基于DEA 方法的江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)上市公司投資效率實(shí)證分析

（遼寧工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，遼寧 錦州 121001）

隨著我國城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，人們對(duì)住房的需求也日益加劇，房地產(chǎn)業(yè)與很多行業(yè)都有很強(qiáng)的相關(guān)性，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)帶動(dòng)很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域化特征十分顯著，房地產(chǎn)的發(fā)展情況與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀密切相關(guān)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平會(huì)使得房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出好的發(fā)展勢(shì)頭。在2019 年12月國務(wù)院印發(fā)的《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》中指出：要以上海市、江蘇省、浙江省、安徽省包含的27 個(gè)城市為中心區(qū)，促進(jìn)長江三角地區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展。通過對(duì)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》2018 年數(shù)據(jù)的計(jì)算，在2017 年江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成的投資中10 億元以上的投資占全國的23.25%，而其中江浙地區(qū)的投資就占有18.20%，這也與江浙地區(qū)經(jīng)濟(jì)近年迅猛的發(fā)展有關(guān)，使得該地區(qū)的房地產(chǎn)投資額不斷增長，通過數(shù)據(jù)也可發(fā)現(xiàn)，近年來該地區(qū)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)也不斷的增多。雖然近幾年江浙滬房地產(chǎn)上市公司的主營業(yè)務(wù)收入呈現(xiàn)增加的狀態(tài)，但其占比由2016 年的27.87%下降到2017 年的27.34%，雖然略有下降，但是房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)投資占比中，依然起到至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況可以通過投資效率進(jìn)行體現(xiàn)，若投資效率高表明資源的分配沒有過剩的情況。若投入資源沒有全部轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品，便會(huì)出現(xiàn)投資效率下降的情況，會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不穩(wěn)定，從而對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。同時(shí)近幾年江浙滬地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，人口也隨之暴增，對(duì)住房的需求量也隨之增加，房地產(chǎn)業(yè)隨之大力發(fā)展，若企業(yè)不斷加大投資，盲目擴(kuò)張，就會(huì)造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)的投資效率是影響房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營情況的重要因素，投資效率高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展好，會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，解決大量就業(yè)問題。因此本文選取了2014—2018 年江浙滬地區(qū)的16 家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資效率進(jìn)行分析，通過計(jì)算結(jié)果對(duì)影響房地產(chǎn)投資效率的因素進(jìn)行研究，最后為投資效率低的企業(yè)提出相關(guān)建議。

1 房地產(chǎn)投資效率相關(guān)文獻(xiàn)綜述

近年來國內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的研究較多，其主要集中在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率、投資效率、技術(shù)效率以及經(jīng)營績效等方面進(jìn)行研究。羅邁[1]運(yùn)用DEA 方法對(duì)35 個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的投資效率進(jìn)行研究，得出我國房地產(chǎn)業(yè)的投資效率普遍偏低，甚至大部分房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出DEA 無效的情況。覃飛等[2]研究了新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)去庫存的影響，發(fā)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化對(duì)該地城市的房地產(chǎn)庫存有緩解作用。劉水[3]對(duì)70 個(gè)大中房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的變動(dòng)越大，情況越復(fù)雜，熱度越高，房地產(chǎn)的投資行為就會(huì)越激烈。楊曉璇[4]利用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)投資效率進(jìn)行測(cè)算，并分析了影響投資效率的因素，提出了可信性建議。楊瑛哲，黃光球等[5]通過DEA 方法對(duì)我國14 家房地產(chǎn)上市公司的轉(zhuǎn)型效率進(jìn)行了分析，并且對(duì)企業(yè)轉(zhuǎn)型提出了相關(guān)建議。徐傳諶，王志剛[6]將40 家房地產(chǎn)企業(yè)2015 年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為研究樣本，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效進(jìn)行分析，并提出相關(guān)建議。冉茂盛，徐彪[7]通過DEA 方法分析出房地產(chǎn)企業(yè)總體的效率值偏低，但是具有很大的上升空間。Josef Novotny,Hana Jezdinová[8]通過市場(chǎng)調(diào)查論述捷克共和國當(dāng)前市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。提出側(cè)重于評(píng)估其自身的資產(chǎn)、服務(wù)質(zhì)量和一些房地產(chǎn)代理的優(yōu)先順序的假設(shè)。Dallas Rogers,Sin Yee Koh[9]發(fā)現(xiàn)全球房地產(chǎn)已經(jīng)成為外國個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者尋求多元化投資組合的資產(chǎn)類別，另一方面一套代際移民和教育計(jì)劃也激勵(lì)外國投資者。

綜上，諸多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資效率提供了很多文獻(xiàn)資料，但是針對(duì)江浙滬地區(qū)的文獻(xiàn)研究卻為數(shù)較少。然而江浙滬在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的形勢(shì)下，對(duì)住房的需求的日益增長，為了彌補(bǔ)該地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于行業(yè)效率的研究，本文采取了DEA 方法，選取16 家江浙滬房地產(chǎn)上市公司2014—2018 年的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)上市公司的投資效率進(jìn)行研究并提出合理建議。

