探究房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及優(yōu)化建議

金孝華

摘 要：會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展十分重要。本文簡(jiǎn)析了房地產(chǎn)企業(yè)的三大特點(diǎn)，并就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀進(jìn)行了剖析。針對(duì)現(xiàn)狀，本文提出房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體制和提高會(huì)計(jì)核算人員的素質(zhì)水平等優(yōu)化會(huì)計(jì)核算的建議，為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供參考。

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)核算 ?房地產(chǎn)企業(yè) ?優(yōu)化建議

不同于一般的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)承擔(dān)著生產(chǎn)者和銷(xiāo)售者的角色，也正是基于房地產(chǎn)的雙重角色身份。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是商品性和計(jì)劃性。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，都可以看作商品，并進(jìn)入市場(chǎng)中進(jìn)行銷(xiāo)售，但其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所用的土地，要受到國(guó)家房產(chǎn)計(jì)劃的制約。二是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的周期長(zhǎng)，投資額度大。在商品開(kāi)發(fā)前需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃和補(bǔ)償問(wèn)題，開(kāi)發(fā)階段事務(wù)多且繁雜。要使整個(gè)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程順暢且效率高，需要相應(yīng)的大額度資金作支撐。三是有較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到很多因素的影響，不確定因素較多，需承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)計(jì)核算反饋了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信息，房地產(chǎn)企業(yè)的上述特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算有著更高的要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)有一套獨(dú)特的會(huì)計(jì)核算方式。基于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀，如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行優(yōu)化，是房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的一個(gè)重要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不完善，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算缺少規(guī)范性

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、發(fā)展短，所屬行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控機(jī)制停留在書(shū)面規(guī)定的層次上，有的管理層注重工程建設(shè)和銷(xiāo)售不重視財(cái)務(wù)核算，有的為了降低成本、降低稅負(fù)等不按流程走，這些都沒(méi)有將內(nèi)部控制做到規(guī)范實(shí)施，沒(méi)有堅(jiān)持對(duì)控制目標(biāo)細(xì)化，致使相關(guān)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的效果一直差強(qiáng)人意，會(huì)計(jì)人員往往沒(méi)有辦法按照正常的會(huì)計(jì)核算流程開(kāi)展工作，這樣不僅僅沒(méi)有充分發(fā)揮房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的作用，反而降低了企業(yè)財(cái)務(wù)的數(shù)據(jù)質(zhì)量。

另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視內(nèi)部審計(jì)在內(nèi)部管理中的作用。內(nèi)部審計(jì)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及管理制度進(jìn)行監(jiān)督檢查起到了至關(guān)重要的作用，對(duì)照公司的規(guī)章制度和國(guó)家的法律法規(guī)，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)存在不合理違章違紀(jì)違法的行為，維護(hù)了企業(yè)正常的經(jīng)濟(jì)秩序，但是很多企業(yè)設(shè)立內(nèi)審部門(mén)形同虛設(shè)，平時(shí)審查也是走走程序，礙于成本效益的考慮，即使發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題也最后不了了之，在這樣的情況下因?yàn)闆](méi)人監(jiān)督會(huì)計(jì)核算的細(xì)節(jié)，無(wú)法保證會(huì)計(jì)核算的結(jié)果的正確性。

綜上，由于沒(méi)有科學(xué)有效的內(nèi)部控制，就很難為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的真實(shí)性和可靠性提供保障，甚至可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算制度不健全，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息失真

