關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

鄭穎瑜

摘要：隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房價(jià)一路走高，這對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理也提出了更嚴(yán)峻的要求，物業(yè)公司也將發(fā)揮更重要的作用，從而大力帶動(dòng)了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。作為企業(yè)，物業(yè)公司同樣也把利益作為最重要的考量因素，公司為了獲得更高的利潤，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和完善內(nèi)部管理制度成了重要課題。文章從物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的重要性出發(fā)，針對目前物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題進(jìn)行闡述，并對存在的問題進(jìn)行分析和建議，立足于實(shí)際工作，為完善物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理提出幾點(diǎn)建議和看法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)管理

一、物業(yè)公司加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性

財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司企業(yè)價(jià)值的過程中起到了不可或缺的重要作用，物業(yè)公司為了持續(xù)的發(fā)展，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，完善財(cái)務(wù)管理體系，取代現(xiàn)有很多物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理使用的老舊制度，切實(shí)符合現(xiàn)階段管理工作，重視財(cái)務(wù)管理，提高管理工作的秩序性和質(zhì)量。財(cái)務(wù)管理的主要職責(zé)是參與物業(yè)公司的經(jīng)營決策，需要監(jiān)控資金的流向，收入、成本費(fèi)用的管控，根據(jù)公司的目標(biāo)制定財(cái)務(wù)預(yù)算等計(jì)劃，有效監(jiān)督各個(gè)部門按預(yù)算有計(jì)劃的支出各項(xiàng)成本，隨時(shí)監(jiān)控，為業(yè)績評價(jià)提供有效的依據(jù)，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理部門的真正作用，不斷減少財(cái)務(wù)管理的問題發(fā)生，為物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)利益的提升保駕護(hù)航，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。

二、物業(yè)公司現(xiàn)行財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）現(xiàn)金交易風(fēng)險(xiǎn)及現(xiàn)金流分散

業(yè)主年齡參差不齊，尤其年齡偏大的業(yè)主，更愿意使用現(xiàn)金支付的方式，給公司的現(xiàn)金管理帶來了不便，如何確保所有的現(xiàn)金均能及時(shí)繳款入公司賬戶，在金額較大、筆數(shù)較多的情況下如何做到賬實(shí)相符，并且能盡可能的縮短時(shí)間，給公司的收費(fèi)人員、財(cái)務(wù)人員帶來了不小的困惑。資金方面，對于總分公司來說，總公司合并報(bào)表資金比較雄厚，但是由于各家分公司各管各的現(xiàn)金流，白白浪費(fèi)了很多資金利用的機(jī)會(huì)，在資金的合理利用上產(chǎn)生了較大的缺失。各個(gè)分公司賬面的閑置資金不能聚少成多，有效的利用起來。

（二）財(cái)務(wù)管理體系不規(guī)范

多數(shù)物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理手段不夠科學(xué)，財(cái)務(wù)管理制度不健全，或者有財(cái)務(wù)管理制度的多數(shù)公司套用房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系，對物業(yè)企業(yè)的管理制度沒有針對性，不完全適用行業(yè)間的不同制度。且報(bào)表通常只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三大財(cái)務(wù)報(bào)表，數(shù)據(jù)較為簡單、不夠深入，對財(cái)務(wù)分析不夠詳細(xì)。全面預(yù)算管理在大多數(shù)物業(yè)企業(yè)中還在實(shí)行手工預(yù)算編制方法，相對簡單，預(yù)算指標(biāo)的分解不完全，存在部分指標(biāo)與實(shí)際經(jīng)營計(jì)劃不能很好的契合和落實(shí)，業(yè)績指標(biāo)跟項(xiàng)目的經(jīng)營情況不匹配，員工的積極性無法調(diào)動(dòng)，企業(yè)也變得沒有活力。

（三）財(cái)務(wù)人員素質(zhì)有待提高

集團(tuán)公司由于總分公司地區(qū)特點(diǎn)，分公司往往遍布多個(gè)城市或區(qū)域，對財(cái)務(wù)人員的管理也很難集中起來，進(jìn)行統(tǒng)一要求，物業(yè)公司缺乏對財(cái)務(wù)管理認(rèn)識(shí)，物業(yè)運(yùn)營理念以及較為缺失的管理意識(shí)，物業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度成為迫切需要解決的問題;物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作者專業(yè)技能參差不齊，國家取消從業(yè)資格證之后部分財(cái)務(wù)人員并沒有專業(yè)的證書，給初步的考核帶來了一定的困難;對當(dāng)前物業(yè)公司也提出了更高的要求，不斷提升公司財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)，建立一個(gè)高素質(zhì)、強(qiáng)專業(yè)的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍成了財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵。

