將市場機制引入廉租房制度的研究

雷乘宇 雷剛躍

摘?要：習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中強調(diào)，“讓全體人民住有所居”。“住房權(quán)”是公民的基本權(quán)利，為住房困難者提供必要的幫助成為政府重要的社會保障責任之一。廉租房是我國住房保障制度中一項重要的制度，在解決中低收入困難家庭的“住房權(quán)”方面具有舉足輕重的作用。而廉租房制度中，廉租房房源的供給和管理大多由地方政府直接主導(dǎo)建設(shè)和管理，給地方政府的管理和財政帶來了較大壓力。若將市場機制引入廉租房制度，將有利于減輕政府的負擔，并提升社會保障兜底服務(wù)的質(zhì)量和水平，更好地縮小貧富差距，穩(wěn)定社會秩序，促進社會平穩(wěn)運行和發(fā)展。

關(guān)鍵詞：廉租房?市場機制?社會保障

一、背景

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，住宅價格在不斷上漲，2008年至2019年全國房價幾乎全部處于上漲趨勢，且在2008年至2010年間房價水平上漲速度最快，截止至2018年深圳、廣州、北京等城市房價水平與2008年相比有了很大提升，其中以深圳房價水平提升速度最快，達到了361%，位列全國增速第一。

房價的上漲一定程度上反映了城市的繁榮與發(fā)展，但房價的高速增長也帶來了諸多社會問題，例如低收入人群以及貧困人群無法支付高額的購房費或房租費，無法保障其住房權(quán)。在經(jīng)濟學(xué)角度來看，居民住房消費的彈性幾乎為零，具有極強的需求剛性。2010年8月，李克強在北京考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時說，“住房是居民的大事，也是政府的大事。實施保障性安居工程，是保障和改善民生的重大舉措，也是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重要措施”。

在現(xiàn)如今，保障性住房在政府的推動下，進一步快速發(fā)展。保障性住房供給數(shù)量大幅提升，僅2014年一年，新開工保障性住房700余萬套。不僅如此，政府還對居民的住房權(quán)，通過住房補貼、房屋分配等多種形式進行保障。但在實際運作過程中，廉租房等保障性住房缺乏實際有效的退出機制，導(dǎo)致制度實際出現(xiàn)“退出難”的情況。

由于廉租房等保障性住房多由地方政府財政出資修建或購買，在一些財政收入欠佳的地方政府缺乏長期有效的運營機制，導(dǎo)致部分地區(qū)保障性住房供給困難。

在我國社會，社會保障性工程，特別是廉租房工程，大多由政府財政直接撥款，忽視經(jīng)濟效益更加注重社會效應(yīng)，但這種模式給政府財政帶來了巨大的壓力，而且大多數(shù)廉租房都由政府直接管理，由于各種因素的綜合影響，不能很好的確?！靶省保步o政府管理帶來了一定的工作負擔。但如果在廉租房制度中引入市場機制，通過政府這“有形的手”和市場“無形的手”的共同調(diào)解下，能夠進一步在公平的基礎(chǔ)上確保效率的提升，使得保障供給更好對應(yīng)具體需求。

二、現(xiàn)行廉租房制度存在的問題

第一，廉租房房源供給直接由政府財政撥款，給地方政府財政帶來了較大壓力。

第二，廉租房退出機制的執(zhí)行力度較為不足，不能很好地提高效率。

第三，由于廉租房所收取的租金以及物業(yè)管理費等費用極低，遠遠低于市場平均價格，廉租房運營過程中出現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)跟不上的情況。

第四，屬于廉租房制度保障體系中部分家庭，實際所需人均面積大于廉租房制度規(guī)定人均面積。

三、在廉租房制度中引入市場機制的具體措施

（一）吸引民營資本進入廉租房供給和運營管理

通過政府財政補貼、稅收優(yōu)惠、政策支持、政府購買服務(wù)、貼息貸款等措施，擴大廉租房房源供給和提升廉租房運營期間的物業(yè)管理水平。

廉租房小區(qū)人群較為集中，可以以政府主導(dǎo)的方式組建廉租房房委會對該小區(qū)進行管理，并通過房委會和一些管理能力較強的物業(yè)集團溝通，將小區(qū)內(nèi)的大型商場或局部商鋪和停車位用低價的方式出租給他們，由他們再將鋪位和車位分租出去，所獲得的利潤由物業(yè)公司收取用以補貼物業(yè)運轉(zhuǎn)資金，這樣一來，既能夠為廉租房小區(qū)補充物業(yè)運營管理費，提升廉租房小區(qū)物業(yè)管理水平，減輕政府財政負擔，更好的促使廉租房制度的持續(xù)運營，并能夠?qū)?fù)雜的管理業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)嫁于企業(yè)。

（二）以廉租房制度規(guī)定為基礎(chǔ)，根據(jù)廉租房需求者實際所需，對超出廉租房制度所保障的范圍依照當?shù)胤孔馐袌銎骄鶅r格并根據(jù)廉租房需求者收入收取合適的費用

由于廉租房需求者的實際需求可能出現(xiàn)偏差，由于工作或者生活需要可能大于廉租房制度所規(guī)定的人均標準，所以引入市場化管理模式，讓租戶根據(jù)自身實際情況進行選擇廉租房房源，能更好地將資源和需求對接，更好保障租戶的住房權(quán)。

