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    房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在問題的思考

    2020-10-28 01:30:52任洪
    經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2020年24期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理建議

    任洪

    摘 要:近年來,各級政府相繼出臺一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)在積極落實國家政策方針的同時,應(yīng)認(rèn)真思考如何通過強(qiáng)化經(jīng)營管理實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。全面預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分,可以有效提升企業(yè)整體經(jīng)營管理水平。但很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中還存在一些亟待解決的問題,導(dǎo)致企業(yè)無法提升管理水平、發(fā)展受限。以房地產(chǎn)企業(yè)為例,對其在全面預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行分析,并提出一些可行性建議。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;問題;建議

    中圖分類號:F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A? ? ? 文章編號:1673-291X(2020)24-0059-02

    在我國,房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)要在行業(yè)中取得綜合競爭優(yōu)勢,需不斷提升經(jīng)營管理能力,加強(qiáng)全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理能幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理配置資源,引導(dǎo)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo),但在落實全面預(yù)算管理工作中,受到各種因素影響,仍存在許多問題。

    一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理概述

    全面預(yù)算管理是對公司預(yù)算方案編制、審批、下達(dá)、執(zhí)行、控制、分析、調(diào)整、考評等全過程的管理活動,是統(tǒng)籌配置經(jīng)濟(jì)資源,落實戰(zhàn)略目標(biāo),提升經(jīng)營績效,促進(jìn)公司可持續(xù)發(fā)展的重要管理手段。

    房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算通常包括綜合預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算和財務(wù)預(yù)算。綜合預(yù)算包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算、資本性收支及融資預(yù)算、現(xiàn)金流量預(yù)算等。業(yè)務(wù)預(yù)算包括股權(quán)投資、營銷投入、研究開發(fā)、職工薪酬福利支出、管理咨詢等。財務(wù)預(yù)算包括利息支出預(yù)算、應(yīng)交稅金預(yù)算、標(biāo)準(zhǔn)成本預(yù)算、固定資產(chǎn)折舊預(yù)算、投資收益預(yù)算、資產(chǎn)減值損失預(yù)算等。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

    1.全面預(yù)算管理制度不健全?!镀髽I(yè)財務(wù)通則》和《中央企業(yè)財務(wù)和預(yù)算管理暫行辦法》等相關(guān)制度明確了公司需要制定全面預(yù)算。許多房地產(chǎn)企業(yè)雖然開展了全面預(yù)算管理工作,但并未建立健全、完善的預(yù)算管理制度,全面預(yù)算管理工作無章可循,只能依靠著主觀預(yù)判、經(jīng)驗傳授等不科學(xué)的方式開展和延續(xù),未能明確預(yù)算執(zhí)行相關(guān)責(zé)任,未能確保預(yù)算目標(biāo)落地,這就導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作無法在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮積極作用。

    2.全面預(yù)算管理理念不正確。在實際工作中,房地產(chǎn)企業(yè)管理層及各部門員工雖然意識到預(yù)算管理對企業(yè)的重要作用,但仍缺乏正確認(rèn)識,認(rèn)為預(yù)算管理是財務(wù)部門的主要職責(zé),對預(yù)算編制的參與程度也較低。甚至部分企業(yè)在是否要開展預(yù)算管理這一問題中尚未形成統(tǒng)一認(rèn)識,導(dǎo)致預(yù)算編制與調(diào)整工作主要由財務(wù)部門主導(dǎo),降低了財務(wù)預(yù)算管理的權(quán)威性與預(yù)測性[1]。

