淺析完善房地產(chǎn)稅收管理的實(shí)施策略

王茜

摘要：近年來，社會(huì)發(fā)展迅速，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也日新月異。我國(guó)在改革開放進(jìn)程不斷深入發(fā)展的情況下，經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，居民的收入不斷提升。在這個(gè)背景下，人民群眾逐漸從“吃飽穿暖”的基本需求中脫離出來，從而轉(zhuǎn)向自身的住房問題?！白≌哂衅浞俊钡挠^念影響著一代又一代的社會(huì)居民，加之住房制度改革的深入推進(jìn)、人民群眾對(duì)更舒適的居住環(huán)境的追求，以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展決策的導(dǎo)向，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)上交的利稅額逐年增加，每年度上交的利稅成為政府稅收來源的重要組成部分。同時(shí)，稅收工作也是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)有效手段，這便使加強(qiáng)稅收工作管理的重要性不言自明。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模不斷增加，與之相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)都會(huì)得以充分發(fā)展，加之行業(yè)稅收體制的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理工作存在一定的難度，某些條塊還存在稅款流失的漏洞。故此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，便應(yīng)完善這一行業(yè)的稅收管理工作，應(yīng)從加大稅制改革力度，整合房地產(chǎn)行業(yè)稅收資源、重新構(gòu)建稅收體系，推廣新型稅收征收方式，實(shí)施精細(xì)化、信息化稅收管理這些入手，多層次、廣角度的推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。

關(guān)鍵詞：完善;房地產(chǎn)稅收管理;實(shí)施策略

引言

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷加快，物價(jià)的上漲，房?jī)r(jià)的攀升，為了人名的安居樂業(yè)，房產(chǎn)稅改革勢(shì)在必行。本文從房產(chǎn)稅的出臺(tái)可以緩解過去政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，減少貧富差距，強(qiáng)調(diào)的房子的使用功能，弱化房子的投資的功能。房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持綜合體系改革，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，立法先行，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。黨的十九大報(bào)告中提“房子是用來住的，不是用來炒的”，為我國(guó)新時(shí)代房地產(chǎn)做了新定位，在房地產(chǎn)投資和使用的兩個(gè)功能屬性上偏重于房地產(chǎn)的使用功能，弱化房地產(chǎn)的投資功能。另一方面十九大報(bào)告中還指出，要對(duì)中央和地方的財(cái)政稅收進(jìn)行調(diào)整，要促進(jìn)中央和地方的協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域間的平衡。2018年的政府工作報(bào)告中，國(guó)家總理就提到穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程是公眾密切關(guān)注的議題，也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的影響，房地產(chǎn)稅總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。

1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程

我國(guó)于1988對(duì)土地使用權(quán)做出了相關(guān)規(guī)定，從此以后土地使用權(quán)可以進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓，在此期間，我國(guó)涌現(xiàn)出一批房地產(chǎn)企業(yè)，他們發(fā)現(xiàn)了我國(guó)商品房領(lǐng)域的投資潛力，并加大在房地產(chǎn)行業(yè)的投資，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始活躍起來，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠發(fā)展的基石，也是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的一段時(shí)期。從1992年至1993年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商大幅投資，導(dǎo)致我國(guó)商品房面積大幅上漲，銷售價(jià)格也迅速提高。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過于活躍的現(xiàn)象針對(duì)性地出臺(tái)了調(diào)控手段，目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從1994年至1997年，由于國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境消沉，商品房銷售額增長(zhǎng)緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)商也放緩了投資速度。為了推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，國(guó)務(wù)院于1998年頒布了相關(guān)規(guī)定，自此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式邁入大跨步增長(zhǎng)階段。伴隨著城市化進(jìn)程，商品房面積劇增，價(jià)格也逐年上漲。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以迅速發(fā)展，加速實(shí)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化、商品化的目標(biāo)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所占比重越來越高，主要城市房?jī)r(jià)激增，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫，國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)漲幅、減少房地產(chǎn)泡沫出臺(tái)了很多相關(guān)政策，房地產(chǎn)稅就是其中一項(xiàng)。我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中不斷出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲迅猛、供求關(guān)系失衡的問題，商品房過于體現(xiàn)了其商品的特性，淡化了其居住功能作為百姓剛性需求的基本屬性。國(guó)家想要阻止房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)增加，為降低房?jī)r(jià)而頒布了眾多政策來指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前進(jìn)方向。因此本文研究了我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度，提出稅收制度改革的一些方向。