（四）風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足，內(nèi)部審計(jì)力度應(yīng)加強(qiáng)

公司管理人員重業(yè)務(wù)品質(zhì)，輕風(fēng)險(xiǎn)管理，同時(shí)財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)較差，物業(yè)公司核算任務(wù)重，體量大，更多的精力放到財(cái)務(wù)核算一些事務(wù)型工作中，造成內(nèi)控這部分工作缺失。事務(wù)所年度審計(jì)，很難完全地揭示企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)及提供良好的建議，公司內(nèi)部仍然存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)，特別針對聯(lián)營、合營公司，審計(jì)力度不足;預(yù)算指標(biāo)分解不徹底，未做到全員參與全面預(yù)算管理，全面預(yù)算管理體系也不夠完善，各部門職責(zé)和各層級的審批授權(quán)不清楚，對預(yù)算過程中發(fā)生的業(yè)務(wù)權(quán)責(zé)劃分較為模糊;物業(yè)公司項(xiàng)目多，業(yè)務(wù)細(xì)，預(yù)算不能落實(shí)到單個(gè)項(xiàng)目為主體，各項(xiàng)目預(yù)算混在一起不能明確職責(zé)，無法把集團(tuán)的整體目標(biāo)細(xì)分、落實(shí)到每一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目預(yù)算應(yīng)作為物業(yè)公司整個(gè)集團(tuán)年度預(yù)算分解后的結(jié)果，項(xiàng)目預(yù)算管理沒有達(dá)成以單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合同簽訂、成本審批，預(yù)算執(zhí)行和控制，績效的考評和管理。

（五）收入來源單一，資金上升有限

物業(yè)公司主要的收入為物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車位費(fèi)，來源比較單一，僅靠這些收入難以應(yīng)對逐年的物價(jià)上升及人力成本的不斷增長，難以維持公司的正常運(yùn)作。加強(qiáng)資金管理，最大限度提升物業(yè)公司的多元化經(jīng)營收益，合理利用小區(qū)內(nèi)的有效資源，開辟新的收入渠道成為日益緊迫的問題。

三、完善物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

（一）減少現(xiàn)金交易及現(xiàn)金流整合

提供多種非現(xiàn)金支付方式，如移動(dòng)POS機(jī)、微信、支付寶、二維碼等，通過各種途徑宣導(dǎo)給到業(yè)主，不用到服務(wù)中心便可支付物業(yè)費(fèi)，對于一些年齡偏大的業(yè)主，可以手把手教或者引導(dǎo)家里的年輕人來進(jìn)行支付;非現(xiàn)金支付的發(fā)票可以通過快遞（業(yè)主在外地的）、上門遞送、放入業(yè)主信箱等方式，確保整個(gè)交易的完整性。減少現(xiàn)金交易，完善財(cái)務(wù)管理，給財(cái)務(wù)工作帶來了便利;大多數(shù)物業(yè)公司逐步開始整合，充分提高資金的使用效率，通過與分公司開戶銀行簽訂協(xié)議，將超額資金定期歸集到集團(tuán)資金池，制定資金短期的籌劃及針對性的理財(cái)，把各類閑置資金有效的利用起來，力求利用資金創(chuàng)造更多的收益。物業(yè)公司根據(jù)賬面資金現(xiàn)狀和對理財(cái)產(chǎn)品及風(fēng)險(xiǎn)的把握來進(jìn)行選擇，最大限度的保證資金鏈。同時(shí)實(shí)現(xiàn)收支兩條線管理，對于各類支付款項(xiàng)嚴(yán)格制定資金計(jì)劃，確保有計(jì)劃的開展各項(xiàng)理財(cái)活動(dòng)。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)管理體系

