• <tr id="yyy80"></tr>
  • <sup id="yyy80"></sup>
  • <tfoot id="yyy80"><noscript id="yyy80"></noscript></tfoot>
  • 99热精品在线国产_美女午夜性视频免费_国产精品国产高清国产av_av欧美777_自拍偷自拍亚洲精品老妇_亚洲熟女精品中文字幕_www日本黄色视频网_国产精品野战在线观看 ?

    試論房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理

    2020-11-11 08:39:36風(fēng)/
    上海質(zhì)量 2020年10期
    關(guān)鍵詞:成本質(zhì)量管理

    林 風(fēng)/ 文

    1 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理定義

    在現(xiàn)有的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)中,還沒有關(guān)于“房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理”的定義,只能通過研究分析“質(zhì)量管理”和“房地產(chǎn)估價”兩個定義,提煉綜合出比較符合常理的“房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理”的定義。

    1.1 質(zhì)量管理定義

    在《GB/T 19000-2016/ISO 9000∶2015 質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語》中,“質(zhì)量管理”被定義為“關(guān)于質(zhì)量的管理,包括制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),以及通過質(zhì)量策劃、質(zhì)量保證、質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的過程[1]?!?/p>

    在這個定義中,質(zhì)量策劃(quality planning)致力于制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運(yùn)行過程和相關(guān)資源以實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo);質(zhì)量保證(quality assurance)致力于提供質(zhì)量要求會得到滿足的信任;質(zhì)量控制(quality control)致力于滿足質(zhì)量要求;質(zhì)量改進(jìn)(quality improvement)致力于增強(qiáng)質(zhì)量的能力[2]。

    1.2 房地產(chǎn)估價定義

    在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局發(fā)布的《GB/T 50899-2013 房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中,“房地產(chǎn)估價”被定義為“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托,選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷,并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動[3]?!?/p>

    在這個定義中,房地產(chǎn)估價的主體是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選派的專業(yè)人員(注冊房地產(chǎn)估價師),提供的結(jié)果是與房地產(chǎn)價值或價格相關(guān)的專業(yè)意見,特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價的活動是在接受他人委托的前提下展開的。這些特征與非專業(yè)人士想要了解房地產(chǎn)價格行情的“自估”行為嚴(yán)格區(qū)分開來。

    1.3 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理定義

    綜合“質(zhì)量管理”和“房地產(chǎn)估價”定義,“房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理”可定義為:房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)制定房地產(chǎn)估價質(zhì)量的方針和目標(biāo),并且通過質(zhì)量策劃、質(zhì)量保證、質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價質(zhì)量目標(biāo)的過程。

    房地產(chǎn)估價質(zhì)量目標(biāo)可以理解為:(1)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供相關(guān)專業(yè)意見(通常以房地產(chǎn)估價報告為載體)的高水準(zhǔn);(2)估價結(jié)果使用者(既包括作為直接使用者的估價委托人,也包括其他間接的使用者)對于專業(yè)意見的滿意程度。

    2 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理特點(diǎn)

    房地產(chǎn)估價行業(yè)是典型的服務(wù)行業(yè),不同于產(chǎn)品制造行業(yè)。因此,房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理具有服務(wù)行業(yè)質(zhì)量管理的一些特點(diǎn)。另外,由于房地產(chǎn)估價屬于社會鑒證類的中介服務(wù),又有著不同于其他服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)。

    2.1 主觀性

    通常的產(chǎn)品制造業(yè)往往由國家或者行業(yè)制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),其質(zhì)量高低一般可以通過物理測量或化學(xué)檢驗(yàn)得到比較客觀的衡量,而房地產(chǎn)估價的質(zhì)量評判無法通過嚴(yán)格、量化的科學(xué)指標(biāo)去衡量。即便住建部和質(zhì)監(jiān)總局發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291-2015)和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T 50899-2013)國家標(biāo)準(zhǔn)、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布《房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》具體評判依據(jù),也無法完全解決房地產(chǎn)估價專業(yè)意見(通常以房地產(chǎn)估價報告為載體)準(zhǔn)確程度的客觀科學(xué)評價問題。鑒于房地產(chǎn)估價自帶屬性,這些標(biāo)準(zhǔn)涉及的大部分指標(biāo)是定性的主觀指標(biāo),不同業(yè)內(nèi)資深專家對同一份房地產(chǎn)估價報告得出評審結(jié)論差異較大的情況屢見不鮮??梢?,房地產(chǎn)估價的質(zhì)量評價具有很強(qiáng)的主觀性。

    2.2 時效性

    房地產(chǎn)價格是隨時波動的。理論上即使是同一宗房地產(chǎn)每天的價格都不盡相同,房地產(chǎn)估價給出的專業(yè)意見必須明確到一定時間點(diǎn)上,所以估價結(jié)果由于價值時點(diǎn)的差異而不同是正常的。因此,考察房地產(chǎn)估價的質(zhì)量必須以約定的價值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況為基準(zhǔn)。例如,某房地產(chǎn)2015年1月1日的市場價格是100萬,房地產(chǎn)估價師對于2015年1月1日為價值時點(diǎn)的估價結(jié)果是100萬。到2018年1月1日,該房地產(chǎn)的市場價格上漲到200萬,如果以此為依據(jù)判斷房地產(chǎn)估價師的估價結(jié)果不準(zhǔn)確,房地產(chǎn)估價的質(zhì)量不合格,顯然是不合理的。從這個角度說,房地產(chǎn)估價的質(zhì)量評價具有很強(qiáng)的時效性。

