房價(jià)上升對消費(fèi)的影響：“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”？

陳睿卿

摘要：本文基于北京市海淀區(qū)與朝陽區(qū)2009-2017年消費(fèi)、房價(jià)等數(shù)據(jù)，通過建立多元回歸模型，考察房價(jià)上升對消費(fèi)的影響到底是“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”。

結(jié)果顯示，若以消費(fèi)品零售總額為因變量，則海淀區(qū)呈現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，朝陽區(qū)也呈現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)。若以城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為因變量，則海淀區(qū)呈現(xiàn)房奴效應(yīng)，而朝陽區(qū)也呈現(xiàn)房奴效應(yīng)。另外，人均可支配收入對消費(fèi)的影響顯著大于房價(jià)上升對消費(fèi)的影響;旅游人數(shù)的增加可以促進(jìn)消費(fèi)品零售總額的增長。

關(guān)鍵詞：房價(jià);消費(fèi);房奴效應(yīng);財(cái)富效應(yīng)

Abstract：Based on the consumption，housing prices and other data of Haidian District and Chaoyang District in Beijing in2009-2017，this paper studies whether the influence of rising housing prices on consumption is essentially“mortgage slave effect”or“wealth effect”by building a multiple regression model.

As the study result shows，if total retail sales of consumer goods is taken as a dependent variable，then Haidian District will see the wealth effect，so will Chaoyang District.If per capita consumption expenditure of urban residents is taken as a dependent variable，both Haidian District and Chaoyang District will have the mortgage slave effect.Per capital disposal income has more significant influence on consumption than rising housing prices do.An increase in tourists can promote the growth of to-tal retail sales of consumer goods.

Keywords：housing prices;consumption;mortgage slave effect;wealth effect

1???? 引言

在拉動(dòng)GDP增長的三駕馬車中，消費(fèi)是占比最大的一項(xiàng)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2019年一季度當(dāng)季同比貢獻(xiàn)率中，最終消費(fèi)支出占比高達(dá)65.10%，遠(yuǎn)高于資本形成總額的12.10%，貨物和服務(wù)凈出口的22.80%。目前，消費(fèi)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長最重要的“火車頭”，也因此愈加受到各方關(guān)注。但居民消費(fèi)需求增長緩慢一直存在，成為困擾中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的突出難題。為此我國政府連續(xù)發(fā)布一系列政策，引導(dǎo)和促進(jìn)居民消費(fèi)健康、快速發(fā)展，例如黨的十九大提出“完善促進(jìn)消費(fèi)的體制機(jī)制，增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。

那么什么因素會(huì)影響消費(fèi)需求？在對影響消費(fèi)需求因素的討論中，房價(jià)始終是繞不開的一個(gè)重點(diǎn)。對大部分中國家庭來說，房屋是其最重要的財(cái)富。在“衣、食、住、行”民生四大剛需中，如果“住”這部分的花費(fèi)占據(jù)了居民收入過多份額，自然會(huì)對其他幾項(xiàng)產(chǎn)生較大的“擠出”效應(yīng)，抑制居民消費(fèi)。但房屋又具有投資品的屬性，如若能從投資房產(chǎn)中獲利，并將之用于消費(fèi)，又有可能促進(jìn)消費(fèi)增長，反而會(huì)有“擠入”的作用。

那么房價(jià)波動(dòng)與居民消費(fèi)到底是什么關(guān)系？房價(jià)上升對消費(fèi)的影響是“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”呢？研究這個(gè)問題有助于準(zhǔn)確判斷居民購買住房的心理，有利于國家消費(fèi)政策有效引導(dǎo)，保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，進(jìn)一步提高居民生活的幸福指數(shù)。這是本文研究的出發(fā)點(diǎn)。

2???? 文獻(xiàn)綜述

2.1? 房奴效應(yīng)

2.1.1????? 房奴效應(yīng)的定義

學(xué)者們通常將購房負(fù)擔(dān)對消費(fèi)的抑制稱為“房奴效應(yīng)”?！胺颗?yīng)”既包括為購買住房而極力儲(chǔ)蓄導(dǎo)致對消費(fèi)的擠出，也包括購買住房后因償還住房貸款對消費(fèi)形成的長期擠出。

