產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新風(fēng)向

李雯

國內(nèi)已有超過三成的百強(qiáng)房企捆綁產(chǎn)業(yè)，爭相躍入產(chǎn)業(yè)“紅?！敝?，一場關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革正在進(jìn)行……

是繼續(xù)堅守住宅開發(fā)？還是多元化布局？白銀時代下的開發(fā)商，各自有了自己的答案。融創(chuàng)在青島西海岸布局康養(yǎng)小鎮(zhèn)，在高新區(qū)與騰訊落地雙創(chuàng)小鎮(zhèn)。與融創(chuàng)一樣在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上大展拳腳的還有新城、綠地，他們分別和山東大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、國科大合作，搭建“教育+產(chǎn)業(yè)”的生態(tài)圈。

青島最近幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，只是全國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內(nèi)有超過三成的百強(qiáng)房企捆綁產(chǎn)業(yè)，爭相躍入產(chǎn)業(yè)“紅?！敝小?/p>

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方興未艾

西海岸、城陽、即墨、膠州、萊西、平度……在青島的近郊板塊，一場關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革正在進(jìn)行。

今年5月份，青島阿朵小鎮(zhèn)頤養(yǎng)社區(qū)投入運營，這是一個提供康復(fù)養(yǎng)老、生活文娛等服務(wù)的“藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)”。據(jù)了解，阿朵小鎮(zhèn)只是融創(chuàng)落地青島的第一個康養(yǎng)品牌，它代表的不只是一個美好的頤養(yǎng)社區(qū)、文旅小鎮(zhèn)，其背后呈現(xiàn)出的融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)和文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃藍(lán)圖已漸次鋪開。去年10月27日，融創(chuàng)中國與青島市政府簽署投資協(xié)議，將投資45億元，與清華大學(xué)聯(lián)合在青島建造一座包括醫(yī)院、住宅、商業(yè)、學(xué)校、文化中心、社區(qū)衛(wèi)生中心兼養(yǎng)老院、體育中心等在內(nèi)，覆蓋全人群、全生命周期，集醫(yī)療、預(yù)防和康養(yǎng)為一體的國際智慧健康城。目前，融創(chuàng)中國已在全國范圍布局醫(yī)療康養(yǎng)項目，覆蓋包括山東、四川、云南、浙江、海南等省在內(nèi)的廣大區(qū)域，融創(chuàng)已規(guī)劃的22個醫(yī)養(yǎng)類項目，現(xiàn)在投入建設(shè)的已有14個，而山東半島則是融創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)的重點布局區(qū)域之一。

同樣在西海岸藏馬山板塊，還有佳諾華國際醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)項目。該項目由佳諾華生命健康論壇中心、佳諾華國際理療檢測中心、佳諾華產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化中心、佳諾華金色年華頤養(yǎng)中心等四個業(yè)態(tài)發(fā)展板塊組成，將引入美國德克薩斯州醫(yī)療健康中心、美國佛州太陽城老齡康養(yǎng)社區(qū)、IBM健康云醫(yī)養(yǎng)大數(shù)據(jù)平臺及國際頂尖專家實驗室等國際領(lǐng)先醫(yī)療資源，打造一個集現(xiàn)代醫(yī)學(xué)研究、健康理療檢測與中華傳統(tǒng)養(yǎng)生相結(jié)合的國際健康醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)。

在城陽白云山片區(qū)，一個關(guān)于教育和健康的小鎮(zhèn)正在崛起。綠地國科健康科技小鎮(zhèn)項目主要包括健康、教育、雙創(chuàng)基地三大板塊，依托中國科學(xué)院大學(xué)的高水平科研優(yōu)勢、高層次人才資源及信息優(yōu)勢，以及綠地集團(tuán)世界500強(qiáng)企業(yè)和綜合型龍頭企業(yè)優(yōu)勢，旨在打造集教育培訓(xùn)、科技研發(fā)、醫(yī)療健康、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)于一體的健康科技新城和區(qū)域性創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力中心。

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一條重要分支，養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)近年在青島大放異彩。在即墨，將規(guī)劃建設(shè)泰康醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)、青島森林康養(yǎng)小鎮(zhèn);在膠州，新城控股正在建設(shè)少海金東方頤養(yǎng)小鎮(zhèn);在萊西，將建青島桃源頤養(yǎng)小鎮(zhèn);在平度，正規(guī)劃建設(shè)店子醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)。

房企的選擇與行業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。據(jù)官方公布的統(tǒng)計數(shù)，截至到2019年，青島60歲以上戶籍老年人口183.5萬，老齡化率22%，其中80歲以上需要照料服務(wù)的高齡人口已超過30萬。按照這個計算，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)。而此前青島在康養(yǎng)產(chǎn)品上存在缺口，如今醫(yī)養(yǎng)項目的興起也不無道理了。

