論期房預(yù)售資金監(jiān)管

蒲方合

【摘要】期房預(yù)售款可能被用于其他投資項(xiàng)目、違規(guī)建筑， 由此引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。 雖然我國各級地方政府都進(jìn)行了期房預(yù)售資金監(jiān)管的探索， 但期房預(yù)售資金監(jiān)管的行政規(guī)范性文件缺乏應(yīng)有的監(jiān)管權(quán)威、期房抵押融資不規(guī)范嚴(yán)重威脅了期房預(yù)售資金安全， 對期房預(yù)售資金入賬、撥付、使用的監(jiān)管程序不完善現(xiàn)象仍普遍存在。 因此， 應(yīng)提高規(guī)制期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件的權(quán)威， 制定監(jiān)管銀行在期房預(yù)售資金監(jiān)管中的回避程序和期房承購人的有效參與程序， 合理確定在各期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)應(yīng)撥付的期房預(yù)售資金占期房預(yù)售資金監(jiān)管總額的比例， 加強(qiáng)對期房抵押融資的規(guī)制和監(jiān)管， 保障期房預(yù)售資金安全。

【關(guān)鍵詞】期房抵押融資;期房預(yù)售資金;監(jiān)管程序;期房承購人;期房預(yù)售資金安全

【中圖分類號】F832? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A? ? ? 【文章編號】1004-0994（2020）20-0103-8

一、前言

所謂期房， 就是買受人向房地產(chǎn)開發(fā)商支付款項(xiàng)時(shí)已經(jīng)獲準(zhǔn)建設(shè)或才開工建設(shè)， 或正在建設(shè)但未建成的商品房。 由于現(xiàn)房已經(jīng)建成， 不存在預(yù)售， 只有期房才存在預(yù)售。 因此， “預(yù)售的商品房”應(yīng)稱之為期房， “商品房預(yù)售資金”則應(yīng)稱之為期房預(yù)售資金。

商品房是一種特殊的商品， 自古以來就價(jià)值不菲。 很多居民家庭甚至耗盡十幾年甚至代人的積蓄才能支付一套期房的購房款。 然而， 期房爛尾、地產(chǎn)商卷款而逃的消息不時(shí)見諸報(bào)端， 不少家庭購買期房之后錢房兩空。 其中報(bào)道過一個(gè)案例， 房地產(chǎn)開發(fā)商在廣州市黃埔區(qū)占地1000畝的澳洲山莊建造292棟樓房， 向2500余戶業(yè)主預(yù)售， 期房預(yù)購人20多年前就交了預(yù)購款， 至2020年1月僅30戶入住， 不少家庭， 血本無歸[1] 。

雖然， 期房預(yù)售的弊端廣受詬病， 少部分城市曾試點(diǎn)現(xiàn)房銷售， 但我國取消商品房預(yù)售的條件尚不成熟。 住建部也向媒體表示， 向廣東等省下發(fā)征詢逐步取消商品房預(yù)售的意見一事并不屬實(shí)[2] 。 如果要繼續(xù)實(shí)行期房預(yù)售， 則必須保障期房預(yù)售資金安全。 期房預(yù)售款（資金）的監(jiān)管涉及期房承購人的切身利益， 地方各級人民政府理應(yīng)高度關(guān)注人民群眾對此的熱切期盼。 堅(jiān)守為民初心， 堅(jiān)決維護(hù)好廣大人民群眾的切身利益， 是在城鎮(zhèn)建設(shè)管理方面提升國家治理能力的必然要求。 為此， 筆者在梳理已有研究成果的基礎(chǔ)上， 就進(jìn)一步完善我國期房預(yù)售資金監(jiān)管制度予以探討， 并提出若干設(shè)想， 以拋磚引玉。

二、期房預(yù)售及其資金監(jiān)管溯源

1954年香港立信公司創(chuàng)新了商品房預(yù)售模式， 首創(chuàng)商品房“分層售賣， 分期付款”的營銷模式[3] 。 這一模式在香港的推廣極大促進(jìn)了其房地產(chǎn)市場的繁榮。 改革開放后， 大陸也借鑒了這一銷售模式。 1994年7月出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定了期房預(yù)售的行政許可及其必備條件、期房預(yù)售合同的登記備案制度， 同年11月制定的《商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了期房預(yù)售的條件及申請期房預(yù)售的程序。 經(jīng)過多年的探索、實(shí)踐， 期房預(yù)售已成為我國商品房銷售的主要模式。

三、期房預(yù)售款在不動產(chǎn)登記前面臨的風(fēng)險(xiǎn)

期房承購人雖支付了全款或大部分預(yù)售款， 但能否得到夢寐以求的商品房仍是一個(gè)未知數(shù)。 按照《城市房地產(chǎn)管理法》（2019年8月修正）第四十五條第一款第三項(xiàng)、《商品房預(yù)售管理辦法》第五條第三項(xiàng)， 投入開發(fā)建設(shè)期房的資金不少于擬預(yù)售期房工程建設(shè)投資的25%， 房地產(chǎn)開發(fā)商即可申請預(yù)售許可。 按《物權(quán)法》第十四條， 即使承購人按已生效的《期房預(yù)售合同》全額支付了預(yù)售款或銀行已將按揭貸款全額轉(zhuǎn)交給房地產(chǎn)開發(fā)商， 即使期房已建成， 但只要未登記過戶， 期房承購人依然不能擁有期房的所有權(quán)及相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)， 只能擁有基于期房預(yù)售合同的對房地產(chǎn)開發(fā)商的請求權(quán)、債權(quán)以及對期房的期待權(quán)， 期房預(yù)售資金面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。

（一）期房預(yù)售款被挪用于其他投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目回收周期長， 投資密度大， 涉及金額巨大。 期房預(yù)售凸顯了投資的杠桿效應(yīng)， 降低了房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻， 不少沒有資金實(shí)力的地產(chǎn)商得以濫竽充數(shù)、借雞生蛋。 有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)占比過低， 開發(fā)項(xiàng)目負(fù)債率過高， 自有資金嚴(yán)重不足。 2018年， 房地產(chǎn)法人單位負(fù)債89萬億元， 占房地產(chǎn)法人單位資產(chǎn)的76.592%[4] 。