2 基于DEA 的江浙滬房地產(chǎn)業(yè)投資效率評(píng)價(jià)模型

2.1 指標(biāo)體系的建立

影響房地產(chǎn)上市公司投資效率的因素有很多，本文在參考文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，篩選了江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)上市公司的投入產(chǎn)出指標(biāo)，將投入和產(chǎn)出指標(biāo)的數(shù)量確定為5 個(gè)，這可以有效地測(cè)度樣本之間的差異，投入產(chǎn)出指標(biāo)說明見表1。

2.2 模型選擇與建立

2.2.1 決策單元的選擇

根據(jù)DEA 模型的需要，選取了下列16 家江浙滬地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司，將其面板數(shù)據(jù)作為研究樣本數(shù)據(jù)。

2.2.2 模型的選擇

選擇DEA 模型，首要是確定選擇投入形式還是產(chǎn)出形式的DEA 模型，如果投入指標(biāo)變化不大，那就采用產(chǎn)出形式的DEA 模型，本文選取BCC 模型進(jìn)行研究。假設(shè)有t個(gè)被評(píng)價(jià)的同一類別單元，命名為決策單元DMU，每個(gè)決策單元均有m個(gè)投入變量和n個(gè)產(chǎn)出變量，建立模型：

其中，I=(1,1,…1)1*t，s-為投入松弛向量，s+為產(chǎn)出虧量。θ為決策單元DMUj0的有效值。

表2 房地產(chǎn)上市公司樣本

假設(shè)BCC 模型有t個(gè)決策單元，每個(gè)決策單元選擇5 個(gè)指標(biāo)變量，分析其技術(shù)效率TEt、純技術(shù)效率PTEt和規(guī)模效率SEt，其中，技術(shù)效率計(jì)算公式為：

3 江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)上市公司投資效率實(shí)證分析

本文利用BCC-DEA 模型，對(duì)江浙滬房地產(chǎn)上市公司投資效率進(jìn)行比較分析。以樣本房地產(chǎn)上市公司2014—2018 年間的年度數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對(duì)投資效率、純投資效率和規(guī)模效率的結(jié)果進(jìn)行分析，以下是房地產(chǎn)上市公司投資效率縱向分析結(jié)果。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，可以得出2014—2018 年間江浙滬上市公司總體投資效率水平。

表3 2014—2018 年江浙滬房地產(chǎn)上市公司投資效率表

從表3 可知，這16 家房地產(chǎn)上市公司總體投資效率均值為0.8194，總體效率值最低的為2015年，只有0.777，近幾年江浙滬地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司的投資效率雖然有一定的波動(dòng)，但是幅度不大，說明近幾年該地區(qū)房地產(chǎn)公司的發(fā)展較為穩(wěn)定，但是沒有能夠達(dá)到0.9 的年份，說明從該地區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的角度來看，還是存在一定的資源浪費(fèi)，使投入的資本無法有效的轉(zhuǎn)換為產(chǎn)品。

純投資效率是在規(guī)模既定的條件下，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大化，投入要素最小化，從3 中可以看出，2014—2018 年期間江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)上市公司的純投資效率平均值為0.933，其中2016 年的純投資效率最高，達(dá)到了近幾年純技術(shù)效率的峰值為0.968，并在近幾年呈現(xiàn)出遞增-遞減的趨勢(shì)，雖然沒有與整體投資效率完全平衡，但是呈現(xiàn)出相似的變化趨勢(shì)。從表中還可以看出，房地產(chǎn)公司的規(guī)模效率波動(dòng)較大，其平均值為0.8758，但是最大值在2017年達(dá)到了0.952，最小值在2015 年只有0.804，說明該地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模參差不齊，企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)律與市場(chǎng)需求無法達(dá)到一個(gè)穩(wěn)定的和諧狀態(tài)。企業(yè)不能通過擴(kuò)大投資來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)出最大化，要為企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展進(jìn)行合理的投資，不可盲目擴(kuò)大或者減縮投資。

3.1 投資技術(shù)效率分析

通過數(shù)據(jù)處理得到各決策單元2014—2018 年的投資技術(shù)效率值，結(jié)果見表4。

表4 2014—2018 年江浙滬房地產(chǎn)上市公司投資技術(shù)效率值（TE）

由表4 可知，若從公司角度分析，在2014—2018五年間都達(dá)到投資技術(shù)效率有效的公司只有棲霞建設(shè)和亞通股份兩家公司，而在5 年間多沒有達(dá)到投資技術(shù)效率有效的公司有京投發(fā)展、張江高科、浦東金橋、蘇州高新4 家公司，從所占比例來看，江浙滬地區(qū)投資技術(shù)效率一直能夠保持良好的企業(yè)為數(shù)不多。而從年份來看，該地區(qū)房地產(chǎn)公司的投資技術(shù)效率在2015 年最低，其中只有4 家公司達(dá)到了投資技術(shù)效率有效，為新湖中寶、棲霞建設(shè)、亞通股份和三湘印象，而投資技術(shù)效率最好的2017年，有8 家公司達(dá)到了技術(shù)效率有效，其中新增了廣宇集團(tuán)、世茂股份、萬業(yè)企業(yè)和綠地控股四家公司?？梢钥闯觯蟛糠纸銣貐^(qū)房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率尚未達(dá)到有效狀態(tài)，投入與產(chǎn)出已經(jīng)有不同程度的冗余情況，這與管理者的管理失誤有關(guān)，也與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境密切相關(guān)。

