新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪分析

彭斌

臨沂市自然資源和規(guī)劃局，中國·山東 臨沂 276000

不動產(chǎn)登記；權(quán)籍調(diào)查測繪；測繪技術(shù)

1 引言

2014年11月24日中國國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并在2015年3月1日開始正式施行，標(biāo)志中國不動產(chǎn)登記工作的正式開展?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定，不動產(chǎn)登記必須要實現(xiàn)“四統(tǒng)一”，即登記機構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊統(tǒng)一、信息平臺統(tǒng)一、登記依據(jù)統(tǒng)一?，F(xiàn)如今，不動產(chǎn)的測繪工作面臨著相對嚴峻的挑戰(zhàn)，如測繪標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一、測繪內(nèi)容呈多元化發(fā)展趨勢等，因此亟需對新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪進行系統(tǒng)梳理，以為未來的不動產(chǎn)登記工作、權(quán)籍調(diào)查測繪工作奠定基礎(chǔ)。

2 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪現(xiàn)狀

權(quán)屬調(diào)查、地基調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查是不動產(chǎn)測繪工作的主要內(nèi)容，并為房產(chǎn)的確定、土地的確定、行政區(qū)域的規(guī)劃提供可靠的參考數(shù)據(jù)。目前，已經(jīng)在法律層面上將權(quán)屬調(diào)查、地基調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查規(guī)定為“法定測繪”，測繪結(jié)果經(jīng)過登記確認后，即具有法律效益，成為解決土地糾紛、房產(chǎn)行政管理、產(chǎn)權(quán)確認的主要依據(jù)[1]。盡管《中華人民共和國測繪法》（2017）中規(guī)定了權(quán)屬調(diào)查、地基調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查制度，并對測繪相關(guān)的資質(zhì)條件進行了明確，但是其中條款仍舊無法有效涵蓋中國不動產(chǎn)的所有類別，且伴隨著不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作的不斷開展，海域、林地等特殊的測繪對象也納入到了不動產(chǎn)的登記范疇內(nèi)，就現(xiàn)行的制度規(guī)范而言，不銜接、不全面的問題仍舊較為突出。不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪工作并不是一項一蹴而就的工作，要滿足登記機構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊統(tǒng)一、信息平臺統(tǒng)一、登記依據(jù)統(tǒng)一的需求，就必須要提高權(quán)籍調(diào)查測繪水準(zhǔn)、不動產(chǎn)測繪水準(zhǔn)。而《不動產(chǎn)登記暫行條例》則讓不動產(chǎn)測繪、權(quán)籍調(diào)查測繪的工作內(nèi)容更加豐富，傳統(tǒng)的測繪方法在此方面暴露出一定的不足之處[2]。

3 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪關(guān)鍵技術(shù)

圍繞不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪，下面主要從三個方面進行論述：一是不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；二是不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪支撐技術(shù)；三是不動產(chǎn)測繪成果平臺。如圖1所示，數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)主要是測繪數(shù)據(jù)表達的統(tǒng)一模式、統(tǒng)一分類體系，具體表現(xiàn)為數(shù)據(jù)內(nèi)容以及指標(biāo)；支撐技術(shù)主要為統(tǒng)一的空間基準(zhǔn)以及統(tǒng)一的數(shù)據(jù)獲取技術(shù)，其中涵蓋數(shù)據(jù)質(zhì)量檢驗技術(shù)、空間基準(zhǔn)技術(shù)等；平臺主要是指統(tǒng)一的數(shù)據(jù)展示平臺、成果展示平臺[3]。

圖1 不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)框架

3.1 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

長久以來，中國的不動產(chǎn)登記、全集調(diào)查測繪都未統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及技術(shù)方法，數(shù)據(jù)共享性、數(shù)據(jù)兼容性均比較差，導(dǎo)致《不動產(chǎn)登記暫行條例》的落實出現(xiàn)了諸多問題，尤其是“四統(tǒng)一”的實現(xiàn)，必須要對不同的測繪數(shù)據(jù)內(nèi)容指標(biāo)進行統(tǒng)一。就測繪的具體方法以及數(shù)據(jù)的類型而言，不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪必須要在指標(biāo)、要素分類、表達模式、屬性分類四個方面實現(xiàn)統(tǒng)一、規(guī)范。

