房地產行業(yè)財務管理問題及對策分析

劉愛珠

摘要：隨著我國城鎮(zhèn)化建設的不斷推進，大量人口進入城市尋找生存空間與發(fā)展機遇，這為我國房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展創(chuàng)造了條件，也帶來了房地產企業(yè)資產規(guī)模和管理半徑的不斷擴大。在房企迅速發(fā)展壯大的過程中，財務管理水平并未在短時間內隨著企業(yè)規(guī)模的擴大而得到明顯提升，部分房企更是因為財務管理水平跟不上企業(yè)擴張速度而帶來了一系列的財務風險。因此，提升企業(yè)財務管理水平對房地產企業(yè)未來長遠健康發(fā)展起著關鍵性作用，高水平的財務管理不僅能有效推進企業(yè)內部資金流動、優(yōu)化現(xiàn)有資源分配，還可以最大程度規(guī)避企業(yè)經(jīng)營過程中可能發(fā)生的財務風險。本文揭示了我國房地產行業(yè)存在企業(yè)核算制度不健全、資金管理不夠科學以及忽視稅收風險等財務管理現(xiàn)狀，同時提出了相應的解決建議。

關鍵詞：房地產企業(yè) 財務核算 資金管理 稅務風險

一、房地產企業(yè)財務管理存在的主要問題

（一）資金占用大、周轉效率低，資金管理水平有待進一步提升

房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，會面臨巨額的地價和高額的工程開發(fā)建設投入，籌資壓力巨大;同時，因項目開發(fā)運營周期普遍較長，資金占用大，導致資金周轉效率低。房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，難以完全依賴企業(yè)自有資金完成運作，需要通過銀行借款等方式進行負債融資。從近年的情況來看，幾乎每個房地產企業(yè)都有大額的負債，企業(yè)負債率普遍高于其他行業(yè)。

在原本就面臨較大資金壓力的情況下，加之資金的無效占用無法得到有效解決，且盲目跟風投資使得資金未能以有效產出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，提升資金管理水平的有效方式。但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金預算和規(guī)劃上還存在著諸多的不足。

（二）房地產企業(yè)成本核算比較雜亂

房地產企業(yè)普遍采用新設立項目公司的方式進行新項目的開發(fā)，隨著開發(fā)項目的不斷增加，集團下屬子公司數(shù)量亦隨之增加，由此帶來了諸多財務管理問題。一方面是合并報表的難題。大部分房企不能形成月度的合并報表，對于規(guī)模較大的房企而言，季度和半年度的合并報表仍顯力不從心。缺乏集團層面的合并報表，管理層就無法全面地掌握企業(yè)運營和財務狀況。同時，半年度和年度的合并報表也不可避免地具有一定滯后性，管理層據(jù)此對集團的整體戰(zhàn)略和運營策略進行合理調整面臨時效性難題。另一方面，不同的房地產項目開發(fā)節(jié)奏和業(yè)態(tài)均有不同，既有成片開發(fā)，又有分期開發(fā)，產品形態(tài)包括多層、高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業(yè)地產、城市綜合體等。不同的項目公司根據(jù)對應項目的業(yè)態(tài)形成了適合自身特點的財務核算體系，在科目設置、收入確認方式、成本歸集方式等方面均存在個體差異，從集團層面來看，有待形成規(guī)范的、統(tǒng)一的財務管理模式。

（三）房地產企業(yè)的納稅行為多樣，涉及稅種繁多

房地產涉稅業(yè)務繁多，幾乎涉及國內所有稅種。拿地階段，有企業(yè)間收并購等復雜交易背景下的涉稅處理，有代建開發(fā)合作模式下的稅務風險防范;開發(fā)階段有建設工程外包的稅費承擔約定;銷售階段會涉及稅費的預繳;開發(fā)結束清算階段會涉及到增值稅、所得稅和土增稅的清繳。另外房地產項目業(yè)態(tài)的差異也會帶來完全不同的稅務處理手段和方式，持作出售的商品房、自持自用的固定資產、投資性房地產業(yè)務相關商業(yè)性物業(yè)涉及的稅種及納稅方式不盡相同。房地產業(yè)務的復雜性給房企的稅務管理帶來了極高難度的挑戰(zhàn)。

目前仍有部分房地產企業(yè)對企業(yè)納稅統(tǒng)籌管理缺乏重視：在人員配置方面，大多數(shù)房地產企業(yè)都僅僅由會計工作人員處理相關的財務風險，而絕大多數(shù)的會計人員專于做賬，對企業(yè)稅務風險了解甚少，完全滿足不了企業(yè)對稅務風險管理的要求，這就會導致房地產企業(yè)因全面管控缺失而面臨較大的潛在稅務風險。

近些年來，房地產行業(yè)涉稅政策不斷變動，房企財務人員普遍面臨繁重的日常工作壓力，大多缺乏通過統(tǒng)一培訓而更新稅務知識、掌握新稅法的機會，僅僅依賴個人經(jīng)驗進行機械管理，這種狀況無疑大大增加了企業(yè)稅務風險。