期房預(yù)售合同皆為格式合同， 期房承購人只能選擇是否簽約， 而無討價(jià)還價(jià)和協(xié)商的余地。 作為強(qiáng)勢方的某些開發(fā)商， 總是設(shè)法通過各種格式條款謀求利益最大化， 在合同中規(guī)定過高的逾期付款違約金、極低的逾期交房或不交房違約金。 通過期房預(yù)售合同中的霸王條款， 一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為自己將預(yù)售款挪用于其他項(xiàng)目大開綠燈。 按照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條， 民間借貸利息高于年利率36%的部分不受法律保護(hù)。 相對于從民間和銀行融資的成本、難度而言， 逾期交房可從承購人處變相融資， 其融資成本遠(yuǎn)低于將期房預(yù)售款挪用于其他投資項(xiàng)目帶來的可觀收益。 只要有利可圖， 一些地產(chǎn)商自然要想法挪用期房預(yù)售款于其他項(xiàng)目， 或滾動開發(fā)， 或捂盤惜售。 挪用預(yù)售款盲目鋪攤子， 導(dǎo)致已預(yù)售的期房項(xiàng)目資金斷裂、樓盤爛尾屢見不鮮， 延期交房更是司空見慣。

（二）已支付預(yù)售款的期房可能被用于或已被用于其他項(xiàng)目的抵押融資， 引發(fā)資金安全隱患

一些地產(chǎn)商在取得國有土地使用權(quán)證支付了國有土地使用權(quán)出讓金后已捉襟見肘， 通常會用該國有土地使用權(quán)在銀行抵押融資。 在期房的變相營銷或銷售廣告中， 收取期房預(yù)售款時(shí)， 一些地產(chǎn)商往往采用欺詐手段故意隱瞞在建期房及其土地使用權(quán)已被抵押融資等對承購人決定是否簽訂期房預(yù)購意向書有重大影響的事實(shí)， 誘使承購人違背自己的真實(shí)意見簽訂期房預(yù)購合同。 即使承購人向房地產(chǎn)商支付期房預(yù)購金、預(yù)購意向定金、預(yù)售款時(shí)， 期房及其土地使用權(quán)未被抵押， 為了擴(kuò)大規(guī)模， 一些房地產(chǎn)開發(fā)商也會在收到這些款項(xiàng)后瞞天過海， 將期房及土地使用權(quán)用于其他項(xiàng)目的抵押融資。 直到簽訂期房預(yù)購合同時(shí)， 期房承購人才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商已在合同中強(qiáng)行加入了期房及其土地使用權(quán)已被抵押的霸王條款。 為了不喪失期房預(yù)購意向書中約定的高昂違約金或者定金， 承購人不得不陷入某些地產(chǎn)開發(fā)商精心編織的購房陷阱。 一旦出現(xiàn)少數(shù)地產(chǎn)商惡意逃債致使債權(quán)人行使抵押權(quán)的情況， 承購人支付的期房預(yù)售款必將付之東流。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)導(dǎo)致期房預(yù)售款縮水

房地產(chǎn)市場、金融市場的波動， 房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營決策失誤或經(jīng)營管理不當(dāng)、工程重大責(zé)任事故、不可抗力、資金鏈斷裂等都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。 一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)， 依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》， 已支付了期房預(yù)售款的期房及其土地使用權(quán)、地產(chǎn)商收存的期房預(yù)售款只能作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 期房承購人只能申報(bào)債權(quán)， 作為債權(quán)人， 按債權(quán)總額與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的比例得到部分清償。 如果適逢房價(jià)上漲， 則承購人損失慘重。

（四）房地產(chǎn)商卷款潛逃

極少數(shù)不良地產(chǎn)開發(fā)商借房地產(chǎn)開發(fā)的幌子大肆詐騙， 通過關(guān)聯(lián)交易等方式轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤， 或暗度陳倉， 將期房預(yù)售款轉(zhuǎn)移至國外、境外， 舉家遷往他國， 人去樓空。

四、期房預(yù)售資金監(jiān)管的探索與實(shí)踐

期房承購人的合法權(quán)益能否得到切實(shí)保障， 關(guān)系到房地產(chǎn)市場與社會能否健康穩(wěn)定發(fā)展， 既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題也是一個(gè)社會問題。 因此， 國內(nèi)外都在積極探索期房預(yù)售資金監(jiān)管路徑。

（一）美國期房預(yù)售資金監(jiān)管的探索與實(shí)踐

不少國家在期房預(yù)售資金的監(jiān)管上取得了成功的經(jīng)驗(yàn)。 根據(jù)美國的公正信托制度、《公正信托法》及三方簽訂的托管協(xié)議， 期房買受人預(yù)先支付的預(yù)購款， 交由有經(jīng)營資質(zhì)的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)營公司、保險(xiǎn)公司等托管方， 存入托管基金賬戶， 在期房建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收， 且得到美國地方政府簽發(fā)的入住證、向承購人交付房屋后， 才能從托管賬戶中支取期房預(yù)售款。

（二）我國期房預(yù)售資金監(jiān)管的探索與實(shí)踐

1. 大陸地區(qū)。 1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款、《商品房預(yù)售管理辦法》第十一條第一款均明確要求將期房預(yù)售款用于有關(guān)的工程建設(shè)。 該辦法第四條規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)使用期房預(yù)售款的法律責(zé)任。 2010年《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售有關(guān)問題的通知》發(fā)布， 要求全國各地加快完善期房預(yù)售資金監(jiān)管制度。 2015年9月出臺的《房屋交易和產(chǎn)權(quán)工作導(dǎo)則》中規(guī)定了期房預(yù)售資金監(jiān)管程序。

