存量開發(fā)背景下的老城更新策劃思路探索

沈東躍

摘?要： 城市快速發(fā)展中，老城區(qū)存量土地改造更新所涉及的現(xiàn)實問題層出不窮，大部分地塊零星不規(guī)整，用地權(quán)屬較為復雜，又涉及到歷史文化保護要求的限制，原有城市增量發(fā)展時期的編制方法和技術手段已很難適應當前策劃編制的需求。本文以嘉興東門大年堂地塊為例，從存量用地更新、盤活土地資產(chǎn)、傳承歷史文化的視角，探索適應老城區(qū)地塊概念策劃思路，以期為同類型的老城更新規(guī)劃提供研究參考。

關鍵詞： 存量用地;老城更新;文化傳承

【中圖分類號】TU984?【文獻標識碼】A?【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.34.253

1?項目背景

2019年嘉興市圍繞“建設國際品質(zhì)，喜迎建黨百年”，嘉興市中心城區(qū)品質(zhì)綜合提升工作全面展開，傳統(tǒng)規(guī)劃正面臨由增量規(guī)劃轉(zhuǎn)向存量規(guī)劃的趨勢。為更好的落實總體規(guī)劃、適應市場的靈活性、保護和延續(xù)老城記憶和歷史文脈，需進一步研究老城更新規(guī)劃編制構(gòu)思、更新策略和控制模式，探討人居品質(zhì)綜合提升和文化記憶挖掘背景下老城區(qū)更新規(guī)劃的編制研究內(nèi)容、理念和方法。

2?項目概況

嘉興大年堂區(qū)域清真寺地塊東至環(huán)城東路、南至大年堂前、西至秀州南路、北至嘉興文華園賓館，地塊面積約1.8公頃。地塊內(nèi)建筑質(zhì)量差，危舊房較多，建筑風貌破敗不堪;地塊內(nèi)違章建筑較多，產(chǎn)權(quán)雜亂。整體形象可歸納概況為“臟亂差破舊”。

3?老城歷史文化區(qū)域更新規(guī)劃思路

3.1?老城歷史文化區(qū)域規(guī)劃特點。

大年堂地塊屬于老城區(qū)的重點更新區(qū)域，具有權(quán)屬復雜，再開發(fā)難度大;文化資源豐富，保護與利用要并重;業(yè)態(tài)混雜，功能定位不可脫離文化的特點。

3.2?老城區(qū)存量規(guī)劃建議。

（1）強調(diào)政府統(tǒng)籌整體規(guī)劃。

一是要強調(diào)政府的統(tǒng)籌主導作用。通過政府主導組織規(guī)劃，利益各方充分參與，共編共管共用;二是強調(diào)空間的統(tǒng)籌規(guī)劃。應以功能區(qū)作為更新改造單元實施連片規(guī)劃，優(yōu)先確保路網(wǎng)、公建配套、公共空間等的統(tǒng)籌安排和實施，避免城市發(fā)展的碎片化。

（2）尊重歷史、尋求個性的特色規(guī)劃。

應充分尊重和保護存量再開發(fā)片區(qū)的歷史資源，打造各具特色的城市功能片區(qū)。

（3）面向?qū)嵤┑目山邮芤?guī)劃。

存量地區(qū)規(guī)劃方案是建立在尊重產(chǎn)權(quán)、平衡利益、保護歷史等基礎上，多方博弈之后協(xié)調(diào)而成的，項目策劃的目的是為了尋求各方可接受的、面向?qū)嵤┑淖罴迅路桨?。體現(xiàn)在規(guī)劃方法上，更為強調(diào)多元主體的參與，充分尊重各方意見。

3.3?項目規(guī)劃思路。

地塊更新主要為梳理現(xiàn)狀用地，確定功能定位，深入挖掘城市歷史文化特色。在地塊再開發(fā)之前建立一個指導其系統(tǒng)發(fā)展的框架，達到“合理可行，剛?cè)岵钡囊?guī)劃實施目標。

（1）環(huán)境改善，功能品質(zhì)提升。結(jié)合功能置換、地塊征遷、品質(zhì)改善，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)、配套設施及公共空間的布局，做到整體規(guī)劃和特色突出相協(xié)調(diào)，避免城市發(fā)展的碎片化。

