試論如何做好土地收儲工作

雷輝

摘要：土地收儲能促進我國土地資源最大化利用，推動我國經(jīng)濟發(fā)展，作為農(nóng)業(yè)大國，開展土地收儲工作十分有必要。分析了土地收儲的必要性、現(xiàn)狀、問題，并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：土地收儲;規(guī)范化;優(yōu)化對策

土地收儲是國家對土地資源實現(xiàn)宏觀調(diào)控的重要手段，也是開展土地工作的基礎(chǔ)。在制定土地收儲計劃時，要以法律為依據(jù)，明確規(guī)定各個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容。政府需要意識到該項工作的重要性，以推進地區(qū)土地資源整合帶動國家經(jīng)濟的發(fā)展。

1.??? 土地收儲的必要性

土地收儲是國家和政府對未開發(fā)或者未充分開發(fā)土地的收購和儲存活動，如果需要建設(shè)新項目，國家和政府就會將已經(jīng)儲存的土地流入市場，實現(xiàn)土地資源的最大化利用，推進我國經(jīng)濟發(fā)展。開展土地收儲工作的必要性主要體現(xiàn)在這幾個方面：（1）能夠進行良好的土地資源管理。從

《土地儲備管理辦法》的相關(guān)規(guī)定可以充分了解到，這些規(guī)章制度就是為了保證政府在土地資源整合時的權(quán)利，地區(qū)政府要根據(jù)該地區(qū)實際的發(fā)展情況，來制定出符合地區(qū)發(fā)展規(guī)律的土地收儲計劃。以國家和當(dāng)?shù)卣疄橐患墘艛嗖块T，實現(xiàn)土地的良好管理，能保護國有資產(chǎn)不外流。就目前我國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀來看，項目的數(shù)量和規(guī)模正飛速增加，土地成為了各個企業(yè)和開發(fā)商的必爭資源，有些開發(fā)商為了自身利益，不擇手段，出現(xiàn)違規(guī)、違法圈地行為，導(dǎo)致大量土地資源浪費。因此，土地收儲對管理土地資源有非常重要的現(xiàn)實意義;（2）提升土地使用率。國家和政府的一切規(guī)劃和工作都要以土地為基礎(chǔ)，科學(xué)、合理的利用土地資源能使城市建設(shè)更加完善，也能避免浪費行為。隨著我國城市化建設(shè)進程不斷加快，各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也日趨完善，增加了土地的使用價值。政府可以整合土地資源，制定土地收儲計劃，根據(jù)不同土地的不同類型和使用情況，制定出不同的價格。將土地歸納整理，根據(jù)規(guī)章制度有償轉(zhuǎn)讓。不僅如此，優(yōu)質(zhì)土地還能夠吸引大量的企業(yè)進行投資，帶動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

2.??? 土地收儲的現(xiàn)狀

在現(xiàn)如今市場環(huán)境的影響下，一系列政策的出臺，加大了土地使用者自由轉(zhuǎn)讓土地的難度，也讓很多人無法接受土地收儲相關(guān)的政策。一級土地市場政府壟斷，二級土地市必須在政府成立的交易平臺上進行且土地交易需一定的前置條件。在實際操作過程中，國家和政府部門僅僅轉(zhuǎn)讓和征用農(nóng)村用地，達到宏觀調(diào)控的目的，但是無法對城市用地進行良好控制。

2.1? 抓流程規(guī)范，從源頭上提升土地收儲工作效率

要不斷優(yōu)化土地收儲的流程規(guī)范，對流程進行修改和細化，制定土地收儲工作流程圖，與此同時，科學(xué)制定每個流程的工作時限，在開展相關(guān)工作時，以規(guī)章制度的流程為準，保證土地收儲工作的規(guī)范性，提升工作效率，減少工作中的失誤，也能有效避免糾紛。

2.2? 抓調(diào)查測算，充分發(fā)揮收儲職能作用

在土地收儲工作中，調(diào)查測算是基礎(chǔ)任務(wù)，地區(qū)政府可以抓住增值空間大、發(fā)展前景好的土地，將這一類型的土地及時入庫，緊跟經(jīng)濟發(fā)展的重點，還可以成立專門的調(diào)查測算小組，定期召開工作會議，嚴格審查拆遷凈地主體單位的相關(guān)資料，完善和優(yōu)化工作流程，使土地收儲具有規(guī)范性，樹立政府威信。

3.??? 土地收儲存在的問題

3.1? 土地收儲影響房價

如果地區(qū)土地供應(yīng)量不足，就會導(dǎo)致現(xiàn)有土地價格瘋狂上漲，一旦地價上漲速度過快，也會帶動房價上漲。正是因為如此，部分投資商為了個人利益哄抬房價，長此以往，會形成土地價格過高，政府在初期階段缺乏資金，地價持續(xù)上漲的惡性循環(huán)，增加了土地收儲的工作難度，會讓地價和房價一步步失去控制。