2008年， 天津市國土房管局制定了《天津市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》。 之后， 云南省、北京市、浙江省、青海省、海南省、山東省的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門單獨(dú)或聯(lián)合中國人民銀行省會城市中心支行或分行、銀監(jiān)會省監(jiān)管局， 制定了相應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法或暫行辦法。 江西省、山西省、陜西省的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳單獨(dú)或聯(lián)合中國人民銀行省會城市中心支行或分行、銀監(jiān)會省監(jiān)管局下發(fā)了加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知。 根據(jù)筆者2020年2月網(wǎng)上搜索的結(jié)果， 除港澳臺地區(qū)外， 我國22個(gè)省、5個(gè)自治區(qū)的27個(gè)省會城市中， 在23個(gè)省會城市制定了相應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。 在江蘇省除南京市外的12個(gè)地級市中的10個(gè)地級市， 制定了商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。 在全國大部分地級市， 制定了商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。

2. 香港地區(qū)。 在香港， 期房買受人按期房預(yù)售合同的約定支付給地產(chǎn)商的期房預(yù)售款轉(zhuǎn)給律師事務(wù)所， 以信托方式存入專門賬戶予以監(jiān)管。 期房建設(shè)過程中， 存儲該預(yù)收款的銀行征詢有資質(zhì)的工料測量師行和受托管理期房預(yù)售款的律師事務(wù)所的意見后， 才能將該預(yù)收款撥付給需要使用該期房預(yù)售款的開發(fā)商。 期房竣工， 托管期房預(yù)售款的律師事務(wù)所征詢工程管理機(jī)構(gòu)的意見， 工程管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為建成的商品房符合建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)， 才會將托管賬戶內(nèi)的預(yù)售款轉(zhuǎn)交地產(chǎn)開發(fā)商。

五、我國期房預(yù)售資金監(jiān)管中存在的主要問題

我國實(shí)行期房預(yù)售制度20多年來， 期房預(yù)售資金監(jiān)管一直在探索之中。 中國人民銀行在《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消期房預(yù)售。 2017年5月， 廣東省人民政府在《實(shí)施珠三角規(guī)劃綱要2017年重點(diǎn)工作任務(wù)》中， 提出鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷售。 極少數(shù)地方， 例如， 廣東省江門市試點(diǎn)探索逐步推行現(xiàn)房銷售。 這表明我國期房預(yù)售資金監(jiān)管還存在不少問題。

（一）很多規(guī)制期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件權(quán)威性不足， 缺乏法律效力

按照《立法法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)行政規(guī)范性文件制定和監(jiān)督管理工作的通知》（國發(fā)辦[2018]37號）、《規(guī)章制定程序條例》， 由天津市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)給該市各下級人民政府、各部門執(zhí)行的《天津新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》， 屬地方政府工作部門為了履行行政管理職權(quán)以法定程序制定、發(fā)布的行政規(guī)范性文件。 同理， 云南省、北京市、浙江省、山西省、青海省、海南省、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門單獨(dú)制定或聯(lián)合中國人民銀行省級分行或省會城市中心支行、銀監(jiān)會省監(jiān)管局制定并以這些主管部門名義發(fā)布的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法， 以及江西省、山西省、陜西省住建廳單獨(dú)或聯(lián)合中國人民銀行省會城市分行或中心城市支行、銀監(jiān)會省監(jiān)管局下發(fā)的關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知， 為各省級地方政府工作部門制定的行政規(guī)范性文件， 轉(zhuǎn)發(fā)給地級市的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、房管部門或人民銀行中心支行、銀監(jiān)分局或各商業(yè)銀行執(zhí)行， 其監(jiān)管權(quán)威性不足。 雖然， 在省級行政區(qū)域內(nèi)具有行政管理約束力， 但缺乏法律效力、法律約束力。 對違反這些行政規(guī)范性文件的行政管理相對人只能給予行政處罰， 不能讓其承擔(dān)法律責(zé)任。

除港澳臺地區(qū)和4個(gè)直轄市外， 在我國23個(gè)省會城市中， 有8個(gè)省會城市的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或房產(chǎn)管理部門， 單獨(dú)制定了關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件轉(zhuǎn)發(fā)給下級城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或房產(chǎn)管理部門執(zhí)行。 江蘇省除南京市外的12個(gè)地級市中的6個(gè)地級市住建或房管部門， 單獨(dú)或聯(lián)合當(dāng)?shù)厝嗣胥y行地級市支行、銀行主管部門制定了期房預(yù)售資金監(jiān)管的政策性文件。 杭州市房管局同中國人民銀行杭州中心支行、銀監(jiān)會浙江監(jiān)管局制定、轉(zhuǎn)發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政策性銀行、商業(yè)銀行執(zhí)行的該市期房預(yù)售資金監(jiān)管辦法， 南京市房產(chǎn)管理局和中國人民銀行南京分行管理營業(yè)部制定、轉(zhuǎn)發(fā)給各有關(guān)單位執(zhí)行的有關(guān)期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件， 以及其他省會城市或其他地級市地方政府工作部門制定的行政規(guī)范性文件， 雖然在各自的行政區(qū)域內(nèi)對行政管理相對人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）具有行政約束力， 但其有效期為2 ～ 5年， 沒有法律效力和法律約束力。 按照各部門的職責(zé)分工， 對未參與制定該行政規(guī)范性文件的其他政府工作部門無約束力， 監(jiān)管的權(quán)威性不足。

尤其是省級或地級市住建或房管工作部門單獨(dú)制定的關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的行政規(guī)范性文件， 涉及國有商業(yè)銀行對其分行或支行金融業(yè)務(wù)的稽核和監(jiān)督檢查等經(jīng)營管理職能， 涉及中國人民銀行及其分行和中心支行、銀保監(jiān)會及其監(jiān)管局分局對各商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理職能， 如果未能與金融主管部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào)達(dá)成一致， 這些行政規(guī)范性文件在各商業(yè)銀行及其他金融企業(yè)執(zhí)行的效果可想而知。

雖然， 在10個(gè)省會城市由市人民政府制定發(fā)布了有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的辦法， 但依然屬于省會城市的地方政府規(guī)章， 其法律效力也依然低于省會城市的地方性法規(guī)。

