關(guān)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

周華

摘要：近幾年來，中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在著運營危機，項目出現(xiàn)爛尾工程，甚至瀕臨破產(chǎn)，很大一方面是因為資金鏈斷裂所致。資金管理在中小型房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，如能合理準(zhǔn)確適時地管理運營好資金，讓企業(yè)資金流發(fā)揮潤滑劑作用，就能盤活企業(yè)，為企業(yè)注入新的生機。資金管理存在的問題有其政治、經(jīng)濟、法律和市場環(huán)境等諸多因素，也與企業(yè)自身的運營，內(nèi)部管理有關(guān)，只有對癥下藥找到應(yīng)對策略，才能加快資金回籠速度，提高資金周轉(zhuǎn)率和資金使用率，促進(jìn)中小型房地產(chǎn)企業(yè)長期穩(wěn)定持續(xù)良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;成本管控

一、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的背景和資金管理的重要性

由于土地資源的稀缺性，國家地價的逐年攀升，而且土地出讓金要一次性付清，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金投入量金額具大，同時項目的建設(shè)周期較長，在項目投產(chǎn)后，還要向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局繳納各項建設(shè)工程規(guī)費，支付數(shù)額較大的工程款、材料款、人工費等，而且工程材料物資價格波動較大，一般呈上升趨勢。項目要等到取得預(yù)售許可證才可開盤收款，且資金還要受政府監(jiān)管，房款存入資金監(jiān)管賬戶后，按規(guī)定留足余額后剩余的資金，再按正常程序撥付各項工程及稅款支出等，資金回籠速度慢。收到房款的同時，企業(yè)就要繳納各項稅款，相對其他企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)是較高的。同時受國家揚塵治理，綠色環(huán)保政策的影響，以及每年規(guī)定的封土期，使原本可以竣工的項目，被迫往后推遲，無形中加大了資金管理的壓力。對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于規(guī)模較小，只能使股權(quán)融資流于形式，一般采用從銀行借款，以及向非金融機構(gòu)貸款和民間借貸的途徑，融資成本自然就高。正是基于房地產(chǎn)企業(yè)的特點，才彰顯了資金管理的重要性，只有拓寬融資渠道，做好成本管控、運營好資金，把錢花在刀刃上，才能實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）PPP項目帶來的資金管理風(fēng)險

中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般在二、三線城市，為了取得土地，通常采用與政府合作PPP項目的方式來投資房地產(chǎn)。看似合作雙贏，但在實際實施過程中，往往出現(xiàn)政府實施能力的缺陷，以致項目不能正常向前推進(jìn)，延誤工期，增大資金成本，給企業(yè)造成損失。招商引資的PPP項目，大多享有土地出讓金返還的優(yōu)惠政策，而在資金返還的金額及返還時間上，政府在實施執(zhí)行過程中，往往不能落實到位，存在拖延現(xiàn)象，這將會給企業(yè)資金的運轉(zhuǎn)帶來困難，加大了資金管理的風(fēng)險。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，從項目一開始運營，就要投入數(shù)額較大的資金，整個開發(fā)過程無不依靠資金來潤滑，如資金鏈不慎斷裂，就會使企業(yè)面臨窘境，甚至瀕臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)的資金來源主要有自有資金和借入資金這兩種途徑。大中型房地產(chǎn)企業(yè)多采用股權(quán)融資方式，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于規(guī)模較小，實力較弱，只能使股權(quán)融資流于形式。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金較少的情況下，只能從銀行獲得貸款來補充所需資金，為項目建設(shè)提供資金支持。在仍存在資金缺口的情況下，被迫走向非金融機構(gòu)或民間借貸的融資方式，不僅資金成本較高，而且風(fēng)險較大，所以這種單一性的資金來源成為制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