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入標(biāo)準(zhǔn)仍然不統(tǒng)一，在實(shí)際生活中，由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)一般要2年以上甚至更長(zhǎng)，成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)確認(rèn)收入的，很多企業(yè)沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，一直會(huì)出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象，而且成本核算的不精確，可能會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)是在交房階段而不是在開(kāi)發(fā)或者預(yù)售階段確定收入成本確時(shí)點(diǎn)，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，收入成本確時(shí)點(diǎn)的檔期報(bào)表利潤(rùn)反映的是房產(chǎn)預(yù)售期間的銷(xiāo)售情況，并非企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。而且這種時(shí)間上的差異會(huì)隨著開(kāi)發(fā)周期的加長(zhǎng)而加長(zhǎng)，使核算的反映數(shù)據(jù)甚至是反映的房地產(chǎn)企業(yè)幾年前的經(jīng)營(yíng)情況，而不能真實(shí)反映出當(dāng)前的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)若不能進(jìn)行相應(yīng)的梳理，則會(huì)使財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)失真，進(jìn)而為管理決策提供不恰當(dāng)?shù)男畔?，影響企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員的整體素質(zhì)不高

由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的特殊性，投資規(guī)模較大，涉及土地、建設(shè)、銷(xiāo)售等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及到行業(yè)的法律明文規(guī)定，涉及的稅種也比較多（企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅等），對(duì)相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員具有更高的要求，參照會(huì)計(jì)職業(yè)素質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算人員的專(zhuān)業(yè)水平較弱，他們薄弱的會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)，使得在實(shí)際的核算中常常顧此失彼，或?qū)φ吆椭贫壤斫獠粔蛉?，?dǎo)致工作中出現(xiàn)各種誤差，核算出的會(huì)計(jì)信息不能為企業(yè)提供有效的參考。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的優(yōu)化措施

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制， 保障會(huì)計(jì)核算的高效進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于企業(yè)的自身發(fā)展，合理利用現(xiàn)代化的管理理念和方式，建立并完善企業(yè)的內(nèi)控機(jī)制?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面著手：

1、優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控機(jī)制

會(huì)計(jì)核算要相對(duì)獨(dú)立，需要依靠房地產(chǎn)企業(yè)的管控來(lái)提高財(cái)務(wù)的效果，通過(guò)優(yōu)化內(nèi)控制度，制定相關(guān)的規(guī)定性文件，搭建符合企業(yè)發(fā)展的內(nèi)控制度體系，實(shí)施有效的企業(yè)內(nèi)控，為會(huì)計(jì)核算的進(jìn)行提供有利的環(huán)境土壤。

2、企業(yè)管理層要提高對(duì)內(nèi)控重要性的認(rèn)識(shí)

管理層加強(qiáng)利用會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督管理職能，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的各種會(huì)計(jì)信息實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督，使會(huì)計(jì)信息最大程度上反映出企業(yè)的真實(shí)性。例如，某房地產(chǎn)公司及各相關(guān)部門(mén)重視資產(chǎn)清查工作，成立小組，定期的展開(kāi)資產(chǎn)清查工作，全面落實(shí)了公司各類(lèi)房產(chǎn)的實(shí)物管理的基礎(chǔ)信息，了解各類(lèi)房產(chǎn)的現(xiàn)狀，并針對(duì)一些實(shí)物與帳面信息資料不符的房產(chǎn)，以現(xiàn)場(chǎng)盤(pán)點(diǎn)為依據(jù)，對(duì)相關(guān)信息在后續(xù)進(jìn)行了補(bǔ)充修改，為公司節(jié)約了大量成本，并解決了實(shí)際的遺留問(wèn)題。

3、規(guī)范公司內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)做為企業(yè)內(nèi)控的一部分，它不僅僅使內(nèi)控更加完善，還對(duì)內(nèi)控起著自我監(jiān)督的作用，能夠促進(jìn)內(nèi)控工作順利的實(shí)施，保障工作真正有效的開(kāi)展起來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)如果要做好會(huì)計(jì)核算工作，就必須保持會(huì)計(jì)核算的獨(dú)立性，如果能將內(nèi)部審計(jì)有效的實(shí)施起來(lái)，能夠定期不定期的監(jiān)督會(huì)計(jì)核算的每個(gè)方面，并能將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題反饋出來(lái)，那么企業(yè)的內(nèi)部核算會(huì)不斷地完善和進(jìn)步，為會(huì)計(jì)核算信息的準(zhǔn)確性和完整性提供了一定的保障。另外，企業(yè)需要培養(yǎng)內(nèi)部審計(jì)人員的綜合素質(zhì)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的信息產(chǎn)生敏感性，在審查企業(yè)的日常時(shí)能夠發(fā)現(xiàn)不合理和異常，并且保持內(nèi)部審計(jì)人員的獨(dú)立性，在工作中能否做到客觀的反映事實(shí)和問(wèn)題。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體制，使會(huì)計(jì)核算有據(jù)可依

