房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究

馮俊娜　侯雪筠

摘 要：隨著城市化的迅速推進(jìn)以及我國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)“熱”已經(jīng)是一種市場形勢，但在迅速發(fā)展的過程中，由于受到諸多宏觀因素以及房地產(chǎn)自身的行業(yè)特性的影響，比如房地產(chǎn)行業(yè)具有的資金密集、生產(chǎn)周期長、生產(chǎn)成本高、資金回收慢、資產(chǎn)負(fù)債率高等特點(diǎn)，使得該行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)備受關(guān)注。因此，有必要就房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性與現(xiàn)實(shí)背景，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)警進(jìn)行研究。在分析房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資金鏈特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，指出房地產(chǎn)上市公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理建議，以期為我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警起到一定的作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);上市公司;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);預(yù)警措施

中圖分類號(hào)：F293.342? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2020）25-0105-03

一、房地產(chǎn)上市公司及其資金鏈特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)上市公司的特點(diǎn)

企業(yè)作為運(yùn)用各種生產(chǎn)要素，向市場提供商品或服務(wù)的法人或其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，一般具有獨(dú)立性、組織性、經(jīng)濟(jì)性、盈利性等特定。而房地產(chǎn)上市公司與其他企業(yè)不同之處，具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

1.政策性。由于房地產(chǎn)上市公司在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有重要的支柱作用，國家在運(yùn)用貨幣政策、土地政策等政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行調(diào)控時(shí)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)上市公司產(chǎn)生很大影響，因而房地產(chǎn)上市公司的開發(fā)與經(jīng)營受到法律制度和政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策的高度制約。

2.地區(qū)性。由于房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營對(duì)象為不動(dòng)產(chǎn)，因而決定房地產(chǎn)不能在各地區(qū)之間流動(dòng)，競爭范圍以本地市場為主。

3.關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)上市公司與其他企業(yè)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，如房地產(chǎn)上市公司開發(fā)前期與鋼材、水泥等行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，工程建造中與建筑、運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)，開發(fā)后期與裝修、設(shè)計(jì)、家電等行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

4.不確定性。房地產(chǎn)上市公司具有高風(fēng)險(xiǎn)高收益的特點(diǎn)，在經(jīng)營過程中需要大量的資金投入，需要運(yùn)用各種融資工具和手段進(jìn)行融資。資金在投入使用后需要經(jīng)過很長的工程建設(shè)期才能得到回收，在此期間由于市場環(huán)境面臨諸多不確定性，所以企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但如果經(jīng)營狀況良好，可以獲得高額收益。

（二）房地產(chǎn)上市公司資金鏈的概念及其特點(diǎn)

1.房地產(chǎn)上市公司資金鏈。房地產(chǎn)上市公司的資金鏈?zhǔn)侵阜康禺a(chǎn)上市公司在外界環(huán)境和自身發(fā)展水平的影響下，將從內(nèi)外部籌措到的資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和投資，然后以銷售房產(chǎn)得到的收入來完成資金的回籠。

2.房地產(chǎn)上市公司資金鏈的特點(diǎn)。一是資金需求量大。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的商品本身價(jià)值比一般商品高，在龐大的項(xiàng)目開發(fā)過程中需要的資金投入必然很大。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，公司必須支付巨額資金以取得土地使用權(quán)、施工所需要的工程材料和人工費(fèi)用等，往往需要上億元的資金。如2010 年，江西鐘靈地產(chǎn)股份有限公司于江西省南昌市昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建立的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其土地購置款為1 600萬元，項(xiàng)目建設(shè)金額為12 579萬元。二是資金回籠慢。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的資金鏈循環(huán)過程表現(xiàn)為：貨幣資金-土地-在建工程-完工商品房-銷售收入+租金收入+存貨。房地產(chǎn)上市公司項(xiàng)目開發(fā)資金鏈循環(huán)（如下頁圖1所示）。

