土地金融價(jià)值評(píng)估分析

王立艷

摘 ? ?要：土地抵押融資十分普遍，土地金融價(jià)值評(píng)估是必要的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。直接引用傳統(tǒng)評(píng)估數(shù)據(jù)面臨：傳統(tǒng)評(píng)估方法準(zhǔn)則與金融原則不完全一致、傳統(tǒng)評(píng)估方法本身并不完全準(zhǔn)確、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)信息高速變化影響價(jià)值判斷、直接依賴評(píng)估報(bào)告潛在風(fēng)險(xiǎn)等一些不可避免的問(wèn)題。在現(xiàn)有條件下，可根據(jù)金融行業(yè)規(guī)則，制定土地金融價(jià)值評(píng)估基本原則，分析關(guān)鍵影響因素，對(duì)現(xiàn)有評(píng)估方法和數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，合理使用評(píng)估報(bào)告，確保土地評(píng)估符合金融風(fēng)險(xiǎn)控制要求。

關(guān)鍵詞：土地評(píng)估;抵押融資;金融價(jià)值;不動(dòng)產(chǎn)

1 ?土地金融價(jià)值評(píng)估的原則以及相關(guān)的影響因素

1.1 ?土地金融價(jià)值評(píng)估主要原則

土地金融價(jià)值評(píng)估是出于資金融通目的的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，主要原則不但要適合評(píng)估執(zhí)業(yè)原則，而且要遵守金融行業(yè)的基礎(chǔ)原則。土地金融估價(jià)要遵守的基本原則主要有：審慎原則和可變現(xiàn)原則以及合法性原則還有獨(dú)立客觀公正原則。遵守審慎原則，主要指的是土地金融估價(jià)過(guò)程中堅(jiān)持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在估價(jià)方式的選擇以及市場(chǎng)參照標(biāo)準(zhǔn)還有預(yù)期收益判斷等顯示操作的時(shí)候，按照評(píng)估規(guī)范中對(duì)估值比較有確定性的標(biāo)準(zhǔn)以及參數(shù)。遵守可變現(xiàn)原則，主要指的是土地金融估價(jià)要按照估價(jià)對(duì)象在融資期限內(nèi)由拍賣(mài)還有轉(zhuǎn)讓等方式獲得現(xiàn)金的保守?cái)?shù)值為參照。按照合法性原則，主要指的是土地金融估價(jià)要按照估價(jià)對(duì)象的合法使用以及合法處分作為前提進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)程序要符合法規(guī)。金融估值除了要依照評(píng)估行業(yè)普遍法規(guī)以外，還得按照金融法規(guī)，如中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法和中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法以及貸款通則和商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引與中華人民共和國(guó)擔(dān)保法還有中華人民共和國(guó)物權(quán)法等相關(guān)法律。遵守獨(dú)立客觀公正的原則，主要指的是土地金融估價(jià)機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中保持高度的獨(dú)立、客觀、公正的執(zhí)業(yè)規(guī)范，嚴(yán)禁按融資方利益索求進(jìn)行估價(jià)。

1.2 ?影響土地金融價(jià)值的主要因素

土地金融價(jià)值的主要影響因素包括估價(jià)對(duì)象的地理位置、所在區(qū)域土地市場(chǎng)的活躍程度、宗地法律屬性等。地理位置，指估價(jià)對(duì)象在城鎮(zhèn)中的具體地理位置，包含影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度與經(jīng)濟(jì)狀況、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平和區(qū)域環(huán)境條件以及影響土地選擇的別的條件等。地理位置可以說(shuō)是土地金融價(jià)值的內(nèi)在的確定因素。所在區(qū)域土地市場(chǎng)的成熟度，主要指的是估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域中和土地交易市場(chǎng)條件相似的成熟狀況。在宗地范圍附近有著很多現(xiàn)實(shí)的交易量，或是一些土地需求比較活躍，宗地未來(lái)變現(xiàn)的條件也很穩(wěn)定。宗地法律屬性，主要指的是估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)性質(zhì)以及土地權(quán)屬、用地規(guī)劃、出讓條件等影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律因素。若有《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的不得抵押的財(cái)產(chǎn)，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》，判斷評(píng)估條件。

2 ?土地金融價(jià)值評(píng)估方法及應(yīng)用

2.1 ?現(xiàn)有評(píng)估方法的比較與修正

土地金融價(jià)值評(píng)估屬于特殊目的的評(píng)估，不能夠離開(kāi)現(xiàn)有的評(píng)估體系，可是還要表現(xiàn)金融點(diǎn)特別的需要，可以按照建設(shè)部和中國(guó)人民銀行以及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)有關(guān)的規(guī)范和銀行信貸業(yè)務(wù)有關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理相關(guān)問(wèn)題的通知，對(duì)國(guó)土資源部城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)范以及財(cái)政部的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—不動(dòng)產(chǎn)等相關(guān)的國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估的主要參照中的傳統(tǒng)評(píng)估方法進(jìn)行比較還有修正。

