房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展路徑探析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在我國國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位。因為房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)經(jīng)濟需要堅持走可持續(xù)發(fā)展道路，以推進(jìn)社會經(jīng)濟整體發(fā)展。文章針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展中存在的問題，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);問題;措施;可持續(xù)發(fā)展;信貸風(fēng)險

隨著我國社會主義經(jīng)濟的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機遇，自1998年房改以來，歷經(jīng)近二十年的時間，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛快，為我國經(jīng)濟繁榮、城市化建設(shè)作出了巨大貢獻(xiàn)，起到其他行業(yè)所不能替代的功能和作用。但不能否認(rèn)的就是，在房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題，例如過度開發(fā)、資源浪費、房價上漲導(dǎo)致社會矛盾加劇等，這些問題的存在對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展造成了阻礙，留下了發(fā)展的隱患。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展過程產(chǎn)生的問題進(jìn)行分析總結(jié)，并采取相應(yīng)的措施加以解決，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展路徑就變得十分有意義。

一、 房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性分析

（一）促進(jìn)社會經(jīng)濟的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)能夠在很大程度上促進(jìn)社會經(jīng)濟發(fā)展，具體來說主要體現(xiàn)在以下兩個方面：1. 房地產(chǎn)行業(yè)提供的海量土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入，是地方政府主要財政來源，增加了政府地方性資金儲備量;同時因為房地產(chǎn)行業(yè)具有剛需強、附加值高的特點，能很好地吸引投資，可以更好的吸納招商引資帶動其他項目的發(fā)展。2. 提高土地利用率，減少土地空置率，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，進(jìn)而實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的目的。

（二）促進(jìn)其他行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)有產(chǎn)業(yè)鏈條長、相關(guān)行業(yè)多的特點，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，會直接帶動上下游及與相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，例如家具家電行業(yè)和建材銷售行業(yè)等，還包括房地產(chǎn)竣工以后的物業(yè)管理等行業(yè)。

（三）改善居住和生活條件，緩解社會矛盾

隨著城市化建設(shè)的推進(jìn)，城市醫(yī)療、教育以及其他基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善;隨著我國住房制度的改革，廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等多樣化的保障房體系的建立;以及大量平改、棚改項目落地。讓越來越多的中、低收入家庭的住房條件得到了極大的改善。既改善了人民的居住和生活條件，也改善了城市環(huán)境，同時還在相當(dāng)大程度上緩解了社會矛盾。

二、 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題

（一）房價過高、增速過快

房價過高、增速過快，一方面降低了大多數(shù)家庭的購買力，讓普通老百姓改善居住條件成為泡影;另一方面，增加了房地產(chǎn)投機的機會，助長了“炒房團(tuán)”的發(fā)展空間，炒房團(tuán)惡炒樓盤價格從中牟利，而最終買單的卻是普通老百姓。

（二）資源利用不合理

發(fā)展結(jié)構(gòu)的細(xì)化不足是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的普遍問題。這個問題的存在不僅極大地不利于資源的利用，而且導(dǎo)致多種資源的浪費。盡管我國幅員遼闊，但可利用建設(shè)用地不足一直是不爭的事實，過度或者提前消費土地資源、環(huán)境資源，會抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟未來的可持續(xù)發(fā)展，會對房地產(chǎn)未來的發(fā)展產(chǎn)生非常大的阻礙。典型的開發(fā)利用不合理情況就是房地產(chǎn)規(guī)劃定位不合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目前期對房地產(chǎn)市場未來預(yù)期過于樂觀，造成了投資失敗，形成了不少的“鬼城”“空城”，造成了土地資源的浪費。還有的開發(fā)利用不合理問題出現(xiàn)在開發(fā)過程中，例如：在工程開展之前，并沒有合理規(guī)劃好施工場地布局，造成施工混亂。此外，建材的采買忽視了用量規(guī)劃，產(chǎn)生過多采買的情況，導(dǎo)致當(dāng)剩余的材料長期堆放在施工場地形成的損耗和破損，造成了資源浪費。

（三）房地產(chǎn)質(zhì)量問題

房地產(chǎn)作為人們?nèi)粘Ｉ?、工作的主要場所，其質(zhì)量問題直接關(guān)系到人們的生命和財產(chǎn)安全。隨著越來越多的房地產(chǎn)質(zhì)量問題曝光，房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題也受到人們越來越多的關(guān)注。房地產(chǎn)質(zhì)量問題種類眾多、問題大小不一，小如門窗、五金，大到主體結(jié)構(gòu)，推倒重建也時有發(fā)生，耗費金額數(shù)以億計。解決這些問題，耗費了很多時間、人力、物力，造成了資源的浪費和惡劣的社會影響。

