試論房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理

林 風(fēng)/ 文

1 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理定義

在現(xiàn)有的權(quán)威標(biāo)準(zhǔn)中，還沒有關(guān)于“房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理”的定義，只能通過研究分析“質(zhì)量管理”和“房地產(chǎn)估價”兩個定義，提煉綜合出比較符合常理的“房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理”的定義。

1.1 質(zhì)量管理定義

在《GB/T 19000-2016/ISO 9000∶2015 質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語》中，“質(zhì)量管理”被定義為“關(guān)于質(zhì)量的管理，包括制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，以及通過質(zhì)量策劃、質(zhì)量保證、質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的過程[1]?！?/p>

在這個定義中，質(zhì)量策劃（quality planning）致力于制定質(zhì)量目標(biāo)并規(guī)定必要的運行過程和相關(guān)資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)；質(zhì)量保證（quality assurance）致力于提供質(zhì)量要求會得到滿足的信任；質(zhì)量控制（quality control）致力于滿足質(zhì)量要求；質(zhì)量改進(jìn)（quality improvement）致力于增強(qiáng)質(zhì)量的能力[2]。

1.2 房地產(chǎn)估價定義

在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的《GB/T 50899-2013 房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中，“房地產(chǎn)估價”被定義為“房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動[3]?！?/p>

在這個定義中，房地產(chǎn)估價的主體是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選派的專業(yè)人員（注冊房地產(chǎn)估價師），提供的結(jié)果是與房地產(chǎn)價值或價格相關(guān)的專業(yè)意見，特別強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價的活動是在接受他人委托的前提下展開的。這些特征與非專業(yè)人士想要了解房地產(chǎn)價格行情的“自估”行為嚴(yán)格區(qū)分開來。

1.3 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理定義

綜合“質(zhì)量管理”和“房地產(chǎn)估價”定義，“房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理”可定義為：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)制定房地產(chǎn)估價質(zhì)量的方針和目標(biāo)，并且通過質(zhì)量策劃、質(zhì)量保證、質(zhì)量控制和質(zhì)量改進(jìn)實現(xiàn)房地產(chǎn)估價質(zhì)量目標(biāo)的過程。

房地產(chǎn)估價質(zhì)量目標(biāo)可以理解為：（1）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供相關(guān)專業(yè)意見（通常以房地產(chǎn)估價報告為載體）的高水準(zhǔn)；（2）估價結(jié)果使用者（既包括作為直接使用者的估價委托人，也包括其他間接的使用者）對于專業(yè)意見的滿意程度。

2 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理特點

房地產(chǎn)估價行業(yè)是典型的服務(wù)行業(yè)，不同于產(chǎn)品制造行業(yè)。因此，房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理具有服務(wù)行業(yè)質(zhì)量管理的一些特點。另外，由于房地產(chǎn)估價屬于社會鑒證類的中介服務(wù)，又有著不同于其他服務(wù)行業(yè)的特點。

2.1 主觀性

通常的產(chǎn)品制造業(yè)往往由國家或者行業(yè)制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，其質(zhì)量高低一般可以通過物理測量或化學(xué)檢驗得到比較客觀的衡量，而房地產(chǎn)估價的質(zhì)量評判無法通過嚴(yán)格、量化的科學(xué)指標(biāo)去衡量。即便住建部和質(zhì)監(jiān)總局發(fā)布《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50899-2013）國家標(biāo)準(zhǔn)、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布《房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)》具體評判依據(jù)，也無法完全解決房地產(chǎn)估價專業(yè)意見（通常以房地產(chǎn)估價報告為載體）準(zhǔn)確程度的客觀科學(xué)評價問題。鑒于房地產(chǎn)估價自帶屬性，這些標(biāo)準(zhǔn)涉及的大部分指標(biāo)是定性的主觀指標(biāo)，不同業(yè)內(nèi)資深專家對同一份房地產(chǎn)估價報告得出評審結(jié)論差異較大的情況屢見不鮮?？梢?，房地產(chǎn)估價的質(zhì)量評價具有很強(qiáng)的主觀性。

