“商改租”可行性、實(shí)施困境及對策建議

盛謙

摘要：商改租政策一方面是商業(yè)地產(chǎn)去庫存轉(zhuǎn)型的有效途徑，另一方面也能緩解我國一些大型城市住宅供應(yīng)不足的問題。但是，正如“商改住”中存在各類問題一樣，“商改租”政策的實(shí)施同樣存在一定的困難和風(fēng)險(xiǎn)。通過分析“商改租”用房可行性、存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，思考“商改租”政策的實(shí)施困境，并從地方政府角度提出相應(yīng)的對策建議，探索“商改租”未來的發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：商改租;可行性;租賃

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0057-61收稿日期：2020-06-23

1研究背景

近年來，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展給實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的沖擊，以互聯(lián)網(wǎng)為載體的購物、交際、直播等各類平臺(tái)將商業(yè)經(jīng)營從線下轉(zhuǎn)移到了線上，以實(shí)體銷售為主的中小型企業(yè)和商鋪遭遇到了寒冬。今年的新冠疫情更是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了前所未有的影響。在這樣的背景下，作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)載體的商業(yè)用房空置率大幅提升，去庫存形勢十分嚴(yán)峻。

“商改租”政策來源于2018年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），《意見》第12條提到：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在此之前，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高效益，將商業(yè)辦公用地改作住宅用地使用，以商務(wù)公寓或酒店式公寓等住宅名義進(jìn)行銷售。由于商業(yè)用房一般面積小、價(jià)格低，且不限購限貸，在一、二線城市受到了很多年輕剛需購房消費(fèi)者的熱衷。但這種商業(yè)用房也存在一些弊端，如產(chǎn)權(quán)只有40年，而普通住宅有70年，其次房屋標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)，容積率較高，安全級別不同，水電非民用標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用較高，還有無法遷入戶口和就近上學(xué)等。近兩年來，各地也紛紛出臺(tái)禁止商業(yè)用房改成住宅用房的相關(guān)政策，規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，以此來控制?dāng)前許多商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目違規(guī)改變用途的行為。

因此，“商改租”政策的出臺(tái)有其積極意義，也存在一定的局限性，本文將在分析政策可行性的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對存在困境和風(fēng)險(xiǎn)，分析并提出相應(yīng)的解決對策。

2 “商改租”政策可行性分析

2.1市場分析

根據(jù)2018年中國房屋租賃人口數(shù)量、短租與長租市場規(guī)模及房屋租賃市場發(fā)展前景分析，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。在城市層面，北京、上海、深圳等流動(dòng)人口集中的一線城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，相對于舊金山、紐約等對標(biāo)城市高達(dá)50%左右的租賃房屋占比和60%左右的租賃人口占比，差距明顯。因此，參考國外的成熟市場經(jīng)驗(yàn)，我國租賃市場還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)。

從租賃的主要條件人口角度來分析，我國2018年流動(dòng)人口總量為2.41億人，人口占比相較于前幾年有略微回落，但流動(dòng)區(qū)域趨于平衡，從原先主要流向京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)及沿海地區(qū)擴(kuò)散到中西部各經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市或區(qū)域中心城市，可以說流動(dòng)人口群體已經(jīng)覆蓋全國大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。眾多的流動(dòng)人口給各地帶來大量的住房需求，而當(dāng)前中國核心城市的房價(jià)收入比已經(jīng)過高，如北上廣深四大城市的房價(jià)收入比均已超過40，可以說短期具有購房能力的人群僅占少數(shù)，大部分人需要長時(shí)間處于租房狀態(tài)。據(jù)調(diào)查分析2018年的2.4億人口中約有2.1億人需要租房，并且預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi)，租賃人口將持續(xù)上漲。因此，筆者認(rèn)為我國房屋租賃市場存在巨大的發(fā)展空間。

2.2政策分析

自2015年以來，我國一方面提出要貫徹落實(shí)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”方針，另一方面開始大力支持住房租賃，從鼓勵(lì)地產(chǎn)商參與、土地政策制定、金融支持等多角度發(fā)布有關(guān)房屋租賃市場的政策，以推進(jìn)我國房屋租賃市場發(fā)展。從2015年至2019年，中央發(fā)布了20余條有關(guān)住房租賃的政策用于鼓勵(lì)和推動(dòng)租賃房屋市場發(fā)展。如2015年1月發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》首次推出，，租售并舉，，的概念，提出積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會(huì)出租，改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。2015年11月《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，首次將公寓出租納入生活服務(wù)業(yè)，要求重點(diǎn)發(fā)展短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)。2016年6月國辦《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》鼓勵(lì)國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)等。2019年7月《2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)》中16個(gè)城市作為試點(diǎn)享受中央財(cái)政支持。在住房租賃的供應(yīng)市場中，一方面來自于政府新建設(shè)的租賃住房，另一方面來自于新建或存量商業(yè)用房的改建為租賃住房，提高租賃住房供應(yīng)量。