    2.3 經(jīng)濟(jì)性

    與房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理相關(guān)的成本主要有:審核成本、防范成本、失敗成本。

    審核成本是為了發(fā)現(xiàn)不合格的房地產(chǎn)估價報告或確保沒有房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而進(jìn)行的各種復(fù)核、校對和審查等活動有關(guān)的成本,包括審核人員的薪資、審核場地、審核工具等費(fèi)用。

    防范成本是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而產(chǎn)生的費(fèi)用,包括購買和維護(hù)房地產(chǎn)估價報告撰寫的輔助系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價報告撰寫人員的技能培訓(xùn)、房地產(chǎn)估價報告撰寫質(zhì)量控制各類措施等費(fèi)用。

    失敗成本是由于產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失,分為內(nèi)部失敗成本和外部失敗成本。內(nèi)部失敗成本是房地產(chǎn)估價報告送交到估價委托人之前被發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失,包括房地產(chǎn)估價報告修改、返工重新撰寫的時間浪費(fèi)以及調(diào)查造成質(zhì)量問題原因等費(fèi)用。外部失敗成本是房地產(chǎn)估價報告送交到估價委托人之后被發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失,包括處理投訴、重新調(diào)換合格的房地產(chǎn)估價報告的費(fèi)用、給估價委托人造成損失可能面臨的賠償、估價機(jī)構(gòu)商業(yè)信譽(yù)損失等。

    從成本效益的角度來分析,估價機(jī)構(gòu)是否提高估價質(zhì)量,取決于估價質(zhì)量提高能否產(chǎn)生預(yù)期效益,以及為了提高估價質(zhì)量而須投入的預(yù)期成本高低的比較。房地產(chǎn)估價的質(zhì)量管理需要在以上三大成本中尋求平衡。審核成本和防范成本的投入可以降低失敗成本,不過存在一個平衡點(diǎn),如果超過這個平衡點(diǎn)時,審核成本和防范成本投入之和大于降低失敗成本的益處,那么再增加審核成本和防范成本就變得不經(jīng)濟(jì)。所以從某種程度上說,房地產(chǎn)估價的質(zhì)量管理就是尋找最佳的經(jīng)濟(jì)均衡點(diǎn)。

    2.4 矛盾性

    在一般的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)中,產(chǎn)品或服務(wù)的高水準(zhǔn)和客戶的高滿意度往往成正相關(guān)。例如,一輛功能和性能卓越的汽車可以贏得顧客的良好體驗(yàn)。但是,由于房地產(chǎn)估價屬于社會鑒證類中介服務(wù)的特殊性,這兩個方面就可能出現(xiàn)矛盾。例如,估價委托人需要申請高額購房貸款,對其房地產(chǎn)的估價結(jié)果期望往往越高越滿意,所以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如果提供準(zhǔn)確程度很高的房地產(chǎn)估價報告反而會引發(fā)客戶的不滿意;估價委托人需要申報房地產(chǎn)交易稅收,對其房地產(chǎn)的估價結(jié)果期望往往越低越滿意,所以對于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供準(zhǔn)確程度很高的房地產(chǎn)估價報告也會不滿意。這種矛盾性,在大多數(shù)產(chǎn)品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)里是看不到的。

    3 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理影響因素

    3.1 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理外部影響因素

    影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量的外部因素主要有:法律政策、市場競爭、數(shù)據(jù)來源。

    3.1.1 法律政策

    在我國,房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律地位是1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立的。但是,這部法律對于房地產(chǎn)估價只作了原則性的規(guī)定。直到2016年7月2日,《資產(chǎn)評估法》才對包括房地產(chǎn)估價在內(nèi)的各類資產(chǎn)評估作了較完整、較具體的法律規(guī)定。在1994年到2016年之間二十多年間,住建部(原建設(shè)部)發(fā)布的多個部門規(guī)章和相關(guān)規(guī)范文件成為房地產(chǎn)估價行業(yè)的主要法律政策依據(jù),詳見表1。

    法律政策對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響,可以從兩方面來看。

    首先,對于房地產(chǎn)估價行業(yè)來說,法制建設(shè)是重要的保障。缺乏法律法規(guī)的約束,從業(yè)人員違法違規(guī)行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任就不明確,會使一些從業(yè)者提供劣質(zhì)的房地產(chǎn)估價服務(wù)而得不到懲處。房地產(chǎn)估價是一種提供與房地產(chǎn)的價值(或價格)相關(guān)專業(yè)意見的服務(wù),是比較典型的社會鑒證類中介服務(wù)。如果沒有外部的法律法規(guī)剛性約束,而將服務(wù)質(zhì)量完全寄托在從業(yè)人員的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水準(zhǔn)上,將加大行業(yè)風(fēng)險,也無法保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提高。

    其次,相關(guān)法律法規(guī)也為行業(yè)質(zhì)量管理指明了方向。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師管理的相關(guān)文件規(guī)定了執(zhí)業(yè)程序的基本要求,如《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號)規(guī)定“房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具,加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章,并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字[4]”;房地產(chǎn)估價技術(shù)管理的相關(guān)文件規(guī)范了執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn),如《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房[2011]77號)規(guī)定“房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位,精確到元[5]”。這些對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提高都有著積極的影響。