2.1.2????? 房奴效應(yīng)對消費(fèi)的影響機(jī)制

李江一（2017）在《“房奴效應(yīng)”導(dǎo)致居民消費(fèi)低迷了嗎？》文中，考察了“房奴效應(yīng)”的兩大表現(xiàn)——購房動(dòng)機(jī)與償還住房貸款對家庭消費(fèi)的影響，結(jié)果顯示：

（1）???? 購房動(dòng)機(jī)擠出了7.4%的家庭消費(fèi)，主要是家庭的食品衣著、教育文化娛樂支出，而對耐用品、住房裝修維修支出的影響不顯著。

（2）???? 償還住房貸款擠出了15.8%的家庭總消費(fèi)，顯著擠出了耐用品、住房裝修維修支出，而對食品衣著、教育文化娛樂支出的影響不顯著。

（3）???? “房奴效應(yīng)”抑制了住房財(cái)富效應(yīng)的發(fā)揮，進(jìn)而間接降低了消費(fèi)，并且“房奴效應(yīng)”擠出的消費(fèi)比住房“財(cái)富效應(yīng)”拉動(dòng)的消費(fèi)高[1]。

2.2? 財(cái)富效應(yīng)

2.2.1????? 財(cái)富效應(yīng)的定義

財(cái)富效應(yīng)（the wealth effect）是指資產(chǎn)價(jià)格的上漲（或下跌）導(dǎo)致資產(chǎn)持有人財(cái)富的增長（或減少），影響其短期邊際消費(fèi)傾向（MPC）進(jìn)而產(chǎn)生的增加（或減少）其消費(fèi)的效應(yīng)[2]。簡而言之，資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對消費(fèi)的影響統(tǒng)稱為財(cái)富效應(yīng)。財(cái)富效應(yīng)與價(jià)格成同方向的變化。

本文中（文獻(xiàn)綜述部分的引文除外）的“財(cái)富效應(yīng)”僅指房價(jià)上升，導(dǎo)致房產(chǎn)持有人財(cái)富的增長，影響其短期邊際消費(fèi)傾向進(jìn)而產(chǎn)生的增加其消費(fèi)的效應(yīng)。

2.2.2????? 財(cái)富效應(yīng)對消費(fèi)的影響機(jī)制

房地產(chǎn)和股票作為居民財(cái)富的主要實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)，它們的財(cái)富價(jià)值的變化會(huì)不會(huì)直接影響到居民消費(fèi)水平的變化？

趙曉力、馬輝和陳守東（2007）利用1991-2005年季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)果表明，中國房地產(chǎn)市場對總消費(fèi)支出具有顯著的、較大的影響;而中國股票市場的財(cái)富效應(yīng)比較微弱，房地產(chǎn)市場的財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)大于股票市場的財(cái)富效應(yīng);并且隨著時(shí)間的增長，資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)漸強(qiáng)[3]。

3???? 實(shí)證分析

3.1? 變量選擇與模型設(shè)計(jì)

本文以消費(fèi)為研究對象，研究房價(jià)上升對其的影響。衡量消費(fèi)有不同口徑，一是社會(huì)銷售品零售總額，只反應(yīng)商品的消費(fèi)情況，另一類既包括商品消費(fèi)又包括服務(wù)消費(fèi)，例如人均居民消費(fèi)支出。為全面準(zhǔn)確反映消費(fèi)情況，本文設(shè)計(jì)了兩個(gè)模型，模型①以社會(huì)消費(fèi)品零售總額為因變量，模型②以人均居民消費(fèi)支出為因變量。模型分別帶入了北京市海淀區(qū)與朝陽區(qū)的數(shù)據(jù)，便于進(jìn)行不同區(qū)的對比，有利于進(jìn)一步完善結(jié)論。