2.2 時效性

房地產(chǎn)價格是隨時波動的。理論上即使是同一宗房地產(chǎn)每天的價格都不盡相同，房地產(chǎn)估價給出的專業(yè)意見必須明確到一定時間點上，所以估價結(jié)果由于價值時點的差異而不同是正常的。因此，考察房地產(chǎn)估價的質(zhì)量必須以約定的價值時點房地產(chǎn)市場狀況為基準(zhǔn)。例如，某房地產(chǎn)2015年1月1日的市場價格是100萬，房地產(chǎn)估價師對于2015年1月1日為價值時點的估價結(jié)果是100萬。到2018年1月1日，該房地產(chǎn)的市場價格上漲到200萬，如果以此為依據(jù)判斷房地產(chǎn)估價師的估價結(jié)果不準(zhǔn)確，房地產(chǎn)估價的質(zhì)量不合格，顯然是不合理的。從這個角度說，房地產(chǎn)估價的質(zhì)量評價具有很強(qiáng)的時效性。

2.3 經(jīng)濟(jì)性

與房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理相關(guān)的成本主要有：審核成本、防范成本、失敗成本。

審核成本是為了發(fā)現(xiàn)不合格的房地產(chǎn)估價報告或確保沒有房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而進(jìn)行的各種復(fù)核、校對和審查等活動有關(guān)的成本，包括審核人員的薪資、審核場地、審核工具等費用。

防范成本是為了防止出現(xiàn)房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而產(chǎn)生的費用，包括購買和維護(hù)房地產(chǎn)估價報告撰寫的輔助系統(tǒng)、房地產(chǎn)估價報告撰寫人員的技能培訓(xùn)、房地產(chǎn)估價報告撰寫質(zhì)量控制各類措施等費用。

失敗成本是由于產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失，分為內(nèi)部失敗成本和外部失敗成本。內(nèi)部失敗成本是房地產(chǎn)估價報告送交到估價委托人之前被發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失，包括房地產(chǎn)估價報告修改、返工重新撰寫的時間浪費以及調(diào)查造成質(zhì)量問題原因等費用。外部失敗成本是房地產(chǎn)估價報告送交到估價委托人之后被發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)估價質(zhì)量問題而造成的損失，包括處理投訴、重新調(diào)換合格的房地產(chǎn)估價報告的費用、給估價委托人造成損失可能面臨的賠償、估價機(jī)構(gòu)商業(yè)信譽損失等。

從成本效益的角度來分析，估價機(jī)構(gòu)是否提高估價質(zhì)量，取決于估價質(zhì)量提高能否產(chǎn)生預(yù)期效益，以及為了提高估價質(zhì)量而須投入的預(yù)期成本高低的比較。房地產(chǎn)估價的質(zhì)量管理需要在以上三大成本中尋求平衡。審核成本和防范成本的投入可以降低失敗成本，不過存在一個平衡點，如果超過這個平衡點時，審核成本和防范成本投入之和大于降低失敗成本的益處，那么再增加審核成本和防范成本就變得不經(jīng)濟(jì)。所以從某種程度上說，房地產(chǎn)估價的質(zhì)量管理就是尋找最佳的經(jīng)濟(jì)均衡點。

2.4 矛盾性

在一般的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)中，產(chǎn)品或服務(wù)的高水準(zhǔn)和客戶的高滿意度往往成正相關(guān)。例如，一輛功能和性能卓越的汽車可以贏得顧客的良好體驗。但是，由于房地產(chǎn)估價屬于社會鑒證類中介服務(wù)的特殊性，這兩個方面就可能出現(xiàn)矛盾。例如，估價委托人需要申請高額購房貸款，對其房地產(chǎn)的估價結(jié)果期望往往越高越滿意，所以房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如果提供準(zhǔn)確程度很高的房地產(chǎn)估價報告反而會引發(fā)客戶的不滿意；估價委托人需要申報房地產(chǎn)交易稅收，對其房地產(chǎn)的估價結(jié)果期望往往越低越滿意，所以對于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)提供準(zhǔn)確程度很高的房地產(chǎn)估價報告也會不滿意。這種矛盾性，在大多數(shù)產(chǎn)品制造業(yè)和服務(wù)業(yè)里是看不到的。