（二）期房抵押融資不規(guī)范嚴(yán)重威脅期房預(yù)售資金安全

按《城市房地產(chǎn)管理法》第三條、第二十八條， 房地產(chǎn)開發(fā)商可將在建商品房抵押給金融企業(yè)獲取貸款融資以繼續(xù)建造期房。 按《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》， 房地產(chǎn)開發(fā)商以依法獲準(zhǔn)建造或正在建造的期房抵押且辦理了抵押登記的， 具有法律效力。 按《物權(quán)法》第一百八十條第一款第五項(xiàng)， 不管期房是否預(yù)售， 均可作為一般抵押權(quán)的標(biāo)的。 依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六十五條第一款第五項(xiàng)， 期房可作為正在建造的建筑物申請抵押登記。 該實(shí)施細(xì)則第七十五條至第七十七條規(guī)定了包括期房在內(nèi)的在建建筑物抵押權(quán)首次登記、變更、轉(zhuǎn)移、注銷登記。 截至目前， 除該實(shí)施細(xì)則第七十五條第二款規(guī)定在建建筑物申請抵押權(quán)首次登記時(shí)的抵押財(cái)產(chǎn)不包括已辦理預(yù)售備案的期房， 我國的法律、法規(guī)以及其他部委規(guī)章均未禁止已辦理預(yù)售備案的期房設(shè)定抵押。 該暫行條例第五章第三節(jié)也并未禁止房地產(chǎn)商用已辦理預(yù)售備案手續(xù)的期房抵押權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記。

作為強(qiáng)勢主體的房地產(chǎn)開發(fā)商， 通常未在期房預(yù)售合同中規(guī)定將已預(yù)售的期房用于任何項(xiàng)目的抵押融資是否構(gòu)成違約及其違約責(zé)任， 且開發(fā)商均認(rèn)為將已預(yù)售的期房用于任何項(xiàng)目的抵押融資是在行使經(jīng)營自主權(quán)。 按《商品房預(yù)售管理辦法》第十條， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在期房預(yù)售合同簽訂之日起30日之內(nèi)向房管部門、自然資源管理部門辦理期房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。 但是， 該預(yù)售辦法未規(guī)定房地產(chǎn)商逾期辦理期房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的法律責(zé)任。 即使遵循該預(yù)售管理辦法第十條、《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條第二款規(guī)定， 通過精心策劃， 作為操盤高手的一些房地產(chǎn)開發(fā)商也有足夠的時(shí)間將已預(yù)售的期房在其預(yù)售合同登記備案之前用于其他任何項(xiàng)目的抵押融資。 一旦已預(yù)售但未辦理預(yù)售合同登記備案手續(xù)的期房被用于其他項(xiàng)目的抵押融資， 即使期房預(yù)售資金依法監(jiān)管到位， 能?？顚Ｓ糜谄诜拷ㄔO(shè)， 一旦開發(fā)商卷款潛逃、惡意逃債或破產(chǎn)， 抵押權(quán)人行使抵押權(quán)， 任何期房預(yù)售資金監(jiān)管的努力都將付諸東流， 期房承購人的權(quán)益同樣毫無保障。

（三）對期房預(yù)售資金入賬、收存、撥付、使用的監(jiān)管程序不完善

期房預(yù)售資金監(jiān)管主體應(yīng)具備多項(xiàng)能力， 即工程質(zhì)量監(jiān)管能力、工程形象進(jìn)度監(jiān)管能力、項(xiàng)目資金運(yùn)營管理能力、工程成本造價(jià)管理能力。 經(jīng)過多年的探索與實(shí)踐， 已經(jīng)形成城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)管理部門、監(jiān)管銀行、監(jiān)理公司等廣泛參與、協(xié)調(diào)配合、各司其職的期房預(yù)售資金監(jiān)管模式。 近幾年各地出臺的有關(guān)期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件借鑒了其他地方期房預(yù)售資金監(jiān)管的制度建設(shè)成果， 相較以往更加完善， 但對期房預(yù)售資金入賬、撥付、使用的監(jiān)管程序仍有值得商榷的地方。

1. 缺乏監(jiān)管銀行、建筑監(jiān)理公司在期房預(yù)售資金監(jiān)管中的回避程序。 筆者查閱的9個(gè)省、自治區(qū)、直轄市， 23個(gè)省會城市及30多個(gè)地級市有關(guān)期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件， 均未規(guī)定監(jiān)管銀行在期房預(yù)售資金監(jiān)管中的回避程序。 不少有關(guān)期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件規(guī)定， 由房地產(chǎn)公司選擇預(yù)售資金的監(jiān)管銀行而不管二者是否存在利害關(guān)系、利益關(guān)系。 一些期房預(yù)售資金監(jiān)管辦法甚至規(guī)定， 在預(yù)售資金的申請使用中， 監(jiān)管銀行只憑監(jiān)理單位提交的施工形象進(jìn)度表等材料， 即可將所監(jiān)管的期房預(yù)售資金撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 由于期房預(yù)售資金被監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)與監(jiān)理單位、監(jiān)管銀行存在利益關(guān)系， 期房預(yù)售資金被監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)公司或者它的控股股東、控股影子股東， 就是建筑監(jiān)理公司或者作為監(jiān)管銀行的民營銀行的控股股東、控股影子股東或者其高層管理人員。 這樣， 期房預(yù)售資金被監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇的監(jiān)管銀行、建筑監(jiān)理公司沒有理由不配合該房地產(chǎn)開發(fā)公司[5] 。 該房地產(chǎn)開發(fā)公司處于支配、主導(dǎo)地位， 有時(shí)難免使監(jiān)管銀行對期房預(yù)售資金的監(jiān)管流于形式或影響監(jiān)管效果。

2. 在期房預(yù)售資金的監(jiān)管中缺乏期房承購人的有效參與程序。 筆者查詢的9個(gè)省、自治區(qū)、直轄市， 23個(gè)省會城市及30多個(gè)地級市關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的行政規(guī)范性文件、地方政府規(guī)章等， 有部分地方行政規(guī)范性文件規(guī)定期房承購人按照期房預(yù)售款收存通知單的要求將預(yù)售款存入指定的監(jiān)管賬戶， 但沒有規(guī)定期房承購人有效參與期房預(yù)售資金入賬、歸集、撥付、使用的監(jiān)管程序。 很多期房承購人直至人民法院發(fā)布房地產(chǎn)公司破產(chǎn)清算的公告， 才知道房地產(chǎn)公司的資金鏈已斷裂[5] 。 在對期房預(yù)售款入賬、歸集、撥付、使用的監(jiān)管環(huán)節(jié)， 承購人無法對房管部門或住建部門、監(jiān)管銀行履行期房預(yù)售資金監(jiān)管的權(quán)力進(jìn)行有效的監(jiān)督制約， 無法有效地協(xié)助監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行對房地產(chǎn)商就期房預(yù)售資金的入賬、歸集、撥付、使用進(jìn)行有效的監(jiān)管， 從而不利于保障期房預(yù)售資金安全。