消費(fèi)主要由城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、中原領(lǐng)先指數(shù)（以中原實(shí)際成交數(shù)據(jù)和監(jiān)測數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用中原獨(dú)立研制的方法編制而成，反映全國主要城市房地產(chǎn)市場價(jià)格走勢的指數(shù)體系。中原領(lǐng)先指數(shù)編制方法稱為“改進(jìn)重復(fù)交易法”。觀測樣本樓盤前后期成交價(jià)格變化，以計(jì)算價(jià)格走勢。編制方法均遵循了同質(zhì)可比的原則。中原領(lǐng)先指數(shù)包括一手住宅價(jià)格指數(shù)、二手住宅價(jià)格指數(shù)、二手住宅租金指數(shù)、寫字樓租金指數(shù)和零售物業(yè)租金指數(shù)）決定。

因此，本文自變量為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、中原領(lǐng)先指數(shù)以及入境旅游者人數(shù)。因變量為消費(fèi)。確定變量后通過建立線型模型考察各種因變量對自變量的影響。這個(gè)過程即是求出模型參數(shù)（A、B、C），置信程度以及擬合優(yōu)度（與原始數(shù)據(jù)的匹配程度）的過程。

本文建立如下數(shù)據(jù)模型：

Y1=X0+X1？A+X2？B+X3？C Y2=X0+X1？A+X2？B+X3？C

其中Y1表示消費(fèi)品零售總額，Y2表示城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出，X0表示常數(shù)項(xiàng)，X1表示中原領(lǐng)先指數(shù)，X2表示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，X3表示入境旅游者人數(shù)，A、B、C表示參數(shù)。

本文選取2009-2017年北京市朝陽區(qū)與海淀區(qū)的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。各變量的數(shù)據(jù)來源見表1。

根據(jù)模型結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，人均可支配收入對消費(fèi)的影響顯著大于房價(jià)對消費(fèi)的影響;入境旅游者人數(shù)的增加可以促進(jìn)城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出的增長。本文還對各模型進(jìn)行了詳細(xì)比較。

模型①：海淀區(qū)和朝陽區(qū)的比較。

對于海淀區(qū)，房價(jià)和消費(fèi)正相關(guān)，房價(jià)上升也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額上升（系數(shù)0.04）呈現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng);朝陽區(qū)房價(jià)和消費(fèi)也呈正相關(guān)，房價(jià)上升也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額上升（系數(shù)0.09）呈現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng);此外，兩個(gè)區(qū)都顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額的增加，其中海淀區(qū)的系數(shù)較大。

模型②：海淀區(qū)和朝陽區(qū)的比較

對于海淀區(qū)，房價(jià)和消費(fèi)負(fù)相關(guān)，房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降（系數(shù)-0.08）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng);朝陽區(qū)房價(jià)和消費(fèi)也呈負(fù)相關(guān)，房價(jià)上升也會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降（系數(shù)-0.19）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng)。此外，兩個(gè)區(qū)都顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出的增加，其中海淀區(qū)的系數(shù)較大。

海淀區(qū)：模型①和模型②的比較

對于模型①，房價(jià)和消費(fèi)正相關(guān)，房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額增加（系數(shù)0.04）呈現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng);對于模型②，房價(jià)和消費(fèi)負(fù)相關(guān)，房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降（系數(shù)-0.08）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng);此外，模型①顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額的增加;模型②顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加也會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出的增加。其中模型②的系數(shù)較大。

朝陽區(qū)：模型①和模型②的比較

對于模型①，房價(jià)和消費(fèi)正相關(guān)，房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額增加（系數(shù)0.09）呈現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng);對于模型②，房價(jià)和消費(fèi)負(fù)相關(guān)，房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降（系數(shù)-0.19）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng);此外，模型①顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額的增加;模型②顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加也會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出的增加。其中模型②的系數(shù)較大。

3.2? 實(shí)證結(jié)果分析

根據(jù)各個(gè)模型中帶入不同數(shù)值得出的結(jié)果，我們可以發(fā)現(xiàn)，收入對消費(fèi)的影響遠(yuǎn)大于房價(jià)對消費(fèi)的影響，旅游對消費(fèi)有促進(jìn)作用。

