民法典與我國物權(quán)體系的完善

王玄瑋

在我國民法典各編中，物權(quán)編的位置順序在第二編，僅次于總則編之后，地位十分重要。當(dāng)前，我國正處于全面建成小康社會(huì)的中國特色社會(huì)主義新時(shí)代，需要一個(gè)“有恒產(chǎn)者有恒心”的社會(huì)氛圍與制度保障，這就主要靠民法典物權(quán)編來實(shí)現(xiàn)。物權(quán)編下設(shè)五個(gè)分編，是民法典中除合同編之外另一個(gè)設(shè)分編的內(nèi)容。物權(quán)編共有20章258個(gè)條文，條文數(shù)量僅次于合同編。

對(duì)所有權(quán)權(quán)利體系的完善

我國民法中的所有權(quán)包括國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)，還包括業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)這種物權(quán)特殊形態(tài)，上述權(quán)利內(nèi)容在民法典編纂中均有所修改完善。一是完善了不動(dòng)產(chǎn)的征收規(guī)則。關(guān)于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的征收，我國2007年制定的《物權(quán)法》第42條第二款規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！边@一規(guī)定在執(zhí)行中存在補(bǔ)償安置費(fèi)用拖延支付、補(bǔ)償費(fèi)用項(xiàng)目列舉不全等突出問題，最典型的如在計(jì)算安置補(bǔ)償費(fèi)時(shí)不能區(qū)分村民住宅與其他地上附著物，導(dǎo)致一些情況下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。針對(duì)上述問題，《民法典》第243條第二款在“足額支付”前增加“及時(shí)”，在補(bǔ)償范圍里增加“農(nóng)村村民住宅”，對(duì)征收規(guī)則予以完善。二是完善了農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)公示規(guī)則?！段餀?quán)法》第62條規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況?！卑凑赵撘?guī)定，農(nóng)村村民對(duì)集體財(cái)產(chǎn)狀況一般只能被動(dòng)知悉，若有疑問時(shí)法律并未授權(quán)村民可以主動(dòng)查詢核對(duì)，一旦發(fā)生糾紛，村民一方往往難以舉證。《民法典》第264條在保留物權(quán)法原規(guī)定基礎(chǔ)上增加了一句“集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料”，通過賦予農(nóng)村村民對(duì)相關(guān)資料具有知情權(quán)和復(fù)制權(quán)，保障了他們更好地行使對(duì)農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。三是修改了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種特殊的按份共有，是城市居民財(cái)富的主要表現(xiàn)形式之一，其所有權(quán)行使規(guī)則影響重大?！段餀?quán)法》第76條規(guī)定了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的內(nèi)容和議事規(guī)則。按照該規(guī)定，業(yè)主決定一般事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比過半數(shù)且人數(shù)占比過半數(shù)的業(yè)主同意，決定重大事項(xiàng)則需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意。由于人數(shù)要求較高，在過去實(shí)踐中存在業(yè)主大會(huì)召開難、決定難的現(xiàn)象。《民法典》第278條作了重要修改，將人數(shù)要求區(qū)分為參與表決人數(shù)要求和作出決定人數(shù)要求兩種情況。首先，民法典要求業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這保證了業(yè)主大會(huì)的參與性和代表性。其次，將作出決定的人數(shù)要求，修改為參與表決業(yè)主面積占比與人數(shù)占比四分之三以上（決定重大事項(xiàng)）和過半數(shù)（決定一般事項(xiàng)），這就大大降低了通過表決的難度。四是增加了區(qū)分所有建筑物共有部分收益的歸屬規(guī)則?！睹穹ǖ洹返?82條新規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！泵穹ǖ涞倪@一新增規(guī)定，使建筑物區(qū)分所有權(quán)更加合理。至于共有權(quán)如何行使，如果業(yè)主大會(huì)決定進(jìn)行分配，可以根據(jù)每一名業(yè)主專有部分的建筑面積比例分配，也可以根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》之規(guī)定，轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。

