基于宅基地成果的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)方法

楊冬

（遼寧省地理國(guó)情監(jiān)測(cè)中心，遼寧沈陽(yáng) 110034）

為積極穩(wěn)妥、規(guī)范、有序地推進(jìn)農(nóng)村地籍調(diào)查工作，全力保障農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作順利進(jìn)行，要求全面查清農(nóng)村范圍內(nèi)包括宅基地、集體建設(shè)用地等每一宗土地的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的基本情況，為農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作提供基礎(chǔ)資料，為實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記奠定基礎(chǔ)。地籍調(diào)查緊密?chē)@農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證，依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》等要求，以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，重點(diǎn)完成農(nóng)村范圍內(nèi)宅基地、集體建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，同步開(kāi)展地上房屋及其附屬設(shè)施的調(diào)查工作，建立農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，并通過(guò)農(nóng)村日常地籍調(diào)查、土地登記等工作，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢(shì)性，滿(mǎn)足國(guó)土資源管理及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。研究以宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，通過(guò)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的方法，完成宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)向不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)空間信息及權(quán)屬信息的轉(zhuǎn)換，并結(jié)合權(quán)籍調(diào)查的權(quán)利人信息與房屋數(shù)據(jù)層的空間及邏輯關(guān)系，采用GIS空間疊加及數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)方法，對(duì)房屋權(quán)利人屬性信息進(jìn)行自動(dòng)導(dǎo)入，提高農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)效率及質(zhì)量，建立起滿(mǎn)足發(fā)證平臺(tái)所需的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。

一、總體思路

以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，利用現(xiàn)有的農(nóng)村地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合外業(yè)調(diào)查信息，根據(jù)數(shù)據(jù)間的邏輯組織關(guān)系及歸檔設(shè)計(jì)要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)及數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)用開(kāi)發(fā)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)以宗地為單位的不動(dòng)產(chǎn)檔案信息自動(dòng)組卷。根據(jù)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)證平臺(tái)的需要，采用數(shù)據(jù)庫(kù)表關(guān)聯(lián)及空間數(shù)據(jù)疊加分析方法，實(shí)現(xiàn)宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)向不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)轉(zhuǎn)換，并完成屬性信息的自動(dòng)導(dǎo)入，建立農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，為昌圖縣農(nóng)村集體土地和房屋確權(quán)登記發(fā)證提供基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一基礎(chǔ)、統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記、統(tǒng)一發(fā)證。

二、數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)

1.建庫(kù)技術(shù)路線

數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)路線如圖1。

2.房屋權(quán)籍調(diào)查

對(duì)農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地內(nèi)房屋開(kāi)展房產(chǎn)審批手續(xù)、房屋所有權(quán)人及證件、房地座落、房屋產(chǎn)別、房屋總層數(shù)與所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、房屋用途與規(guī)劃用途、房屋墻體歸屬、建筑面積、權(quán)屬來(lái)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況調(diào)查，填寫(xiě)房屋調(diào)查表；對(duì)已登記的房屋，如與房屋實(shí)際狀況無(wú)變化，只需要記錄房屋登記的相關(guān)信息，無(wú)需重新開(kāi)展調(diào)查。調(diào)查中應(yīng)對(duì)農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地地上房屋拍攝清晰的近景和遠(yuǎn)景照片各一張。照片存儲(chǔ)為JPG格式，文件均按照規(guī)范命名。文件的命名方式為近景文件名=不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)+J+序號(hào)，遠(yuǎn)景文件名=不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)+Y+序號(hào)。

圖1 技術(shù)路線

3.房屋測(cè)量

測(cè)量宗地內(nèi)房屋的房角點(diǎn)和房屋邊長(zhǎng)，測(cè)算房屋面積，按要求編制宗地圖（分宗房產(chǎn)圖）或房產(chǎn)分戶(hù)圖，并將房屋調(diào)查成果記載在調(diào)查表等資料中，建立房地一體化地籍?dāng)?shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開(kāi)展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查圖件成果包括地籍圖、宗地圖（分宗房產(chǎn)圖）和房產(chǎn)分戶(hù)圖。對(duì)新型農(nóng)村社區(qū)、集體搬遷上樓、一宅多戶(hù)情況，需要繪制房產(chǎn)分戶(hù)圖；對(duì)于分散、獨(dú)立的宅基地和集體建設(shè)用地，可只繪制宗地圖(分宗房產(chǎn)圖)，不繪制房產(chǎn)分戶(hù)圖。

4.宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)向不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)自動(dòng)轉(zhuǎn)換

（1）建立數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)

根據(jù)遼寧省昌圖縣不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證平臺(tái)和有關(guān)部門(mén)對(duì)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，建立不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)，數(shù)據(jù)格式為mdb格式。圖2為發(fā)證平臺(tái)的宗地基本信息項(xiàng)，圖3為發(fā)證平臺(tái)的宗地房屋基本信息項(xiàng)，紅色框部分為必填屬性項(xiàng)。