    法律政策對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響,一方面劃出了“不能做什么”的底線,另一方面也給出了“應(yīng)該做什么”的指南。

    3.1.2 市場競爭

    市場競爭對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響也可以從兩方面分析。

    首先,房地產(chǎn)估價市場競爭越激烈,房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)就越有可能通過降低房地產(chǎn)估價收費(fèi)來爭取更多的業(yè)務(wù)委托。過低的業(yè)務(wù)收費(fèi)將迫使房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)壓縮經(jīng)營成本以保持必要的利潤空間。而經(jīng)營成本的壓力也將使房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可能縮減必要的房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)程序,采用較少房地產(chǎn)估價專業(yè)人員配置數(shù)量或者更多地雇用資歷較淺、薪酬較低的專業(yè)人員,從而降低房地產(chǎn)估價質(zhì)量水平。

    其次,競爭激烈的房地產(chǎn)估價市場,將增加房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過迎合委托人不正當(dāng)要求(如出具價格明顯偏離正常價格的估價報告)來爭取更多業(yè)務(wù)委托的可能。這將直接傷害作為房地產(chǎn)估價質(zhì)量核心指標(biāo)的估價結(jié)果準(zhǔn)確程度。

    表1 房地產(chǎn)估價行業(yè)主要法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范文件

    因此,市場競爭因素從兩個方向通過一定的傳導(dǎo)過程影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量,有可能形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的情況。傳導(dǎo)過程見圖1。

    3.1.3 數(shù)據(jù)來源

    數(shù)據(jù)來源對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響非常直接。房地產(chǎn)估價所使用的技術(shù)參數(shù),有很多依賴于房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。有兩方面原因制約了這些數(shù)據(jù)在提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量方面發(fā)揮正向作用。

    首先,目前有關(guān)房地產(chǎn)買賣和租賃的登記價格數(shù)據(jù)在政府不動產(chǎn)登記部門掌握中,雖然在房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會的組織下,可以通過支付費(fèi)用取得一部分買賣的登記價格數(shù)據(jù),但無法獲取房地產(chǎn)租賃的登記價格數(shù)據(jù)。這使得一些房地產(chǎn)估價技術(shù)方法在使用時容易遭遇參數(shù)依據(jù)不足、準(zhǔn)確性下降的問題,從而損害房地產(chǎn)估價質(zhì)量。

    其次,即使可以通過支付費(fèi)用取得一部分買賣的登記價格數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)的真實(shí)性也存在較大問題。目前,二手房交易市場中普遍存在一種潛規(guī)則,即在簽訂買賣合同時使用“陰陽合同”。所謂“陰陽合同”,是指在一次房地產(chǎn)交易中同時簽訂兩份價格不同的合同,或在正式合同之外另行簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議,以該協(xié)議來確定雙方真正的成交價格。當(dāng)前,“陰陽合同”主要來自做低房價類的,用于辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)以減少買賣雙方的交易稅費(fèi),尤其是減少賣家的交易稅費(fèi)。這就造成了政府不動產(chǎn)登記部門掌握的數(shù)據(jù)中,有相當(dāng)一部分比例是不準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。對這些失真的數(shù)據(jù),資深房地產(chǎn)估價師不敢使用,而經(jīng)驗(yàn)不足的房地產(chǎn)估價師用了就會得出嚴(yán)重偏離市場價格的結(jié)果,房地產(chǎn)估價質(zhì)量將無法保證。

    如果沒有一個規(guī)范的信息環(huán)境,估價師難以收集到真實(shí)、準(zhǔn)確、客觀的信息資料,這樣就會加大估價成本,同時也使得估價師的價值判斷因缺乏高質(zhì)量數(shù)據(jù)支持而無法保證估價結(jié)果的合理性,更難取信社會公眾。

    3.2 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理內(nèi)部影響因素

    影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量的內(nèi)部因素主要有:估價人員專業(yè)勝任能力、估價人員職業(yè)道德、估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理。

    3.2.1 估價人員專業(yè)勝任能力

    估價機(jī)構(gòu)如果貿(mào)然承接一項(xiàng)超過自身專業(yè)勝任能力的委托,將很容易陷入困境。所以估價機(jī)構(gòu)應(yīng)確保全體專業(yè)人員達(dá)到并保持履行其職責(zé)所需要的專業(yè)勝任能力,以應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎完成所委派的工作。房地產(chǎn)估價專業(yè)人員,即房地產(chǎn)估價師和助理人員是房地產(chǎn)估價工作的主體,他們的專業(yè)能力是否足以勝任房地產(chǎn)估價工作的要求將直接影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量的高低。專業(yè)勝任能力的要求可以分為專業(yè)知識、專業(yè)技能、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)三個層面。通過了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的人員只是說明其具備了最基本的入門專業(yè)知識,還需要通過長期的估價工作實(shí)踐來進(jìn)一步提升專業(yè)知識。而專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)技能,更是只能依靠長期實(shí)踐去積累和提高。

