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    “三道紅線”終結(jié)地產(chǎn)金融紅利

    2020-11-13 03:42陳惟杉
    中國(guó)新聞周刊 2020年40期
    關(guān)鍵詞:紅線恒大負(fù)債

    陳惟杉

    圖/視覺中國(guó)

    “金九銀十”本是房企銷售旺季,但今年8月中下旬以來(lái),房地產(chǎn)圈人心浮動(dòng),這始于8月20日住建部與央行召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),在官方關(guān)于座談會(huì)的通報(bào)中,首次提及“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”(下稱“房企融資新規(guī)”)。

    “十一”假期過后,一周之內(nèi),央行官員兩度提及房企融資新規(guī),央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)彭立峰直言,新規(guī)的目的之一是“矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為”。盡管有房企表示仍未看到正式文件,但這以“三道紅線”為核心內(nèi)容的房企融資新規(guī)已然開始攪動(dòng)整個(gè)行業(yè),甚至被房企大佬視為一項(xiàng)將要改變行業(yè)邏輯的監(jiān)管政策。

    “三道紅線”

    房企融資新規(guī)的提法在8月20日首次進(jìn)入公眾視野后,央行副行長(zhǎng)潘功勝曾介紹,它是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容,也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。

    房地產(chǎn)金融審慎管理自2018年2月央行工作會(huì)議提出后,被監(jiān)管層在不同場(chǎng)合反復(fù)提及,但始終沒有言明具體內(nèi)容。而據(jù)潘功勝在10月21日透露,房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重這三項(xiàng)宏觀審慎政策工具的文件已制定完畢,將尋找合適時(shí)間窗口逐步實(shí)施。

    房企融資新規(guī)的醞釀時(shí)間近兩年,內(nèi)容尚未正式發(fā)布,但其已被市場(chǎng)解讀為“三道紅線”,即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不小于1。根據(jù)“踩線”條數(shù),房企被分為“紅橙黃綠”四檔,“紅檔”房企為“三道紅線”均踩,依此類推,“綠檔”房企沒有踩中任何一條“紅線”,四檔房企的年度有息負(fù)債增速上限也被依次設(shè)定為0、5%、10%和15%,“紅檔”房企將不能新增有息負(fù)債。

    房企融資新規(guī)的提法首次出現(xiàn)時(shí)正是上市房企密集召開中期業(yè)績(jī)會(huì)的時(shí)段,盡管一些房企管理層表示,“細(xì)則沒有出臺(tái)”“尚未看到正式文件”,但仍將財(cái)務(wù)指標(biāo)與“三道紅線”對(duì)標(biāo)。有上市房企管理層人士告訴《中國(guó)新聞周刊》,公司并未參加座談會(huì),但“三道紅線”在業(yè)內(nèi)流傳后,公司內(nèi)部就要求今年各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)按照“紅線”的要求控制,“還沒聽說(shuō)如果不能在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)標(biāo)會(huì)面臨怎樣的處罰”。

    根據(jù)央行官員在9月與10月的兩次表態(tài),房企融資新規(guī)的適用范圍將“穩(wěn)步擴(kuò)大”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》,新規(guī)未來(lái)應(yīng)該適用于銷售額位列前二百、前五百這樣的“重點(diǎn)房企”,“即使沒有‘紅線約束,一些小開發(fā)商現(xiàn)在融資已經(jīng)很難?!倍袇⒓幼剷?huì)的房企已經(jīng)給出“達(dá)標(biāo)”時(shí)間表,融創(chuàng)中國(guó)管理層就表示,爭(zhēng)取三年達(dá)到要求。

    對(duì)標(biāo)“三道紅線”,房企的“達(dá)標(biāo)”情況如何?據(jù)中證鵬元對(duì)201家發(fā)債樣本房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì),從2019年底數(shù)據(jù)來(lái)看,樣本房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)指標(biāo)的中位數(shù)分別為70%、71.4%和1.29,可見“三道紅線”劃定的標(biāo)準(zhǔn)基本上與這201家房企中位水平相當(dāng),這也意味其中至少半數(shù)房企無(wú)法做到“不踩紅線”。