3. 缺乏有效防范房地產(chǎn)開發(fā)商將期房預(yù)售資金用于違規(guī)建設(shè)工程的程序。 在不少房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中， 一些房地產(chǎn)企業(yè)不按建設(shè)用地的規(guī)劃條件以及消防安全、國土空間開發(fā)的要求， 先斬后奏或暗度陳倉， 逾越規(guī)劃紅線， 擅自增加建筑容積率、建筑密度、建筑層高， 將期房預(yù)售資金用于建設(shè)違規(guī)建筑， 從而導(dǎo)致違規(guī)建設(shè)的商品房無法通過城市規(guī)劃部門、消防部門、建設(shè)主管部門的竣工驗(yàn)收， 無法辦理不動產(chǎn)權(quán)首次登記、轉(zhuǎn)移登記、產(chǎn)權(quán)證， 甚至導(dǎo)致違規(guī)建設(shè)的商品房被拆除， 嚴(yán)重威脅了期房預(yù)售資金的安全， 引發(fā)群體性事件。

（四）期房預(yù)售資金各使用節(jié)點(diǎn)的期房預(yù)售資金撥付比例不合理

各地設(shè)置的期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)“各有千秋”。 《山東商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》《天津市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第十四條分別設(shè)置了4個(gè)、7個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)。 《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見稿）給七層以上的預(yù)售期房設(shè)置了5個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)。 筆者查詢幾十個(gè)期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件后發(fā)現(xiàn)， 每一個(gè)期房預(yù)售資金監(jiān)管辦法均規(guī)定， 在同一個(gè)期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)， 撥付的期房預(yù)售資金比例相同。 但是， 由于每棟預(yù)售期房所占用的建設(shè)用地的地質(zhì)結(jié)構(gòu)、建筑容積率不同， 每幢期房的建筑結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)不同， 即使在相同的期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)， 完成A幢期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)的建筑工程所需成本占A幢期房總建造成本的比例， 與完成B幢期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)的建筑工程所需成本占B幢期房總建造成本的比例也可能不同。 例如， 不需要深基坑施工的低層期房施工至首層室內(nèi)地坪標(biāo)高的建造成本占整幢期房建造成本的比例， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于需要深基坑施工的高層、超高層期房施工至首層室內(nèi)地坪標(biāo)高的建造成本占整幢期房建造成本的比例。 因此， 在期房預(yù)售資金使用的同一個(gè)節(jié)點(diǎn)按相同的比例撥付期房預(yù)售資金， 值得商榷。

六、加強(qiáng)期房預(yù)售資金監(jiān)管的路徑選擇

（一）提高規(guī)制期房預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范性文件的法律效力以提升監(jiān)管權(quán)威

按照《中國城市競爭力第17次報(bào)告》預(yù)計(jì)的2035年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘?0%的比例， 即使人口凈增長率為0， 至2035年我國將新增城鎮(zhèn)人口1.316047億， 他們是我國城鎮(zhèn)期房的重要承購群體。 因此， 期房預(yù)售資金監(jiān)管及其成效關(guān)系到億萬黎民百姓的居住權(quán)及其重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)能否實(shí)實(shí)在在地得到法律保護(hù)。

能否對巨額期房預(yù)售資金進(jìn)行卓有成效的監(jiān)管， 不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金的籌集、調(diào)度、周轉(zhuǎn)、使用， 牽涉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面， 還關(guān)系到不少房地產(chǎn)企業(yè)的競爭的公平性甚至是生死存亡， 若要切實(shí)履行期房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)會極大地增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其監(jiān)管銀行的工作量及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理成本和履約成本。 同時(shí)銀保監(jiān)會、中國人民銀行還要加強(qiáng)對各商業(yè)銀行及其分行、支行的金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管、稽核、檢查， 適當(dāng)擴(kuò)張各級住建部門或房管部門對城市建設(shè)和不動產(chǎn)交易的監(jiān)管權(quán)力， 還需要和相關(guān)企事業(yè)單位無縫對接、通力合作。 要確保期房預(yù)售資金?？顚４?、?？顚Ｓ茫?理應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請期房預(yù)售許可前確定監(jiān)管銀行、簽訂期房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、開設(shè)期房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。 不少地方制定了關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的行政規(guī)范性文件， 例如， 《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》第九條就明確規(guī)定， 未開立期房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的， 房地產(chǎn)主管部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 這是確保期房預(yù)售資金安全的有力、必要舉措之一， 等于在實(shí)質(zhì)上增加了期房預(yù)售許可事項(xiàng)的條件。

按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)行政規(guī)范性文件制定和監(jiān)督管理工作的通知》《規(guī)章程序制定條例》， 為了適應(yīng)國家及地方在管理城鄉(xiāng)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方面治理能力現(xiàn)代化、法治化的要求， 必須提高期房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)范性文件的法律效力、監(jiān)管權(quán)威。 按照《立法法》第七十三條、八十二條， 為了執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款， 建議根據(jù)地方城鄉(xiāng)建設(shè)管理、期房預(yù)售資金監(jiān)管的需要， 根據(jù)地方人大常委會或地方政府授權(quán)， 由省、自治區(qū)、直轄市或設(shè)區(qū)市的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或房地產(chǎn)主管部門牽頭， 聯(lián)合中國人民銀行省級分行或支行、銀保監(jiān)會監(jiān)管分局、不動產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)、自然資源主管部門、司法行政主管部門， 起草關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的地方政府規(guī)章草案或地方性法規(guī)草案。 由于地方政府工作部門制定的行政規(guī)范性文件具有不穩(wěn)定性， 應(yīng)當(dāng)按照《立法法》第四章的規(guī)定， 制定關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的地方政府規(guī)章或關(guān)于期房預(yù)售資金監(jiān)管的地方性法規(guī)， 凸顯權(quán)威性、穩(wěn)定性和約束力。

