房產(chǎn)測繪中精準測量的質(zhì)量控制策略

蔡 旭

(貴州省有色金屬和核工業(yè)地質(zhì)勘查局五總隊，貴州 安順 561000)

房產(chǎn)測繪技術在我們的生活中起著很重要的作用，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，對于房產(chǎn)測繪技術的要求也在逐漸的提高。如何提高房產(chǎn)測繪技術的質(zhì)量，讓其有著更加高的精確度成為了當下研究的重點，本文針對房產(chǎn)測繪技術中的問題進行研究，并提出了相應措施，希望能夠有效的提高房產(chǎn)的測繪水平。

1 做好收件資料以及圖紙的審查工作

房產(chǎn)測繪要依據(jù)委托合同、委托方提供的建筑工程圖紙、人防物業(yè)批文、建筑工程規(guī)劃驗收合格證、建設工程規(guī)劃許可證以及土地使用權證明等，對這些資料進行分析，從而對房產(chǎn)測繪的方法、依據(jù)、分攤模型進行確定。房產(chǎn)測繪的技術流程見圖1。嚴格控制前期收件資料、圖紙審查工作的工作質(zhì)量，這是保證房產(chǎn)面積不出現(xiàn)疏漏的必須采取的措施。只有將前期資料收集齊全，保證資料完全符合要求，才能為測算環(huán)節(jié)的質(zhì)量提供保障。

收件資料要完整，要包括各種相關資料，涉及建設工程施工及規(guī)劃許可證、土地出讓合同、建筑平面圖、門牌號、幢號、房屋配套設施用房的功能部位等[1]。

房產(chǎn)項目進行建筑面積的測算時，圖紙為委托方提供，這些圖紙要順利通過規(guī)劃部門的審核。當對房產(chǎn)面積進行實地測量時，需要委托方提供房屋竣工圖，由于建筑房產(chǎn)項目時常會發(fā)生設計變更、工程變更的情況，因此當發(fā)生變更時還需要提供變更圖紙以及聯(lián)系單等。圖紙要完整，要包括建筑的立面圖、平面圖、陽臺、飄窗大樣圖以及樓梯的詳圖等，不能有任何遺漏。為了方便測繪時對尺寸數(shù)據(jù)進行查詢，圖紙要盡可能的詳細。

2 測繪過程中的質(zhì)量控制

當前房價日益高漲，房產(chǎn)測繪過程中出現(xiàn)疏漏將造成房價出現(xiàn)比較大的誤差。對房產(chǎn)測繪機構(gòu)而言，房產(chǎn)面積的測繪過程中，要高度重視測繪的質(zhì)量控制。

2.1 確認房屋計算面積的部位

對一幢房屋進行測繪之前，首先要確定哪些部位不能計算面積，哪些部位計算一半面積，哪些部位是計算全面積。沒有準確確定就進行計算的話，就會造成房產(chǎn)總面積計算錯誤以及分攤計算錯誤，因此首先要認定計算面積部位。對計算面積部位進行認定時，其依據(jù)是《房地產(chǎn)測量規(guī)范》以及各地的實施細則。實際工作時有時會發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了增添買點，設計圖上的文字注釋與規(guī)范不盡相同，例如設計圖上注明有景觀園、空中花園、入戶花園、入戶陽臺等，這時就要高度重視。以入戶花園為例，這個名詞并不存在于計算面積的技術規(guī)定條款中，且花園不能進行建筑面積的計算，但是實際上這些入戶花園與規(guī)范中的“不封閉的陽臺”“外走道”是類似的，顧名思義，入戶花園指的是從電梯或公共樓梯出來后要進入某戶需要經(jīng)過的通道、前室，從本質(zhì)上看屬于公共部位，那么如果這些公共部位是封閉的，就要進行全面積的計算；如果是敞開的就要分情況計算，如果這個入戶花園在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那就與規(guī)范中的有柱走廊類似，要計算全面積，如果是在建筑主體外懸挑，那就與無柱外走廊類似，要計算一半面積。以空中花園為例，如果開發(fā)商所謂的空中花園的情況與入戶花園的情況相同，那就要按照入戶花園的計算方法來計算面積；如果這個空中花園經(jīng)某戶套內(nèi)房間出來，那就要將其判斷為房屋套內(nèi)陽臺，此時要依據(jù)陽臺的面積計算規(guī)則來進行計算[2]。

從以上分析中可見，當房產(chǎn)測繪過程中遇到建筑圖中的文字注記與規(guī)范不符合的概況時，要嚴格進行定性。當實施細則中沒有明文規(guī)定時，測算面積要從建筑的結(jié)構(gòu)上來進行判斷，當有必要時可要求委托方給出明確說明，要求設計方講解一下使用功能說明，這樣才方便將這些不規(guī)范的描述語統(tǒng)一到規(guī)范中，方便按照實施細則、房產(chǎn)測量規(guī)范中的相關、類似條款進行處理，才方便對這些部位的性質(zhì)進行判斷，從而準確計算房產(chǎn)面積。