3 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理影響因素

3.1 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理外部影響因素

影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量的外部因素主要有：法律政策、市場競爭、數(shù)據(jù)來源。

3.1.1 法律政策

在我國，房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律地位是1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》確立的。但是，這部法律對于房地產(chǎn)估價只作了原則性的規(guī)定。直到2016年7月2日，《資產(chǎn)評估法》才對包括房地產(chǎn)估價在內(nèi)的各類資產(chǎn)評估作了較完整、較具體的法律規(guī)定。在1994年到2016年之間二十多年間，住建部（原建設(shè)部）發(fā)布的多個部門規(guī)章和相關(guān)規(guī)范文件成為房地產(chǎn)估價行業(yè)的主要法律政策依據(jù)，詳見表1。

法律政策對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響，可以從兩方面來看。

首先，對于房地產(chǎn)估價行業(yè)來說，法制建設(shè)是重要的保障。缺乏法律法規(guī)的約束，從業(yè)人員違法違規(guī)行為所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任就不明確，會使一些從業(yè)者提供劣質(zhì)的房地產(chǎn)估價服務(wù)而得不到懲處。房地產(chǎn)估價是一種提供與房地產(chǎn)的價值（或價格）相關(guān)專業(yè)意見的服務(wù)，是比較典型的社會鑒證類中介服務(wù)。如果沒有外部的法律法規(guī)剛性約束，而將服務(wù)質(zhì)量完全寄托在從業(yè)人員的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水準(zhǔn)上，將加大行業(yè)風(fēng)險，也無法保證房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提高。

其次，相關(guān)法律法規(guī)也為行業(yè)質(zhì)量管理指明了方向。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師管理的相關(guān)文件規(guī)定了執(zhí)業(yè)程序的基本要求，如《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號）規(guī)定“房地產(chǎn)估價報告應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字[4]”；房地產(chǎn)估價技術(shù)管理的相關(guān)文件規(guī)范了執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）規(guī)定“房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元[5]”。這些對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量的提高都有著積極的影響。

法律政策對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響，一方面劃出了“不能做什么”的底線，另一方面也給出了“應(yīng)該做什么”的指南。

3.1.2 市場競爭

市場競爭對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響也可以從兩方面分析。

首先，房地產(chǎn)估價市場競爭越激烈，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)就越有可能通過降低房地產(chǎn)估價收費來爭取更多的業(yè)務(wù)委托。過低的業(yè)務(wù)收費將迫使房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)壓縮經(jīng)營成本以保持必要的利潤空間。而經(jīng)營成本的壓力也將使房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可能縮減必要的房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)程序，采用較少房地產(chǎn)估價專業(yè)人員配置數(shù)量或者更多地雇用資歷較淺、薪酬較低的專業(yè)人員，從而降低房地產(chǎn)估價質(zhì)量水平。

其次，競爭激烈的房地產(chǎn)估價市場，將增加房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)通過迎合委托人不正當(dāng)要求（如出具價格明顯偏離正常價格的估價報告）來爭取更多業(yè)務(wù)委托的可能。這將直接傷害作為房地產(chǎn)估價質(zhì)量核心指標(biāo)的估價結(jié)果準(zhǔn)確程度。

表1 房地產(chǎn)估價行業(yè)主要法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范文件

因此，市場競爭因素從兩個方向通過一定的傳導(dǎo)過程影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量，有可能形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的情況。傳導(dǎo)過程見圖1。

3.1.3 數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)來源對于房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的影響非常直接。房地產(chǎn)估價所使用的技術(shù)參數(shù)，有很多依賴于房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。有兩方面原因制約了這些數(shù)據(jù)在提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量方面發(fā)揮正向作用。