    圖1 市場競爭影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量傳導(dǎo)過程圖

    原建設(shè)部和人事部發(fā)布《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》(建房[1995]147號)以來,房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試已經(jīng)舉辦了二十多年,全國已經(jīng)有數(shù)萬人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格。考慮到其中一部分取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人在政府機(jī)關(guān)、高等學(xué)校、研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商等處工作,專業(yè)從事房地產(chǎn)估價工作的專職房地產(chǎn)估價師預(yù)計不足一半。另外,還有大量大學(xué)畢業(yè)不久、尚未通過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、從事輔助性工作的房地產(chǎn)估價助理人員。不同資歷的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員可以勝任的房地產(chǎn)估價工作有著明顯差異。經(jīng)驗(yàn)較少的估價人員從事難度較大的房地產(chǎn)估價工作就容易出現(xiàn)估價程序執(zhí)行不到位、估價技術(shù)路線選擇不合理等問題,進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量。

    3.2.2 估價人員職業(yè)道德

    職業(yè)道德是與人的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特征所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操和道德品質(zhì)的總和。職業(yè)道德是一般道德在職業(yè)行為中的反映。房地產(chǎn)估價職業(yè)道德特指從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的所有專業(yè)人員在職業(yè)活動中應(yīng)該遵循的準(zhǔn)則和規(guī)范。

    估價是一項(xiàng)公正性的社會中介服務(wù)活動,又是一項(xiàng)有償服務(wù)活動,具有明顯的商業(yè)性。公正性與商業(yè)性不可避免的相互排斥力,要求估價師具有高水準(zhǔn)的職業(yè)道德。根據(jù)估價職業(yè)道德的基本要求,估價機(jī)構(gòu)和估價師要從形式上和實(shí)質(zhì)上獨(dú)立于所服務(wù)的對象和其他外部組織,不受各方當(dāng)事人利益的影響。

    優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價師基本標(biāo)準(zhǔn)就是德才兼?zhèn)?、以德為先。因?yàn)槿绻麤]有“德”的支撐,“能”就難以保證用對方向。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德自律可以有效地幫助他們堅(jiān)守“獨(dú)立、客觀、公正”的原則,加強(qiáng)執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防控,保證房地產(chǎn)估價的質(zhì)量。

    3.2.3 估價機(jī)構(gòu)管理水平

    房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與質(zhì)量有關(guān)的管理制度設(shè)計、建設(shè)及執(zhí)行是房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的重要內(nèi)部影響因素。

    這些管理制度滲透在企業(yè)運(yùn)營的各個方面。例如,在業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程期間房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)就應(yīng)該建立與質(zhì)量管理相關(guān)的風(fēng)險控制措施,規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險。在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的人力資源分配上,建立與質(zhì)量管理相關(guān)的安排,難度較大的房地產(chǎn)估價工作讓經(jīng)驗(yàn)豐富的資深房地產(chǎn)估價師去完成,資歷較淺的房地產(chǎn)估價師只能從事難度較小的房地產(chǎn)估價工作,做到安排的專業(yè)人員水平與工作難度相適應(yīng)。在業(yè)務(wù)流程的設(shè)置上,充分考慮工作成果反復(fù)校對復(fù)核的需要,降低各類差錯、失誤,提升出具估價成果的準(zhǔn)確性。在薪酬體系的設(shè)計上,平衡好業(yè)務(wù)數(shù)量和業(yè)務(wù)質(zhì)量關(guān)系,避免出現(xiàn)只關(guān)注估價業(yè)務(wù)收入增長而忽略估價業(yè)務(wù)質(zhì)量的情況。在業(yè)務(wù)檔案管理制度建設(shè)上,做到檔案的收集、整理、歸檔、保管、調(diào)閱和銷毀的規(guī)范化,確保業(yè)務(wù)質(zhì)量相關(guān)的估價工作底稿的長期可追溯性。在客戶維護(hù)方面,做到定期回訪客戶,及時掌握客戶感受,為提升業(yè)務(wù)質(zhì)量提供參考依據(jù)。

    4 結(jié)束語

    影響任何事物的因素,來自系統(tǒng)外部和系統(tǒng)內(nèi)部。外因是事物變化的條件,內(nèi)因是事物變化的根本。房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理也同樣受房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員自身?xiàng)l件兩方面因素的影響。根據(jù)外部房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)環(huán)境并結(jié)合房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員自身?xiàng)l件,有針對性地在估價業(yè)務(wù)流程中優(yōu)化改進(jìn)策略,輔之以組織架構(gòu)和人力資源等方面的保障措施,便能改善質(zhì)量管理水平,達(dá)到提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的目的。