一是指標(biāo)統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記依托于統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理條例以及統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記需求，若需要保證測繪有統(tǒng)一的指標(biāo)指引，并完全服務(wù)于具體登記的需求，考慮到其他產(chǎn)業(yè)以及行政管理措施的需求[4]。

二是要素分類，要素分類必須要考慮到要素的系統(tǒng)性、科學(xué)性，測繪數(shù)據(jù)要能夠穩(wěn)定反映不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的主要信息特征、層次結(jié)構(gòu)等，同時也要突出各個要素之間的相關(guān)性以及數(shù)據(jù)之間的繼承性。基于要素分類統(tǒng)一的原則，林地、草原、構(gòu)筑物等，均需要根據(jù)實際情況，實現(xiàn)分類的統(tǒng)一以及從屬關(guān)系的統(tǒng)一，并要從具體的類別最終劃分至詳細的實體模型。

三是表達模式，不動產(chǎn)測繪的表達模式需要以具體的地理信息技術(shù)為載體，按照不動產(chǎn)的類型，展現(xiàn)出統(tǒng)一的不動產(chǎn)客觀物理形態(tài)，如坐落地點、名稱、四至界限等等客觀現(xiàn)實指標(biāo)，從而確定不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬、權(quán)利人、權(quán)屬類型等，并突出不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)情況。針對不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，需要從應(yīng)用、特點、內(nèi)容、需求等四個層面進行全面的分析、比對，并提出空間表示數(shù)據(jù)的具體內(nèi)容，綜合考慮到在不動產(chǎn)登記方面、權(quán)籍調(diào)查方面的多維需求[5-6]。

四是屬性分類，不動產(chǎn)登記需要確定測繪數(shù)據(jù)的唯一性、兼容性、適用性，唯一性表示測繪數(shù)據(jù)要素名稱、代碼的可識別特征；擴充性表示要素代碼具有空代碼位，以保證未來的擴充需求；兼容性是指對要素代碼進行統(tǒng)一的設(shè)計，并考慮到數(shù)據(jù)在其他行政管理領(lǐng)域的具體需求。

3.2 支撐技術(shù)

不動產(chǎn)支撐技術(shù)主要包括空間基準(zhǔn)技術(shù)、數(shù)據(jù)獲取整合技術(shù)。

3.2.1 空間基準(zhǔn)技術(shù)

自2008年起，中國就正式引用了CGCS2000 國家大地坐標(biāo)系參數(shù)體系，其中涵蓋坐標(biāo)系的原點、三個坐標(biāo)軸的指向、尺度以及地球橢球的4 個基本參數(shù)的定義，其原點為包括海洋和大氣的整個地球的質(zhì)量中心。在2008年以前，不動產(chǎn)的測繪數(shù)據(jù)主要是基于西安坐標(biāo)系（1980）、北京坐標(biāo)系（1954）等不同的坐標(biāo)體系，導(dǎo)致各地的坐標(biāo)系數(shù)據(jù)無法實現(xiàn)有效的統(tǒng)一、互通，而在《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式施行后，需要基于CGCS2000 國家大地坐標(biāo)系參數(shù)體系，進一步完善空間基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方法，以保證坐標(biāo)數(shù)據(jù)在中國大范圍的共享、互通[7]。

就當(dāng)前的空間基準(zhǔn)技術(shù)而言，在進行不同坐標(biāo)體系下不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)化時，需要確定具體的轉(zhuǎn)化范圍，如市級范圍、省級范圍等，并考慮到數(shù)據(jù)的分區(qū)轉(zhuǎn)換還是整體轉(zhuǎn)換，其次要選擇合理的轉(zhuǎn)換計算模型，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中規(guī)定不懂產(chǎn)測繪涵蓋房屋、林地等等多個部門，因不同的行政管理工作再使用這些數(shù)據(jù)內(nèi)容，所以數(shù)據(jù)就存在精度不一致的問題。因此，空間基準(zhǔn)技術(shù)的應(yīng)用需要秉承“高精度原則”，將原本精度不高的資料，統(tǒng)一到同一個精度標(biāo)準(zhǔn)下，尤其是針對大比例尺的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化，必須要滿足高精度、無損的測繪目的。

3.2.2 數(shù)據(jù)獲取與整合處理技術(shù)

