基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下土地政策問題的探究

【摘要】不動產(chǎn)登記的實(shí)施，不僅有利于《物權(quán)法》的有效實(shí)施，而且可以保護(hù)不動產(chǎn)交易的安全和不動產(chǎn)所有者的權(quán)益。在傳統(tǒng)的分散式不動產(chǎn)登記中，由于資源浪費(fèi)的問題，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記的效果不明顯，因此實(shí)施統(tǒng)一登記不動產(chǎn)，可以鞏固分散式不動產(chǎn)登記的職責(zé)，進(jìn)一步優(yōu)化工作流程，簡化辦證流程。本篇文章主要分析了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下土地政策的問題，提出了一些措施來改進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的土地政策。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);登記制度;土地政策;問題

從根本上講，不動產(chǎn)登記制度是一種物權(quán)公示方法，通過法律的形式向公眾公證和公開社會的當(dāng)前狀態(tài)、財(cái)產(chǎn)問題和財(cái)產(chǎn)變化，第三方可以正確地分析和理解財(cái)產(chǎn)權(quán)，以做出良好的判斷或交易，而不是登記機(jī)構(gòu)對物權(quán)的管理行為，這也正是最容易混淆的地方。同時(shí)，需要注意的是制度要件的申請人不具有惡意性，物權(quán)沒有瑕疵，這樣才有助于保護(hù)各方的合法權(quán)益不受侵犯，并有助于規(guī)范交易的行為和交易市場，安全有序地進(jìn)行監(jiān)管。

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下土地政策存在的缺陷

1.1不和諧性

土地所有權(quán)人的主體不明確和不具備現(xiàn)實(shí)性。在《土地管理法》土地所有權(quán)人的主體是模糊和不現(xiàn)實(shí)的。在《土地管理法》中，土地所有權(quán)屬于中央政府和國務(wù)院，不需要土地登記。據(jù)判斷，農(nóng)地組織沒有確定的農(nóng)地所有權(quán)主體，農(nóng)村人民委員會沒有民權(quán)，村政府僅是管理者，而不是所有者，農(nóng)戶是農(nóng)戶，這也就使得地所有權(quán)問題是不現(xiàn)實(shí)的。

1.2不完整性

關(guān)于國有土地所有權(quán)的大多數(shù)法規(guī)尚未執(zhí)行，例如，國有土地的所有權(quán)由地方政府占用，控制和處置，因此只有所有者代表擁有者。同時(shí)，就非收入和土地處置收入而言，土地收入并不完整。此外，公共土地的所有權(quán)也不完整，主要是由于所有權(quán)是官方所有權(quán)，所有者不使用公共土地，內(nèi)容不完整以及處置僅限于抵押，限制和棄權(quán)。

1.3不科學(xué)性

集體土地使用權(quán)包括集體所有權(quán)的權(quán)力，但是這種所有權(quán)主要是形式和政治所有權(quán)，并且主要是在農(nóng)民的無限期，非當(dāng)前和自由土地使用權(quán)中規(guī)定的。同時(shí)，如果建設(shè)用地使用權(quán)存在違規(guī)情況，例如，當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村集團(tuán)經(jīng)濟(jì)組織可以通過自由分配獲得土地使用權(quán)，則主體企業(yè)可以出租和使用農(nóng)村集團(tuán)建設(shè) 土地，由于這些問題，共同的土地使用權(quán)避免了所有權(quán)，并導(dǎo)致土地經(jīng)營資產(chǎn)的價(jià)值和資本損失。國有土地使用權(quán)也剝奪了國家的土地所有權(quán)。換句話說，當(dāng)前大多數(shù)土地補(bǔ)償政策主要來自地方政府，而土地所有者實(shí)際上并未參與其中，因此產(chǎn)生的土地價(jià)值分為土地使用者和政策。此外，國有土地授予的土地使用權(quán)的存在，主要是由于土地始終是自由，無限期和不可移動的，這使得土地所有者消耗土地，導(dǎo)致土地資源分配和利用效率低下。