首先，目前有關(guān)房地產(chǎn)買賣和租賃的登記價格數(shù)據(jù)在政府不動產(chǎn)登記部門掌握中，雖然在房地產(chǎn)估價行業(yè)協(xié)會的組織下，可以通過支付費用取得一部分買賣的登記價格數(shù)據(jù)，但無法獲取房地產(chǎn)租賃的登記價格數(shù)據(jù)。這使得一些房地產(chǎn)估價技術(shù)方法在使用時容易遭遇參數(shù)依據(jù)不足、準(zhǔn)確性下降的問題，從而損害房地產(chǎn)估價質(zhì)量。

其次，即使可以通過支付費用取得一部分買賣的登記價格數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)的真實性也存在較大問題。目前，二手房交易市場中普遍存在一種潛規(guī)則，即在簽訂買賣合同時使用“陰陽合同”。所謂“陰陽合同”，是指在一次房地產(chǎn)交易中同時簽訂兩份價格不同的合同，或在正式合同之外另行簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，以該協(xié)議來確定雙方真正的成交價格。當(dāng)前，“陰陽合同”主要來自做低房價類的，用于辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)以減少買賣雙方的交易稅費，尤其是減少賣家的交易稅費。這就造成了政府不動產(chǎn)登記部門掌握的數(shù)據(jù)中，有相當(dāng)一部分比例是不準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。對這些失真的數(shù)據(jù)，資深房地產(chǎn)估價師不敢使用，而經(jīng)驗不足的房地產(chǎn)估價師用了就會得出嚴(yán)重偏離市場價格的結(jié)果，房地產(chǎn)估價質(zhì)量將無法保證。

如果沒有一個規(guī)范的信息環(huán)境，估價師難以收集到真實、準(zhǔn)確、客觀的信息資料，這樣就會加大估價成本，同時也使得估價師的價值判斷因缺乏高質(zhì)量數(shù)據(jù)支持而無法保證估價結(jié)果的合理性，更難取信社會公眾。

3.2 房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理內(nèi)部影響因素

影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量的內(nèi)部因素主要有：估價人員專業(yè)勝任能力、估價人員職業(yè)道德、估價機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理。

3.2.1 估價人員專業(yè)勝任能力

估價機(jī)構(gòu)如果貿(mào)然承接一項超過自身專業(yè)勝任能力的委托，將很容易陷入困境。所以估價機(jī)構(gòu)應(yīng)確保全體專業(yè)人員達(dá)到并保持履行其職責(zé)所需要的專業(yè)勝任能力，以應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎完成所委派的工作。房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，即房地產(chǎn)估價師和助理人員是房地產(chǎn)估價工作的主體，他們的專業(yè)能力是否足以勝任房地產(chǎn)估價工作的要求將直接影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量的高低。專業(yè)勝任能力的要求可以分為專業(yè)知識、專業(yè)技能、專業(yè)經(jīng)驗三個層面。通過了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的人員只是說明其具備了最基本的入門專業(yè)知識，還需要通過長期的估價工作實踐來進(jìn)一步提升專業(yè)知識。而專業(yè)經(jīng)驗、專業(yè)技能，更是只能依靠長期實踐去積累和提高。

圖1 市場競爭影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量傳導(dǎo)過程圖

原建設(shè)部和人事部發(fā)布《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》（建房[1995]147號）以來，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試已經(jīng)舉辦了二十多年，全國已經(jīng)有數(shù)萬人取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格?？紤]到其中一部分取得了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人在政府機(jī)關(guān)、高等學(xué)校、研究機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商等處工作，專業(yè)從事房地產(chǎn)估價工作的專職房地產(chǎn)估價師預(yù)計不足一半。另外，還有大量大學(xué)畢業(yè)不久、尚未通過房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、從事輔助性工作的房地產(chǎn)估價助理人員。不同資歷的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員可以勝任的房地產(chǎn)估價工作有著明顯差異。經(jīng)驗較少的估價人員從事難度較大的房地產(chǎn)估價工作就容易出現(xiàn)估價程序執(zhí)行不到位、估價技術(shù)路線選擇不合理等問題，進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量。

