淺談土地估價行業(yè)的發(fā)展和作用

李辰誠

摘要：隨著我國土地使用制度的改革.土地估價已經(jīng)成為社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中直接關(guān)系公共利益和財產(chǎn)安全的不可或缺的重要中介行業(yè)。地估價行業(yè)是一種具有服務(wù)性質(zhì)的發(fā)展行業(yè)，主要針對各建設(shè)行業(yè)、農(nóng)業(yè)用地等一切可被利用性的土地進(jìn)行合理估價，使土地應(yīng)用市場逐漸走向規(guī)范化管理模式，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定。基于此，本文主要對土地估價行業(yè)的發(fā)展和作用進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：土地估價行業(yè);發(fā)展;作用

1、前言

土地估價是在改革開放和社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中興起的，土地估價行業(yè)一經(jīng)形成，就顯示出它在社會經(jīng)濟(jì)生活中的重要作用。

2、土地估價行業(yè)發(fā)展面臨的形勢

2.1土地估價行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)

自從土地使用改革制度實施以后，土地估價行業(yè)以不動產(chǎn)中介服務(wù)形式出現(xiàn)，為土地使用制度的制定與實施起到了絕對效果，不僅促進(jìn)土地市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序性，更利用市場化管理提升行業(yè)之間的自律、自主、服務(wù)的規(guī)范體系，也為土地估價行業(yè)發(fā)展打下堅定、扎實的基礎(chǔ)。

2.2土地估價行業(yè)發(fā)展中估價師資格認(rèn)定

估價師是土地估價行業(yè)發(fā)展中必備的人力資源，我國相關(guān)部門在實施《土地估價師資格考試管理辦法》政策后，明確規(guī)定了土地估價行業(yè)中估價師資歷要完全符合相關(guān)要求標(biāo)準(zhǔn)，同時要不斷加強(qiáng)估價師能力水平，對土地估價相關(guān)內(nèi)容完全掌握，對土地估價進(jìn)入更深研究，促進(jìn)土地估價水平提升，為土地估價行業(yè)贏得更多發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，在2014年6月止，我國土地估價師陸續(xù)接受考試人數(shù)逐漸增多，符合估價師資格的就已經(jīng)達(dá)到四萬多人，執(zhí)行土地估價師人數(shù)也已經(jīng)達(dá)到兩萬人左右，同時土地評估中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到三千多家，其中有六百多家中介機(jī)構(gòu)是中國土地估價師協(xié)會注冊機(jī)構(gòu)，具備可執(zhí)行全國土地估價資格，其余土地評估中介機(jī)構(gòu)均在省級、市級土地估價師協(xié)會注冊，執(zhí)行范圍根據(jù)所注冊內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行。

2.3行業(yè)自律管理形式

行業(yè)自律管理形式是由傳統(tǒng)的行政許可而轉(zhuǎn)變成功的一種土地估價管理模式，自改革后，我國國土資源行政部門主要負(fù)責(zé)土地估價行業(yè)監(jiān)督與管理任務(wù)，中估協(xié)組織承擔(dān)起行政審批工作，包括土地估價師資格考試、培訓(xùn)、實踐、土地估價報告審批等等，原有的行政部門所有審批工作均由中估協(xié)組織來完成，并對其制定了比較健全的管理措施、審批標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)章制度，使我國的土地估價行業(yè)發(fā)展與管理規(guī)模越來越具有規(guī)范性，關(guān)于土地估價師資格考試所有系統(tǒng)均已完善，有條有理的管理方式可促進(jìn)土地估價行業(yè)更好地發(fā)展。

2.4土地估價行業(yè)發(fā)展機(jī)遇

土地估價行業(yè)的發(fā)展使我國國有土地的用途具有合理性，大大提高了土地使用價值，同時也體現(xiàn)出了土地估價行業(yè)的重要性，無論是建設(shè)用地租賃、建筑拆遷、工業(yè)產(chǎn)房建筑、企業(yè)改革、資產(chǎn)組成、產(chǎn)業(yè)處治等所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)事項都已經(jīng)離不開土地估價行業(yè)，同時為居民土地使用權(quán)利與房產(chǎn)市場中當(dāng)事人的擁有權(quán)力給予維護(hù)，降低了因土地使用不合理而引起的矛盾，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。在召開的人民大會上國家領(lǐng)導(dǎo)人將“十二五”計劃重點(diǎn)推出，以提高“產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加強(qiáng)服務(wù)業(yè)”為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，提倡各省市建立以“服務(wù)業(yè)發(fā)展”為首要職責(zé)的發(fā)展方向，促進(jìn)建設(shè)市場統(tǒng)一化、開放化、競爭化、有序化的發(fā)展，這使我國的土地估價行業(yè)又一次被融人到改革創(chuàng)新的形勢中，促進(jìn)了土地估價行業(yè)的發(fā)展前景更加猛烈。