    猜你喜歡
    成本質(zhì)量管理
    棗前期管理再好,后期管不好,前功盡棄
    “質(zhì)量”知識鞏固
    2021年最新酒駕成本清單
    河南電力(2021年5期)2021-05-29 02:10:00
    質(zhì)量守恒定律考什么
    做夢導(dǎo)致睡眠質(zhì)量差嗎
    溫子仁,你還是適合拍小成本
    電影(2018年12期)2018-12-23 02:18:48
    質(zhì)量投訴超六成
    汽車觀察(2016年3期)2016-02-28 13:16:26
    “這下管理創(chuàng)新了!等7則
    雜文月刊(2016年1期)2016-02-11 10:35:51
    人本管理在我國國企中的應(yīng)用
    獨(dú)聯(lián)體各國的勞動力成本
    后天国语完整版免费观看| 免费观看人在逋| 俄罗斯特黄特色一大片| 精品国产乱码久久久久久男人| 成人亚洲精品一区在线观看| 欧美日韩中文字幕国产精品一区二区三区 | 怎么达到女性高潮| 一区二区三区国产精品乱码| 国产亚洲精品av在线| 丝袜美足系列| 一级a爱视频在线免费观看| 国产精品98久久久久久宅男小说| 欧美精品亚洲一区二区| 午夜激情av网站| 成人特级黄色片久久久久久久| 国产精品免费视频内射| 欧美 亚洲 国产 日韩一| 中文字幕av电影在线播放| 99久久99久久久精品蜜桃| 亚洲自偷自拍图片 自拍| 国产精品亚洲一级av第二区| 国产一区二区三区视频了| 亚洲精品国产区一区二| 精品电影一区二区在线| 日本免费一区二区三区高清不卡 | 欧美人与性动交α欧美精品济南到| 亚洲人成电影免费在线| 首页视频小说图片口味搜索| 国产高清videossex| 两个人看的免费小视频| 久久精品国产综合久久久| 搞女人的毛片| 国产精品一区二区精品视频观看| 欧美不卡视频在线免费观看 | 亚洲成国产人片在线观看| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看| 黄色丝袜av网址大全| 亚洲欧美日韩高清在线视频| 91在线观看av| 亚洲国产精品合色在线| 亚洲五月色婷婷综合| 亚洲全国av大片| 日韩成人在线观看一区二区三区| av视频免费观看在线观看| 亚洲狠狠婷婷综合久久图片| 久久久久九九精品影院| 十分钟在线观看高清视频www| 精品熟女少妇八av免费久了| 国产麻豆69| www.精华液| 精品国产乱子伦一区二区三区| 精品高清国产在线一区| 一本大道久久a久久精品| 在线观看舔阴道视频| 我的亚洲天堂| 日韩国内少妇激情av| 久久国产精品影院| 亚洲av成人不卡在线观看播放网| 黄片小视频在线播放| 51午夜福利影视在线观看| 麻豆av在线久日| 亚洲七黄色美女视频| 俄罗斯特黄特色一大片| 嫩草影院精品99| 黄色视频不卡| 人人妻人人爽人人添夜夜欢视频| 两个人免费观看高清视频| 每晚都被弄得嗷嗷叫到高潮| 欧美日本视频| 国产精品一区二区免费欧美| 亚洲国产中文字幕在线视频| 日韩大尺度精品在线看网址 | av天堂在线播放| or卡值多少钱| 欧美一级毛片孕妇| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 亚洲熟妇熟女久久| 性欧美人与动物交配| 中文字幕精品免费在线观看视频| 99re在线观看精品视频| 免费看十八禁软件| 久久 成人 亚洲| 韩国精品一区二区三区| 极品教师在线免费播放| www.精华液| 国产视频一区二区在线看| 日韩欧美三级三区| 国产欧美日韩一区二区精品| √禁漫天堂资源中文www| 可以在线观看毛片的网站| 欧美一级a爱片免费观看看 | 中文字幕精品免费在线观看视频| 首页视频小说图片口味搜索| 国产成人欧美在线观看| svipshipincom国产片| 91在线观看av| 18禁观看日本| 一区福利在线观看| 精品久久久久久,| 日韩欧美国产一区二区入口| 午夜视频精品福利| 纯流量卡能插随身wifi吗| 日韩国内少妇激情av| 精品卡一卡二卡四卡免费| 国内精品久久久久精免费| xxx96com| 搡老熟女国产l中国老女人| 国产精品98久久久久久宅男小说| 男人舔女人的私密视频| 久热这里只有精品99| 亚洲av日韩精品久久久久久密| cao死你这个sao货| 非洲黑人性xxxx精品又粗又长| 亚洲精品国产色婷婷电影| 色播在线永久视频| 亚洲欧美激情在线| 精品人妻1区二区| 岛国视频午夜一区免费看| 黄频高清免费视频| 在线观看免费午夜福利视频| 国产精品永久免费网站| 亚洲va日本ⅴa欧美va伊人久久| 午夜福利高清视频| 深夜精品福利| 色播亚洲综合网| 国产亚洲欧美98| 国产精品电影一区二区三区| 国产精品亚洲一级av第二区| 