（二）規(guī)范期房抵押融資、加強(qiáng)對期房抵押融資的監(jiān)管以保障期房預(yù)售資金安全

要保障期房交易安全， 期房交易必須做到公開、公平、公正， 期房交易雙方的權(quán)利義務(wù)必須平等、對等。 期房出賣人必須按誠實(shí)守信、公平公正的市場交易原則， 恪守公序良俗， 善意地行使權(quán)利、履行義務(wù)， 不損害期房承購人的合法權(quán)益， 善意誠實(shí)地履行信息披露義務(wù)。 期房預(yù)售之前， 房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)可以用在建或已獲批準(zhǔn)擬建造的期房至任何項(xiàng)目的抵押融資， 但期房預(yù)售時(shí)應(yīng)將這一影響期房承購人簽訂期房預(yù)售合同意向的重要信息告知期房承購人， 不能刻意隱瞞; 否則， 即構(gòu)成期房交易中的欺詐。

畢竟作為理性經(jīng)濟(jì)人的期房承購人都不愿已支付了巨額期房預(yù)售款的期房被房地產(chǎn)商抵押融資， 害怕被他人行使抵押權(quán)而錢房兩空。 因此， 建議在《商品房預(yù)售管理辦法》中補(bǔ)充規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在期房營銷廣告中、簽訂期房預(yù)售意向書和期房預(yù)售合同時(shí)， 向期房承購人披露期房預(yù)售許可證中擬預(yù)售的期房是否已被抵押及擔(dān)保債權(quán)的種類、數(shù)額、擔(dān)保期限， 并在同承購人簽訂的期房承購意向書、期房預(yù)售合同中規(guī)定上述內(nèi)容， 以及不如實(shí)披露期房抵押信息的違約責(zé)任。 建議國家市場監(jiān)督管理總局、住建部在期房預(yù)售合同示范文本中列入包括有上述內(nèi)容的格式條款。

《商品房銷售管理辦法》第四十二條明確禁止返本銷售或變相返本銷售期房。 經(jīng)過造價(jià)工程師等專業(yè)技術(shù)人員、建筑造價(jià)機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)按建筑設(shè)計(jì)圖紙對擬預(yù)售的每一幢期房的造價(jià)預(yù)算、核算， 經(jīng)過財(cái)會人員的造價(jià)成本核算、專業(yè)營銷團(tuán)隊(duì)的營銷策劃， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以憑借其專業(yè)優(yōu)勢、信息不對稱優(yōu)勢、專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢， 使期房交易中處于弱勢的期房承購人無法與其抗衡。 以營利為目的房地產(chǎn)商擬定的每一套期房的營銷價(jià)格， 自然包含了極為可觀的房地產(chǎn)開發(fā)利潤、營銷利潤。 只要?？顚Ｓ?、審慎穩(wěn)妥經(jīng)營、合法合規(guī)經(jīng)營， 每幢期房承購人支付的期房預(yù)售款不但為期房的順利竣工、交付驗(yàn)收提供了充足的資金保障， 而且能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來極其豐厚的利潤。

眾所周知， 在約定由承攬人提供材料的承攬合同中， 承攬人應(yīng)將已加工制造出的合格產(chǎn)品或工作成果按承攬合同的約定， 轉(zhuǎn)交定作人。 這與房地產(chǎn)商按期房預(yù)售合同的約定將已通過竣工驗(yàn)收的商品房轉(zhuǎn)交期房承購人非常相似。 在這種情況下， 按照誠實(shí)信用、權(quán)利義務(wù)對等的要求， 除非定作人同意， 否則承攬人無權(quán)且作為一個(gè)誠實(shí)守信的經(jīng)濟(jì)主體也不會用正在加工制作的半成品或已加工制作好的成品或工作成果去抵押融資。 反之， 任何一個(gè)理性的定作人都不會同損害其合法權(quán)益、毫無信譽(yù)可言的承攬人合作或交易。

同理， 按照期房交易雙方權(quán)利義務(wù)對等的原則和公平交易的要求， 除非期房預(yù)售前已設(shè)定抵押且期房承購人已知情， 否則承購人有權(quán)利按照約定的時(shí)間得到?jīng)]有權(quán)利瑕疵（抵押權(quán)負(fù)擔(dān)）的商品房。 除非經(jīng)期房承購人同意， 否則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無權(quán)用已預(yù)售的期房抵押融資， 更無權(quán)將已預(yù)售的期房用于其他項(xiàng)目的抵押融資。 一旦上述行為發(fā)生， 期房交易雙方的利益就嚴(yán)重失衡， 期房承購人的重大合法權(quán)益以及對巨額合法財(cái)產(chǎn)的正當(dāng)期待權(quán)會受到蓄意侵害。 抵押權(quán)人與房地產(chǎn)開發(fā)商惡意串通， 蓄意接受已預(yù)售的期房抵押損害期房承購人合法權(quán)益的， 抵押合同就成為無效合同， 同時(shí)作為期房出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除承擔(dān)違約責(zé)任外， 還應(yīng)與抵押權(quán)人一同承擔(dān)連帶侵權(quán)責(zé)任。 因此， 建議通過立法禁止開發(fā)商用已預(yù)售的期房抵押融資。 建議國家住建部、市場監(jiān)督管理總局在期房預(yù)售示范合同中列入禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用已預(yù)售的期房抵押及明確其違約責(zé)任的格式條款。