（三）公司資金管理的內(nèi)控制度不完善，財務(wù)人員沒有參與到管理中去

中小型房地產(chǎn)企業(yè)的款項支付業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)筆數(shù)不多，但支付金額較大，大多數(shù)由公司老板“一支筆”掌控，而且不能保證所支付的工程款與合同約定的工程節(jié)點相一致，更不關(guān)注款項所需支付的緊急程度，在資金支付預(yù)算方面沒有長遠(yuǎn)計劃。工程材料的行情大多是現(xiàn)款現(xiàn)貨，工程所購材料如不能與工程進(jìn)度同步，多購進(jìn)將占壓資金，少進(jìn)則影響進(jìn)度。在資金充足的情況下，公司領(lǐng)導(dǎo)還有抽逃、挪用資金的道德缺陷，如不能保證及時還款，就會造成資金管理的風(fēng)險。付款程序到財務(wù)部門幾乎是最后一步，財務(wù)人員參與較少，完全就是事后會計，沒有起到財務(wù)管理的作用。也正是由于內(nèi)控制度的不完善，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)與工程、財務(wù)、銷售各部門間沒有團隊合作精神，工作協(xié)調(diào)配合不到位，造成資金管理困難的局面。

（四）銷售環(huán)節(jié)回款慢

眾所周知，只有取得了預(yù)售許可證才真正開始進(jìn)入公司的銷售環(huán)節(jié)。期房收入的資金流，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題起著至關(guān)重要的作用。而往往在這個關(guān)鍵時刻，除受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響外，其自身由于市場定位不準(zhǔn)確，產(chǎn)品戶型設(shè)計不合理，以及銷售價格偏高等諸多因素的影響，致使銷售前景不樂觀，回款跟進(jìn)不及時，收支不能實現(xiàn)有效的聯(lián)動，不能為項目后續(xù)支出提供充足的資金保障。

三、針對以上資金管理問題的應(yīng)對策略

（一）投資項目要謹(jǐn)慎，合理把控風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的高收益是伴隨著高風(fēng)險的，這就需要保證投資決策的科學(xué)性和合理性。除針對房地產(chǎn)項目的地區(qū)人口、供需情況進(jìn)行有效的市場調(diào)查外，還要積極開展項目評估工作，重點針對投資風(fēng)險和收益，使房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險控制在最小的限度內(nèi)。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資項目不僅要看到地塊位置的優(yōu)劣，更要強化項目的可行性研究，研究報告要貼合實際情況，周密詳細(xì)，做好充分的風(fēng)險預(yù)測和風(fēng)險防范措施，科學(xué)決策項目，慎選PPP項目，確保項目可行性報告的質(zhì)量，為下一步項目的順利進(jìn)行提供前提條件。不能只顧及項目的預(yù)期收益，更要關(guān)注項目的投資風(fēng)險。如選擇了PPP項目，就要充分利用PPP項目規(guī)則，合理分擔(dān)風(fēng)險，承擔(dān)的風(fēng)險要有上限，風(fēng)險出現(xiàn)時要有補救的措施，做好詳細(xì)的規(guī)劃方案。要同政府部門建立良好的合作關(guān)系，多與其溝通交流，要政府協(xié)調(diào)處理，房地產(chǎn)企業(yè)積極配合，力爭風(fēng)險最小化。要組織專門人員跟進(jìn)政府方面項目的工作，督促辦事進(jìn)程，確保項目順利平穩(wěn)發(fā)展。

（二）拓展中小型房地產(chǎn)企業(yè)的多元化融資渠道

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑銀行借款及民間借貸的融資方式，很難滿足項目開發(fā)的資金需求，想要獲得充足的運營資金，必須在融資渠道上下功夫。首先，可以與項目的承包商、主要材料的供應(yīng)商進(jìn)行合作，達(dá)成戰(zhàn)略性聯(lián)盟，分散資金壓力，互惠互利，合作共贏。也可以與大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，借助大型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌和知名度來提升自身的信任度，進(jìn)而促進(jìn)銷售，加快資金回籠速度。在資金確實困難，企業(yè)走投無路的情況下，也可以通過收購兼并的方案，獲取營運資金，盤活企業(yè)。其次，將債券市場和房地產(chǎn)市場結(jié)合在一起，允許信譽良好的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入證券市場，通過發(fā)行債券進(jìn)行融資來減輕資金壓力。也可以組合貸款形式向銀行籌集資金，或者以私募基金、信托投資等形式進(jìn)行債權(quán)融資，以多種方法籌集運營資金，優(yōu)化債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。另外，現(xiàn)代科技日新月異，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，也可以嘗試通過互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新融資。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身條件，謹(jǐn)慎選擇適合自己的融資方案，為企業(yè)爭取資金，確保資金鏈條的持續(xù)運營，為企業(yè)的良性發(fā)展提供強有力的資金保障。