3.2.2 估價人員職業(yè)道德

職業(yè)道德是與人的職業(yè)活動緊密聯(lián)系的符合職業(yè)特征所要求的道德準(zhǔn)則、道德情操和道德品質(zhì)的總和。職業(yè)道德是一般道德在職業(yè)行為中的反映。房地產(chǎn)估價職業(yè)道德特指從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的所有專業(yè)人員在職業(yè)活動中應(yīng)該遵循的準(zhǔn)則和規(guī)范。

估價是一項公正性的社會中介服務(wù)活動，又是一項有償服務(wù)活動，具有明顯的商業(yè)性。公正性與商業(yè)性不可避免的相互排斥力，要求估價師具有高水準(zhǔn)的職業(yè)道德。根據(jù)估價職業(yè)道德的基本要求，估價機(jī)構(gòu)和估價師要從形式上和實質(zhì)上獨立于所服務(wù)的對象和其他外部組織，不受各方當(dāng)事人利益的影響。

優(yōu)秀的房地產(chǎn)估價師基本標(biāo)準(zhǔn)就是德才兼?zhèn)?、以德為先。因為如果沒有“德”的支撐，“能”就難以保證用對方向。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德自律可以有效地幫助他們堅守“獨立、客觀、公正”的原則，加強(qiáng)執(zhí)業(yè)風(fēng)險的防控，保證房地產(chǎn)估價的質(zhì)量。

3.2.3 估價機(jī)構(gòu)管理水平

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)與質(zhì)量有關(guān)的管理制度設(shè)計、建設(shè)及執(zhí)行是房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的重要內(nèi)部影響因素。

這些管理制度滲透在企業(yè)運營的各個方面。例如，在業(yè)務(wù)執(zhí)行的全過程期間房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)就應(yīng)該建立與質(zhì)量管理相關(guān)的風(fēng)險控制措施，規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險。在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的人力資源分配上，建立與質(zhì)量管理相關(guān)的安排，難度較大的房地產(chǎn)估價工作讓經(jīng)驗豐富的資深房地產(chǎn)估價師去完成，資歷較淺的房地產(chǎn)估價師只能從事難度較小的房地產(chǎn)估價工作，做到安排的專業(yè)人員水平與工作難度相適應(yīng)。在業(yè)務(wù)流程的設(shè)置上，充分考慮工作成果反復(fù)校對復(fù)核的需要，降低各類差錯、失誤，提升出具估價成果的準(zhǔn)確性。在薪酬體系的設(shè)計上，平衡好業(yè)務(wù)數(shù)量和業(yè)務(wù)質(zhì)量關(guān)系，避免出現(xiàn)只關(guān)注估價業(yè)務(wù)收入增長而忽略估價業(yè)務(wù)質(zhì)量的情況。在業(yè)務(wù)檔案管理制度建設(shè)上，做到檔案的收集、整理、歸檔、保管、調(diào)閱和銷毀的規(guī)范化，確保業(yè)務(wù)質(zhì)量相關(guān)的估價工作底稿的長期可追溯性。在客戶維護(hù)方面，做到定期回訪客戶，及時掌握客戶感受，為提升業(yè)務(wù)質(zhì)量提供參考依據(jù)。

4 結(jié)束語

影響任何事物的因素，來自系統(tǒng)外部和系統(tǒng)內(nèi)部。外因是事物變化的條件，內(nèi)因是事物變化的根本。房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理也同樣受房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)環(huán)境、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員自身條件兩方面因素的影響。根據(jù)外部房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)環(huán)境并結(jié)合房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員自身條件，有針對性地在估價業(yè)務(wù)流程中優(yōu)化改進(jìn)策略，輔之以組織架構(gòu)和人力資源等方面的保障措施，便能改善質(zhì)量管理水平，達(dá)到提升房地產(chǎn)估價質(zhì)量管理的目的。