    3.全面預(yù)算編制不合理。預(yù)算編制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的重要環(huán)節(jié),其預(yù)算收支計劃的制定影響著企業(yè)預(yù)算管理的質(zhì)量。但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算時忽略企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo),僅注重短期活動的開展,致使各期編制的財務(wù)預(yù)算銜接性較差,預(yù)算指標(biāo)與企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略不匹配[2]。同時,部分房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預(yù)算未充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)政策對企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)的影響,導(dǎo)致實際完成數(shù)與預(yù)算指標(biāo)數(shù)差距甚遠(yuǎn)。例如,S房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是成都市的一家中型企業(yè),2017年年初結(jié)余8萬平方米住宅商品房未銷售,考慮到成都市為新一線城市,住宅房價將持續(xù)上漲,年初制定全年預(yù)算目標(biāo)時,S企業(yè)預(yù)測該批住宅將按1.8萬元/平方米銷售,預(yù)估貨值約為14.4億元,預(yù)期實現(xiàn)利潤1.78億元。2017年三、四季度,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,各級政府相繼出臺一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策,該批房源政府指導(dǎo)價為1.5萬元/平方米,預(yù)售貨值約為12億元,預(yù)期實現(xiàn)利潤為-0.04億元。由于預(yù)算編制未充分考慮政策和市場的影響,未合理研判房價走向,S企業(yè)當(dāng)年收入預(yù)算偏差2.11億元、利潤預(yù)算偏差1.81億元,降低了預(yù)算管理的指導(dǎo)性和可行性,影響了企業(yè)的健康發(fā)展。

    4.全面預(yù)算執(zhí)行及調(diào)整不協(xié)調(diào)。為保證全面預(yù)算的調(diào)控力及執(zhí)行力,通常情況下,全面預(yù)算方案通過審批下達(dá)后,原則上不應(yīng)隨意調(diào)整。嚴(yán)把預(yù)算執(zhí)行關(guān)、強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行剛性是有效落實全面預(yù)算管理的必然要求,但在實際工作中,存在重預(yù)算執(zhí)行、輕預(yù)算調(diào)整,全面預(yù)算執(zhí)行及調(diào)整不協(xié)調(diào)的情況。某些房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)出于對預(yù)算偏差執(zhí)行率考核指標(biāo)的過分看重,出現(xiàn)了一些因為嚴(yán)控預(yù)算偏差而違背了企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、忽略了預(yù)算調(diào)整彈性、損害了公司利益的現(xiàn)象。

    例如,H房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一家大型集團(tuán)企業(yè)的全資子公司,該集團(tuán)企業(yè)特別重視預(yù)算執(zhí)行剛性,對預(yù)算偏差執(zhí)行率的考核尤其嚴(yán)格,年度預(yù)算僅允許于年中調(diào)整一次。2018年年初,基于對商業(yè)市場不景氣、商鋪滯銷等現(xiàn)實情況的考慮,H房地產(chǎn)企業(yè)未將總面積為1 000平方米的10套底層沿街商鋪列入當(dāng)年的收入預(yù)算指標(biāo)。2018年6月開展年中預(yù)算調(diào)整工作時,H房地產(chǎn)企業(yè)未出現(xiàn)收入預(yù)算調(diào)整事項。2018年9月,H房地產(chǎn)企業(yè)愿意向客戶按3.5萬元/平方米、總價0.35億元購買10套商鋪。H房地產(chǎn)企業(yè)特向集團(tuán)公司請示該事項,集團(tuán)公司明確表示損益指標(biāo)年中預(yù)算調(diào)整時期已過,不允許收入預(yù)算指標(biāo)調(diào)整,否則將嚴(yán)肅考核。H房地產(chǎn)企業(yè)遂拒絕將上述商鋪出售該客戶,使得該企業(yè)當(dāng)年實現(xiàn)收入減少0.32億元、利潤減少0.07億元。H企業(yè)忽略了全面預(yù)算調(diào)整彈性,過分強(qiáng)調(diào)預(yù)算執(zhí)行剛性,損害了公司利益。

    三、對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題的建議

    1.加強(qiáng)預(yù)算管理制度的健全和完善。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)逐步建立健全完善的全面預(yù)算管理制度,構(gòu)建科學(xué)高效、規(guī)范有序的全面預(yù)算管理體系,以保證企業(yè)全面預(yù)算管理工作的穩(wěn)步進(jìn)行。健全完善的預(yù)算管理制度應(yīng)當(dāng)明確全面預(yù)算工作的組織機(jī)構(gòu)和職責(zé)分工;明確預(yù)算編制、審批和調(diào)整流程;嚴(yán)格規(guī)范預(yù)算執(zhí)行控制及考核評價;明確加強(qiáng)預(yù)算信息化管理;建立全面預(yù)算統(tǒng)籌平衡機(jī)制,統(tǒng)籌平衡能力與需求,合理配置經(jīng)濟(jì)資源,有效促進(jìn)公司健康發(fā)展。

