論物業(yè)管理中業(yè)主成員權(quán)的行使

馮楨 盧石宏

摘 要：業(yè)主成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一個重要組成部分，行使業(yè)主成員權(quán)是實現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主成員權(quán)的主體范圍不明確、物業(yè)管理團(tuán)體的法律性質(zhì)不明、業(yè)主成員權(quán)救濟(jì)體系單一，這些問題導(dǎo)致業(yè)主成員權(quán)行使障礙重重。因此，應(yīng)當(dāng)有條件地賦予承租人成員權(quán)以確定主體范圍，賦予管理團(tuán)體法人資格以方便物業(yè)管理，建立多元的救濟(jì)體系以保護(hù)業(yè)主成員權(quán)行使。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;業(yè)主;成員權(quán);權(quán)利救濟(jì)

一、引言

我國物業(yè)管理糾紛案件數(shù)量逐年增長，物業(yè)小區(qū)的管理和治理成為影響基層社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要因素。《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！边@就是業(yè)主的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)。相對于專有權(quán)和共有權(quán)，成員權(quán)無論從權(quán)利的性質(zhì)、內(nèi)容還是行使方式，都最為特殊。而且，在理論界和生活實踐中，關(guān)于成員權(quán)的行使問題存在很多盲點和爭議，權(quán)利實現(xiàn)遇到的困難也比較大。

二、業(yè)主成員權(quán)概述

不同學(xué)者對業(yè)主成員權(quán)的概念存在不同認(rèn)識。梁慧星教授認(rèn)為：“成員權(quán)是業(yè)主基于小區(qū)建筑的使用、權(quán)利所有及小區(qū)構(gòu)造的深刻接觸關(guān)系而組成一個團(tuán)體，業(yè)主作為這個團(tuán)體的成員而享有的權(quán)利和所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)?！标惾A彬教授認(rèn)為：“成員權(quán)是業(yè)主通過購買小區(qū)的建筑物即房屋，從而對該房屋的使用、權(quán)利所有及構(gòu)造上的特征而形成的不可分割的共同管理關(guān)系?！备鶕?jù)不同學(xué)者的定義，業(yè)主成員權(quán)的概念包含了管理權(quán)和基于身份屬性的其他權(quán)利。業(yè)主成員權(quán)兼有財產(chǎn)和身份屬性，且獨立于專有權(quán)和共有權(quán)，具體內(nèi)容由表決權(quán)、選舉與被選舉權(quán)、選聘和解聘物業(yè)管理人、請求權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)構(gòu)成。

三、業(yè)主行使成員權(quán)的障礙

（一）權(quán)利主體范圍有爭議

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第1條規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。”可見，業(yè)主享有成員權(quán)，其基于建筑物的專有權(quán)和對共有部分的所有權(quán)，以及共同事務(wù)的管理權(quán)而取得成員權(quán)。然而，現(xiàn)實中的業(yè)主可能為了收益而將物業(yè)租賃給他人，此時租賃人居住于建筑物內(nèi)，概括承受了物業(yè)管理的義務(wù)，而是否賦予承租人成員權(quán)，至今存在較大爭議。反對觀點認(rèn)為，“承租人雖為區(qū)分所有建筑物的實際使用人，但其使用期限較短。在此情況下，承租人并非長期使用區(qū)分所有建筑物，其對于區(qū)分所有建筑物及其物業(yè)管理的關(guān)切度不如所有人，承租人可能怠于行使成員權(quán)，導(dǎo)致全體業(yè)主利益遭受危險”。綜上，法律規(guī)定的業(yè)主成員權(quán)主體僅為業(yè)主，但現(xiàn)實中，承租人的權(quán)利呼聲依然很大，很多案例中都有以承租人作為成員權(quán)主體提起的民事訴訟。

（二）管理團(tuán)體的法律性質(zhì)不明

“為了建筑物專有權(quán)、共有權(quán)的功能得到圓滿實現(xiàn)，物業(yè)管理活動順利進(jìn)行，平衡業(yè)主間的共同利益，營造和諧穩(wěn)定的生活秩序，乃需要一個超越個人的團(tuán)體組織，集全體力量，以團(tuán)體之名，制訂管理規(guī)約，設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，處理共同事務(wù)”，這個團(tuán)體就是管理團(tuán)體。管理團(tuán)體指在物業(yè)管理活動中，依法成立的“業(yè)主大會及其委員會”。業(yè)主大會作為管理團(tuán)體在物業(yè)活動中起到重要作用，通過會議制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使用公共維修基金，對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主大會及其委員會雖然是全體業(yè)主的集合，但是仍然具有很強(qiáng)的獨立性。因此，許多國家都賦予了業(yè)主大會法人資格，承認(rèn)管理團(tuán)體的法人資格，其因而具有有法律上的權(quán)利能力和行為能力，能夠?qū)嵤┓尚袨椋夷苓M(jìn)行訴訟活動，獨立承擔(dān)法律責(zé)任。管理團(tuán)體缺乏可供獨立承擔(dān)責(zé)任的財產(chǎn)，導(dǎo)致其不能完全承擔(dān)獨立責(zé)任，缺乏成為法人的要件。我國沒有明確管理團(tuán)體的法律性質(zhì)，只是承認(rèn)了管理團(tuán)體的訴訟資格，管理團(tuán)體不具備法人資格。