2.3消費(fèi)者需求分析

根據(jù)《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》分析，影響住房租賃人群租房消費(fèi)選擇的主要因素有居住成本、交通便利度、基礎(chǔ)配套設(shè)施、房屋安全性、房屋裝修以及舒適度等，其中租金價(jià)格和交通便利度是最主要的兩個(gè)因素，前者占39.3%，后者占38.8%。因此我們可以從以上幾個(gè)因素分析商業(yè)用房改租賃住房的優(yōu)勢。

2.3.1居住成本

居住成本主要由房屋租金價(jià)格和水電物業(yè)費(fèi)兩部分構(gòu)成。從房屋租金價(jià)格來分析，由于不同地區(qū)價(jià)格也不一，我們以天津市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，2016年天津普通住宅的一室租賃價(jià)格主力為1000元/月至2000元/月;二室租賃價(jià)格主力為1500元/月至3000元/月。而公寓的一室租賃價(jià)格主力為1500元/月至3000元/月;二室租賃價(jià)格主力為2000元/月至3500元/月，即商業(yè)性質(zhì)的公寓平均租金水平比普通住宅高出12%至18%。導(dǎo)致這一差距的原因主要是公寓的地段位置往往較好，交通便利、商業(yè)配套豐富，且公寓一般為精裝修，部分公寓為復(fù)式結(jié)構(gòu)利用率高。水電物業(yè)費(fèi)方面，商業(yè)性質(zhì)的公寓水電費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)也相對較高，這方面的成本相比于普通住宅略高。

2.3.2交通便利度及配套

商業(yè)辦公用房的用途決定了其開發(fā)選址位置條件的重要性，大部分商業(yè)辦公用地都在人流量較大，生活、交通配套設(shè)施較為完善的區(qū)域。因此，商業(yè)用房在交通便利度方面具有絕對的優(yōu)勢，尤其是大中城市的核心地段商業(yè)用地的覆蓋率大于普通住宅，地鐵交通便利，商業(yè)、辦公、休閑、醫(yī)療等配套設(shè)施完善，這一點(diǎn)對于年輕租客尤其是工作在城市核心區(qū)域的年輕白領(lǐng)、商業(yè)服務(wù)人員來說吸引力巨大。

2.3.3房屋裝修及舒適度

商業(yè)性質(zhì)的公寓一般為精裝修出租，可以直接入住，且部分為雙層loft結(jié)構(gòu)，整體面積小但空間利用率高，功能齊全，從租住者角度考慮舒適度佳。另外，商業(yè)公寓的物業(yè)管理更加正規(guī)全面，安全性好，特別是一些長租公寓，還有專業(yè)的租房管家服務(wù)，能提供較好的居住體驗(yàn)。

3存在問題及風(fēng)險(xiǎn)

“商改租”政策雖然可以解決商業(yè)用房的去庫存難題，緩解當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營困境，從社會(huì)層面考慮也有利于平抑房租上漲，滿足流動(dòng)人口的住房租賃需求，但對商業(yè)用房開發(fā)商來說，實(shí)行“商改租”也存在一定的困難和風(fēng)險(xiǎn)。

3.1資金風(fēng)險(xiǎn)

“商改租”往往以一定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓為前提，即開發(fā)商必須長期將資產(chǎn)以自持的形式固定在自己手中，無法進(jìn)行銷售或轉(zhuǎn)讓，如佛山市人民政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房改建為租賃住房加快租購并舉住房制度建設(shè)工作的通知（試行）》中提到權(quán)屬人憑新的出讓合同以棟或整宗地為單位頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更登記，變更登記后的租賃住房在土地使用期內(nèi)僅限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分戶發(fā)證，不得分割銷售轉(zhuǎn)讓和抵押。南京市《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》提到試點(diǎn)商業(yè)用房改建為租賃住房，但改建房屋由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓。廣州市《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》指出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。改建后的租賃住房，不得銷售?！稄V州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》也明確改建項(xiàng)目辦理初始登記時(shí)應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記（只辦理一個(gè)權(quán)屬證）、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質(zhì)和建設(shè)量不變。因此，我們可以看出開發(fā)商如果將商業(yè)用房改為租賃住宅，那么其只能通過租賃形式對改建用房進(jìn)行使用和獲得收益，無法再入市銷售。那么對于產(chǎn)權(quán)方來說在收益的權(quán)衡和評估上需要慎重考慮，如果選擇短期以原有用途進(jìn)行銷售，也許短期收益相對肯定更高，資金回籠更快，能夠較快地回收土地開發(fā)利用的前期成本，但是在當(dāng)前的市場條件以及禁止“商改住”的政策趨勢下，純粹以商業(yè)、辦公用房銷售并不能達(dá)到相對客觀的銷售量，收益也往往達(dá)不到預(yù)期水平。而產(chǎn)權(quán)方如果選擇改變用途將商業(yè)用房變更為租賃住宅用房，那可以預(yù)見的是回款速度必然較慢，短期的投資回報(bào)率不高，開發(fā)商前期的資金壓力也較大。