因不同種類的測繪數(shù)據(jù)在具體的數(shù)據(jù)類型方面存在一定的差異，并且不同層級的測繪方法也存在一定的差異，而不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪提供的是不動產(chǎn)登記、不動產(chǎn)管理的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，若是精度或者規(guī)格存在差異，必然會對行政管理工作的落實造成較大的阻礙。數(shù)據(jù)獲取與整合處理技術(shù)就是保證數(shù)據(jù)統(tǒng)一性的基礎(chǔ)，中國各地的不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)表現(xiàn)出多時態(tài)、多模式、多屬性等結(jié)構(gòu)特征，從具體的精度、效率來講，不同的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的獲取方法存在較大的差異，所以說需要從測繪相關(guān)技術(shù)、不動產(chǎn)調(diào)查、測繪標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)實際情況對測繪技術(shù)方法進行調(diào)整，最終得出準(zhǔn)確的地理信息數(shù)據(jù)[8]。

現(xiàn)如今，不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)的整合處理需要秉承“適用性、完整性、獨立性、一致性”四個方面的原則，針對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)尺度、維度、結(jié)構(gòu)、類型、來源的差異化特征，這些多元非結(jié)構(gòu)化信息要實現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)換以及整合，需要對已有的數(shù)據(jù)格式、內(nèi)容進行全方位的評價，根據(jù)測繪地區(qū)的空間邏輯關(guān)系，形成不同數(shù)據(jù)的共享整合標(biāo)準(zhǔn)，最終將數(shù)據(jù)納入數(shù)據(jù)庫，如比例尺、投影參數(shù)、高程基準(zhǔn)等。

3.3 平臺建設(shè)

3.3.1 測繪成果集成

測繪成果集成，圍繞不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)指標(biāo)展開，在具體的資源規(guī)劃方法、行政管理方法方面，提出多樣化、多級別的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)劃分。測繪成果集成平臺的運行環(huán)境主要依托于GIS 技術(shù)、容災(zāi)技術(shù)等，近幾年以“云計算”為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)平臺技術(shù)逐步得到了應(yīng)用，數(shù)據(jù)庫在概念設(shè)計、物理設(shè)計方面均得到了革新。平臺支持二維、三維的測繪數(shù)據(jù)，并可全方位展現(xiàn)出測繪成果數(shù)據(jù)。

3.3.2 成果展示技術(shù)

成果的展示是保證不動產(chǎn)登記工作有效開展的基礎(chǔ)，基于不動產(chǎn)等級需求，通過元數(shù)據(jù)定義、社會語義分析等，實現(xiàn)完善的約束，并設(shè)計出符合不動產(chǎn)登記需求的測繪成果數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，進而構(gòu)建出一個完善的不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)模型。另外，VR、AR 等技術(shù)發(fā)展，也陸陸續(xù)續(xù)在不動產(chǎn)測繪領(lǐng)域得到了應(yīng)用，就當(dāng)前不動產(chǎn)測試現(xiàn)狀而言，不動產(chǎn)測試成果展示的方式呈現(xiàn)多元化、全面化的發(fā)展趨勢。

4 結(jié)語

綜上所述，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的施行對不動產(chǎn)測繪工作、權(quán)籍調(diào)查測繪工作提出了新的要求，就當(dāng)前中國不動產(chǎn)測繪工作現(xiàn)狀而言，各地正在逐步統(tǒng)一測繪標(biāo)準(zhǔn)體系，測繪空間基準(zhǔn)、數(shù)據(jù)采集、轉(zhuǎn)換、整合等技術(shù)也在不斷發(fā)展。伴隨著不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪的大范圍展開，測繪地理信息的多樣化發(fā)展，讓測繪技術(shù)研究面臨著更加復(fù)雜的現(xiàn)實問題。上文僅僅對不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪進行了初步的探究，要實現(xiàn)對不動產(chǎn)測繪工作、權(quán)籍調(diào)查測繪工作的有效支撐，還需要在上文技術(shù)框架的基礎(chǔ)上，對具體的基礎(chǔ)上技術(shù)方法進行深入探究，望廣大從業(yè)者對此有足夠的認識，并在實際工作中不斷推進技術(shù)的發(fā)展、創(chuàng)新。