（四）環(huán)境問題

1. 文化環(huán)境問題

為了博得眼球，許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入了西方或者另類的夸張的建筑風(fēng)格，一味的標(biāo)新立異，與中國或者地方文化特色格格不入，最終將導(dǎo)致城市傳統(tǒng)文化底蘊和城市精神文化的丟失。

2. 自然環(huán)境問題

不少的房地產(chǎn)開發(fā)項目違背了我國綠色可持續(xù)發(fā)展的理念，造成環(huán)境污染、生態(tài)環(huán)境被破壞等后果。

（五）房地產(chǎn)金融體系不健全

中國的房地產(chǎn)金融一直伴隨并助力中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已形成一定的房地產(chǎn)金融體系，但也還存在一些不健全的地方，這體現(xiàn)在信貸結(jié)構(gòu)、信貸投向等方面。具體來說，因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款有一次放貸資金量大、且還款周期相對較短的特點，所以房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款;而老百姓住房消費性貸款卻因為還款周期長且單戶貸款金額相對較低而發(fā)展不足。近兩三年，由于國家的宏觀調(diào)控政策，各地紛紛實行限購政策，開發(fā)企業(yè)房子賣不出去，回款慢，又導(dǎo)致了銀行不愿意給開發(fā)企業(yè)貸款，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)了不少“爛尾樓”項目，也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)金融融資渠道過于單一，主要依靠商業(yè)銀行抵押貸款，加大了銀行風(fēng)險，特別是非住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，這類抵押物變現(xiàn)尤為困難，這些給房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展帶來了很大隱患，反過來也會影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展路徑

（一）強化市場監(jiān)控，完善法律制度

為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，需要強化市場監(jiān)控，完善法律制度，主要有以下幾個方面：1. 建立健全完善的市場監(jiān)管體系，不僅可以最大限度地避免腐敗，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2. 建立完善的法律制度，結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r，建立完善的法律制度也可以在一定程度上規(guī)避開發(fā)企業(yè)的不良行為，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3. 加強監(jiān)督執(zhí)法，有關(guān)部門必須嚴(yán)格監(jiān)督落實國家對房地產(chǎn)企業(yè)管控措施的到位情況。同時必須促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平良性競爭，以實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

（二）合理控制房價

為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，需要合理控制房價。地方政府需要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的具體情況，結(jié)合土地收儲成本、建筑成本、當(dāng)?shù)厥杖胨郊靶刨J政策等因素，編制房價的制約政策，嚴(yán)控炒房等投機行為，將房價把控在更加合理的價格范圍當(dāng)中。同時，加大廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房供應(yīng)，減少住房剛需對商品房價格的沖擊。實現(xiàn)十九大報告中，習(xí)近平提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

（三）大力建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化住宅

在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)總體處于穩(wěn)定發(fā)展階段，實現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化一是要類型創(chuàng)新，更重要的是要品質(zhì)創(chuàng)新。在這種現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)必須與時俱進(jìn)，不斷增強品牌效應(yīng)和品牌知名度。同時，我們必須繼續(xù)減少項目建設(shè)過程中的各種不合理費用，提高項目建設(shè)的整體質(zhì)量。

（四）完善房地產(chǎn)金融體系，實現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，是依托于土地和資金的，而房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)資金有很大比例為信貸融資資金，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，首先應(yīng)該完善金融體系，調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)信貸方向，將信貸與房地產(chǎn)調(diào)控政策結(jié)合起來，實行差異化信貸政策。其次應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多元化的融資平臺，除了商業(yè)銀行貸款以外，可以考慮信托、合作開發(fā)等多元化方式。

（五）合理規(guī)劃，減少資源浪費

土地資源屬于不可再生資源，在開發(fā)時合理化使用土地十分關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期就應(yīng)做好需求市場調(diào)研，理性預(yù)判未來市場走向，合理、適量拿地。在工程施工全過程中，要秉持綠色環(huán)保的理念，避免對四周環(huán)境產(chǎn)生較大的影響和破壞。針對建筑材料的采購，要先做好用量規(guī)劃，避免不必要的消耗。

四、 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中不可避免的會出現(xiàn)諸多的問題，這些問題的存在阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展，我們要從宏觀政策到施工技術(shù)細(xì)節(jié)、從規(guī)劃到實施、從房地產(chǎn)項目前期調(diào)研到竣工交付、從土地資源到建筑材料、從自有資金到項目融資等多方面、全方位都給予重視，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

黃光明，天津市交通（集團(tuán)）有限公司。