（三）完善對期房預(yù)售資金入賬、歸集、撥付、使用的監(jiān)管程序

1. 建立監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理單位的回避程序。 雖然房地產(chǎn)開發(fā)及期房預(yù)售資金的收存、使用需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律， 但是更需要城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或房管部門、監(jiān)管銀行的外部監(jiān)督。 如果監(jiān)管銀行并非預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)貸款銀行， 卻又對開發(fā)該項(xiàng)目的房地產(chǎn)商擁有巨額債權(quán)， 監(jiān)管銀行可能會為了收回對該房地產(chǎn)商發(fā)放的貸款而放松監(jiān)管， 或者用監(jiān)管賬戶中的期房預(yù)售資金沖抵其對該地產(chǎn)商的債權(quán)。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其董事長、總經(jīng)理、控股股東、控股影子股東與該銀行的總經(jīng)理、董事長、行長及該銀行的控股股東存在關(guān)聯(lián)關(guān)系， 特別是當(dāng)兩者間存在著諸如此類的妨礙其公平公正行使監(jiān)管職責(zé)的利害關(guān)系時(shí)， 該銀行必須實(shí)行監(jiān)管回避， 不能負(fù)責(zé)期房預(yù)售資金的監(jiān)管。 同理， 按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十七條， 為了防范工程監(jiān)理單位與建設(shè)單位串通、弄虛作假， 監(jiān)理單位與房地產(chǎn)公司存在上述利害關(guān)系， 也必須實(shí)行監(jiān)理回避。 否則， 監(jiān)理單位及其監(jiān)理人員可能淪為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代言人， 從而在期房預(yù)售資金的撥付、使用中， 妨礙其客觀公正地出具工程形象進(jìn)度證明等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用被監(jiān)管的期房預(yù)售資金所需的材料。

2. 建立期房承購人有效參與期房預(yù)售資金監(jiān)管的程序。 要有效地監(jiān)管期房預(yù)售資金的收存、歸集、撥付、使用， 需建立期房承購人有效參與期房預(yù)售資金監(jiān)管的體制、機(jī)制。 應(yīng)在期房預(yù)售合同中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存期房預(yù)售款， 必須專項(xiàng)專存、?？顚Ｓ玫牧x務(wù)及其違約責(zé)任， 規(guī)定期房承購人監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行該義務(wù)的權(quán)利及其途徑。

期房承購人簽訂期房預(yù)售合同后， 應(yīng)在住建部門或房地產(chǎn)主管部門協(xié)同監(jiān)管銀行建立的以樓盤為索引的期房預(yù)售管理平臺、期房預(yù)售資金管理信息平臺注冊登記， 登錄該管理系統(tǒng)， 分區(qū)、分幢填寫， 具體包括承購期房所在建設(shè)用地的土地使用權(quán)證號， 建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理單位及其法定代表人、監(jiān)管銀行及其法定代表人、監(jiān)管賬號、期房預(yù)購合同號、承購期房所屬的分區(qū)號、幢號、單元號、樓層及房號、建筑面積， 房價(jià)及其支付方式、支付日期、合同簽訂日期、承購人姓名、身份證號。 按要求將首次期房預(yù)售款及其分期付款存入指定的監(jiān)管賬戶后， 登錄該信息管理平臺， 在系統(tǒng)自動生成的包含上述信息的承購人繳存期房預(yù)售款信息表上填寫繳款人姓名、繳款人身份證號、金額、繳款日期、繳款方式等， 并在平臺上上傳監(jiān)管銀行收據(jù)。

按揭貸款放貸行、公積金放貸行將貸款轉(zhuǎn)入指定監(jiān)管賬戶后， 應(yīng)在該信息平臺自動生成的包含上述信息的期房預(yù)售款收存信息表中填寫按揭貸款放貸行、公積金放貸行名稱、放貸金額及日期、貸款申請人等信息。 監(jiān)管銀行通過監(jiān)管賬戶收到期房承購人或放貸行轉(zhuǎn)來的期房預(yù)售款， 監(jiān)管銀行在該系統(tǒng)平臺自動生成的監(jiān)管銀行收存期房預(yù)售款信息表中填寫存款人、收款人、監(jiān)管銀行及其賬號、金額、日期等信息。 或者監(jiān)管銀行通過監(jiān)管賬戶收到上述期房預(yù)售款后自動導(dǎo)入期房預(yù)售資金管理信息系統(tǒng)， 可自動生成包含這些信息的監(jiān)管銀行收存期房預(yù)售款信息表。 或者監(jiān)管銀行在期房預(yù)售資金監(jiān)管信息系統(tǒng)中導(dǎo)入有關(guān)信息后， 系統(tǒng)自動生成監(jiān)管銀行收存期房預(yù)售款信息表。 在此基礎(chǔ)上， 系統(tǒng)還可自動生成分區(qū)、分幢、分單元的期房預(yù)售資金收存電子臺賬。 期房承購人按分區(qū)號、幢號或單元號導(dǎo)入該系統(tǒng)， 可查看自己所購期房所屬的那一幢期房的預(yù)售資金收存電子臺賬。 期房預(yù)售資金監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行可依據(jù)授權(quán)登錄系統(tǒng)， 查看監(jiān)管的每一分區(qū)、每一幢、每一單元期房的承購人繳款電子臺賬、監(jiān)管銀行收存期房預(yù)售款電子臺賬。 這樣可確保期房預(yù)售款應(yīng)收盡收、應(yīng)存盡存、不留死角， 確保期房預(yù)售資金安全入賬。

期房預(yù)售資金主管部門應(yīng)在期房預(yù)售管理信息系統(tǒng)、期房預(yù)售資金管理信息系統(tǒng)分區(qū)或分幢隨機(jī)抽取期房承購人代表， 通知各分區(qū)或各幢期房的承購人代表及其聘請的建筑技術(shù)人員， 在期房預(yù)售資金使用的各個(gè)節(jié)點(diǎn)， 與期房預(yù)售資金監(jiān)管部門一同參與期房建筑工程現(xiàn)場勘查， 見證勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位以及建筑質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)按照《建筑法》等規(guī)定對地基及其基礎(chǔ)工程的質(zhì)量驗(yàn)收、對其他期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)工程質(zhì)量的驗(yàn)收、對主體結(jié)構(gòu)封頂工程質(zhì)量的驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收。 期房承購人代表和期房預(yù)售資金監(jiān)管部門作為見證人， 在這些工程質(zhì)量驗(yàn)收材料、監(jiān)理單位出具的工程形象進(jìn)度表上簽字， 并有權(quán)拍攝期房現(xiàn)場勘察影像資料， 上傳期房預(yù)售及預(yù)售資金管理信息系統(tǒng)， 防范監(jiān)理單位出具虛假的工程形象進(jìn)度表。 此外， 期房承購人代表和期房預(yù)售資金監(jiān)管部門還可參與期房的工程合規(guī)審計(jì)， 從期房的工程合規(guī)審計(jì)維度[6] ， 保障期房預(yù)售資金安全。 承購人還有權(quán)在管理信息系統(tǒng)平臺上查看已購期房所屬的那幢期房的預(yù)售資金流量表、工程形象進(jìn)度表。