人人妻人人澡欧美一区二区 | 亚洲熟妇中文字幕五十中出| 91成年电影在线观看| 免费观看人在逋| 日本 欧美在线| 久久中文字幕一级| 国产一区二区三区在线臀色熟女| 亚洲熟妇熟女久久| 国产精品二区激情视频| 国产午夜精品久久久久久| 91av网站免费观看| 在线观看午夜福利视频| 成人国语在线视频| 欧美最黄视频在线播放免费| 在线观看66精品国产| 中文字幕人成人乱码亚洲影| 桃红色精品国产亚洲av| 91大片在线观看| 悠悠久久av| 亚洲无线在线观看| 丰满人妻熟妇乱又伦精品不卡| 一区二区三区激情视频| 叶爱在线成人免费视频播放| 久久久久精品国产欧美久久久| 不卡一级毛片| 日本a在线网址| 国产片内射在线| 国产一区二区三区视频了| 日韩大尺度精品在线看网址 | x7x7x7水蜜桃| 精品福利观看| 啦啦啦 在线观看视频| 最新在线观看一区二区三区| 国产精品免费视频内射| 91精品三级在线观看| 亚洲人成电影观看| 老司机午夜福利在线观看视频| 午夜成年电影在线免费观看| 啦啦啦观看免费观看视频高清 | 91av网站免费观看| 久久九九热精品免费| 欧美色欧美亚洲另类二区 | 人人妻,人人澡人人爽秒播| 少妇被粗大的猛进出69影院| 深夜精品福利| a级毛片在线看网站| 最新在线观看一区二区三区| 丁香六月欧美| 在线观看免费视频日本深夜| 久久久国产欧美日韩av| 91麻豆精品激情在线观看国产| 黄色视频,在线免费观看| av超薄肉色丝袜交足视频| 麻豆av在线久日| 国产极品粉嫩免费观看在线| 高潮久久久久久久久久久不卡| 国产成+人综合+亚洲专区| 好看av亚洲va欧美ⅴa在| 久久久久久免费高清国产稀缺| 精品国产一区二区三区四区第35| 免费观看人在逋| 最新在线观看一区二区三区| 美国免费a级毛片| 少妇被粗大的猛进出69影院| 国产欧美日韩综合在线一区二区| 757午夜福利合集在线观看| 一区二区日韩欧美中文字幕| 国产精品 国内视频| 欧美在线一区亚洲| 亚洲,欧美精品.| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 国产极品粉嫩免费观看在线| 亚洲国产中文字幕在线视频| 久久精品亚洲精品国产色婷小说| 午夜福利高清视频| 一二三四社区在线视频社区8| 欧美黄色淫秽网站| 999久久久精品免费观看国产| 日韩欧美免费精品| 两个人看的免费小视频| 成人三级黄色视频| 三级毛片av免费| 九色亚洲精品在线播放| 精品国产乱码久久久久久男人| 精品第一国产精品| avwww免费| bbb黄色大片| 一二三四在线观看免费中文在| 成人亚洲精品一区在线观看| 夜夜躁狠狠躁天天躁| 亚洲国产精品sss在线观看| 一区二区三区精品91| 亚洲专区字幕在线| 亚洲中文av在线| 国产精品 欧美亚洲| 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 国产av又大| 在线十欧美十亚洲十日本专区| 99国产精品免费福利视频| 自拍欧美九色日韩亚洲蝌蚪91| 丝袜在线中文字幕| 日韩高清综合在线| 欧美不卡视频在线免费观看 | 亚洲久久久国产精品| 中出人妻视频一区二区| 国产精品久久久久久亚洲av鲁大| 波多野结衣一区麻豆| 色婷婷久久久亚洲欧美| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| 国产成人啪精品午夜网站| 亚洲 国产 在线| 1024视频免费在线观看| 美女国产高潮福利片在线看| 少妇裸体淫交视频免费看高清 | 国产麻豆成人av免费视频| 亚洲专区国产一区二区| 男女下面插进去视频免费观看| 99国产精品99久久久久| 午夜免费观看网址| 亚洲男人的天堂狠狠| 嫩草影视91久久| 高清毛片免费观看视频网站| 熟妇人妻久久中文字幕3abv| or卡值多少钱| 黄色a级毛片大全视频| 亚洲国产看品久久| 在线av久久热| 国产高清视频在线播放一区| 黄片大片在线免费观看| 777久久人妻少妇嫩草av网站| 90打野战视频偷拍视频| 国产精品野战在线观看| 99国产精品免费福利视频| 精品久久久久久成人av| 啦啦啦免费观看视频1| 黄色片一级片一级黄色片| 亚洲三区欧美一区| 久久精品成人免费网站| 欧美日韩精品网址| av视频在线观看入口| 成人精品一区二区免费| 久久久水蜜桃国产精品网| 多毛熟女@视频| 亚洲成人精品中文字幕电影| 老司机午夜十八禁免费视频| 12—13女人毛片做爰片一| 一级,二级,三级黄色视频| 无限看片的www在线观看| 女生性感内裤真人,穿戴方法视频| 亚洲欧洲精品一区二区精品久久久| 国产成人系列免费观看| 无人区码免费观看不卡| 纯流量卡能插随身wifi吗| 国产成人影院久久av| 欧美日韩瑟瑟在线播放| 黄频高清免费视频| 好看av亚洲va欧美ⅴa在| 