同城辦公有利于更好的執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，物業(yè)管理公司需強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理并建立有效的財(cái)務(wù)管理體系。隨著我國財(cái)務(wù)體制的不斷發(fā)展，財(cái)務(wù)體制的建立也受到了各類企業(yè)的高度重視，物業(yè)公司對財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)也必須要有很大的提升，管理理念上也有待較大的轉(zhuǎn)變，建立正確的物業(yè)管理理念以及財(cái)務(wù)管理意識(shí)，提升物業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，建立和完善物業(yè)服務(wù)的財(cái)務(wù)管理體系。

（三）提升財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)

加強(qiáng)對物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理部門員工的專業(yè)技能培訓(xùn)，因國家政策變化，部分工作人員沒有專業(yè)的證書，針對這部分員工，更應(yīng)提供一些專業(yè)的技術(shù)支持和培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工學(xué)習(xí)更專業(yè)的知識(shí)和參加一些國家認(rèn)可的會(huì)計(jì)類考試，對通過者可以適當(dāng)申請考試補(bǔ)助。加強(qiáng)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)和不斷總結(jié)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不斷提升公司財(cái)務(wù)管理員工的素質(zhì)，提高對財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)，成立一個(gè)高素質(zhì)、強(qiáng)專業(yè)的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。財(cái)務(wù)管理人員自身素質(zhì)的不斷提升給物業(yè)公司的財(cái)務(wù)工作水平也帶來了新的高度，更好的做好物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理工作也為物業(yè)服務(wù)水平帶來了很大的提升，為物業(yè)公司的經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也作出了很大的貢獻(xiàn)。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理控制，完善各類內(nèi)部控制制度

在企業(yè)文化宣導(dǎo)中，應(yīng)注重對全體員工，特別是財(cái)務(wù)管理人員，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)刻提高到正確的高度，發(fā)揮內(nèi)部控制的主動(dòng)性，將風(fēng)險(xiǎn)管理融入到日常工作中，時(shí)刻保持警惕性。按照物業(yè)公司自身的特點(diǎn)，對本物業(yè)公司存在的不足進(jìn)行分析，提出可行的實(shí)施方案，從集團(tuán)層面制定行之有效的內(nèi)部控制管理制度，根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)，再與物業(yè)公司自身的特征相結(jié)合，規(guī)范日常各項(xiàng)工作，并應(yīng)按新的業(yè)務(wù)和發(fā)展要求不斷更新完善，比如對空置房、前臺(tái)收費(fèi)人員的規(guī)范化管理，對物業(yè)公司的工作人員做到定期考核，在公司的獎(jiǎng)罰機(jī)制基礎(chǔ)上，如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)操作的情況，給予相應(yīng)處罰，對于供應(yīng)商等也作出相應(yīng)的約束，如建立供應(yīng)商管理制度，同時(shí)簽訂《廉潔書》等，切實(shí)保護(hù)公司利益。預(yù)則立，不預(yù)則廢，內(nèi)部控制應(yīng)從事前、事中、事后三方面落實(shí)，其中全面預(yù)算管理的運(yùn)用非常重要，做好物業(yè)公司的預(yù)算及在預(yù)算過程中的執(zhí)行分析和調(diào)整，按照預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行績效考評。

（五）開拓多種經(jīng)營收入

物業(yè)公司應(yīng)采用多種經(jīng)營方式增加收入，如規(guī)范項(xiàng)目停車場的收費(fèi)管理，最大限度提升項(xiàng)目車場經(jīng)營收益，盡可能增設(shè)一些廣告位，增加廣告收入，小區(qū)的架空層可以放置一些飲料機(jī)、快遞柜等增加場地收入，根據(jù)業(yè)主日常所需售賣貨物或當(dāng)?shù)貢r(shí)令產(chǎn)品，開展社區(qū)經(jīng)營活動(dòng)，利用小區(qū)房屋資源開展房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房屋裝修、美化，上門保潔服務(wù)等，創(chuàng)造更大的多元化經(jīng)營收益。

四、結(jié)語

以上從實(shí)際工作出發(fā)，對現(xiàn)有物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作中的一些不足和問題提出了幾點(diǎn)建議。物業(yè)公司的健康發(fā)展離不開財(cái)務(wù)管理，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，完善財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)管理人員對這項(xiàng)工作的重要性認(rèn)知，切實(shí)管理好公司的財(cái)和物，并在工作中及時(shí)進(jìn)行預(yù)警提示，做好各類分析管理，給管理層提供有效的信息，協(xié)助管理者做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)相關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司蘇州分公司）