3. 建立防范將期房預(yù)售資金用于違規(guī)期房建設(shè)的程序。 在期房地基施工及建設(shè)至首層室內(nèi)地坪標(biāo)高時(shí)， 城市規(guī)劃主管部門應(yīng)檢查監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按開發(fā)地塊的規(guī)劃條件及其附圖、控制性詳細(xì)規(guī)劃、國土空間開發(fā)利用的要求， 進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和地基施工。 當(dāng)期房建造至規(guī)定層數(shù)且主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)， 城市規(guī)劃主管部門應(yīng)監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否擅自增加期房建設(shè)層高、層數(shù)。 在深基坑施工、基礎(chǔ)工程驗(yàn)收或施工至首層室內(nèi)地坪標(biāo)高、主體結(jié)構(gòu)封頂驗(yàn)收的期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)， 建議城市規(guī)劃主管部門經(jīng)施工現(xiàn)場勘察核驗(yàn)， 出具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律規(guī)定進(jìn)行期房建設(shè)的證明材料后， 城建主管部門或房地產(chǎn)主管部門才能同意撥付期房預(yù)售監(jiān)管資金。

（四）合理確定在各期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)應(yīng)撥付的期房預(yù)售資金占期房預(yù)售資金監(jiān)管總額的比例

在期房預(yù)售資金的監(jiān)管上， 既要監(jiān)管到位， 保障期房預(yù)售資金專款專用及其安全， 又不能過度監(jiān)管。 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)和維護(hù)期房承購人合法權(quán)益之間進(jìn)行利益平衡。 在全程監(jiān)管、合理確定期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)和監(jiān)管期限的基礎(chǔ)上， 合理確定各節(jié)點(diǎn)的期房預(yù)售資金撥付比例。 這就需要根據(jù)各幢期房所在建設(shè)地塊的規(guī)劃條件、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、期房的建筑設(shè)計(jì)圖等， 以及是否需要進(jìn)行深基坑施工、測算的建筑材料使用量及其價(jià)格、人工建造成本等， 在期房預(yù)售合同約定交付的商品房為清水房的情形下， 由造價(jià)工程師測算出每一幢期房完成建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套等工程建設(shè)至符合竣工驗(yàn)收條件的建造成本; 在期房預(yù)售合同約定交付的商品房為裝修好的房屋的情形下， 由造價(jià)工程師測算出每一幢期房完成建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套等工程建設(shè)至完成房屋初始登記的建造成本， 以及在每一個(gè)期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)應(yīng)完成的建設(shè)工程的建造成本。

假設(shè)某一開發(fā)小區(qū)擬建造i幢期房， 其中第i幢期房從施工到完成房屋初始登記的建造成本（不包括該期房分?jǐn)偟耐瓿尚^(qū)配套設(shè)施等工程成本、土地使用權(quán)出讓金、拆遷成本、稅費(fèi)， 在期房預(yù)售合同約定交付的商品房為裝修好的房屋的情形下， 則包括裝修費(fèi)用）為Pi， i=1，2，…，m。 Pi0為該期房分?jǐn)偟耐瓿尚^(qū)配套設(shè)施等工程成本、土地使用權(quán)出讓金、拆遷成本、稅費(fèi)， Pi+Pi0為該幢期房的期房預(yù)售資金監(jiān)管總額。 Pij為從第i幢期房地基施工至完成該期房第j個(gè)期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)所要求的建設(shè)工程的建造成本， j=1，2，…， n;? ? ? （Pi+Pi0）即為從該幢期房地基施工至該期房第j個(gè)期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)累計(jì)應(yīng)撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期房預(yù)售資金， Pij-Pi，j-1即為該節(jié)點(diǎn)應(yīng)撥付給房地產(chǎn)商建造該期房的預(yù)售資金， rij=? ? ? ? ? ? ? ?即為該節(jié)點(diǎn)應(yīng)撥付給建設(shè)該幢期房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期房預(yù)售資金占該幢期房資金監(jiān)管總額的比例，? ? ? ? =1。

根據(jù)造價(jià)工程師、工程造價(jià)事務(wù)所出具的該幢期房總工程造價(jià)表及該期房從地基施工到完成各期房預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)所要求完成的建設(shè)工程的工程造價(jià)表， 經(jīng)住建部門或房屋主管部門審核同意后， 即可按該工程造價(jià)表確定該期房各預(yù)售資金使用節(jié)點(diǎn)的撥付比例。

【 主 要 參 考 文 獻(xiàn) 】

[ 1 ]? ?佚名.最慘買房人：爛尾樓荒廢22年沒交房[EB/OL]. https：//house.ifeng.com/pic/2020_01_01-38907986_0.shtml#p=1，2020-01-01.

[ 2 ]? ?趙新江.商品房預(yù)售制要取消嗎？[ J].理財(cái)，2018（11）：54 ～ 55.

[ 3 ]? ?魏珍丹.商品房預(yù)售中開發(fā)商與預(yù)購人的利益沖突與衡平——以預(yù)購人權(quán)益保護(hù)為中心[J]. 洛陽理工學(xué)院學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版），2012（4）：49 ～ 52.

[ 4 ]? ?國家統(tǒng)計(jì)局，國務(wù)院第四次全國經(jīng)濟(jì)普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室.第四次全國經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)（第二號）[EB/OL]. http：//www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201911/t20191119_1710335.html，2019-11-19.

[ 5 ]? ?王煒.商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式研究——以杭州市為例[D].西安：西北大學(xué)，2017.

[ 6 ]? ?鄭石橋，時(shí)現(xiàn)，王會金.論工程合規(guī)審計(jì)[ J].財(cái)會月刊，2019（21）：92 ～ 95.