黄色视频不卡| 啦啦啦韩国在线观看视频| 在线永久观看黄色视频| svipshipincom国产片| 97人妻精品一区二区三区麻豆 | 法律面前人人平等表现在哪些方面| 国产av在哪里看| 99香蕉大伊视频| 亚洲人成网站在线播放欧美日韩| 欧美在线一区亚洲| 日韩精品中文字幕看吧| 满18在线观看网站| 中文字幕高清在线视频| 日本 av在线| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 黄色毛片三级朝国网站| 亚洲国产欧美日韩在线播放| 久久久久久久午夜电影| 国产97色在线日韩免费| 亚洲午夜精品一区,二区,三区| 在线免费观看的www视频| 国产国语露脸激情在线看| 黄色a级毛片大全视频| 纯流量卡能插随身wifi吗| 俄罗斯特黄特色一大片| 欧美日韩福利视频一区二区| 亚洲av片天天在线观看| 亚洲 欧美 日韩 在线 免费| 在线免费观看的www视频| 在线观看免费午夜福利视频| 亚洲精品av麻豆狂野| 亚洲自拍偷在线| 1024视频免费在线观看| 9色porny在线观看| www.自偷自拍.com| 制服丝袜大香蕉在线| www国产在线视频色| 国产亚洲精品一区二区www| 老司机靠b影院| av欧美777| 久久人妻福利社区极品人妻图片| 欧美日韩一级在线毛片| 一级毛片高清免费大全| 97人妻精品一区二区三区麻豆 | 999久久久精品免费观看国产| 十八禁网站免费在线| 美女 人体艺术 gogo| 亚洲一区二区三区不卡视频| 婷婷六月久久综合丁香| 国产av又大| av电影中文网址| 一进一出好大好爽视频| 中文字幕人妻熟女乱码| 日韩免费av在线播放| 麻豆国产av国片精品| 国产一级毛片七仙女欲春2 | 日日夜夜操网爽| 99精品欧美一区二区三区四区| 级片在线观看| 欧美老熟妇乱子伦牲交| 久久人人爽av亚洲精品天堂| 99国产精品免费福利视频| 亚洲情色 制服丝袜| 一进一出好大好爽视频| xxx96com| 天堂√8在线中文| 91老司机精品| 天堂√8在线中文| 人妻丰满熟妇av一区二区三区| 国产精品免费一区二区三区在线| 淫妇啪啪啪对白视频| 欧美激情 高清一区二区三区| 国产精品 欧美亚洲| 午夜a级毛片| 亚洲男人的天堂狠狠| av在线播放免费不卡| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看| 国产高清激情床上av| 日韩欧美在线二视频| 国产主播在线观看一区二区| 日韩欧美国产在线观看| 亚洲成av片中文字幕在线观看| 人人澡人人妻人| 免费在线观看完整版高清| 久久午夜综合久久蜜桃| 亚洲成av片中文字幕在线观看| 精品一区二区三区av网在线观看| 在线天堂中文资源库| 国产激情欧美一区二区| 精品久久久久久久毛片微露脸| 精品国产国语对白av| 国产精品精品国产色婷婷| 91在线观看av| 狠狠狠狠99中文字幕| 国产精品国产高清国产av| 亚洲av熟女| 国产精品国产高清国产av| av网站免费在线观看视频| 亚洲av五月六月丁香网| a在线观看视频网站| 亚洲中文字幕日韩| 一区在线观看完整版| 老熟妇仑乱视频hdxx| 操出白浆在线播放| 涩涩av久久男人的天堂| 婷婷丁香在线五月| 久久婷婷人人爽人人干人人爱 | 国产一区二区激情短视频| 国产1区2区3区精品| 美女高潮到喷水免费观看| 中文字幕高清在线视频| 国产亚洲精品久久久久5区| 超碰成人久久| 一级,二级,三级黄色视频| 亚洲欧美激情在线| 在线观看日韩欧美| 欧美日本亚洲视频在线播放| 女人被狂操c到高潮| 国产xxxxx性猛交| 国产成人啪精品午夜网站| 国产精品久久久人人做人人爽| 国产精品一区二区在线不卡| 十八禁网站免费在线| 日日摸夜夜添夜夜添小说| 露出奶头的视频| 搡老熟女国产l中国老女人| 日本免费a在线| 岛国在线观看网站| 免费看十八禁软件| 亚洲成人久久性| 美女 人体艺术 gogo| 欧美日本亚洲视频在线播放| 免费久久久久久久精品成人欧美视频| 国产私拍福利视频在线观看| 一级毛片精品| 制服丝袜大香蕉在线| 一边摸一边抽搐一进一出视频| 国产精品 国内视频| 亚洲成人免费电影在线观看| 99精品久久久久人妻精品| 韩国精品一区二区三区| 亚洲欧美精品综合久久99| 亚洲精品久久成人aⅴ小说| 中文字幕最新亚洲高清| 亚洲精品国产精品久久久不卡| 看黄色毛片网站| 黄色视频,在线免费观看| 久久精品亚洲熟妇少妇任你| 视频在线观看一区二区三区| 女人被躁到高潮嗷嗷叫费观| 亚洲一区高清亚洲精品| 黄色女人牲交| 亚洲色图综合在线观看| 丝袜美腿诱惑在线| 黄色成人免费大全| 69精品国产乱码久久久| 久久久国产欧美日韩av| 伦理电影免费视频| 久久香蕉国产精品| 欧美性长视频在线观看| 在线观看午夜福利视频| 