淺談房產(chǎn)測繪與設(shè)計之間建筑面積計算差異

黃 靜

(臺州市椒江區(qū)住房保障與房管事務(wù)中心,浙江 臺州 318000)

1 概 述

浙江省為全面推進建筑工程“竣工測驗合一”改革,于2018年5月9日發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程(DB33/T 1152—2018)》(以下簡稱“新規(guī)程”),規(guī)定于2018年7月1日后出讓(或者劃撥)的國有建設(shè)用地上的建筑工程項目按此規(guī)程計算建筑面積。2019年9月24日印發(fā)的《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)補充規(guī)定》(以下簡稱“補充規(guī)定”)對“新規(guī)程”中建筑面積計算作出補充規(guī)定。

在建筑面積計算過程中,設(shè)計單位執(zhí)行的是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范(GB/T 50353—2013)》(以下簡稱“設(shè)計規(guī)范”),房產(chǎn)測繪單位執(zhí)行的是“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”,且前者規(guī)范和后者“設(shè)計規(guī)范”在建筑面積計算上存在較大差異。本文對房產(chǎn)測繪與設(shè)計之間的建筑面積計算規(guī)范中的差異進行對比,并結(jié)合工作實際提出筆者的看法,以期減少設(shè)計過程中對房屋面積的調(diào)整。

2 差異對比

“新規(guī)程”引入了建筑占有的空間為基礎(chǔ)的計算建筑面積的概念,在“設(shè)計規(guī)范”中并未提及。此概念的提出較好地解決了房屋建筑面積與規(guī)劃管理部門容積率計算不一致的情況。在此，筆者對特殊層高、架空層、飄窗、電梯緩沖層、設(shè)備平臺、悶頂方面面積計算差異進行對比。

2.1 特殊層高加倍計算建筑面積

“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”中對住宅、辦公、商業(yè)、一般工業(yè)廠房的特殊層高加倍計算建筑面積,“設(shè)計規(guī)范”中未提及,具體見表1。

表1 特殊層高面積計算差異

2.2 架空層

“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”中對住宅、體育、文化、教育和醫(yī)療建筑中符合“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”要求的架空層不計算建筑面積,“設(shè)計規(guī)范”中均計算建筑面積。具體見表2。

表2 架空層面積計算差異

2.3 飄窗

“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”中飄窗和“設(shè)計規(guī)范”中飄窗存在較大差異。具體見表3。

表3 飄窗面積計算差異

2.4 電梯緩沖層

“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”中對電梯緩沖層設(shè)計利用有圍護結(jié)構(gòu)的達到層高要求需計算面積,“設(shè)計規(guī)范”中未提及,具體見表4。

表4 電梯緩沖層面積計算差異

2.5 設(shè)備平臺

“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”中設(shè)備平臺根據(jù)相應(yīng)的建筑功能和投影面積判斷是否計算面積和計算一半或全面積,而“設(shè)計規(guī)范”中不計面積,存在較大差異。具體見表5。

表5 室外設(shè)備平臺面積計算差異

2.6 悶頂

在教學(xué)樓、商業(yè)街區(qū)等中式建筑中較常出現(xiàn)的悶頂,通常情況下能滿足在建筑屋面結(jié)構(gòu)板上直接起坡、無通風采光窗,但建設(shè)單位為力求外立面美觀大氣,往往將最大結(jié)構(gòu)凈高超過2.1 m。這種類型的悶頂不符合“新規(guī)程”第5.2.15條第12款規(guī)定,需根據(jù)坡屋頂?shù)挠嬎惴椒ㄓ嬎憬ㄖ娣e,與設(shè)計單位計算建筑面積上存在較大差異,建議將最大結(jié)構(gòu)凈高降低到2.1 m以下。

3 結(jié) 語

對于“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”中住宅套內(nèi)陽臺不論封閉與否均計1/2建筑面積,鼓勵開發(fā)建設(shè)單位設(shè)計封閉陽臺,減少交房后業(yè)主對未封閉陽臺進行后期改造帶來的安全隱患,也可以保證建筑外立面的完整性。筆者認為是“新規(guī)程”和“補充規(guī)定”的亮點,對于置業(yè)業(yè)主的陽臺也更具利用價值。

本文對浙江省“新規(guī)程”“補充規(guī)定”和“設(shè)計規(guī)范”中對于特殊層高、架空層、飄窗、電梯緩沖層、設(shè)備平臺、悶頂計算面積上進行差異對比,減小房產(chǎn)測繪單位與設(shè)計單位之間建筑面積計算間差異,可減少開發(fā)建設(shè)單位和設(shè)計單位頻繁地修改建筑施工圖，有效地提高開發(fā)建設(shè)單位開發(fā)進度,降低開發(fā)成本。