（三）采取廉租房資產(chǎn)證券化融資方式

可以根據(jù)目前所實施的信貸資產(chǎn)證券化的有關(guān)規(guī)定，和廉租房的具體特點相對接，成立廉租房投資信托資金，政府保證用預(yù)算資金或減免稅收來對廉租房保障資金和市場收益之間的差距進行填補。（四）在廉租房制度中引入征信制度，并對違反廉租房制度的租戶提高收費并納入全國征信制度

在現(xiàn)行廉租房制度中，退出機制的執(zhí)行一直是比較困難的問題，因為在中國人的傳統(tǒng)文化中，房屋是“家”這個概念的延伸和實物化，搬家在中國人眼里是一件大事，再加上廉租房相關(guān)的利好配套設(shè)施，使得廉租房的退出機制執(zhí)行不夠，資源就沒有在公平的基礎(chǔ)上確保效率，在一定程度上造成了資源浪費。而通過引入征信制度，針對符合退出標準而沒有退出的租戶，載入個人征信及若干年后不享受租房保障待遇等，同時逐步提高租金引入市場化管理模式，租戶不再享受保障待遇。

（五）組建廉租房專項基金

在社會保障性基金建設(shè)方面，可以學(xué)習(xí)借鑒新加坡的中央公積金制度，擴大公積金普及率，并輔助以商業(yè)性質(zhì)的銀行，完善住房金融體系制度，并借鑒新加坡公積金制度契約式儲蓄和封閉性運營的特點，來建立廉租房專項基金。

四、引入市場機制的優(yōu)勢和積極影響

（一）減輕地方政府財政負擔壓力

運用貼息貸款、降低稅收等利好政策支持的方式，吸引民營資本進入廉租房建設(shè)。能在很大程度上減輕地方政府在社會住房保障方面的財政投入，使地方政府有更多的財政余力對社會其他方面進行調(diào)節(jié)和保障，同時也促使廉租房房源的持續(xù)供給，能滿足社會需求。

（二）提升了廉租房小區(qū)物業(yè)管理持續(xù)運營的水平

運用廉租房小區(qū)出租商鋪和停車位的收益，來補足物業(yè)運營的實際所需費用，并為所管理的物業(yè)公司創(chuàng)造一定的利潤收入，吸引更多物業(yè)管理公司積極為廉租房小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)的供給，提升物業(yè)管理水平。擺脫由政府財政對廉租房小區(qū)的物業(yè)管理費用的撥款，促進小區(qū)有持續(xù)優(yōu)質(zhì)的運營環(huán)境。

（三）提升了廉租房小區(qū)運用的效率和水平，更好地使供給對應(yīng)需求

通過市場化管理模式，使得資源需求和資源供給能夠在公平的基礎(chǔ)上注重效率，快速合理地促使租房人的特殊需求和相應(yīng)房源供給的對接，滿足廉租房保障對象的需要。

（四）增強了廉租房制度中退出機制的執(zhí)行力度，促使資源合理分配

在廉租房制度中引入征信制度，對達到退租條件而不退出的情況，進行了有效的制約，更好地發(fā)揮了廉租房制度對社會保障兜底的作用。

（五）保證廉租房房源持續(xù)供給滿足社會保障需求

引入市場化管理模式之后，廉租房建設(shè)融資渠道更加多元化，廉租房建設(shè)資金更加充足，有利于保障廉租房建造質(zhì)量和數(shù)量，提升社會保障整體水平。

（六）對抑制城市房地產(chǎn)均衡價格上漲和穩(wěn)定房租市場具有積極作用

增加了廉租房房源，在一定程度上就增加了房地產(chǎn)市場的房源供給，稀釋了房地產(chǎn)市場的供求矛盾。

在房地產(chǎn)交易方面，由于廉租房房源的增加和社會保障制度的增強，許多希望通過投資房地產(chǎn)，出租房屋來獲取收益的這一部分需求減弱，使得房屋購買需求減少，從而對房地產(chǎn)均衡價格的上漲起到抑制作用。

在房屋租賃方面，由于廉租房房源的增加，直接影響到正常市場的房屋租賃，在廉租房保障制度內(nèi)的租戶對房屋價格更加敏感，導(dǎo)致其更加傾向政府提供的廉租房，從而減少了房屋租賃市場的需求，在一定程度上能對房屋租賃市場起到很好的調(diào)節(jié)作用。

五、結(jié)語

廉租房制度是對社會上無法保障住房權(quán)的居民進行的一項社會保障措施。在經(jīng)濟學(xué)研究中，人們對于房屋的需求彈性非常小，僅次于對食物的需求，住房是人生存的基本保障，因此是人權(quán)的重要組成部分。保障每一位居民的住房權(quán)，是現(xiàn)代政府的重要責任。2014年兩會結(jié)束后的記者招待會上，李克強總理就強調(diào)：“讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標”。

而在現(xiàn)實實踐過程中，相應(yīng)的具體職責往往由地方政府承擔，加重了政府的管理負擔，并且在一些欠發(fā)達地區(qū)，相應(yīng)的住房保障給地方政府財政帶來了較大壓力。而通過對廉租房等其他保障類住房制度中引入市場機制，能很好地減輕政府的財政和管理負擔，使保障類資源快速、有效、合理地進行供給與需求的對接，保證廉租房等其他保障類資源，在公平的基礎(chǔ)上提高效率，并提升廉租房小區(qū)的運營水平，提升社會保障兜底服務(wù)的質(zhì)量。

為社會的平穩(wěn)發(fā)展，縮小貧富差距，做出貢獻。