3、土地估價行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的作用

土地估價行業(yè)經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段，在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。

3.1推進(jìn)了土地有償使用制度改革

土地有償使用是土地使用制度改革的核心，土地估價是推進(jìn)土地有償使用的重要前提。從 90 年代初開始，把土地使用權(quán)和所有權(quán)分離，在使用權(quán)上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期、可流動使用，從單一行政劃撥變?yōu)橛袃敵鲎專瀹a(chǎn)核資、企業(yè)改制、上市等劃撥用地，必須核實量化土地資產(chǎn)，辦理出讓手續(xù)。尤其在國有企業(yè)改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)改制。從起初的協(xié)議出讓，到后來的招拍掛供地，政府主管部門要確定出讓底價，必須委托土地估價行業(yè)進(jìn)行土地估價。土地估價行業(yè)首要承擔(dān)著大量的估價任務(wù)，保證了政府有償出讓土地，推進(jìn)了土地有償使用的順利開展。

3.2促進(jìn)了土地市場健康有序發(fā)展

土地使用制度改革目標(biāo)，是要建立一個與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的公開、公正、公平、規(guī)范有序的土地市場體系。中國形成了一二三級土地市場，政府運(yùn)用土地價格管理，通過土地征收儲備，高度壟斷土地一級出讓市場，同時放開搞活土地二三級市場，優(yōu)化資源配置，建立土地市場交易平臺。首先通過拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)以一定價格、年期及用途出讓給使用者，出讓后，土地可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、入股等流轉(zhuǎn)。建立土地使用權(quán)價格市場形成機(jī)制，使市場行為規(guī)范有序，建立合理收益分配體系，利用租、稅、費(fèi)有效調(diào)節(jié)，完善土地評估行業(yè)中介服務(wù)體系，促進(jìn)土地市場健康有序發(fā)展，使土地真正按其商品屬性進(jìn)入市場。

3.3參與了國家宏觀調(diào)控的應(yīng)用

地價政策是土地參與宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段，政府對土地市場的價格水平進(jìn)行有效管制和引導(dǎo)，可以影響土地市場供求關(guān)系的變化，從而促進(jìn)土地集約利用、高效配置，并引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化調(diào)整。土地估價行業(yè)根據(jù)上級有關(guān)要求，科學(xué)制定基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價，根據(jù)形勢發(fā)展及時更新基準(zhǔn)地價成果，確?；鶞?zhǔn)地價的現(xiàn)勢性，保準(zhǔn)了成果在國家宏觀調(diào)控中的應(yīng)用。及時向社會公布地價結(jié)果，積極發(fā)揮基準(zhǔn)地價的價格顯示功能，引導(dǎo)和促進(jìn)土地市場健康發(fā)展，并為投資者投資決策提供參考依據(jù)。土地評估行業(yè)靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場的動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。土地價格是調(diào)控土地市場供需的有力杠桿，通過土地價格信號反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進(jìn)土地資源的合理有效利用，調(diào)控土地市場中的地價，確保房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運(yùn)行。

4、結(jié)語

國土地估價行業(yè)面臨的形勢對發(fā)展來說非常有利，抓住經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，以推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定為發(fā)展目的，加強(qiáng)土地估價行業(yè)管理制度，不斷壯大土地估價師隊伍，提高估價師專業(yè)能力，積極探索新領(lǐng)域，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量提升，立即解決問題，完善土地市場經(jīng)濟(jì)體系，為土地估價行業(yè)贏取更大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱捷.我國資產(chǎn)評估界面臨的形勢及存在的主要問題[J].大觀周刊.2012（31），

[2]李軍晶.要建立完善土地估價信用制度[N].中國國土資源報.2007—04—05.

（作者單位：邯鄲市國土資源評估中心）