3.2政策困境

由于各地“商改租”政策處于起步階段，在當(dāng)前激烈的市場競爭條件下，“商改租”的市場不夠成熟，相關(guān)的配套政策也不夠完善，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在考慮上還存在一定的顧慮。盡管當(dāng)前我國的租賃人口數(shù)量龐大，房屋租金也隨著房價(jià)的上漲處于整體上漲的趨勢，但是從市場和消費(fèi)者角度考慮，“商改租”在人口密集的大城市且區(qū)位優(yōu)勢明顯、配套設(shè)施完善的區(qū)域市場前景較好，因?yàn)樵谶@類區(qū)域工作人群收入相對較高，對住房舒適度的追求更高，最主要的是普通住宅租賃供給量相比于周邊區(qū)域少，存在供小于求的現(xiàn)象。但是從整體層面來說，并非所有城市的商業(yè)用房都有改為租賃住房的市場條件。對于很多人口流出型的城市來說，其住房租賃市場本來就不活躍，甚至因?yàn)橹斑^度的房地產(chǎn)開發(fā)住房市場已經(jīng)嚴(yán)重空置過剩，租賃住房本來就供大于求，而商業(yè)用房改建后與普通住宅相比并不存在明顯的優(yōu)勢，也無法從原有普通住宅租賃群體中吸納一部分消費(fèi)者。在政策方面，從中央到各地方政府發(fā)布的“商改租”相關(guān)政策基本為指導(dǎo)意見和試行辦法，僅就“商改租”政策相關(guān)審批條件、審批辦法、優(yōu)惠政策、監(jiān)督管理等方面進(jìn)行規(guī)定，并未對政策實(shí)施過程中存在的細(xì)節(jié)方面問題進(jìn)行明確，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人在實(shí)際操作過程中遇到種種困難和麻煩。比如在開增值稅發(fā)票時(shí)，需要有公對公的合同，但是遇到有些客戶簽訂公對公合同比較麻煩，還有由于行業(yè)分類不清晰導(dǎo)致開票困難等。因此，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還在觀望狀態(tài)。

3.3審批問題

各地“商改租”政策對于原有商業(yè)、辦公項(xiàng)目本身也有嚴(yán)格的要求，首先項(xiàng)目本身在自然通風(fēng)、采光以及配套設(shè)施方面需要滿足居住生活要求，其次在改變用途審批過程中需要經(jīng)規(guī)劃、公安、消防、住建等部門層層審批和驗(yàn)收，而大部分存量商業(yè)、辦公項(xiàng)目在原始規(guī)劃、建設(shè)過程中并非按普通居民住宅要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，現(xiàn)狀條件可能無法滿足審批要求且難以進(jìn)行調(diào)整和改動(dòng)。如《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知》中對“商改租”從改建原則、改建條件、改建要求、實(shí)施程序、保障措施五個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范，具體對商業(yè)辦公用房的改建提出了結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、用途限制、綠色改建、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等七個(gè)方面的要求，可以說商業(yè)辦公用房改建條件較為嚴(yán)苛，并不是每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都符合要求，這導(dǎo)致政策出臺(tái)到落地還存在一定的真空期，距離大范圍實(shí)施還有很長的路要走。