（三）各部門協(xié)調(diào)配合，做好成本管控，降低財務(wù)風(fēng)險

建立健全完善的資金管理制度，制定預(yù)算收支計劃，確?；I措和回籠的資金與使用資金數(shù)額相匹配，防止現(xiàn)金流不足所造成的財務(wù)風(fēng)險。對工程付款，一定要由工程部門審核完工程實際進(jìn)度，依據(jù)合同按工程節(jié)點支付工程款。遇到資金緊張時期，要將有限的資金分散開，避免集中單項支付，做到付款的明目多，單相金額少，盡可能地使整個項目整體運轉(zhuǎn)，均衡工程進(jìn)度，統(tǒng)籌好有限的資金，把錢花在刀刃上。材料管理部門要及時上報庫存量和需求量，提前做好資金的統(tǒng)籌計劃。還要把握好付款的先后順序，可以后付的，就不要先支。在資金監(jiān)管賬戶管理方面，工程和財務(wù)兩部門，要緊密配合，及早制定預(yù)算支出計劃，保證將賬戶可用資金得到及時利用，想法設(shè)法地減少資金的空檔期，使有限的資金得到合理的利用，提高資金利用率。對于公司各種用途的個人借款，金額超過十萬以上的，必須要董事會通過，健全審批制度，真正做到制度大于總經(jīng)理。公司各部門要定期開例會，多溝通交流，大家齊參與，共同抓管理，各負(fù)其責(zé)，協(xié)調(diào)發(fā)展，降低資金管理的財務(wù)風(fēng)險。同時，加強財務(wù)部門自身隊伍建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)技能，善于總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，從審核憑證做賬中走出來，積極參與到公司項目的經(jīng)營管理中去，搞好財務(wù)管理工作，依據(jù)自己的職業(yè)判斷和敏銳的洞察力，適時地做出提醒，提出意見和建議，真正起到公司領(lǐng)導(dǎo)的助手和參謀作用，為公司的資金管理保駕護(hù)航。

（四）拓寬銷售渠道，促進(jìn)資金回流

為緩解資金壓力，在公司銷售團隊實力不足的情況下，可以聘請優(yōu)秀的銷售團隊，或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷售。及時地分析銷售數(shù)據(jù)，研究斟酌銷售客戶，通過客群的劃分，制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策，做出適時的促銷催款方案，創(chuàng)新銷售方式，拓寬銷售渠道，提高開發(fā)項目的去化率和回款率。同時拓寬房地產(chǎn)開發(fā)項目按揭合作銀行渠道，維護(hù)好與按揭銀行的合作關(guān)系，積極爭取銀行按揭授信額度支持，縮短銀行按揭審批、放款時效，進(jìn)而加快資金回籠速度，達(dá)到有效降低資金成本的目的。

四、結(jié)語

資金流就是公司生存的命脈，資金管理的重要性不言而喻。只要中小型房地產(chǎn)企業(yè)謹(jǐn)慎投資，精確預(yù)測市場風(fēng)險，真正做好資金管理的籌劃工作，落實到位，合理利用財務(wù)杠桿進(jìn)行多元化的融資，做好成本管控，提高財務(wù)人員素質(zhì)，拓寬銷售渠道，就能加快資金的回籠速度，提高資金的周轉(zhuǎn)率和使用率，就有源源不斷的新鮮血液注入，企業(yè)就會更有生機和前途。

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（作者單位：山東金桂園置業(yè)有限公司）