    “在‘三道紅線的監(jiān)管要求下,比較危險(xiǎn)的是那些負(fù)債率高,且擁有大量持有型資產(chǎn)的民營(yíng)房企?!鼻笆錾鲜蟹科蠊芾韺尤耸扛嬖V《中國(guó)新聞周刊》,國(guó)資委一直對(duì)央企的資產(chǎn)負(fù)債率設(shè)有紅線,如果踩線就會(huì)在年度考核中被扣分,影響企業(yè)評(píng)級(jí),因此公司財(cái)務(wù)一直較為穩(wěn)健。

    “中海、華潤(rùn)等央企房地產(chǎn)公司的融資成本甚至與理財(cái)產(chǎn)品利率相當(dāng),可以低至3%、4%,利率由市場(chǎng)根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷確定,相比之下,一些頭部民營(yíng)房企的融資成本高達(dá)13%~15%?!彼f(shuō),“說(shuō)明這些企業(yè)在不斷加杠桿,如果金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)其放貸,利率越來(lái)越高,債務(wù)越滾越多,是一種惡性循環(huán)?!?/p>

    “過去對(duì)于房地產(chǎn)金融的一些監(jiān)管說(shuō)好聽點(diǎn)是模糊不清,說(shuō)難聽點(diǎn)就是規(guī)則可以隨意改動(dòng),這次算是對(duì)哪些房企的融資將會(huì)受限有了明確指標(biāo)?!鼻笆龇康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,“如果‘紅檔房企不能新增有息負(fù)債,所受影響比較大。”

    龍湖集團(tuán)管理層在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上就表示,今年國(guó)家在很多動(dòng)作上把以前的一些窗口指導(dǎo)慢慢形成一個(gè)可以操作的、清晰的指導(dǎo)依據(jù)。

    “靴子”落地,房企融資所受影響在9月便已顯現(xiàn)。同策研究院于10月12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,40家典型上市房企9月融資總額為402.14億元,環(huán)比下降51.41%,為今年以來(lái)月度最低水平。表面上看,房企能借到的錢變少了,但深層次改變的是整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則。

    終結(jié)地產(chǎn)金融紅利

    “一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開始反彈,金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中?!苯衲?月,銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》撰文提醒稱,房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀牛”。

    “我們幾年前就覺得應(yīng)該是這種趨勢(shì),只是不能確定什么時(shí)候政府會(huì)來(lái)公布這樣的政策?!?9月末,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在談及“三道紅線”時(shí)表示,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)里金融的比重越來(lái)越高,金融資源被過多占用,這對(duì)經(jīng)濟(jì)而言不是好事,到一定程度,國(guó)家一定會(huì)采取措施。不到一個(gè)月之后,郁亮再度談及“三道紅線”時(shí)稱,這反映出國(guó)家不希望房地產(chǎn)行業(yè)占用過多金融資源,行業(yè)將從國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)回歸到普通行業(yè)。

    2015-2020年各季度房?jī)r(jià)均價(jià)一覽表

    資料來(lái)源/國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。制圖/韓春燕。單位:元/m2

    房地產(chǎn)業(yè)占用金融資源的情況如何?《2020年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示,截至2020年上半年,金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額165.2萬(wàn)億元,其中房地產(chǎn)貸款余額47.4萬(wàn)億元。從新增貸款量來(lái)看,幾乎每增加4元貸款,就有1元流向房地產(chǎn)。盡管在47.4萬(wàn)億元貸款余額中,個(gè)人住房貸款超過30萬(wàn)億元,房地產(chǎn)開發(fā)貸款為11.97萬(wàn)億元,占比約四分之一,但這只是房企有息負(fù)債的一角。

    有房企融資部門人士向《中國(guó)新聞周刊》介紹,從房企融資渠道來(lái)看,集團(tuán)公司多通過債券融資,如今年1到7月,房企境內(nèi)發(fā)債累計(jì)凈融資規(guī)模超過1400億元,較去年同期不到100億元大幅增長(zhǎng)。而具體到項(xiàng)目公司,除了開發(fā)貸款這樣的標(biāo)準(zhǔn)貸款,還有其他非標(biāo)貸款,常見的就是信托公司通過銀行向房企發(fā)放委托貸款,“一般是一對(duì)一定向談,利率可以達(dá)到7%~9%?!?/p>