（2）文化傳承，歷史文化保護。深入挖掘區(qū)域特色，延續(xù)文化傳承。采取政府主導組織規(guī)劃，利益各方充分參與，通過歷史文化要素在空間形態(tài)設計運用、在后期圖則管控等確定強制性和引導性內(nèi)容，引導區(qū)域文化傳承和保護。

4?地塊更新編制研究

4.1?更新主線。

通過“環(huán)境改善”和“文化傳承”兩條主線，自下而上與自上而下相結(jié)合的方式作為出發(fā)點，對區(qū)域進行整體更新。

4.2?更新功能研究。

通過對老城人口分布、用地構(gòu)成、配套設施研究、環(huán)境和資源保護分析建議得出地塊更新的可能業(yè)態(tài)需求，主要以增加公共服務設施、綠地為主。通過幾個方面綜合必選，結(jié)合兩條需求主線，綜合得出地塊更新放哪，增加公共開放空間、打造歷史商業(yè)文化街區(qū)，增加綠地。

4.3?片區(qū)更新目標。

（1）功能置換。

傳統(tǒng)居住區(qū)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)業(yè)態(tài)，增加區(qū)域活力;通過功能置換，達到業(yè)態(tài)與文化雙向交流平臺，實現(xiàn)區(qū)域功能置換和環(huán)境品質(zhì)提升。

（2）文化傳承。

民族文化與紅色文化等多元文化有機融合。

（3）肌理空間控制。

風貌與清真寺相協(xié)調(diào)，提煉歷史價值建筑的保留，新的建設應與之協(xié)調(diào)。

（4）片區(qū)更新目標。

片區(qū)更新達到“重建優(yōu)質(zhì)設施、重理社會善治、重鑄文化融合、重塑空間場所、重振經(jīng)濟活力”“五維一體”的目標。

4.4?方案示意。方案得出“功能、文脈、肌理”相協(xié)調(diào)呼應的區(qū)域更新方案，還原地塊原有肌理，并深化其特色文化風貌，在建筑和景觀彰顯嘉興多元文化特色。

整體方案做到環(huán)境改善、肌理協(xié)調(diào)、功能呼應、文化傳承的設計目標。

5?編研意義

（1）老城更新，存量盤活。

通過用地性質(zhì)、土地權(quán)屬、拆遷建設、建筑質(zhì)量等內(nèi)容分析老城更新難度、規(guī)劃實施的可操作性和經(jīng)濟性，提出“微循環(huán)漸進式”的更新模式。

（2）產(chǎn)權(quán)聯(lián)合，合法征收。

現(xiàn)狀用地普遍存在產(chǎn)權(quán)多元，權(quán)屬空間交錯，再開發(fā)實施不易等問題。通過梳理整合現(xiàn)狀權(quán)屬，產(chǎn)權(quán)聯(lián)合，科學合理征收的方式。

（3）空間引導、業(yè)態(tài)優(yōu)化。

以公共空間營造和形象展示為出發(fā)點，通過城市設計的手段，從空間形態(tài)、體量、天際線等方面提出控制與引導要求，進行地塊空間管制和協(xié)調(diào)。通過業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型優(yōu)化，激活老城活力，提升城市品質(zhì)形象。

（4）環(huán)境改善、文化傳承。

地塊更新從整個區(qū)域出發(fā)，注重地塊和整個區(qū)域的文化價值，在環(huán)境改善的同時，注重文化傳承，注重和保護整個老城區(qū)域建筑肌理和風貌協(xié)調(diào)，體現(xiàn)老城特有的特色和風味。

結(jié)束語：本次老城核心區(qū)地塊策劃是對原規(guī)劃體系的深化和細化，改變了傳統(tǒng)的規(guī)劃條件照搬控規(guī)成果的簡單做法，將規(guī)劃管理從終極藍圖轉(zhuǎn)向動態(tài)控制實施管理，解決了法律的強制性與市場的不確定性和技術的合理性之間的矛盾，保障了規(guī)劃決策的有效實施，為區(qū)域內(nèi)道路改造、地塊建設、地塊更新和土地儲備提供了技術支持和規(guī)劃指導。

參考文獻

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