2.2 ?傳統(tǒng)評(píng)估報(bào)告的合理使用

2.2.1 ?審閱報(bào)告主要要素

（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)是評(píng)估報(bào)告質(zhì)量的關(guān)鍵因素。對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)注點(diǎn)包含機(jī)構(gòu)所屬部門(mén)和資質(zhì)以及和融資方的利益關(guān)系還有業(yè)績(jī)記錄等方面。屬于不同的主管部門(mén)國(guó)土和住建以及財(cái)政的評(píng)估機(jī)構(gòu)，相對(duì)的業(yè)務(wù)規(guī)則和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)以及參數(shù)系統(tǒng)有所差別，評(píng)估報(bào)告使用人需具備有關(guān)背景知識(shí)才可以正確使用。評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)應(yīng)要符合金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)的控制需求，尤其是金融機(jī)構(gòu)指定的或其合格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)成員，評(píng)估師應(yīng)有著金融專業(yè)知識(shí)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。

（2）評(píng)估目的。土地金融估價(jià)目的，要求確定土地抵押融資額度和風(fēng)險(xiǎn)保障程度提供參考而評(píng)估土地金融價(jià)值。金融評(píng)估基本作用在于保護(hù)債權(quán)投資方的利益，防止金融的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)經(jīng)濟(jì)金融的秩序。

（3）有效期還有評(píng)估時(shí)點(diǎn)。評(píng)估報(bào)告要在有效期中進(jìn)行使用，注重現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)點(diǎn)以及報(bào)告完成時(shí)點(diǎn)還有市場(chǎng)數(shù)據(jù)時(shí)點(diǎn)的差距。

（4）評(píng)估方法還有參數(shù)選擇價(jià)值評(píng)估是在相關(guān)假設(shè)的基礎(chǔ)，選擇適當(dāng)?shù)膮?shù)，運(yùn)用合理的評(píng)估方法以后得出。評(píng)估報(bào)告不可以濫用假設(shè)以及限制條件，主要關(guān)注的是對(duì)估價(jià)結(jié)果有嚴(yán)重影響的因素還有可能出現(xiàn)的影響。鑒別評(píng)估報(bào)告中選擇的估價(jià)依據(jù)和原則以及方法還有有關(guān)的數(shù)據(jù)來(lái)源與確定和相關(guān)參數(shù)選取與利用與主要計(jì)算過(guò)程等相關(guān)信息，判定估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性以及合理性。土地金融價(jià)值評(píng)估要選擇市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法;成本法適合城市核心地段容易變現(xiàn)但缺乏可比市場(chǎng)數(shù)據(jù)，僅考慮目前的制度條件下重新購(gòu)置可比地塊所需的成本;收益法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法所需的假設(shè)條件比較多，存在很多的不確定性，盡量減少使用。

2.2.2 ?評(píng)估報(bào)告估值修改

土地抵押是金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)手段，金融機(jī)構(gòu)需要按照評(píng)估數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和土地市場(chǎng)預(yù)期以及變現(xiàn)能力等因素，對(duì)土地評(píng)估報(bào)告的評(píng)估價(jià)值做進(jìn)一步的修正。由對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力和評(píng)估方法與參數(shù)的選擇以及數(shù)據(jù)信息處理質(zhì)量等方面的綜合判斷，確認(rèn)評(píng)估報(bào)告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性以及可靠程度。分析在融資期限內(nèi)，伴隨時(shí)間推移，土地市場(chǎng)和估價(jià)對(duì)象狀況的變化，對(duì)評(píng)估價(jià)值可能產(chǎn)生的影響，特別是關(guān)注土地抵押價(jià)值未來(lái)下降的風(fēng)險(xiǎn)。變現(xiàn)能力分析要包含抵押房地產(chǎn)的通用性和獨(dú)立使用性以及可分割轉(zhuǎn)讓性，假如在處置時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短還有費(fèi)用以及稅金的種類與數(shù)額和清償順序。評(píng)估價(jià)值再修正計(jì)算公式：

Vf=V×P1×P2×P3×Pi

式中：

Vf——土地金融價(jià)值;

V——評(píng)估報(bào)告提供的待估宗地價(jià)值;

P1——評(píng)估報(bào)告數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確程度/可信度;

P2——土地變現(xiàn)的可能性;

P3——土地市場(chǎng)預(yù)期不低于評(píng)估時(shí)點(diǎn)土地市場(chǎng)狀況的概率;

Pi——其它修正系數(shù)（i=4-n）。

說(shuō)明：P1、P2、P3、Pi取值范圍均在[0，1]之間，其中，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性越高，P1越大;P2融資期內(nèi)變現(xiàn)達(dá)到評(píng)估值的概率，達(dá)到或超過(guò)者取1;土地市場(chǎng)預(yù)期好于評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況時(shí)，P3取1，土地市場(chǎng)預(yù)期對(duì)抵押物價(jià)值起負(fù)面作用時(shí)，可根據(jù)預(yù)期土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)/評(píng)估時(shí)點(diǎn)土地市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)取值替代市場(chǎng)變化概率。

3 ?結(jié)語(yǔ)

土地金融價(jià)值評(píng)價(jià)，是按照金融專業(yè)視角對(duì)土地將來(lái)可變現(xiàn)價(jià)值做出的判別，是抵抗金融風(fēng)險(xiǎn)的主要防線。在現(xiàn)今的條件下，由對(duì)舊的評(píng)估方法的恰當(dāng)修正，注重評(píng)估報(bào)告的準(zhǔn)確使用，能夠在一定的程度上提升土地金融價(jià)值評(píng)估的客觀性。假如從長(zhǎng)考慮，需要金融行業(yè)和評(píng)估行業(yè)一起努力，系統(tǒng)性處理土地金融價(jià)值評(píng)估存在的問(wèn)題。

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