2提高房地產(chǎn)稅收制度措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)作為政府對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)整手段，能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的科學(xué)發(fā)展，進(jìn)而保證國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。但是由于我國(guó)現(xiàn)行稅收政策的主要基礎(chǔ)是八十年代頒布的法律法規(guī)，與我國(guó)現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相符合，這套稅收制度已經(jīng)不能夠滿足當(dāng)代房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控需求?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在一定程度上背離了商品房本身的居住功能需求，對(duì)于房地產(chǎn)商而言房地產(chǎn)市場(chǎng)是他們賺錢的手段，因此為了謀求利益最大化，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)商方面的房地產(chǎn)稅會(huì)被他們以各種方式轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅沒有充分發(fā)揮其調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的作用。從我國(guó)稅收制度的效果來看，我國(guó)首先需要一個(gè)更完善的稅收制度，其次需要強(qiáng)有力的執(zhí)行方式?，F(xiàn)有的稅收制度沒有充分發(fā)揮作用，主要原因就是稅收制度沒有將征稅管理作為一個(gè)重要內(nèi)容。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，高空置率和高房?jī)r(jià)是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡的重要原因。因此我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度需要在執(zhí)行上加大力度，才能實(shí)現(xiàn)制定稅收制度的初衷。

2.1大稅收體制改革力度

房地產(chǎn)企業(yè)稅收制度的改革必須與我國(guó)稅制改革的整體步調(diào)相一致。為了解決繁雜的稅收制度問題并解決不同稅制交叉的疑惑，應(yīng)當(dāng)以法制為基礎(chǔ)，對(duì)稅收的基本法律進(jìn)行完善，為企業(yè)與稅收機(jī)關(guān)的申報(bào)和征收提供一致的標(biāo)準(zhǔn)。通過法制將現(xiàn)行較為完善的房產(chǎn)行業(yè)規(guī)范性文件通過立法提升至法治階段，可以使得違規(guī)行為變成違法行為，受到更嚴(yán)肅的對(duì)待。

2.2推進(jìn)使用項(xiàng)目分析法

房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)到完成涉及征地、建設(shè)、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)掌握各個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在項(xiàng)目進(jìn)行過程中進(jìn)行監(jiān)控與調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)最主要的成本便是建設(shè)成本。在項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)節(jié)，企業(yè)最容易在建設(shè)成本的賬目上動(dòng)手腳。稅務(wù)機(jī)關(guān)需要加強(qiáng)事中監(jiān)管，結(jié)合賬目的建設(shè)成本進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，并錄入核實(shí)的數(shù)據(jù)，保障與現(xiàn)場(chǎng)一致。稅務(wù)機(jī)關(guān)還可以依據(jù)建設(shè)合同，聯(lián)系平均利潤(rùn)，查找不合常理的異常成本數(shù)額，加強(qiáng)成本控制。除此之外，應(yīng)當(dāng)全面掌握企業(yè)收入組成。除關(guān)注銷售合同、銷售發(fā)票金額外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代銷收入、現(xiàn)金方式收入、其他銷售收入、和視同銷售收入也需要被重點(diǎn)監(jiān)控，避免房地產(chǎn)企業(yè)，在此基礎(chǔ)上減少收入，減少企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。

2.3完善全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程涉及多個(gè)政府部門，如：房管局、規(guī)劃局、國(guó)土局等。稅務(wù)機(jī)關(guān)要拓寬調(diào)查取證的渠道，向多個(gè)部門確認(rèn)土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積等的確切時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)，以部門聯(lián)合的信息系統(tǒng)的模式來健全部門聯(lián)動(dòng)的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。多方數(shù)據(jù)健全房地產(chǎn)信息庫(kù)讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案，逐步實(shí)現(xiàn)稅務(wù)機(jī)關(guān)各管理部門之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。

2.4建立長(zhǎng)效機(jī)制

我國(guó)目前政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控手短主要是依靠短期限購(gòu)這種行政手段來進(jìn)行的，雖然短期見效快，但是這種方式不利于長(zhǎng)期發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控更多要依靠市場(chǎng)的供需來進(jìn)行的，尤其是交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)。當(dāng)稅負(fù)從交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，對(duì)于那些炒房子和有多套房地產(chǎn)的人來說稅負(fù)會(huì)加重，持有多套房產(chǎn)的人會(huì)轉(zhuǎn)賣自己手中房產(chǎn)，炒房的人會(huì)將自唱會(huì)投向其他領(lǐng)域，這樣就會(huì)建立長(zhǎng)效機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，才能讓剛需者笑、投機(jī)者愁。

3結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到引領(lǐng)作用，而房地產(chǎn)稅收的制度改革可以優(yōu)化資源分配，調(diào)節(jié)市場(chǎng)發(fā)展方向。我國(guó)房地產(chǎn)稅歷經(jīng)多次重大政策調(diào)整，目前取得了一定的效果，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)來看還需要不斷完善，才能更好發(fā)揮房地產(chǎn)稅收制度的功能。

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（作者單位：中共濱州市委黨校）