房地產項目在設計過程中的精細化管理研究

李文軍 程磊

【摘要】當前我國建筑行業(yè)領域不斷向前發(fā)展，各項機制和理念也逐漸被吸收引進。而精細化管理作為一種前沿的企業(yè)內部管理思想，已經逐漸被國內房地產開發(fā)企業(yè)所接受和認可，本文從房地產項目開發(fā)過程中易被忽視的設計環(huán)節(jié)提出了若干精細化管理舉措，探討了設計精細化管理的實踐要點，為今后房地產項目在設計過程中的精細化管理提供借鑒。

【關鍵詞】房地產項目;方案設計;初步設計;施工圖設計;精細化

1、前文

隨著我國房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，房地產行業(yè)面臨的競爭越來越激烈，用戶對產品標準的要求也日漸提高，僅僅依靠規(guī)模發(fā)展已無法滿足當下的要求，精細化管理成為解決這些問題的“良方”。精細化管理是建立在常規(guī)管理的基礎上，并將常規(guī)管理引向深入的一種管理模式。精細化管理有三大原則：注重細節(jié)、立足專業(yè)、科學量化。房企實行精細化管理，就是要在投資決策、方案設計、項目施工等過程中精耕細作，從而提高產品的品質，進而最終贏得消費者的信賴。而設計階段作為項目開發(fā)中的重要一環(huán)，對整個項目產品呈現(xiàn)、成本支出都影響巨大，因此，本文將著重研究精細化管控措施在項目設計過程中的實踐與應用。

2、方案設計階段的精細化管控措施

房地產企業(yè)在拿地以后，正式進入設計階段以前，需確定項目定位情況和具體的產品指導建議，方案設計就是依據相關的資料和產品指導建議，提出項目具體開展建設的設計文件，其深度應當滿足一定的要求。在方案設計過程中，設計人員往往容易把安全性、功能性、設計創(chuàng)新等方面作為設計的重點，而忽視了經濟型，尤其是一些超常規(guī)設計對項目成本的影響，因此，在方案設計的過程中，需統(tǒng)籌考慮、整體設計，從而取得安全性、舒適性、經濟性的有機統(tǒng)一。方案設計主要包括總平面設計、單體設計等方面，而精細化措施可以從這些方面著手展開。具體而言，一是要在設計前詳細摸查項目周邊的生態(tài)環(huán)境、地形地貌、現(xiàn)存建筑等情況，從而科學合理地制定項目總平面方案及豎向設計方案;二是在平面設計時需要根據項目與周邊環(huán)境的公路交織網絡、施工運輸路線來設計建筑構造物、建筑物與各配套設施之間平面與空間的關系;三是在單體設計時，首先對內部功能區(qū)進行劃分，在各功能區(qū)的基礎上，確定建筑內部的格局、布局，其次根據建筑各功能區(qū)域與建筑格局之間的關系再進行二次規(guī)劃設計，同時對各功能區(qū)進行豎向劃分、橫向劃分;四是在住宅造型設計時，不僅要考慮美觀性與觀賞性，還應考慮施工難度與造價成本，從而使方案能夠更加科學合理。

3、初步設計階段的精細化管控措施

項目方案確定以后，下一步即進行初步設計，但由于當前大量開發(fā)項目屬于“三邊”工程，為了趕工期，留給初步設計的時間很短，更有甚者，有些房企對初步設計的重要性認識不足，認為方案概念成型后就可以直接進入施工圖設計階段，導致后期頻頻改圖，產生大量的設計變更，設計質量低下。為了提高初步設計質量，首先要充分理解方案設計的效果和意圖，其次在設計過程中，需要統(tǒng)籌考慮結構、機電、暖通、消防、幕墻等方面與設計方案平面、立面上的銜接，從而減少無效的工作量。比如結構部分當中有一些特殊造型和特殊構造，在初步設計時，可以先把特殊結構的形式和尺寸詳細表達出來，然后提資給結構工程師核算，防止有明顯結構缺陷的方案進入施工圖深化，從而避免引起方案的顛覆性修改;還比如消防設計部分在初步設計階段應全面核查消防規(guī)范對平面布局和出入口設計的要求，并根據排煙規(guī)范要求，設置消防排煙機房、消防補風機房和消防風井，核查所有需要排煙的窗洞口的位置及尺寸，合理布置消防救援窗、排煙固定窗、消防排煙口等。在初步設計出圖后，需要系統(tǒng)完整地審核圖紙，查找缺陷和問題，給初步設計留出充裕的設計時間，以便更好地發(fā)揮初步設計的作用。

4、施工圖設計階段的精細化管控措施

施工圖設計作為方案設計、初步設計后的最后一個階段，是指導項目施工建造的重要依據，因此施工圖圖紙質量對施工質量保障而言，影響巨大。而提升施工圖設計質量，除了加強圖紙審查力度，還可采取以下措施：一是建立標準化的審圖流程，把標準、制約、責任滲透到每一個管理動作，落實責任主體，分段控制，把每一個管理動作落到實處;二是建立設計缺陷和設計優(yōu)化反饋機制，將項目實施過程中的設計缺陷和設計優(yōu)化都整理出來，為施工圖設計提供參考，從源頭上提高圖紙質量;三是加強與行業(yè)優(yōu)秀設計人員的探討交流，強化設計人員與設計管理人員的溝通力度，施工人員要按照操作經驗給予各類看法和建議，在強化交流的基礎上完善圖紙設計的細節(jié)，提升施工圖設計水平和質量。

結語：

精細化管理是房地產項目在設計過程中必不可少的關鍵舉措，重視房地產開發(fā)項目在方案設計、初步設計、施工圖設計的精細化管理實踐要點可以顯著提升項目工程質量，推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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