我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析

張騫

摘要：本文從經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代背景出發(fā)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式進(jìn)行分析與研究，首先簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式單一、融資規(guī)模難以滿足運(yùn)營(yíng)需求的問(wèn)題，然后探討了在融資難問(wèn)題越發(fā)突出的經(jīng)濟(jì)背景下，如何進(jìn)一步創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式和融資方式，以推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資模式;創(chuàng)新

現(xiàn)階段，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展的整體趨勢(shì)仍然不容樂(lè)觀，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著來(lái)自內(nèi)部和外部的雙重挑戰(zhàn)，融資難問(wèn)題在新時(shí)代更為突出，亟待通過(guò)創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，來(lái)合理改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的資本構(gòu)架和投資來(lái)源。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式單一

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展中占據(jù)了顯著地位，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)在新時(shí)代騰飛發(fā)展的支柱型企業(yè)之一。作為以資金高度密集為最大特點(diǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)更高。由于企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間長(zhǎng)、投入資金的規(guī)模非常大，所以需要穩(wěn)定、安全的資金鏈作為其發(fā)展的保障，而融資方式在其發(fā)展中的作用極其突出。但在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模較為單一，主要為銀行信用貸款。房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)創(chuàng)新多樣化的融資形式，充分拓展企業(yè)融資渠道，才能在最大程度上規(guī)避來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的威脅因素，保障在新興經(jīng)濟(jì)浪潮下發(fā)展的穩(wěn)定性。

（二）融資規(guī)模難以滿足運(yùn)營(yíng)需求

收益高同時(shí)能保持穩(wěn)定、安全的融資模式是在金融危機(jī)背景下最優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)行業(yè)融資模式。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)充分拓展運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新渠道，打造高杠桿、高周轉(zhuǎn)率的多樣化融資模式，以對(duì)抗公司上市過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。然而，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然處于金融危機(jī)的陰霾中，發(fā)展的整體趨勢(shì)不容樂(lè)觀，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了政策上的調(diào)整，限制條件的增多使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條更為緊繃，亟待通過(guò)健全房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系和創(chuàng)新策略，來(lái)改善當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資本構(gòu)架極其不合理的現(xiàn)狀。

二、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資中面臨的問(wèn)題

（一）國(guó)家的宏觀調(diào)控和政策的不利影響

改革開(kāi)放以來(lái)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展極為重要。正因?yàn)槿绱耍瑖?guó)家必然要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀把控，其中包括對(duì)財(cái)政政策和貨幣政策的調(diào)整，如在多個(gè)紅頭文件中嚴(yán)格規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的控制。國(guó)家執(zhí)行力度的加大使得諸多房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來(lái)越大的資金壓力。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的環(huán)境給了房地產(chǎn)行業(yè)更大的發(fā)展空間，同時(shí)也使其面臨著更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。融資對(duì)一個(gè)資金密集型行業(yè)而言，是關(guān)乎其穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)發(fā)展的重要條件，房地產(chǎn)行業(yè)只有及時(shí)改變對(duì)銀行信貸資本過(guò)度依賴的現(xiàn)狀，創(chuàng)新多樣化的融資模式，才能在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中改善自身當(dāng)前的融資困境。

（二）市場(chǎng)環(huán)境導(dǎo)致融資難度加大

房地產(chǎn)行業(yè)作為比較特殊的一個(gè)行業(yè)，在社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的過(guò)程中涉及面非常廣。宏觀而言，房地產(chǎn)行業(yè)由開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、房屋銷售和中介服務(wù)等組成，因此其中涉及各種類型的企業(yè)，都以營(yíng)利為目的進(jìn)行房地產(chǎn)事業(yè)的開(kāi)發(fā)。國(guó)內(nèi)目前存在的融資難題導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)價(jià)值提升困難，在房地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不利于資金的引入和資源的配置?？陀^而言，在籌集資金、融通資本、結(jié)算成本的每一個(gè)過(guò)程和階段，都會(huì)發(fā)生多樣化的金融行為，融資的模式和方法在很大程度上影響著房地產(chǎn)行業(yè)資金成本的穩(wěn)定性和科學(xué)性。自有資金的缺點(diǎn)是很容易受到企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)狀況和盈利狀況的影響，雖然具備很大的使用自主性，在某種意義上大幅降低了融資本身的成本，但仍然難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)融資規(guī)模的要求。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)多以銀行信貸作為主要融資來(lái)源，這是因?yàn)殂y行貸款的審查手續(xù)和調(diào)查過(guò)程具有充分的規(guī)范性與固定性，減少了融資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，并且銀行貸款的融資效率往往比較高，財(cái)務(wù)杠桿也在一定程度上增大。但其缺陷是某些房地產(chǎn)企業(yè)由于資信狀態(tài)或運(yùn)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況達(dá)不到要求，無(wú)法通過(guò)銀行金融貸款的嚴(yán)格審查機(jī)制，且在進(jìn)行銀行貸款之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)由于貸款本身背負(fù)更大的經(jīng)濟(jì)壓力，增加了企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式發(fā)展的策略