2.2 準確調(diào)查房產(chǎn)要素

房產(chǎn)測繪過程中要對房產(chǎn)要素進行準確調(diào)查。預測時要參照建筑的地名登記表、規(guī)劃許可證、文字標等收件資料來確定房屋的室號、層次、用途、結(jié)構(gòu)、幢號、坐落等房產(chǎn)要素。實際測繪時，深入實地進行核對，同時通過房屋竣工圖與預測成果資料的核對來進行調(diào)查，不僅要確保房屋的尺寸、套型、部位一致，還要查對房屋的室號、層次、用途、結(jié)構(gòu)、幢號、坐落等房產(chǎn)要素是否與設計圖紙一致，是否能滿足房屋產(chǎn)權發(fā)證要求，是否符合規(guī)范。當發(fā)現(xiàn)不一致時，委托方要提供文字說明、聯(lián)系單以及變更圖紙。當實地不符時，此時開發(fā)商就要采取整改措施直至符合要求。

2.3 準確采取房屋套型邊長數(shù)據(jù)

幢是房屋面積測量的基本單位，一幢房屋是一個整體，因此只能有一個銷售許可證，整體房屋建筑施工要滿足已出“±0”的要求。房屋測繪時，按照分幢的方法，無論一幢房屋的體量、占地規(guī)模有多大，均將其按照一個實體來進行計算，出具測量報告時只出具一份。一幢房屋中包含有許多套房屋，因此房屋測繪中最小的單元是套，房屋的邊長數(shù)據(jù)測算、套型的準確性對幢的總面積具有直接影響，因此房屋預測、實測時都要高度重視房屋的邊長、套型的確定[3]。

就房屋預測時，采取套型變成數(shù)據(jù)時，有的數(shù)據(jù)能直接從設計圖中獲得，有的數(shù)據(jù)則需要進行換算后才能使用，還有的數(shù)據(jù)需要基于比例尺來量取，因此工作人員要能看懂各種類型的設計圖，讀懂設計圖中的各種線段、符號的含義，通過設計圖來明確各層的連接關系，掌握依據(jù)設計圖換算為我們所需數(shù)據(jù)的方法。第一，要明確設計圖中各層之間的結(jié)構(gòu)關系，例如坡面屋頂?shù)膶痈摺⒋髲d的高度、陽臺的頂蓋、樓層的高度、架空通廊的頂蓋等。第二，當房屋采用坡面屋頂時，只有當層高在2.2 m及以上時才能計算建筑面積，此時要從剖面圖上來圖解三角形，能對2.2 m的投影范圍線進行計算。第三，預測時對各種尺寸要進行換算處理，分析設計圖上標注的尺寸是哪個部位的。對邊長數(shù)據(jù)進行換算時要充分考慮到竣工后的實際情況，例如當墻的厚度為20 cm時，外加兩側(cè)粉灰厚度各2 cm，那么竣工后的實際厚度就應該是24 cm，否則會引起預測面積與實測面積出現(xiàn)比較大的誤差。

就房屋實測時，要與預測成果圖的結(jié)果進行比對。調(diào)取預測資料分析實測竣工圖與預測施工圖之間有哪些不同之處，分析施工過程中是否出現(xiàn)了設計變更，記錄所有發(fā)生變動的地方，方便實測時重點量測。實測時要注意結(jié)合整體與局部，從整體到局部進行測量。事前對測量房屋的整體進行觀察。由于一般住宅除了水箱、機房、頂層復式房屋、樓梯、門廳、底層房屋套型以外，外墻的立面基本一致，建造時為了保證立面效果要在陽臺、分隔上做不同的設計，因此可以充分利用這一點，確保房型相同時相同套內(nèi)的建筑面積相同。檢測房屋單元套型時，只要測量房屋的軸線總尺寸、陽臺尺寸與臨近單元部位的尺寸等并做好記錄工作即可，通常無需再次詳細測量全部內(nèi)部尺寸。實測過程中還要對竣工圖紙是否與房屋完全一致進行分析，當發(fā)現(xiàn)不一致時要進行認真的檢測，從而確保房屋的邊長、套型正確[4]。

2.4 正確計算面積，合理分攤公用面積

房產(chǎn)面積計算要足夠準確，還要確保公用面積合理分攤，房產(chǎn)面積是辦理房產(chǎn)證、繳納稅費以及計算房價的核心，因此必須確保正確進行面積計算，合理分攤公用面積。

使用房產(chǎn)測繪軟件進行工作時，工作人員要規(guī)范操作，具備熟練使用軟件的能力，測算面積時對每個戶室的面積均進行嚴格計算，從而保證總面積計算、面積匯總以及分攤計算無誤。完成房屋各層面積以及總面積的計算后，此時要對公用建筑面積進行分攤計算，依據(jù)相關規(guī)范來進行確定，對不能明確是否能分攤的，要組織建筑設計師、委托人、技術負責人、質(zhì)檢員以及測繪員進行討論。完成公用面積分攤后，此時要對分攤前后的套內(nèi)面積、總面積以及分攤面積進行比對，分析是否一致從而避免出現(xiàn)差錯。

3 結(jié)語

當下國內(nèi)房產(chǎn)測繪工作日益趨向多元化與復雜化的方向發(fā)展，而服務對象對此專業(yè)的了解也越來越高，因此應用好房產(chǎn)測繪技術以及控制好測繪質(zhì)量，需要工作人員具備超強的責任心，科學應用高科技設備，實現(xiàn)精確測量，提供給相關使用者。只有通過不懈的努力，堅持與時俱進，方可推進房產(chǎn)測繪技術的快步發(fā)展，全面提高國內(nèi)房產(chǎn)測繪質(zhì)量。