不動(dòng)產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)一體化淺析

劉超

摘要：此文簡單介紹了不動(dòng)產(chǎn)測繪的常見特點(diǎn)，詳細(xì)分析了不動(dòng)產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀與一體化測繪的可行性，并研究了一體化測繪的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記測繪業(yè)務(wù);一體化

【中圖分類號(hào)】P237【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A【DOI】10.12215/j.issn.1674-3733.2020.34.047

引言：不動(dòng)產(chǎn)登記制度是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，提高政府治理效率和水平的重要制度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為保障不動(dòng)產(chǎn)登記的一項(xiàng)技術(shù)性工作，包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測量兩方面內(nèi)容。其中，不動(dòng)產(chǎn)測量作為權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，是保障不動(dòng)產(chǎn)登記順利開展的前提。

1不動(dòng)產(chǎn)測繪的常見特點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)測繪工作的重要性不言而喻，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，需要開展實(shí)際的測繪作業(yè)，其中一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是需要按照有關(guān)對(duì)方針政策執(zhí)行，以此確保不動(dòng)產(chǎn)測繪作業(yè)的科學(xué)落實(shí)。在測繪工作的開展過程中，還要關(guān)注測繪質(zhì)量和成效，這就體現(xiàn)出測繪結(jié)果的真實(shí)性和公平性特點(diǎn)，需要將科學(xué)的測繪數(shù)據(jù)上傳到相關(guān)平臺(tái)，并且在城鎮(zhèn)規(guī)劃等部門中存檔[1]。

2不動(dòng)產(chǎn)登記測繪業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析

2.1規(guī)劃涉及的測繪業(yè)務(wù)。

規(guī)劃涉及的測繪業(yè)務(wù)主要有基礎(chǔ)地形圖測繪和規(guī)劃監(jiān)督測量。其中規(guī)劃監(jiān)督測量為驗(yàn)證建設(shè)工程平面位置、高度和建筑面積等指標(biāo)是否符合規(guī)劃審批要求而進(jìn)行的測量工作，主要包括放線測量、驗(yàn)線測量以及竣工測量。從建設(shè)項(xiàng)目周期出發(fā)，以上規(guī)劃涉及的測繪業(yè)務(wù)依次為項(xiàng)目研究、設(shè)計(jì)階段的基礎(chǔ)地形圖的測繪，項(xiàng)目施工階段的放線測量、驗(yàn)線測量以及項(xiàng)目驗(yàn)收階段的竣工測量。

2.2國土涉及的測繪業(yè)務(wù)。

國土涉及的測繪業(yè)務(wù)主要服務(wù)于國土資源的管理，從土地管理周期出發(fā)，分為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集方面的地籍測繪，用地審批階段的土地勘測定界，不動(dòng)產(chǎn)登記階段的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、界址放樣服務(wù)，項(xiàng)目完成時(shí)的用地條件復(fù)核。

2.3房產(chǎn)涉及的測繪業(yè)務(wù)。

房產(chǎn)涉及的測繪業(yè)務(wù)主要是指房產(chǎn)測繪。房產(chǎn)測繪主要包括房屋預(yù)測、房屋實(shí)測、變更測量、繪制房產(chǎn)圖等項(xiàng)目[2]。

3一體化測繪可行性分析

3.1數(shù)據(jù)采集執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)分析

3.1.1地籍圖根控制精度。

當(dāng)采用RTK圖根點(diǎn)測量時(shí)，按照TD/T1001《地籍調(diào)查規(guī)程》要求，為保證RTK測量精度，應(yīng)進(jìn)行有效性檢核。每個(gè)圖根點(diǎn)均應(yīng)有兩次獨(dú)立的觀測結(jié)果，兩次測量的平面較差不得大于±3cm，高程較差不得大于±5cm，在限差內(nèi)取平均值作為圖根點(diǎn)的平面坐標(biāo)和高程。而在CJJ/T73《衛(wèi)星定位城市測量技術(shù)規(guī)范》中，控制點(diǎn)平面位置的較差為±5cm。當(dāng)采用圖根導(dǎo)線測量時(shí)，布設(shè)圖根支導(dǎo)線的要求為：每條支導(dǎo)線總邊數(shù)不超過2條，總長度不超過起算邊的2倍。而在CJJ/T8《城市測量規(guī)范》中，圖根支導(dǎo)線的要求為不多于4條邊。

3.1.2界址點(diǎn)精度。

解析界址點(diǎn)的精度，解析法獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)和界址點(diǎn)的精度要求見表1。由此可見，一級(jí)界址點(diǎn)的精度要求較高，其附著的地物點(diǎn)采集須具有較高的精度。

