房地產金融創(chuàng)新問題探討

摘 要：我國國民經濟的重要組成部分之一是房地產行業(yè)，金融政策的調整對該行業(yè)的影響尤為重大。銀行只有積極的推出世行房地產行業(yè)發(fā)展又沒有太大風險的金融產品，才能保障該行業(yè)的資金安全，才能讓該行業(yè)有能力和機會去響應國家的宏觀調控。為了能讓房地產行業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展，文章就如何創(chuàng)新發(fā)展房地產行業(yè)的金融業(yè)務和房地產行業(yè)面臨的問題，提供了一些觀點。

關鍵詞：金融創(chuàng)新;房地產金融;思考

一、 引言

伴隨著國家經濟發(fā)展和宏觀政策調控的影響，房地產行業(yè)下逐漸開始尋求轉變，只有這樣，才能保證其在未來能平穩(wěn)地發(fā)展下去。房地產發(fā)展的主要核心就是轉變發(fā)展的方式和方向，通過對國家經濟環(huán)境的關注，我們知道，創(chuàng)新發(fā)展房地產金融業(yè)務能夠幫助房地產走上可持續(xù)發(fā)展的道路。

二、 房地產金融的特點和概念

通俗地說，房地產金融就是房地產行業(yè)正在或準備開展一個項目，因為房地產行業(yè)是一種高風險、高收益的行業(yè)，因此，在進行項目時就需要籌備大量的資金，房地產金融指的正是籌備資金來發(fā)展房地產項目這一過程。具體地說，這一過程包括以下三個方面：籌備資金、計算和使用。細一點來講，房地產金融指的是房地產行業(yè)對資本市場金融和房地產信貸進行金融的總稱。眾所周知，房地產金融具有以下幾個特點：第一，差異大。中國地大物博，富人遍布。房地產行業(yè)也是遍布全國，但是每個地區(qū)由于地區(qū)差異都會導致房地產行業(yè)之間存在差異，這也是為什么有的地區(qū)房地產行業(yè)冷清，有的地區(qū)房地產行業(yè)火爆。第二，抵押差異。對于一些知名的大公司來說，他們可以靠著自己公司的名氣直接籌備到大量資金，甚至都不需要抵押物;但是對于那些小公司來說，籌備資金就比較困難，甚至部分公司都籌備不到資金，也就沒法開展房地產行業(yè)。第三，額度高。房地產行業(yè)的特殊性導致人們要想開展項目就需要大量的資金，普普通通的一個項目就可能需要幾千萬到幾億的資金，這筆錢對于絕大多數人來說都是很難一下子拿出來的。

三、 創(chuàng)新房地產金融的作用

（一）分散與轉移風險

當我們開始創(chuàng)新房地產金融時，就代表我們走上了“減少資金流失和轉移房地產金融開展項目時遇到的各種風險”的道路。目前來說，人們無法在“風險和房地產金融是否存在聯系”這個問題上有一個合理的答案。比如：部分研究者認為開展房地產金融的創(chuàng)新能夠有效地抵制風險的產生。舉例來說，2008年曾發(fā)生的金融海嘯，在此次事件中，許多民營企業(yè)都靠著對房地產金融的創(chuàng)新規(guī)避了此次風險，這些民營企業(yè)規(guī)避風險的現象也得到了眾多研究者的關注，他們對創(chuàng)新金融有了更大的爭執(zhí)和懷疑。當然，在這十多年的發(fā)展中，研究者研究表明，金融創(chuàng)新不僅能夠轉移部分金融風險，更可以有效地抵制一些風險的產生，在對風險進行轉移后，也就能極大的降低金融創(chuàng)新過程中房地產行業(yè)因價格或信用等級低可能帶來的風險。