    2.樹立正確的全面預(yù)算管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)管理層及各部門員工要深刻地總結(jié)和認(rèn)識全面預(yù)算管理的意義與作用,樹立正確的全面預(yù)算管理理念。企業(yè)管理層及預(yù)算牽頭部門要積極強(qiáng)化全員參與的預(yù)算管理責(zé)任意識,在部門的協(xié)調(diào)與配合下,形成符合當(dāng)代預(yù)算管理基本要求的新型預(yù)算編制理念,切實提高廣大職員在全面預(yù)算管理方面的參與程度,激發(fā)調(diào)動全體預(yù)算管理人員投身于學(xué)習(xí)預(yù)算重要性和預(yù)算管控理論常識之中,千方百計調(diào)配優(yōu)質(zhì)人力資源,形成全面預(yù)算管控的強(qiáng)大精神合力[3]。

    3.增強(qiáng)全面預(yù)算編制的合理性。首先,企業(yè)戰(zhàn)略管理對房地產(chǎn)企業(yè)來講是至關(guān)重要的,全面預(yù)算管理工作一旦脫離了戰(zhàn)略發(fā)展中心,就會與企業(yè)管理目標(biāo)背道而馳。全面預(yù)算編制始終要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為出發(fā)點,銷售收入、成本費用、稅費支出等預(yù)算編制要充分考慮企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo),進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。其次,房地產(chǎn)企業(yè)要時刻以研判和掌握政策為前提,充分考慮當(dāng)前宏觀市場環(huán)境、行業(yè)市場化運作格局以及企業(yè)現(xiàn)實運營狀況等因素,對市場展開合理分析和預(yù)測,增強(qiáng)預(yù)算編制的合理性。最后,房地產(chǎn)企業(yè)在編制全面預(yù)算時,需對企業(yè)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析,不能僅僅通過主觀預(yù)估對數(shù)據(jù)進(jìn)行敲定、匯總,需確保預(yù)算編制的客觀性及合理性。

    4.統(tǒng)籌兼顧預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性。堅持協(xié)同性原則是全面預(yù)算管理基本原則之一,堅持協(xié)同性原則要求房地產(chǎn)企業(yè)要注重內(nèi)外部經(jīng)營要素的協(xié)同,注重預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性的協(xié)同,適時根據(jù)經(jīng)營形勢變化,科學(xué)調(diào)整經(jīng)營目標(biāo)及預(yù)算方案。例如,房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)為統(tǒng)籌兼顧預(yù)算執(zhí)行和預(yù)算調(diào)整,可以在預(yù)算調(diào)整制度中明確年度預(yù)算調(diào)整原則上一年調(diào)整一次。但在某些特殊情形下,可以申請?zhí)厥馐马椖甓阮A(yù)算調(diào)整審批程序調(diào)整年度預(yù)算,并按通過審批的調(diào)整后的年度預(yù)算嚴(yán)格考核下屬企業(yè)。調(diào)整年度預(yù)算的特殊情形有:一是發(fā)生自然災(zāi)害等不可抗力事項,二是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大調(diào)整,三是市場環(huán)境發(fā)生重大變化,四是發(fā)生分立、合并等重大資產(chǎn)重組事項,五是出現(xiàn)預(yù)算調(diào)整后能有效維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大事項,六是其他導(dǎo)致預(yù)算基礎(chǔ)和邊際條件發(fā)生重大變化的因素等。

    綜上所述,針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理制度不健全、理念不正確、編制不合理、預(yù)算執(zhí)行及調(diào)整不協(xié)調(diào)等突出問題,要從加強(qiáng)預(yù)算管理制度的健全和完善,以及樹立正確的全面預(yù)算管理理念、增強(qiáng)全面預(yù)算編制的合理性、統(tǒng)籌兼顧預(yù)算執(zhí)行剛性及預(yù)算調(diào)整彈性等方面入手,采取有效措施提升企業(yè)全面預(yù)算管理水平,促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

    參考文獻(xiàn):

    [1]? 王曉娟.關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的思考[J].財會學(xué)習(xí),2019,(34):98.

    [2]? 劉玉新.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題及對策[J].企業(yè)改革與管理,2017,(9):27.

    [3]? 葉賢和.企業(yè)全面預(yù)算管理的困境與對策研究[J].財會學(xué)習(xí),2019,(28):84-85.

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