    金融資源向房地產(chǎn)傾斜催生了郁亮所謂的“金融紅利階段”,他認(rèn)為2002年全面實(shí)施土地招拍掛制度之前為土地紅利階段,誰(shuí)有關(guān)系能拿到地就能賺錢,而2002年后進(jìn)入金融紅利階段則是“誰(shuí)有能力獲得銀行、資本支持,就能買更多地?!?/p>

    “哪怕是精裝修房屋,每平方米建設(shè)成本可能只有2000元左右,但地價(jià)動(dòng)輒每平方米一兩萬(wàn)元,房企一直在加杠桿撬動(dòng)更多土地資源。不能用貸款買地,這是國(guó)家明令禁止的,但項(xiàng)目公司拿地的錢一般都來(lái)自股東借款?!鼻笆龇科笕谫Y部門人士解釋說(shuō),“一般由項(xiàng)目公司拿地,其會(huì)向股東,也就是集團(tuán)公司借款,支付土地款,再?gòu)男磐泄精@得一筆貸款償還這筆借款。很多信托項(xiàng)目的資金用途就包括‘償還股東借款,規(guī)避了買地,而集團(tuán)公司在收回借款后可能再用于投資其他地塊?!?/p>

    央行在《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》中就提出,防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的不當(dāng)和過度融資。如對(duì)負(fù)債率偏高以及大量購(gòu)置土地、具有囤房囤地和市場(chǎng)炒作行為、制造地王現(xiàn)象等的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資限制等。

    “過去幾年基本上都是依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式,做得比較極致的房企發(fā)展就比較快?!鼻笆錾鲜蟹科蠊芾韺尤耸拷榻B,“比如一家房企有20億元資金,不加任何杠桿,如果買一塊地需要15億元,剩下5億元自有資金作為建設(shè)費(fèi)用,房企一般能有8%~10%的利潤(rùn)就算比較高,可能過3年之后房子全部賣完,回到手上22億元,非常慢。”

    “但如果拿15億元投三塊地,剩下的資金缺口靠融資,一次推進(jìn)三個(gè)項(xiàng)目,同時(shí)手上還有5億元自有資金,同樣是3年后,每塊地都可以帶來(lái)兩億元利潤(rùn),再去這樣投,就可以不斷翻倍,越來(lái)越快?!边@位管理層人士說(shuō),“地產(chǎn)圈都開玩笑說(shuō)有些房企幾乎是一天拿一塊地。一旦通過‘三道紅線限制房企債務(wù)增長(zhǎng)空間,這套邏輯就將不再適用,房企也失去了幾年前通過加杠桿快速發(fā)展的機(jī)會(huì)?!?/p>

    北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池向《中國(guó)新聞周刊》分析說(shuō),在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展階段,市場(chǎng)去化很快,房企能夠迅速收回資金,高杠桿風(fēng)險(xiǎn)不容易暴露出來(lái)?!暗谀壳跋拶?gòu)、限貸、限價(jià)、限商、限售的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策下,房地產(chǎn)銷售緩慢,很難迅速收回資金償還負(fù)債,由此會(huì)增加企業(yè)的資金成本,減少企業(yè)利潤(rùn),不利于企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)?!?/p>

    在融創(chuàng)中國(guó)中期業(yè)績(jī)會(huì)上,融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌稱,“鯉魚跳龍門已經(jīng)基本不可能,排名前十的房企基本固化?!?/p>

    而在郁亮眼中,“三道紅線”為金融紅利階段畫上句號(hào),“2021年后進(jìn)入管理紅利階段?!?h3>房企怎么辦?