（二）帶動經濟發(fā)展

隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產行業(yè)也推出了許多新的金融產品。這些金融產品不僅能為企業(yè)帶來高昂的利潤，還能為大眾帶來一定的便利，特別是房地產行業(yè)中出現的多元化產品，這些產品完全符合當代人們的需求?？梢钥匆姷氖?，房地產行業(yè)確實為經濟的繁榮發(fā)展做出了重大貢獻。房地產行業(yè)在大眾的支持和理解下也能夠發(fā)展的越快越好。比如，通過出售住房抵押證券，房地產行業(yè)可以快速地融資，這既能在一定程度上提高人們購房的償還能力，還能有效地減少購房者每月的還款壓力。在這種情況下，購房者的資金有了合理的配置，也就擁有了更多的資金去投資其他項目，就能從側面帶動國家經濟的提升。這也正是2008年金融風暴發(fā)生后，眾多國家推動金融創(chuàng)新的目的與原因。

四、 房地產金融創(chuàng)新工作中目前存在的問題

（一）產品缺乏科學性

眾所周知，現階段我國沒有先進的技術，這就導致從技術上難以滿足金融產品創(chuàng)新體系的多元化和多樣性發(fā)展，因此，房地產行業(yè)創(chuàng)新出的金融產品只能靠量來取勝，無法通過金融產品的科學性來贏得人們的支持。各種產品之間沒有過大的差異導致房地產行業(yè)所創(chuàng)新出的金融產品種類單一，獨特性不足。與此同時，房地產行業(yè)在創(chuàng)新金融產品的過程中還有一定的缺點，例如，與房地產金融中信貸功能相關的貸款產品存現期較短。目前我國大多數有關房地產信貸的產品都在一到兩年之間，很少有超過兩年的，這就導致房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，資金的周轉時間有限，資金問題充分影響著房地產行業(yè)的發(fā)展。

（二）資金規(guī)劃不合理，不利于金融創(chuàng)新

房地產金融創(chuàng)新因資金籌備的方式落后而變得過于艱難?，F階段，我國真正關注房地產行業(yè)的人并不多，大多數人都不怎么看好房地產行業(yè)的發(fā)展前景，這就使得投入在房地產行業(yè)的資金不多。因為資金問題，房地產行業(yè)的金融創(chuàng)新也就變得相對落后，尤其是基金、房地產股票等，最嚴重的就是有關房地產的信貸業(yè)務。我國銀行目前在房地產行業(yè)的負債資金高達80%，壓力十分大。也正是因為這種情況，導致我國的國有銀行也面臨著難以周轉資金的問題，房地產行業(yè)的金融發(fā)展也就更為困難，與此同時，房地產行業(yè)本身具備的高風險特征就讓人們更是不想去參與，這也是限制房地產金融創(chuàng)新的問題之一。

（三）市場發(fā)展的平衡性低，難以創(chuàng)新發(fā)展房地產金融

目前，在房地產金融市場的發(fā)展中，大致分為兩個級別，其中，市場發(fā)展比較迅速，但是信任度卻不高;至于二級市場，其發(fā)展速度緩慢且發(fā)展的程度也不高。這也是我國房地產金融市場難以吸引較多投資者和消費者的原因之一，也正是因為投資者少，才導致房地產行業(yè)的發(fā)展只能依靠銀行的資金供給，資金的難以籌備也限制了房地產金融的創(chuàng)新。

五、 創(chuàng)新發(fā)展房地產金融的策略

（一）把握宏觀政策

只有把握中央和地方的宏觀調控，并結合當地、自身的特色積極開展房地產行業(yè)的金融創(chuàng)新，才能真正地引領房地產行業(yè)走向正確道路，才能讓房地產行業(yè)在未來的發(fā)展中擁有目標。

（二）提高風險防控

銀行既要注重風險的防控，也要全力創(chuàng)新金融業(yè)務的發(fā)展。銀行的終極目標就是將風險的防控和金融業(yè)務的創(chuàng)新能有機結合起來。在此過程中，銀行只有建立出完善、科學的防控體系，才能從“事前風險防范、事中風險監(jiān)測、事后責任約束”等多方面做到全面管控風險。