房地產(chǎn)從獲取土地到交付商品房之間需要經(jīng)過多個(gè)環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目的可行性研究、項(xiàng)目計(jì)劃編制、項(xiàng)目建造規(guī)劃、選擇施工單位、施工單位施工、竣工后商品房宣傳、銷售、交付，一般需要經(jīng)歷2—5年的時(shí)間。以上分析是建立在房地產(chǎn)項(xiàng)目直接出售的前提之下，如果企業(yè)試圖通過出租房屋而不是出售來實(shí)現(xiàn)資金的回流，所需的時(shí)間會(huì)更長。而一般情況下，大多數(shù)行業(yè)只需要在一年內(nèi)就可以完成資金的回收。如萬科集團(tuán)高層商品房（32—33層）的建設(shè)工期約為一年，加上招標(biāo)拿地、商品房宣傳、銷售收款等流程需要經(jīng)過兩年以上才能實(shí)現(xiàn)資金的回籠。

二、房地產(chǎn)上市公司面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

第一，籌資風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)上市公司資金的內(nèi)部來源包括房屋建造前期的預(yù)收款、銷售實(shí)現(xiàn)的銷售回款以及企業(yè)自有資金。外部資金包含金融機(jī)構(gòu)貸款、股權(quán)融資和債券融資等，如銀行貸款與股權(quán)融資一直是保利集團(tuán)重要的融資渠道。此外，近年來保利集團(tuán)還通過大力發(fā)行公司債進(jìn)行融資[1]。目前我國房地產(chǎn)上市公司還穿透監(jiān)管嚴(yán)密、融資渠道少、資金投資監(jiān)管趨緊等特點(diǎn)[2]。在控制宏觀杠桿率以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的要求之下，相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)一步加強(qiáng)新增貸款與房地產(chǎn)限額的管控，所以銀行等金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎對(duì)待房地產(chǎn)上市公司的貸款，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司面臨融資困難的問題。

第二，投資風(fēng)險(xiǎn)。從圖2可以看出，在我國“限房價(jià)、競地價(jià)”政策引導(dǎo)下房地產(chǎn)上市公司土地購置面積從2014—2016年在逐漸下降。土地作為房地產(chǎn)上市公司的基礎(chǔ)生產(chǎn)資料，地價(jià)上漲導(dǎo)致的購置面積下降，以及房地產(chǎn)市場的價(jià)格管控，必然會(huì)壓縮房地產(chǎn)上市公司的利潤空間，給房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)造成巨大的壓力。

第三，資金回收風(fēng)險(xiǎn)。圖3是2014—2019年我國商品房銷售額增長圖，圖中顯示，2014年房地產(chǎn)上市公司商品房銷售額呈負(fù)增長，其主要原因是國務(wù)院2003—2013年之間出臺(tái)了10次房地產(chǎn)調(diào)控政策。房地產(chǎn)信貸的持續(xù)收緊通過房地產(chǎn)上市公司融資以及個(gè)人信貸兩個(gè)渠道，對(duì)房地產(chǎn)市場交易造成嚴(yán)重影響。其間，面對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑壓力，央行采取相對(duì)穩(wěn)健的貨幣政策，在堅(jiān)持總體穩(wěn)健的同時(shí)，力圖保持流動(dòng)性合理充裕。同時(shí)，中央和地方出臺(tái)房市松綁政策，堅(jiān)持去庫存的目標(biāo)，逐步取消部分地區(qū)限購政策。這導(dǎo)致2015—2016年房地產(chǎn)銷售額持續(xù)增長，銷售情況較好。但是2017年與2018年商品房銷售急轉(zhuǎn)直下，主要原因是2017年習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的。”并在全國進(jìn)行集體租賃房試點(diǎn)，推行租購并舉。之后，各地紛紛落實(shí)中央精神，加強(qiáng)限購限貸措施的實(shí)施，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司銷售額的大幅回落，也必然導(dǎo)致企業(yè)面臨無法周轉(zhuǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

第四，負(fù)債償還風(fēng)險(xiǎn)。從下頁圖4可以看出，我國房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率近年來處于較高的水平，雖然較高的資產(chǎn)負(fù)債率能夠幫助上市公司規(guī)模的擴(kuò)大，同時(shí)也能幫助公司提高競爭能力。但是接近于80%的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)使得公司產(chǎn)生較高的利息債務(wù)，也會(huì)出現(xiàn)再融資困難的情況。在連續(xù)幾年巨量融資后，房地產(chǎn)上市公司迎來了償債高峰期，融到的資金基本用于償還到期債務(wù)，如果房地產(chǎn)上市公司無法預(yù)判經(jīng)濟(jì)形勢，有效防范資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，就可能會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[4]。