在模型①：海淀區(qū)和朝陽區(qū)的比較中，海淀區(qū)房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額上升（系數(shù)0.04）呈現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng)，5%水平下顯著;朝陽區(qū)房價(jià)上

升也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額上升（系數(shù)0.09）呈現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，10%水平下顯著。

在模型②：海淀區(qū)和朝陽區(qū)的比較中，海淀區(qū)房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)微弱減少（系數(shù)-0.08）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng);朝陽區(qū)房價(jià)上升也會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降（系數(shù)-0.19）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng)。

在海淀區(qū)：模型①和模型②的比較中，模型①房價(jià)上升也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額上升（系數(shù)0.04）呈現(xiàn)出財(cái)富效應(yīng);模型②房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出微弱下降（系數(shù)-0.08）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng)。

在朝陽區(qū)：模型①和模型②的比較中，模型①房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額上升（系數(shù)0.09）;模型②房價(jià)上升會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降（系數(shù)約-0.19）呈現(xiàn)出房奴效應(yīng)。

此外，模型①與模型②分別顯示，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)品零售總額的增加，以及城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出的增加。

海淀區(qū)和朝陽區(qū)都顯示城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出、消費(fèi)品零售總額的增加，其中海淀區(qū)的系數(shù)較大。

4???? 結(jié)論與建議

本文基于北京市海淀區(qū)與朝陽區(qū)2009-2017年消費(fèi)、房價(jià)等數(shù)據(jù)，通過建立多元回歸模型，考察房價(jià)上升對消費(fèi)的影響到底是“房奴效應(yīng)”還是“財(cái)富效應(yīng)”。結(jié)果顯示，若以消費(fèi)品零售總額為因變量，則海淀區(qū)呈現(xiàn)財(cái)富效應(yīng)，朝陽區(qū)也呈現(xiàn)財(cái)富效應(yīng);但是，朝陽區(qū)因房價(jià)上升導(dǎo)致消費(fèi)品總額上升的水平明顯大于海淀區(qū)因房價(jià)上升導(dǎo)致消費(fèi)品總額上升的水平。若以城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為因變量，則海淀區(qū)呈現(xiàn)房奴效應(yīng)，而朝區(qū)也呈現(xiàn)房奴效應(yīng);但是，朝陽區(qū)因房價(jià)上升導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降的水平明顯大于海淀區(qū)因房價(jià)上升導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出下降的水平。

此外，研究還發(fā)現(xiàn)人均可支配收入對消費(fèi)的影響顯著大于房價(jià)對消費(fèi)的影響;旅游人數(shù)的增加可以促進(jìn)消費(fèi)品零售總額的增長。

對此，本文經(jīng)研究提出以下建議：

（1）???? 對待“財(cái)富效應(yīng)”和“房奴效應(yīng)”影響程度明顯不同的區(qū)域，采取不同的政策，讓政策更加靈活地適應(yīng)消費(fèi)發(fā)展的需求。

（2）???? 在完善促進(jìn)消費(fèi)政策時(shí)，要權(quán)衡好因房價(jià)上升促進(jìn)消費(fèi)品零售總額增加與房價(jià)上升導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出降低的矛盾關(guān)系。

5???? 創(chuàng)新點(diǎn)與展望

本文的創(chuàng)新主要有以下幾點(diǎn)：首先，本文的數(shù)據(jù)選擇具體到區(qū)縣層級的數(shù)據(jù)，這是現(xiàn)有研究很少見的。其次，本文通過建立多元回歸模型，考察房價(jià)上升對消費(fèi)的影響，擬合優(yōu)度偏差微弱，置信程度高。最后，本文研究還發(fā)現(xiàn)人均可支配收入對消費(fèi)的影響顯著大于房價(jià)對消費(fèi)的影響;旅游人數(shù)的增加可以促進(jìn)消費(fèi)品零售總額的增長。希望本文的研究發(fā)現(xiàn)能為制定更為合理有效的政策提供有用的參考依據(jù)。

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