（三）成員權(quán)救濟(jì)體系單一

2007年，我國《物權(quán)法》出臺，專章確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，并在第78條第2款確立了業(yè)主撤銷權(quán)制度：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！睆囊?guī)范上看，業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體為業(yè)主，行使方式為提起訴訟，撤銷對象為侵害業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會或委員會決定，行使事由為決議侵害業(yè)主合法權(quán)益。建立業(yè)主撤銷權(quán)制度的目的在于救濟(jì)受到侵害的業(yè)主成員權(quán)。該規(guī)定首次明確了業(yè)主撤銷權(quán)制度，實屬進(jìn)步，但首次規(guī)定難免不能周延，而且其沒有規(guī)定業(yè)主撤銷權(quán)行使期限，沒有確定撤銷權(quán)之被告，模糊了業(yè)主撤銷權(quán)的行使事由等。只設(shè)立一個單一的“業(yè)主撤銷權(quán)”來救濟(jì)“業(yè)主成員權(quán)”，說明權(quán)利救濟(jì)體系較為單薄。

四、完善業(yè)主成員權(quán)相關(guān)制度

（一）適當(dāng)賦予承租人成員權(quán)

第一，承租人作為區(qū)分所有建筑物的實際使用人，是建筑物區(qū)分所有權(quán)所形成的共同關(guān)系中的一員，承租人參加物業(yè)管理活動有利于物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。區(qū)分所有權(quán)人將房屋出租給承租人，自己并不使用該房屋，在實際生活中，更多的是承租人參與區(qū)分所有建筑物的管理活動。因此，客觀上需要賦予承租人成員權(quán)，使承租人以一定方式加入物業(yè)管理活動。第二，管理規(guī)約對所有業(yè)主和使用人具有普遍的約束力，不因為實際使用人的更換而影響管理規(guī)約的存續(xù)和效力。這意味著，承租人在物業(yè)小區(qū)共同生活秩序之中有與所有權(quán)人大致相同的義務(wù)。承租人承擔(dān)部分義務(wù)，卻沒有得到理應(yīng)享受的權(quán)利，權(quán)利義務(wù)不對等，這是不妥當(dāng)?shù)?。筆者認(rèn)為，承租人是否享有成員權(quán)，首先，看承租人與業(yè)主是否有約定，若業(yè)主同意讓渡成員權(quán)，可以通過合同授權(quán)的方式，將成員權(quán)賦予承租人;其次，當(dāng)業(yè)主怠于行使成員權(quán)，并損傷了承租人的利益時，承租人可以代位行使成員權(quán)。

（二）明確管理團(tuán)體的法人性質(zhì)

模糊管理團(tuán)體的法人性質(zhì)在現(xiàn)實中存在諸多不便，承認(rèn)管理團(tuán)體的法人資格優(yōu)勢明顯。一是管理團(tuán)體具有法人資格，其便可以以獨立的名義進(jìn)行法律行為，十分方便。例如，出租電梯廣告位、簽訂租賃合同以及收取租金，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同等。二是管理團(tuán)體具有法人資格，即可以自己的名義進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動，如對物業(yè)維修金進(jìn)行合理投資保值升值等。三是管理團(tuán)體具有法人資格，其即具有獨立的訴訟主體地位，可以以自己的名義參加訴訟活動，如對危害建筑物安全的行為，可以自己的名義請求停止侵害，并請求損害賠償?shù)取?/p>

（三）建立多元的業(yè)主成員權(quán)救濟(jì)體系

僅“業(yè)主撤銷權(quán)”制度不足以完整地救濟(jì)業(yè)主成員權(quán)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立多元的成員權(quán)救濟(jì)體系。針對業(yè)主的“選舉權(quán)與被選舉權(quán)”受侵害，應(yīng)當(dāng)建立“業(yè)主選舉權(quán)訴訟制度”;針對業(yè)主的“知情權(quán)”，應(yīng)當(dāng)對應(yīng)建立“業(yè)主知情權(quán)訴訟”，建立健全物業(yè)管理活動的公開公示制度。多元一體的救濟(jì)體系，定能讓業(yè)主成員權(quán)的行使更加順暢。

綜上所述，業(yè)主成員權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一項重要內(nèi)容，但因其具有財產(chǎn)性和身份性特點，導(dǎo)致業(yè)主在行使成員權(quán)的過程中遇到重重阻礙。相關(guān)部門完善法律法規(guī)及其配套設(shè)施，有條件地賦予承租人成員權(quán)，賦予管理團(tuán)體法人資格，建立多元的救濟(jì)體系，對確定主體范圍、方便物業(yè)管理、保護(hù)業(yè)主成員權(quán)具有重要意義。

獻(xiàn)：

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基金項目：西南民族大學(xué)研究生創(chuàng)新型科研項目《論物業(yè)管理中業(yè)主成員權(quán)的行使》;項目編號：CX2020SP14。

作者簡介：馮楨（1995—），男，漢族，碩士在讀，研究方向：民法;盧石宏（1996—），男，漢族，甘肅秦安人，碩士在讀，研究方向：婚姻法。