圖2 發(fā)證平臺(tái)宗地基本信息

圖3 發(fā)證平臺(tái)房屋基本信息

根據(jù)昌圖縣不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證平臺(tái)對(duì)宗地基本信息及房屋基本信息的需要，確定不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中宗地層和自然幢層的字段結(jié)構(gòu)，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫(kù)與發(fā)證平臺(tái)的無(wú)縫對(duì)接（表1）。

（2）宅基地?cái)?shù)據(jù)信息的導(dǎo)入

通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)屬性字段關(guān)聯(lián)的方法，將宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)中的宗地和房屋空間數(shù)據(jù)層分別向不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中的宗地?cái)?shù)據(jù)層和自然幢數(shù)據(jù)層中導(dǎo)入。首先，建立農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)與宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)的關(guān)聯(lián)字段，將宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)中的宗地層和房屋層數(shù)據(jù)分別向不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中的宗地?cái)?shù)據(jù)層和自然幢數(shù)據(jù)層中導(dǎo)入，其中權(quán)利屬性信息會(huì)隨關(guān)聯(lián)字段自動(dòng)導(dǎo)入。然后，將地籍號(hào)作為作為權(quán)利人屬性信息的關(guān)聯(lián)字段，建立二者的表連接，實(shí)現(xiàn)權(quán)利人屬性信息的批量導(dǎo)入。

（3）自然幢注記信息導(dǎo)入

①數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

幢號(hào)、竣工日期、規(guī)劃用途、項(xiàng)目名稱(chēng)等不動(dòng)產(chǎn)單元信息以注記的形式存在于外業(yè)調(diào)查的圖件成果中,數(shù)據(jù)存儲(chǔ)格式通常為*.DWG，由于數(shù)據(jù)格式及數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)與數(shù)據(jù)庫(kù)不同，所以這些屬性信息無(wú)法直接導(dǎo)入到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中。因此，需要先把以上屬性信息的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成*.shp數(shù)據(jù)格式，然后進(jìn)行屬性信息錄入建庫(kù)。現(xiàn)以自然幢號(hào)屬性為例，將自然幢號(hào)注記（圖4）轉(zhuǎn)換為GIS點(diǎn)shp數(shù)據(jù)。

利用GIS軟件的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換工具，將幢號(hào)注記信息轉(zhuǎn)換成shp點(diǎn)數(shù)據(jù)格式，數(shù)據(jù)包含的屬性信息即為自然幢號(hào)的屬性信息和空間位置信息。

②空間疊加分析處理

統(tǒng)一自然幢號(hào)數(shù)據(jù)與自然幢層的空間參考，利用GIS軟件的空間疊加分析工具，生成帶有關(guān)聯(lián)屬性的GIS中轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)。生成的“自然幢_三合_Intersect”shp點(diǎn)數(shù)據(jù)，既包含自然幢的所有屬性信息，同時(shí)也包含幢號(hào)信息，為實(shí)現(xiàn)自然幢號(hào)導(dǎo)入提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

③屬性信息導(dǎo)入

通過(guò)“自然幢_三合_Intersect”點(diǎn)數(shù)據(jù)中的“FID_自然幢_三合”字段，將“自然幢_三合”屬性表與“自然幢_三合_Intersect”屬性表連接起來(lái)。表連接完成后，利用字段計(jì)算器工具，編寫(xiě)SQL賦值語(yǔ)句“[自然幢 _三 合.RZRH] = [自 然 幢 _三 合_Intersect.ZRZH]”，實(shí)現(xiàn)了將中轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)中的自然幢號(hào)屬性信息導(dǎo)入到自然幢數(shù)據(jù)層中。

表1 數(shù)據(jù)庫(kù)主要字段結(jié)構(gòu)

圖4 宗地示意圖

三、結(jié)語(yǔ)

利用現(xiàn)有的宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，結(jié)合外業(yè)調(diào)查成果，建立不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)及不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)的邏輯關(guān)系，將宗地及房屋的空間信息及權(quán)利屬性信息導(dǎo)入到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中，其中宗地的權(quán)利人屬性信息通過(guò)空間表鏈接的方式自動(dòng)導(dǎo)入到不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中。此外，利用GIS數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換和空間分析方法，實(shí)現(xiàn)了將宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)中的房屋注記信息批量向自然幢屬性信息中導(dǎo)入。該農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)方法自動(dòng)化程度高，人工干預(yù)少，并充分利用了現(xiàn)有宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)成果，實(shí)現(xiàn)了宅基地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)向不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的自動(dòng)轉(zhuǎn)換，顯著提高了建庫(kù)效率，降低了建庫(kù)成本。