4對策及建議

4.1加大政策激勵(lì)和扶持

目前來看，中央及地方政府對于“商改租”的激勵(lì)方式主要是中央的財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，《2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)》中16個(gè)城市作為試點(diǎn)享受中央財(cái)政支持，如深圳市提出改建項(xiàng)目明確按照地方“商改租”政策要求進(jìn)行改建和使用的可按規(guī)定申請中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金，改建后的租賃住房如納入保障性住房體系的，可按規(guī)定享受相關(guān)政策優(yōu)惠。筆者認(rèn)為，財(cái)政補(bǔ)助是一個(gè)方面，但對于開發(fā)商企業(yè)來說，稅收和金融方面的優(yōu)惠也至關(guān)重要，因此建議對實(shí)施“商改租”且符合政策規(guī)范要求的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在幾年內(nèi)給予一定比例的稅收減免，另外在金融上政府和銀行應(yīng)給予開發(fā)商較大力度的融資支持，滿足開發(fā)商長期運(yùn)營的資金需求，減少其后顧之憂。對于新建商業(yè)項(xiàng)目，政府還可從前期開發(fā)商拿地層面對承諾實(shí)施“商改租”并開發(fā)一定比例的租賃用房的開發(fā)商提供低價(jià)用地，降低拿地成本;規(guī)劃方面，也可以對該類項(xiàng)目實(shí)施特殊規(guī)劃審批，與后期改變?yōu)樽赓U用房審批相銜接，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

從需求側(cè)角度分析，地方政府應(yīng)該積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)居民通過租賃方式解決住房問題，并給予優(yōu)秀高校畢業(yè)生、高級職稱人才、特殊人才等群體租房方面的優(yōu)惠政策，利用存量商業(yè)用房改建租賃住宅解決一部分城市流動(dòng)人口的住房保障問題。此外，地方政府還應(yīng)進(jìn)一步做好“租售同權(quán)”的配套政策落地，把租賃房屋納入到“合法穩(wěn)定住所”的范疇，推行租房可落戶政策，還可以嘗試部分學(xué)區(qū)租房達(dá)到一定年限享受與購房同等入學(xué)待遇的試點(diǎn)，通過保障租房群體的公共福利待遇，提升城市住房需求群體的租賃需求。

4.2完善住房租賃市場

根據(jù)全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國目前城市出租房源主要來自個(gè)人，占整體出租房源90%以上，而在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，租賃住房供給中，機(jī)構(gòu)出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。因此，我國住房租賃市場較為混亂，個(gè)人出租者占絕大多數(shù)，缺乏合理有效的管理和監(jiān)督，機(jī)構(gòu)出租市場不成熟?！吧谈淖狻钡膶?shí)施對象均為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商，改建的租賃住房非個(gè)人持有，需要正規(guī)的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行租賃和物業(yè)運(yùn)維管理。政府應(yīng)鼓勵(lì)和引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)方開發(fā)商或部分具備租賃服務(wù)能力的企業(yè)成立住房租賃機(jī)構(gòu)，開展“商改租”租賃住宅的租賃服務(wù)工作，同時(shí)要規(guī)范租房中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介服務(wù)行為，強(qiáng)化監(jiān)督管理，提升租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)和租賃中介機(jī)構(gòu)服務(wù)專業(yè)程度、規(guī)范性和自律性，從租賃供給側(cè)進(jìn)行“商改租”住房租賃市場規(guī)范化管理。在政府方面，各地可根據(jù)“商改租”實(shí)施情況成立改建租賃用房專門管理機(jī)構(gòu)，監(jiān)督和管理租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)服務(wù)行為，同時(shí)對區(qū)域內(nèi)租賃用房的租金進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，確保商業(yè)改建類租賃用房租金整體上保持穩(wěn)定，與市場其他類型租賃主體租金差異控制在合理區(qū)間范圍內(nèi)。

4.3規(guī)范商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商行為

由于歷史遺留原因，各地均存在不同程度的商業(yè)辦公類房產(chǎn)項(xiàng)目私自改變用途以商務(wù)公寓或酒店式公寓等名義進(jìn)行違規(guī)銷售的問題，開發(fā)商為追求經(jīng)濟(jì)利益違規(guī)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，既欺騙了購房消費(fèi)者，也破壞了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，要推動(dòng)“商改租”政策有效落實(shí)，必須嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)項(xiàng)目違規(guī)開發(fā)和銷售行為，嚴(yán)禁商業(yè)辦公類項(xiàng)目改為住宅進(jìn)行銷售或以租代售，保障消費(fèi)者合法權(quán)益。地方政府應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)政策法規(guī)對商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行約束，定期開展執(zhí)法和檢查，圍繞是否存在違反規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行隔層、未經(jīng)裝修備案私自裝修、違規(guī)預(yù)售轉(zhuǎn)讓等行為進(jìn)行嚴(yán)厲處置，間接為“商改租”政策保駕護(hù)航。

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6.葉劍平李嘉.我國商品性住房租賃市場發(fā)展的制度約束與個(gè)體行為分析——基于2014年北京市租賃市場調(diào)查數(shù)據(jù).貴州社會(huì)科學(xué).2016.01