二、房地產企業(yè)財務管理的對策和建議

（一）核算制度標準化，核算管理精細化

房地產開發(fā)企業(yè)應根據(jù)開發(fā)項目多少，項目規(guī)模大小及企業(yè)內部管理需要來規(guī)范成本核算，合理選用會計制度。首先在集團層面形成統(tǒng)一的財務核算管理制度，并根據(jù)實際需要及時更新。各項目對應的子公司在對內財務報告中采用統(tǒng)一的核算準則和核算政策，對固定的房地產業(yè)務形成標準化的核算管理辦法，可以具體到統(tǒng)一的會計分錄記賬方式。要求各子公司在限定周期內形成內部統(tǒng)一標準的財務報告，集團公司在此基礎上形成集團的合并報表，保證合并報表的效率和質量。其次，在不影響統(tǒng)一財務報告的前提下，房地產企業(yè)可以根據(jù)自身情況對會計核算進行自主增設、分拆、合并，對不存在的交易和事項可以不設置相關會計科目。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，細化核算維度，提高精細化質量，為管理層的決策提供詳實準確的數(shù)據(jù)基礎。

（二）做好資金預算，促進資金良性運轉

房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，單筆業(yè)務的流水金額普遍較大。做好房地產企業(yè)的資金預算是必要的財務管理工作之一，也是資金管理的重要基礎環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉的有效方式。

第一，做好企業(yè)年度資金預算編制工作。根據(jù)集團公司整體的戰(zhàn)略規(guī)劃制作公司年度現(xiàn)金流平衡計劃，保持與業(yè)務部門的緊密聯(lián)系，在業(yè)務人員提供的年度業(yè)務數(shù)據(jù)基礎上預測企業(yè)年度經(jīng)營性流入與流出，保證財務預測的經(jīng)營性現(xiàn)金流水平盡可能貼近業(yè)務實際;根據(jù)集團年度投資計劃及投資節(jié)點預測年度投資資金需求;最后根據(jù)經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流情況，編制年度籌資計劃，深入研究資金市場動向，制定年度籌資性方案。

第二，做好大額資金使用事先報備。公司大額資金流入流出提前報備資金管理部門，資金管理部門根據(jù)集團整體現(xiàn)金流情況提供合理化建議，避免因企業(yè)臨時性的大額支出引起突發(fā)性資金短缺。對于重大的投資方案，財務人員要主動參與其中，對投資方案的投入產出給出專業(yè)建議。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審秉持科學化、專業(yè)化的標準，在項目投資之初力爭將可控型風險發(fā)生的概率降到最低。

第三，嚴格執(zhí)行資金預算方案，以控制成本為核心，提高企業(yè)可運轉資金的使用效率。資金預算只是年初的一個計劃方案，在企業(yè)運營過程中會出現(xiàn)很多不可預估的因素，導致資金的周轉和利用受到影響，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，調整預算方案，實現(xiàn)企業(yè)資金的合理有效利用。

第四，拓寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。房地產企業(yè)應對企業(yè)資金使用情況進行定期及不定期的監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。除了日常通過企業(yè)的報表全面了解資金動向外，還應當定時進行專項檢查，了解和知悉企業(yè)資金預算執(zhí)行過程中可能存在的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法。尤其是對于企業(yè)應收帳款、預付帳款、其他應收款等資金往來賬目的管理，應當做到逐筆跟蹤，強化監(jiān)督。另外，由于房地產企業(yè)的資金支出數(shù)額普遍較大，且一般投資回收期較長，因此還需要持續(xù)拓展融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集外部資金，避免因資金不足而錯失重要項目。

（三）梳理涉稅業(yè)務，加強稅企溝通

第一，控制房地產開發(fā)各階段涉稅風險。在實行“營改增”新政后，房地產企業(yè)要結合自身實際情況，對新的納稅政策和納稅環(huán)節(jié)進行分析，圍繞增值稅制定新的發(fā)展規(guī)劃，控制好涉稅風險。在遵守“營改增”后相關稅法的基礎上，預防企業(yè)涉稅活動中的各種稅務風險，對交易的真實性以及票據(jù)的真?zhèn)味急仨殗栏窆芸兀瑢⒏鞣N風險降到最低。

第二，定期梳理企業(yè)的交易活動。首先要定期對企業(yè)的涉稅業(yè)務進行梳理，從源頭上排查潛在稅務風險;如有必要，還應當對原涉稅活動方案提出稅收籌劃建議。其次要定期梳理交易單據(jù)，保證其完整性。由于開發(fā)商支付拆遷補償款的對象大多是個人，無法提供發(fā)票，而以收據(jù)替代，這種情況下要全面收集拆賠合同、個人身份證明文件、銀行轉賬單、簽收記錄等全套相關資料，以備查核。

第三，加強與稅務部門的溝通。稅務工作在房地產企業(yè)的管理工作中占據(jù)著十分關鍵的位置。房地產企業(yè)除了從自身出發(fā)，時刻關注并研究稅務相關法規(guī)的更新，還應加強與當?shù)囟悇詹块T的溝通，避免對稅務法規(guī)的解讀出現(xiàn)重大偏差，這也是房地產企業(yè)規(guī)避稅務風險的重要手段。

參考文獻：

[1]鄭巍.房地產企業(yè)財務管理與內部控制體系的構建探討[J].當代會計，2019（3）：50-51.

[2]杜華峰.對財務管理目標與企業(yè)財務核心能力的分析[J].財會學習，2016（8）：56，58.

作者單位：山東高速新產業(yè)集團有限公司