    從諸葛找房統(tǒng)計(jì)的100家上市房企的數(shù)據(jù)來(lái)看,今年上半年房企的有息負(fù)債規(guī)模還在提升,達(dá)到7.8萬(wàn)億元,相比2019年末上漲6.82%。而如今房企已經(jīng)開始去杠桿,特別是參與8月20日座談會(huì)的12家“重點(diǎn)房企”。

    除了融創(chuàng)中國(guó)明確給出“三道紅線”達(dá)標(biāo)時(shí)間表,中國(guó)恒大也提出了降負(fù)債的計(jì)劃。

    中國(guó)恒大管理層在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上通報(bào)稱,與2020年3月底提出“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)相比,一個(gè)季度內(nèi)負(fù)債已經(jīng)降了400億元。中國(guó)恒大首席財(cái)務(wù)官潘大榮表示,下半年要以最大決心、最大力度降負(fù)債,“力爭(zhēng)2020年到2022年,有息負(fù)債平均每年減少1500億元?!?/p>

    這已經(jīng)不是中國(guó)恒大第一次提出降負(fù)債,在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上,中國(guó)恒大總裁夏海鈞就曾表示,要在2020年將凈負(fù)債率降至70%,并稱這是行業(yè)合理的水平。顯然,這一目標(biāo)并未達(dá)成。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì),截至今年上半年,中國(guó)恒大的有息負(fù)債額達(dá)9221.43億元,較去年年末還增長(zhǎng)了8.36%。

    如今“三道紅線”壓頂,10月23日,中國(guó)恒大提前贖回一筆本金總額15.65億美元、年利率11%的美元債,至此,公司在今年已無(wú)任何需要償還的債券。這是中國(guó)恒大10天內(nèi)第三次償還大額債務(wù),累計(jì)還債總額達(dá)到294億元。

    還債的錢從哪里來(lái)?

    “如果房企處于‘紅檔,負(fù)債規(guī)模不能擴(kuò)大,通過賣房還債,負(fù)債率自然可以降低。跟普通人買房一樣,貸款后開始賺工資還款?!币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

    “加大銷售與回款”也被恒大管理層列為首要的降負(fù)債措施。9月7日,中國(guó)恒大宣布至10月8日,全國(guó)樓盤七折銷售,計(jì)劃在“金九銀十”的兩個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)2000億元銷售。而根據(jù)中國(guó)恒大公告的數(shù)據(jù),9月1日至10月8日間,實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元,8月,這一數(shù)字還是514.8億元。能否在“金九銀十”達(dá)成2000億元的銷售額仍未可知,但恒大在9月1日至10月8日這個(gè)時(shí)段每平方米房屋的售價(jià)比8月下降超過1000元。

    放量銷售,正成為國(guó)內(nèi)房企的選擇。從傳統(tǒng)意義上屬于銷售旺季的9月的數(shù)據(jù)來(lái)看,據(jù)房地產(chǎn)信息服務(wù)商克而瑞統(tǒng)計(jì),全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企9月實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額11905.6億元,同比增長(zhǎng)29%,環(huán)比增長(zhǎng)22%。但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后是供應(yīng)量更大幅度的增長(zhǎng),30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市9月供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)了37%,遠(yuǎn)高于成交漲幅。

    克而瑞在報(bào)告中也稱9月規(guī)模房企的去化率水平呈下降趨勢(shì),“不少房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低,當(dāng)下銷售、去化承壓?!睋Q句話說(shuō),房子并不好賣。

    “‘三道紅線對(duì)一些房企而言相當(dāng)于一邊借不到新錢,一邊還得賺錢去杠桿,這就要求企業(yè)把存量項(xiàng)目賣好,但現(xiàn)在市場(chǎng)行情不是很好,壓力會(huì)比較大?!庇猩鲜蟹科蠊芾韺尤耸肯蛴浾咧毖?,除了通過銷售加快回款,房企還將控制拿地節(jié)奏。

    而土地市場(chǎng)已經(jīng)開始降溫,房企拿地的積極性在下降。9月,土地成交溢價(jià)率下滑的同時(shí),流拍現(xiàn)象明顯加劇,克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市土地流拍率上升至9.3%。孫宏斌在8月底就曾表示,“現(xiàn)在是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候,土地拍得貴,不是很好的拿地時(shí)機(jī)?!?/p>

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