3.2? 不良圈地情況

在土地收儲制度實行之后，會出現(xiàn)預(yù)征的情況。一旦銀行介入，就會出現(xiàn)一次性征用大面積土地的現(xiàn)象。有部分地方政府的資金儲備不足，在土地收儲工作開展前提無法進行土地收購，就會把土地開發(fā)的權(quán)利讓給社會企業(yè)的開放商，導(dǎo)致開放商以極低的代價獲得土地開發(fā)權(quán)，政府也由此喪失對土地的掌控。一旦政府無法有效控制土地資源，開發(fā)商就會肆意開發(fā)，如果項目沒有取得預(yù)期的經(jīng)濟效益，就會造成土地閑置、大量土地資源浪費的局面，阻礙土地收儲工作的順利進行。

3.3? 限制了舊城改造的積極性

政府開展舊城改造工作的時候，難以滿足每一位住戶的需求，房屋拆遷涉及到的人員數(shù)量多，土地收儲中心對這一類土地征收儲備的積極性不高。如果想要引入民營資本，就存在兩點問題;一是需要承擔(dān)拆遷費用，二是這一類土地一般都是集體土地，并且政府作為壟斷一級市場，想要獲得合法手續(xù)的難度較大。

4.??? 土地收儲建議

4.1? 嚴格控制房價

一旦市場上出現(xiàn)供小于求的情況，就會導(dǎo)致價格上漲，長此以往，就會慢慢變得無法控制。做好土地收儲工作有利于控制房價，而控制房價的關(guān)鍵在于控制地價。因此，可以從這角度出發(fā)，國家可以出臺完善的規(guī)章制度，明確規(guī)定地價調(diào)控的范圍，嚴厲打擊哄抬地價、哄抬房價的行為，將出現(xiàn)違規(guī)、違法行為的單位和個人拉入黑名單，以警示其他單位。與此同時，還需要制定完善的懲罰制度，從根源上解決這一類問題，為土地收儲創(chuàng)造良好環(huán)境，促進土地收儲工作更順利的開展。

4.2? 打擊開發(fā)商大面積圈地

政府要嚴厲打擊開發(fā)商大面積圈地的行為，樹立政府威信，明確政府職能，做到“一口進，一口出”，實現(xiàn)國家和政府的一級壟斷，不要給投機取巧的投資商任何機會。土地收儲要求政府整合土地資源，實現(xiàn)宏觀調(diào)控和整體規(guī)劃，土地所有權(quán)歸國家和政府所有，關(guān)于土地的任何交易必須經(jīng)過政府來完成，政府要強化自身對土地的控制力度。對于不同的土地要做到區(qū)別對待，可以將一部分土地作為實物進行儲備，另一部分可以通過土地收儲中心進行轉(zhuǎn)讓，詳細記錄暫時無法回收的土地，分析其原因。出臺嚴厲的規(guī)章制度，禁止私自轉(zhuǎn)讓土地，提升土地資源使用效率，讓土地資源在政府規(guī)范化的規(guī)劃之下，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.3? 解決舊城改造問題

土地收儲制度不僅要在形式上符合法律規(guī)定，更要落到實處，不能在法律規(guī)定之外的范圍運行。想要解決舊城改造中出現(xiàn)的一系列問題，需要建立符合實際情況的舊城改造體系。就目前我國舊城改造的情況來看，很多地方都缺乏統(tǒng)一的法律法規(guī)，土地收儲中心的職權(quán)職責(zé)不明確。國家和政府要考慮到舊城改造過程中實際存在的問題，出臺法律或規(guī)章制度，優(yōu)化工作流程，明確各方利益，賦予政府部門工作人員相應(yīng)的權(quán)利。不僅如此，也要做好和人民群眾的溝通工作，讓群眾愿意和政府合作，盡可能減少雙方的矛盾和糾紛。

4.4? 完善土地收儲制度

隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和社會的不斷進步，人們也意識到了土地資源和生態(tài)環(huán)境的重要性，引進這種制度，建立符合我國國情的土地收儲制度。以發(fā)達國家土地收儲制度為例，包含的范圍相當(dāng)廣泛，不僅包括了資金籌集和解決住在問題，對森林用地也起到了保護。這種制度和現(xiàn)如今推進生態(tài)環(huán)境保護的發(fā)展理念高度一致。因此，我國也可以引進這種制度，建立符合我國國情的土地收儲制度。

結(jié)語：

在土地收儲時，會牽扯到多方利益，政府需要做好協(xié)調(diào)工作。制定和出臺完善的法律法規(guī)，以法律作為保障，提升工作水平，解決工作中存在的問題，讓制度穩(wěn)定運行，推動我國土地資源整合和最大化利用的進程，促進我國經(jīng)濟建設(shè)。

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