3.2測繪業(yè)務(wù)建設(shè)時(shí)序分析。

以一般建設(shè)工程項(xiàng)目施工時(shí)序?yàn)槔?，涉及不?dòng)產(chǎn)登記的測繪業(yè)務(wù)有較高的重疊度。一是在施工階段的不動(dòng)產(chǎn)界址放樣和建筑物放線作業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)、測繪方法具有一致性;二是竣工階段的竣工測量、不動(dòng)產(chǎn)測繪在基礎(chǔ)地形數(shù)據(jù)方面測繪內(nèi)容具有較大重疊度且所需測繪條件基本一致[3]。

4一體化測繪建議

4.1推進(jìn)基礎(chǔ)地形圖測繪與地籍測繪融合。

基礎(chǔ)地形圖與地籍圖測繪工作在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、采集方式以及測量條件等方面具有較高的重疊度。從采集要素上分析，地籍測繪所測內(nèi)容大于地形圖，是包含關(guān)系，地籍測繪與地形測繪相比，其除了具有地形圖的基本屬性外，地籍測繪更關(guān)注所測設(shè)的界址點(diǎn)、線以及相關(guān)的圍墻等相關(guān)地形地物。從采集精度上分析，地籍圖測繪執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)精度要求高于基礎(chǔ)地形圖測繪執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。從采集方式上分析，現(xiàn)有儀器設(shè)備均能滿足雙方精度指標(biāo)要求，只需在差異之處采用雙方涉及規(guī)范中精度較高的指標(biāo)即可完成測量工作。因此，在基礎(chǔ)地形圖的測繪工作開展的同時(shí)應(yīng)考慮地籍工作對(duì)地形部分的需求，這樣既能保證登記工作的有序開展，又能保障基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的及時(shí)更新。

4.2實(shí)現(xiàn)放線測量與土地界址放樁的同步。

放線測量是確定建筑物位置的測繪工作，土地界址放樁是確定用地邊界的重要方式之一，均是工程項(xiàng)目事中監(jiān)管的重要測繪內(nèi)容。二者的測量條件、測量儀器及測量方式也基本一致。因此，在統(tǒng)一坐標(biāo)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可實(shí)現(xiàn)對(duì)放線測量與土地界址放樁的統(tǒng)一，提高事中監(jiān)管的效率。

4.3推行竣工測量、房產(chǎn)測量與用地條件復(fù)核的統(tǒng)一。

竣工測量和用地條件復(fù)核都是事后監(jiān)管的重要內(nèi)容，都需要對(duì)已建成的建筑物進(jìn)行實(shí)地測量。房產(chǎn)測繪是項(xiàng)目建成后對(duì)建筑物內(nèi)部進(jìn)行測繪，確定建筑面積的重要環(huán)節(jié)。三者在測量條件上具有相似性，因此，可同步進(jìn)行。目前，隨著相關(guān)制度的實(shí)施，《地籍測繪報(bào)告》已成為規(guī)劃核實(shí)前國土部門出具的必備成果，因國土部門側(cè)重對(duì)用地邊界建筑物測的位置核實(shí)，且執(zhí)行的規(guī)范精度要求高于竣工測量精度指標(biāo)，只需在進(jìn)行用地條件復(fù)核的地籍測量時(shí)加入建筑高度測算、建筑間距測算、建筑占地面積測算等竣工測量指標(biāo)即可代替竣工測量，從而避免重復(fù)測繪，提高效率[4]。

4.4探索“一次收費(fèi)，多項(xiàng)服務(wù)”模式。

目前，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的測繪業(yè)務(wù)是委托不同單位分別實(shí)施，費(fèi)用是按測量項(xiàng)目進(jìn)行各自核算。實(shí)施一體化測繪業(yè)務(wù)后，可對(duì)測繪業(yè)務(wù)費(fèi)用的按項(xiàng)目整體收取，實(shí)現(xiàn)“一次收費(fèi)，多項(xiàng)服務(wù)”。從而減少測繪項(xiàng)目收費(fèi)環(huán)節(jié)、提高效率。

結(jié)語：綜上所述，通過“統(tǒng)一測繪”，實(shí)現(xiàn)對(duì)測繪各環(huán)節(jié)的一體化管理，能夠保證時(shí)效，并做到從數(shù)據(jù)采集到成果質(zhì)量檢查的全過程持續(xù)優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)

[1]黨迎春.我國不動(dòng)產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀與分析[J].工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2018（24）：44-46.

[2]李敬文.不動(dòng)產(chǎn)測繪空間信息數(shù)據(jù)整合[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2018（12）：183-184.

[3]李剛，李冬妮.不動(dòng)產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測繪數(shù)據(jù)整合[J].低碳世界，2018（12）：120-121.

[4]顧曉梅，朱慧丹.房產(chǎn)測繪在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用與前景[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018（34）：183.