（一）優(yōu)化審查機(jī)制以提高投資收益

投資收益高是房地產(chǎn)企業(yè)吸引眾多資金支持的最大原因，然而這也是其存在極高商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。房地產(chǎn)行業(yè)高收益的同時(shí)也意味著高泡沫，資本泡沫是房地產(chǎn)行業(yè)乃至任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)營(yíng)、發(fā)展過(guò)程中都必須防范的問(wèn)題，不僅需要行業(yè)管制、政策調(diào)控，也需要企業(yè)站在自身利益的角度，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展和經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行審慎評(píng)估，對(duì)于金融投資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)作出科學(xué)的預(yù)估，在變幻莫測(cè)的資本市場(chǎng)中進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防和規(guī)避。只有提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資信貸制度的關(guān)注度，及時(shí)完善其中的具體制度和審查機(jī)制，才能充分防范資本泡沫帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家的政策扶持具體表現(xiàn)為完善房地產(chǎn)相關(guān)法律制度、提供更為寬松的稅收環(huán)境等。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)的融資模式和融資方式

由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金投入較大的產(chǎn)業(yè)，這樣就需要有充足的資金作為后盾，需要房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新融資模式和融資方式。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，在其生存和發(fā)展中必須重視最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，即融資的模式和手段。隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革產(chǎn)生了明顯的去杠桿效應(yīng)，這使得融資難的問(wèn)題在房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)突出，加強(qiáng)融資渠道限制的同時(shí)也限制了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)生存和未來(lái)發(fā)展。正因?yàn)槿绱?，?chuàng)新融資方法和融資模式，充分維持企業(yè)資金的正常、穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)而言是至關(guān)重要的核心工作。國(guó)家出臺(tái)了與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各項(xiàng)政策，政府對(duì)創(chuàng)新融資方式也予以大力支持，其中包括中國(guó)人民銀行出臺(tái)的貸款融資相關(guān)文件，充分鼓勵(lì)了房地產(chǎn)行業(yè)信貸方式的創(chuàng)新發(fā)展。

結(jié)合目前金融市場(chǎng)情況和我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)認(rèn)清、分析當(dāng)前融資模式中存在的具體問(wèn)題，從而對(duì)企業(yè)創(chuàng)新融資手段作出改進(jìn)。例如，通過(guò)研究行業(yè)內(nèi)大量的現(xiàn)實(shí)案例，探究新型融資模式與傳統(tǒng)銀行信貸模式在融資門檻、融資效率等方面具備何種優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)何種創(chuàng)新融資模式更迅速地獲取所需的投資支持。創(chuàng)新融資模式需要在不拉高企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的情況下，在一定程度上緩解企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金壓力，在企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的情況下及時(shí)擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)金流以償還財(cái)務(wù)負(fù)債，從而及時(shí)降低企業(yè)負(fù)債率?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探究新型融資模式的流動(dòng)性、融資規(guī)模、交易門檻等方面的內(nèi)容，在國(guó)家政策的支持下，更好地發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。

四、結(jié)語(yǔ)

自我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，是我國(guó)公民財(cái)富的重要載體之一，引發(fā)了廣泛的關(guān)注。作為以資金高度密集為最大特點(diǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)具有更高的防控難度、更迫切的規(guī)制需要，因此融資方式在其發(fā)展中作用極其突出。為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)浪潮下推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)新自身融資模式和融資方式，同時(shí)銀行等金融貸款機(jī)構(gòu)必須優(yōu)化審查機(jī)制以提高投資收益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)際化、持續(xù)化發(fā)展。

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