對(duì)用益物權(quán)權(quán)利體系的完善

用益物權(quán)是指物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在我國民法中，用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利種類。這次民法典編纂，增加了兩種用益物權(quán)的規(guī)定。首先，民法典在土地承包經(jīng)營權(quán)的類別之下，增加了“土地經(jīng)營權(quán)”的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?39條至341條對(duì)土地經(jīng)營權(quán)的取得、權(quán)利和效力作了規(guī)定。有意思的是，按我國民法典的規(guī)定，土地經(jīng)營權(quán)的期限不同，其物權(quán)屬性也不相同。流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營權(quán)登記，而五年以下的土地經(jīng)營權(quán)則不需要登記。登記雖然多一道手續(xù)，但物權(quán)屬性更明顯，民法典規(guī)定未經(jīng)登記的土地經(jīng)營權(quán)不得對(duì)抗善意第三人。其次，民法典創(chuàng)設(shè)了“居住權(quán)”這一全新的用益物權(quán)。居住權(quán)指民事主體依照合同的約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的權(quán)利，其性質(zhì)是一種物權(quán)。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。居住權(quán)登記設(shè)立后，即使房屋所有權(quán)人發(fā)生變更或者所有權(quán)人將房屋抵押，居住權(quán)人都可以通過其居住權(quán)對(duì)抗新的所有權(quán)人或者抵押權(quán)人，繼續(xù)擁有居住的權(quán)利。

在用益物權(quán)部分，還有一個(gè)人民群眾高度關(guān)注的問題，就是住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題?，F(xiàn)行物權(quán)法對(duì)此的規(guī)定是“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這解決了能否續(xù)期的問題?！睹穹ǖ洹返?59條增加了一句：“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！北緱l款不但明確了續(xù)期費(fèi)用的減免是法定選項(xiàng)之一，還排除了地方性法規(guī)、地方規(guī)章對(duì)續(xù)期費(fèi)用的決定權(quán)。據(jù)此，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期費(fèi)用問題只能由中央層面（全國人大及其常委會(huì)或者國務(wù)院）作出決定。

依照現(xiàn)行物權(quán)法，我國物權(quán)體系首先分為自物權(quán)（所有權(quán)）和他物權(quán)兩大類，他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，每類物權(quán)下面又包括若干種具體權(quán)利種類。這次民法典編纂，對(duì)我國物權(quán)法規(guī)定的權(quán)利體系進(jìn)行了重要完善。

對(duì)擔(dān)保物權(quán)權(quán)利體系的完善

我國民法上的擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)，這次民法典編纂涉及修改完善的主要是抵押權(quán)。一是擴(kuò)大了擔(dān)保物權(quán)的適用范圍。一方面，抵押財(cái)產(chǎn)的范圍有所擴(kuò)大，例如《民法典》第395條增加規(guī)定海域使用權(quán)可以作為抵押財(cái)產(chǎn)，第399條取消了原《物權(quán)法》關(guān)于耕地使用權(quán)不得抵押的限制。另一方面，擔(dān)保合同的內(nèi)涵也得到了擴(kuò)大。《民法典》第388條指出，擔(dān)保合同除了抵押合同、質(zhì)押合同，還包括“其他具有擔(dān)保功能的合同”。根據(jù)民法典相關(guān)內(nèi)容，“其他具有擔(dān)保功能的合同”至少包括融資租賃合同、保理合同、所有權(quán)保留合同等三類。二是完善抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的關(guān)系?，F(xiàn)行《物權(quán)法》第190條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。這被稱為“抵押不破租賃”原則，適用于“先租后抵”情形。在實(shí)踐中，這一條文容易被抵押人惡意利用，通過與第三人串通倒簽租賃合同的方式，損害抵押權(quán)人合法權(quán)益。為解決這個(gè)問題，《民法典》第405條進(jìn)行了完善，規(guī)定“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響”。三是修改了抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓規(guī)則?！段餀?quán)法》第191條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。這次民法典編纂，第406條對(duì)此作了顛覆性的規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”根據(jù)新規(guī)定，抵押期間除當(dāng)事人另有約定外，抵押財(cái)產(chǎn)可以自由轉(zhuǎn)讓。抵押財(cái)產(chǎn)是設(shè)有物權(quán)負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，取得抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人在取得所有權(quán)的同時(shí)，也承受了抵押人所負(fù)擔(dān)的義務(wù)，受到抵押權(quán)的約束。這就要求買受人在交易過程中要注意查詢，查明交易財(cái)物上是否設(shè)有物權(quán)限制，否則可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)行登記設(shè)立，容易查詢，但動(dòng)產(chǎn)上是否設(shè)立抵押難以查詢，該如何處理？對(duì)此，《民法典》第404條作出了回答：“以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人?！睋Q言之，對(duì)于買受人在正常經(jīng)營活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得的動(dòng)產(chǎn)，即使設(shè)立抵押，也不作為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人不得對(duì)其主張抵押權(quán)。顯然，在司法實(shí)踐中，《民法典》第404條、406條必須融會(huì)貫通適用，方可保障交易安全，平衡抵押人、抵押權(quán)人、受讓人各方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

編輯：夏春暉? 386753207@qq.com