（三）提高金融產品創(chuàng)新的科學性

金融創(chuàng)新的發(fā)展因產品的種類少而受到限制，為此，房地產行業(yè)理應花費更多的心思在產品的創(chuàng)新上。為了能吸引更多的人投資者來促進金融產品和股票、基金的發(fā)展，就需要房地產行業(yè)創(chuàng)新出新的產品。同樣的，對房地產貸款問題來說，也可以適當地延長貸款期限來籌集一定的資金。只有加大對產品的推廣和宣傳，才能快速有效地解決資金周轉困難的難題，才能夠創(chuàng)造出適合房地產金融發(fā)展的條件。

與此同時，我國要盡快完善有關房地產企業(yè)金融的發(fā)展體系和發(fā)展法規(guī)，只有這樣，才能充分有效地將房地產行業(yè)帶上健康發(fā)展的道路。為了能讓更多的人買到屬于自己的房子，為了能有效地提高人民的生活質量和生活水平，就需要房地產行業(yè)結合國家與行業(yè)的實際情況，解決房地產行業(yè)中出現或即將面臨的問題。

在國家完善房地產行業(yè)金融發(fā)展的體系時，國家監(jiān)管部門也要充分落實相關條例，只有在一定程度上能夠限制貸款人和開發(fā)商，才能讓他們在開展房地產項目時立足于法律;當查到有開發(fā)商制作出違法行為時，要嚴懲不貸，徹底追查所有的負責人。

（四）合理規(guī)劃資金

針對我國國內房地產金融資金規(guī)劃不合理的問題，可以借鑒其他國家成功的經驗來彌補。當然，要想合理的規(guī)劃好房地產的資金，也不能忘記要結合我國房地產行業(yè)的具體情況。為了緩解房地產行業(yè)資金不足的現象，國家房地產金融的相關部門可以建立貸款房地產的擔保協(xié)會，以此來推動房地產金融的發(fā)展。畢竟我國國民的生活水平還是一般，雖然目前來說我國國民的經濟收入在持續(xù)上漲，但基層公民的人數卻占據著極大部分。此外，房地產行業(yè)也可以通過和其他行業(yè)的聯手合作，來推動自己行業(yè)的發(fā)展，例如和保險業(yè)合作推出房地產的保險，來適當地降低房地產可能帶來的風險。這不僅能何理的規(guī)劃資金的使用，還能推動金融的創(chuàng)新發(fā)展。

（五）金融市場結構要科學優(yōu)化

保障房地產金融良性發(fā)展的基礎時推動各級市場的發(fā)展。通過推動各級市場的發(fā)展，各級市場發(fā)展起來后，房地產行業(yè)自然就水漲船高。當然。國家不僅要注重一級市場的發(fā)展，也不能漏掉對二級市場的發(fā)展。上述分析表明，我國過于重視一級市場的發(fā)展，這導致二級市場的發(fā)展是不夠的，在發(fā)展的過程中，一級市場和二級市場之間的差距也在逐漸拉大。只有優(yōu)化金融市場的結構，才能保障房地產行業(yè)金融創(chuàng)新的良性持續(xù)發(fā)展，才能讓一級和二級市場各司其職，共同發(fā)展。比如，二級市場負責發(fā)展證券業(yè)務，一級市場負責發(fā)展信貸業(yè)務。讓一、二級市場能合理分工，不僅能推動房地產金融市場的發(fā)展，還能夠有效地降低一、二級市場之間的差距。

六、 結語

綜上所述，房地產金融隨著社會的發(fā)展逐漸成為房地產行業(yè)發(fā)展的中心。為此，國家相關部門理應為了加快房地產金融行業(yè)的發(fā)展而做到時刻關注市場經濟發(fā)展的形式。要想有效的改善房地產行業(yè)資金周轉困難的問題，就需要在金融創(chuàng)新的過程中，做到以下幾點：注重產品的科學性、合理規(guī)劃資金的使用、科學優(yōu)化金融市場。只有這樣，才能將房地產行業(yè)帶上良性持續(xù)發(fā)展的道路上。

參考文獻：

[1]張麗雅.我國房地產金融創(chuàng)新面臨的問題與對策[J].居舍，2019（10）.

[2]張怡波，譚亞輝.我國房地產金融創(chuàng)新面臨的問題及其對策研究[J].海峽科技與產業(yè)，2019（7）.

作者簡介：張路通，陜西廣播電視大學。