1.4不嚴(yán)謹(jǐn)性

耕地供應(yīng)對土地面積的主要影響是，現(xiàn)有耕地更多地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而不是建筑業(yè)，但目前所謂的農(nóng)村集體土地供應(yīng)，國家并沒有明確的法律規(guī)定，60%的土地用于耕地生產(chǎn)。不尋求所有者的同意和政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，對集體土地所有權(quán)的權(quán)益實(shí)行無限制分配可能會造成損失。還有一些集體土地需要用于國家建設(shè)，國家向土地所有者提供“固定補(bǔ)償金”。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下土地政策的改革措施

2.1重構(gòu)土地權(quán)能需求

按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，有必要在現(xiàn)行的土地所有權(quán)制度中廢除雙重制度，重建土地權(quán)能需求。根據(jù)我國廣大土地的現(xiàn)狀，人多土地少的局面，國家和農(nóng)民之間土地所有者的權(quán)利和義務(wù)要更加直接，統(tǒng)一規(guī)劃和合理利用，土地生產(chǎn)能力和土地利用率必須進(jìn)一步提高。管理和鞏固城鄉(xiāng)一體化土地分類體系，實(shí)現(xiàn)土地綜合管理，有效促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)社會健康全面發(fā)展。

2.2構(gòu)建新型的土地權(quán)利體系

雙重管理方法被轉(zhuǎn)換為綜合的土地權(quán)能機(jī)制，由中央政府控制著全國的土地主權(quán)，并確定主權(quán)機(jī)制。根據(jù)各種地區(qū)條件制定具體的發(fā)展計(jì)劃，以鞏固土地管理權(quán)和調(diào)解權(quán)，并在土地所有權(quán)制度下實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。為了建立完整的建設(shè)權(quán)，土地所有權(quán)分為短期和過渡期，土地所有者必須通過法律手段取得一定時(shí)期的建設(shè)權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)品投資，創(chuàng)造建筑價(jià)值。另外，對于真正的土地使用者，可以通過采用合同，租賃，付款和價(jià)值獲取過程來實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)的價(jià)值。

2.3實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化土地管理

不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是基于同一價(jià)格，同一地點(diǎn)的，因此有必要突破土地國有雙重制度的約束，以確保登記的統(tǒng)一性。（1）統(tǒng)一采用土地使用控制方法來進(jìn)行許可證的過渡注冊。（2）將土地出讓金改為不動產(chǎn)，并實(shí)行年度稅收制度，以調(diào)整某些市場的不公平房價(jià)和資源浪費(fèi)問題。（3）確定國有土地的森林權(quán);（4）消除國有土地上的不正當(dāng)權(quán)利;（5）增加土地使用稅和超額所有權(quán)稅;（6）鼓勵過渡時(shí)期實(shí)施土地登記，提高土地利用率和土地價(jià)值。

2.4清理閑置建設(shè)用地和盤活存量土地

由于閑置建設(shè)用地現(xiàn)象一直存在，我國發(fā)展的當(dāng)前瓶頸主要是土地供應(yīng)不足和土地利用不善，制定有效的土地利用限制機(jī)制。通過清理大量閑置的建設(shè)用地，可以增加土地供應(yīng)，保證土地需求，同時(shí)轉(zhuǎn)變依靠新的傳統(tǒng)土地利用方式，積極促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，促進(jìn)土地利用。振興現(xiàn)有建設(shè)用地庫存是工業(yè)創(chuàng)新和創(chuàng)新驅(qū)動的主要內(nèi)容，現(xiàn)代工業(yè)的發(fā)展需要更全面的土地利用和發(fā)展模式，通過緊急土地供應(yīng)方式進(jìn)行土地政策創(chuàng)新是緊迫的和契約性的土地流轉(zhuǎn)，是具有可行性的，通過促進(jìn)土地使用來提高土地使用率。

結(jié)語：

當(dāng)前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度仍有一些弊端，為了推動新形勢下不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的順利進(jìn)行，就需要積極采取有效措施，通過整合不動產(chǎn)登記制度，進(jìn)一步推進(jìn)土地制度的改革與創(chuàng)新。實(shí)現(xiàn)土地資源的有效開發(fā)利用，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

上官鵬飛（1982-），男，漢族，山東臨沂人，本科，現(xiàn)工作于臨沂市不動產(chǎn)登記交易中心，中級工程師，研究方向?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記交易方向。