三、房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施

第一，提高資金利用效率。資金的預(yù)算作為資金循環(huán)的起點(diǎn)，必須得到足夠的重視，資金預(yù)算的科學(xué)管理制度及其有效實(shí)施是財(cái)務(wù)良好運(yùn)行的基礎(chǔ)。要對(duì)資金預(yù)算的執(zhí)行情況實(shí)施管控與分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理偏離預(yù)算的事項(xiàng)，確保資金預(yù)算的良好執(zhí)行。此外，房地產(chǎn)上市公司需要從各個(gè)方面選取資金風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警指標(biāo)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，避免因資金鏈斷裂而發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。首先，在籌資之前需要根據(jù)預(yù)算確定合理的籌資規(guī)模與方式。選擇貸款利率較低的機(jī)構(gòu)使得資產(chǎn)負(fù)債率盡可能接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮貸款到期時(shí)間的問題，盡量錯(cuò)開各種債務(wù)的到期時(shí)間，避免出現(xiàn)集中支付造成的還款壓力。與此同時(shí)，公司要合理安排權(quán)益資金與債務(wù)資金比例。其次，拓寬融資渠道及融資方式多樣化。在常用的銀行貸款、發(fā)行債券的基礎(chǔ)上可以采取融資租賃、房產(chǎn)基金、房屋抵押貸款等方式。此外，還可以采用合作開發(fā)的方式[5]。多樣化的融資方式有利于公司財(cái)務(wù)穩(wěn)定性。

第三，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。首先，為了盡早識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要多方位監(jiān)管經(jīng)營、投資、籌資等活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，完善信息收集、分析與處理系統(tǒng)，以此保障財(cái)務(wù)信息的完整性和有效性，為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制打下基礎(chǔ)。其次，為了保障企業(yè)可以抓住直接影響經(jīng)營的關(guān)鍵因素，企業(yè)需要排除風(fēng)險(xiǎn)的威脅等級(jí)，借助專門的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和分析，進(jìn)一步提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的有效性。最后，完善預(yù)警信號(hào)報(bào)警以及處理系統(tǒng)。房地產(chǎn)上市公司需要設(shè)置合理的預(yù)警信號(hào)和預(yù)警線，并連接到風(fēng)險(xiǎn)處理數(shù)據(jù)庫。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)威脅度達(dá)到警戒標(biāo)準(zhǔn)線時(shí)及時(shí)將其反饋給管理人員，并通過數(shù)據(jù)庫分析為管理人員提供風(fēng)險(xiǎn)解決策略，使管理人員可以快速解決問題，提早規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。

參考文獻(xiàn)：

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Research on Financial Risk Early Warning of Real Estate Listed Companies

FENG Jun-na，HOU Xue-jun

（Harbin University of Commerce，Harbin 150028，China）

Abstract：With the rapid increase of urbanization rate，and the rapid development of economy in China，the real estate “hot” is a kind of market conditions，but in the process of rapid development，due to many macroeconomic factors and the influence of real estates own industry characteristics，such as real estate industry is capital intensive，long production cycle，high production cost，capital recovery slow，asset-liability ratio is high，the financial risk in the industry more attention.Therefore，it is necessary to study the financial risk and early warning of the real estate industry in terms of its particularity and realistic background.On the basis of analyzing the characteristics of real estate and real estate capital chain，this paper analyzes the financial risks faced by real estate listed companies，analyzes the causes of financial risks，and puts forward financial risk management Suggestions，so as to play a certain role in the early warning of financial risks in Chinas real estate industry.

Key words：real estate;listed companies;financial risk;early warning measures

收稿日期：2020-03-06

基金項(xiàng)目：哈爾濱商業(yè)大學(xué)2019年研究生創(chuàng)新科研項(xiàng)目課題“上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究”（YJSCX2019-592HSD）

作者簡介：馮俊娜（1995-），女，陜西吳起人，碩士研究生，從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與方法研究;侯雪筠（1963-），女，山東招遠(yuǎn)人，教授，博士，從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)理論與方法研究。