地產(chǎn)巨頭跨界轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)

告別了低地價、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的淘金樂土，身處轉(zhuǎn)型關(guān)鍵節(jié)點的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，紛紛跨界轉(zhuǎn)型。截至2019年底，已有近百家房企竟相布局文旅、教育、健康等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，形成一股行業(yè)新風(fēng)向。

本月初，記者隨綠地集團(tuán)參觀了濟(jì)南多個產(chǎn)業(yè)項目，從城市空間站項目到綠地中心再到博覽城項目，綠地于濟(jì)南深耕產(chǎn)業(yè)的雄心非同一般。據(jù)了解，綠地控股的“地產(chǎn)+”進(jìn)口商貿(mào)、科創(chuàng)、康養(yǎng)、會展、基建、金融等一系列重大項目將全面布局濟(jì)南。其中，綠地·濟(jì)南全球貿(mào)易港將以“地產(chǎn)+進(jìn)口商貿(mào)”的創(chuàng)新模式，成為綠地承接進(jìn)博會溢出效應(yīng)落地山東區(qū)域、輻射全國的重要布局。依托“地產(chǎn)+進(jìn)口商貿(mào)”模式，綠地全球商品貿(mào)易港從上海起步，已在天津、成都、武漢、西安、哈爾濱、嘉興等國內(nèi)重要區(qū)域落地，初步形成全國布局。

從2019年的業(yè)績來看，除房地產(chǎn)外，大基建、大金融也成為綠地營收和利潤來源的優(yōu)勢板塊?！熬G地在轉(zhuǎn)型的過程中實現(xiàn)了持續(xù)高增長，這就意味著轉(zhuǎn)型的成功?！本G地控股董事長、總裁張玉良曾對媒體表示，綠地已不再是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，而是形成了大基建、大消費、大金融、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、酒店文旅等多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。

不止是綠地，越來越多的房企將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為開啟利潤增長點的新窗口，搶灘布局。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前已有包括融創(chuàng)、萬科、恒大、遠(yuǎn)洋、綠城、協(xié)信、金茂等數(shù)十家地產(chǎn)巨頭發(fā)力產(chǎn)業(yè)板塊。截至2019年底，已有近百家房企競相布局文旅、教育、健康等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。投其所“需”為破局之道

采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場需求的轉(zhuǎn)變促使地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，逐步實現(xiàn)大健康、旅游業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，真正解決市場所面臨的需求。

談及青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，在全國屬于居中水平。從行業(yè)表現(xiàn)較好的城市來看，成都、合肥、昆明等表現(xiàn)要更好。雖然青島現(xiàn)有的整體水平居中，但也不缺乏像影視產(chǎn)業(yè)這樣全國拔尖的項目，這也是青島當(dāng)前的優(yōu)勢所在?！?/p>

對于房企來說，其業(yè)務(wù)發(fā)展都會考慮產(chǎn)業(yè)的定位和市場的需求。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對于產(chǎn)業(yè)定位來說，這兩年包括大健康、醫(yī)療、文旅等產(chǎn)業(yè)確實得到國家的支持，房企有較好的資金實力，愿意投資此類業(yè)務(wù)。而從市場需求來看，傳統(tǒng)購房需求也會飽和，而類似文旅大健康等需求會釋放，所以這都是值得肯定的地方，也是房企愿意轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域?！?/p>

“現(xiàn)在各地政府對于產(chǎn)業(yè)項目的招商力度和政策都非常大，要求也非常高?！睂Υ?，優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，“拿產(chǎn)業(yè)換低價土地成了開發(fā)商轉(zhuǎn)型的新模式，各地開發(fā)商都在跟產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)合作拿產(chǎn)業(yè)用地，也有很多產(chǎn)業(yè)企業(yè)自己直接拿地開發(fā)商辦運營?！毖ㄐ厶貏e指出，“青島這輪學(xué)深圳大力發(fā)展民營企業(yè)，所以政策上會給民企和產(chǎn)業(yè)園更大的空間和自由，這對發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說是利好的?！?/p>

值得注意的是，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，如何避免同質(zhì)化競爭、如何保障產(chǎn)業(yè)項目的后續(xù)運營，房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨考驗。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，同質(zhì)化的模式其實在于對市場需求把握不到位。對于此類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營來說，后續(xù)不能攤大餅，還是需要以小見大，真正形成較好的品牌效應(yīng)，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗?！巴瑫r，要善于利用互聯(lián)網(wǎng)來做營銷，真正打造出網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)和品牌，這樣才有更大的投資價值。資金到位了，企業(yè)的經(jīng)營才不會有太多的困難或壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說。