受到行業(yè)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算體制應(yīng)符合當(dāng)下的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，且適用于企業(yè)的自身的發(fā)展，可以從以下兩個(gè)方面著手：

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身項(xiàng)目情況（企業(yè)多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模、周期、功能、銷(xiāo)售方式、特殊目的性等）、信息化水平和考慮最后便于稅務(wù)清算、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等因素，在不違背會(huì)計(jì)科目設(shè)置原則的情況下，完善層級(jí)科目，完整、真實(shí)的反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，提高財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，便于更清楚的了解企業(yè)項(xiàng)目的情況。例如，某房地產(chǎn)公司有幾個(gè)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，其中有安置房項(xiàng)目和商業(yè)用房項(xiàng)目，但是只有一個(gè)賬套，在核算項(xiàng)目收入成本的時(shí)候，除了設(shè)置開(kāi)發(fā)成本三級(jí)科目，還要設(shè)置一般輔助項(xiàng)科目，將每一筆成本支出細(xì)化到每個(gè)小區(qū)，并且將每筆款項(xiàng)分類(lèi)到用途，更加便捷的反映出企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的成本支出情況和整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流情況。

科學(xué)合理的制定銷(xiāo)售收入的標(biāo)準(zhǔn)，不僅要在工作中遵循相關(guān)專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則，準(zhǔn)確的計(jì)量成本和收入，而且要遵循現(xiàn)行的法律政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售的要求，保證其自身滿足相關(guān)條件和標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生制是企業(yè)會(huì)計(jì)核算的主體，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，可能會(huì)出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)利潤(rùn)的情況和無(wú)法準(zhǔn)確地反映企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售收入的情況，從房地產(chǎn)銷(xiāo)售的特點(diǎn)來(lái)看，可能采用現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制的收入確認(rèn)方法更加恰當(dāng)。

（三）提高會(huì)計(jì)核算人員的素質(zhì)水平，使其執(zhí)行力增強(qiáng)

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的局面，這就對(duì)會(huì)計(jì)核算人員的工作能力和素養(yǎng)有了更高、更嚴(yán)格的要求。一方面需要會(huì)計(jì)核算人員業(yè)務(wù)知識(shí)要與時(shí)俱進(jìn)，掌握最新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和方法，根據(jù)國(guó)家相關(guān)稅法政策調(diào)整好稅務(wù)籌劃方案，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的高效進(jìn)行，及時(shí)和全面的披露房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)信息。另一方面，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)人員與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員的溝通，了解當(dāng)下的稅務(wù)政策，根據(jù)核算范圍準(zhǔn)確的核算對(duì)應(yīng)的稅種，降低和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，要制定好科學(xué)、合理的培訓(xùn)計(jì)劃，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，做好會(huì)計(jì)核算人員的教育培訓(xùn)，拓展工作人員的知識(shí)面和專(zhuān)業(yè)技能，構(gòu)建一直專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)高、復(fù)合型的人才隊(duì)伍，從而調(diào)高會(huì)計(jì)核算水平。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的商品性和計(jì)劃性相統(tǒng)一、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)和投資金額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的核算業(yè)務(wù)難度很大，會(huì)計(jì)核算工作舉足輕重。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)當(dāng)前會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀進(jìn)行優(yōu)化會(huì)計(jì)核算，通過(guò)健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制、完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算體制和提高會(huì)計(jì)核算人員的素質(zhì)水平等幾大措施，使企業(yè)會(huì)計(jì)核算的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，為企業(yè)做出明智的決策提供保障。

參考文獻(xiàn)

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