日本免费一区二区三区高清不卡 | 亚洲熟女毛片儿| 日韩高清综合在线| 国产欧美日韩一区二区三区在线| 制服诱惑二区| 亚洲精品在线美女| 99精品久久久久人妻精品| 日本五十路高清| 免费在线观看黄色视频的| 动漫黄色视频在线观看| 18禁黄网站禁片午夜丰满| 久久久国产欧美日韩av| 久久久久精品国产欧美久久久| 长腿黑丝高跟| av电影中文网址| 老鸭窝网址在线观看| 久久久久久免费高清国产稀缺| bbb黄色大片| 一级a爱片免费观看的视频| 国产av一区在线观看免费| 久久精品影院6| 精品久久久精品久久久| 中国美女看黄片| 99久久久亚洲精品蜜臀av| 女人精品久久久久毛片| 免费av毛片视频| 可以在线观看毛片的网站| 欧美激情高清一区二区三区| 精品高清国产在线一区| 免费女性裸体啪啪无遮挡网站| 亚洲专区国产一区二区| 国产欧美日韩综合在线一区二区| 国产真人三级小视频在线观看| 成人18禁高潮啪啪吃奶动态图| 啦啦啦 在线观看视频| 一本大道久久a久久精品| av超薄肉色丝袜交足视频| 亚洲国产欧美日韩在线播放| 中文字幕色久视频| 日韩欧美三级三区| 制服人妻中文乱码| 黄色女人牲交| 美女扒开内裤让男人捅视频| 久久国产精品男人的天堂亚洲| 日本撒尿小便嘘嘘汇集6| 欧美+亚洲+日韩+国产| 操出白浆在线播放| 亚洲精品中文字幕在线视频| a在线观看视频网站| 在线观看免费视频日本深夜| 中亚洲国语对白在线视频| 九色亚洲精品在线播放| cao死你这个sao货| 午夜激情av网站| 夜夜爽天天搞| 777久久人妻少妇嫩草av网站| 欧美在线一区亚洲| 国产精品国产高清国产av| 99国产精品一区二区蜜桃av| 又黄又爽又免费观看的视频| 满18在线观看网站| 亚洲一区中文字幕在线| 69av精品久久久久久| 成年版毛片免费区| a级毛片在线看网站| 变态另类成人亚洲欧美熟女 | 九色亚洲精品在线播放| 久久九九热精品免费| 国产亚洲精品第一综合不卡| 精品久久久久久成人av| 国产一区二区激情短视频| 欧美日韩瑟瑟在线播放| 99香蕉大伊视频| 美女午夜性视频免费| 精品国产乱子伦一区二区三区| 国产伦人伦偷精品视频| 亚洲精品中文字幕在线视频| 91麻豆av在线| 亚洲熟妇熟女久久| 亚洲av五月六月丁香网| 国产麻豆成人av免费视频| 久久精品aⅴ一区二区三区四区| 国产精品野战在线观看| 电影成人av| 欧美+亚洲+日韩+国产| 亚洲国产精品久久男人天堂| 久久久久久久午夜电影| 黄色成人免费大全| 很黄的视频免费| 少妇被粗大的猛进出69影院| 亚洲午夜理论影院| 日韩大码丰满熟妇| 色在线成人网| 国内精品久久久久精免费| 亚洲av第一区精品v没综合| 色哟哟哟哟哟哟| 色综合欧美亚洲国产小说| 男女床上黄色一级片免费看| 亚洲最大成人中文| 欧美日韩一级在线毛片| 一区二区日韩欧美中文字幕| 亚洲av成人一区二区三| 又大又爽又粗| 色在线成人网| 夜夜躁狠狠躁天天躁| 满18在线观看网站| 18禁观看日本| 亚洲精品国产色婷婷电影| 国产精品精品国产色婷婷| 亚洲 欧美 日韩 在线 免费| 精品久久蜜臀av无| 欧美激情极品国产一区二区三区| 国产精品一区二区精品视频观看| 老司机午夜十八禁免费视频| 在线免费观看的www视频| 亚洲自偷自拍图片 自拍| 久久久国产成人免费| 亚洲片人在线观看| netflix在线观看网站| 一区二区三区精品91| 美女大奶头视频| 国产精品电影一区二区三区| 国产精品 国内视频| 精品人妻1区二区| 黑人欧美特级aaaaaa片| 满18在线观看网站| 欧美+亚洲+日韩+国产| 国产人伦9x9x在线观看| 午夜亚洲福利在线播放| 国产高清视频在线播放一区| 日本在线视频免费播放| 丝袜美腿诱惑在线| 亚洲成人久久性| 日本三级黄在线观看| 极品教师在线免费播放| 久久婷婷成人综合色麻豆| 欧洲精品卡2卡3卡4卡5卡区| 黄色视频,在线免费观看| 999久久久精品免费观看国产| 欧美日韩亚洲国产一区二区在线观看| 久久久国产精品麻豆| 亚洲欧美激情在线| 亚洲欧美精品综合久久99| 成人免费观看视频高清| 黄网站色视频无遮挡免费观看| 精品欧美一区二区三区在线| 久久久久久久午夜电影| 夜夜看夜夜爽夜夜摸| 精品午夜福利视频在线观看一区| 19禁男女啪啪无遮挡网站| 精品少妇一区二区三区视频日本电影| 久久久国产成人精品二区| 在线天堂中文资源库| 亚洲五月色婷婷综合| 久久草成人影院| 视频区欧美日本亚洲| 亚洲电影在线观看av| 精品久久久久久成人av| 黄色视频,在线免费观看| 老司机靠b影院| 色尼玛亚洲综合影院| 国产亚洲精品久久久久5区| 日本免费一区二区三区高清不卡 | 亚洲人成77777在线视频| 不卡一级毛片| www.熟女人妻精品国产| 亚洲欧美一区二区三区黑人| 日韩精品青青久久久久久| 久久久久久久久免费视频了|