3.2 投資純技術(shù)效率分析

通過數(shù)據(jù)處理得到各決策單元2014—2018 年五年間的純投資效率值，并對(duì)各決策單元進(jìn)行排名，結(jié)果見表5。

表5 2014—2018 年江浙滬房地產(chǎn)上市公司投資純技術(shù)效率值（PTE）

由表5 中數(shù)據(jù)可知，各年份達(dá)到純投資效率有效的公司較多，其中4 年及以上均達(dá)到純投資效率有效的企共有7 家，分別是新湖中寶、世茂股份、萬業(yè)企業(yè)、綠地控股、棲霞建設(shè)、亞通股份、三湘印象。只有京投發(fā)展、蘇州高新兩家企業(yè)在5 年期間都沒達(dá)到投資效率有效值。從年份的角度來看，各年的純投資效率呈現(xiàn)先增后減的狀態(tài)，在2016年達(dá)到峰值，在這一年有12 家企業(yè)達(dá)到純投資效率有效值，有效率達(dá)到了75%，而最低的2017 年有效率僅達(dá)到50%。說明有些公司投資資源有效程度較低，缺乏在一定投資的前提下，使投資效率達(dá)到最大化的能力。

3.3 規(guī)模效率與規(guī)模報(bào)酬分析

通過數(shù)據(jù)處理得到各決策單元的規(guī)模效率值和規(guī)模報(bào)酬情況以及相應(yīng)排名。

表6 2014—2018 年江浙滬房地產(chǎn)上市公司規(guī)模效率值（SE）

從表6 各年的規(guī)模效率來看，在2014—2018五年間都達(dá)到規(guī)模有效的公司只有兩家，為棲霞建設(shè)和亞通股份，而京投發(fā)展、張江高科、浦東金橋和蘇州高新4 家公司在5 年間都沒有達(dá)到規(guī)模有效，由分析結(jié)果可以看出，各年規(guī)模效率波動(dòng)較大，其中規(guī)模效率平均值最低的年份是2014 年，為0.804，有75%的企業(yè)處于規(guī)模效率遞減的狀態(tài)，規(guī)模效率平均值最高的年是2017 年，為0.952，有43%的企業(yè)處于規(guī)模效率遞減狀態(tài)。同時(shí)可以看出，規(guī)模效率呈現(xiàn)遞增狀態(tài)的公司為數(shù)較少。造成這種現(xiàn)象的原因可能是公司的生產(chǎn)規(guī)模過大，沒有得到相應(yīng)成比例的產(chǎn)出，在這種情況下，應(yīng)該縮小投資規(guī)模，或者引入信息化技術(shù)，做好資源調(diào)整。

4 建議

4.1 加強(qiáng)技術(shù)研發(fā) 改進(jìn)技術(shù)水平

江浙滬地區(qū)近幾年的技術(shù)效率具有一定的波動(dòng)性，無法保持在一個(gè)較高的且穩(wěn)定的效率水平，企業(yè)技術(shù)水平的提高對(duì)提高投資效率影響較大，創(chuàng)新能力的提升是技術(shù)效率提高的必要因素，雖然房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)技術(shù)的要求不如其他產(chǎn)業(yè)對(duì)技術(shù)要求度高，但是科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步一直是提高生產(chǎn)率的關(guān)鍵，之所以無法穩(wěn)定的提高投資效率，一大原因就是資源利用率低，企業(yè)的創(chuàng)新能力較差，只有引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，才能保證資源最大化利用。

4.2 提高管理水平和企業(yè)員工素質(zhì)

江浙滬地區(qū)房地產(chǎn)公司的整體投資效率較差，企業(yè)投資效率的差距較大，所以企業(yè)除技術(shù)水平需要提高外，管理水平也需要提升，企業(yè)要對(duì)人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)管理工作進(jìn)行合理調(diào)整，引入高素質(zhì)人才，從而提升運(yùn)營管理效率，或者對(duì)原有的員工進(jìn)行培訓(xùn)，建設(shè)優(yōu)秀的技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高員工的工作技能，減少企業(yè)人員投入冗余的情況，從而進(jìn)一步提高員工的業(yè)務(wù)能力和工作效率。

4.3 合理調(diào)整企業(yè)規(guī)模

企業(yè)的純技術(shù)效率總體情況比規(guī)模效率好，而規(guī)模效率差影響了整體的綜合效率，尤其是大多數(shù)企業(yè)處于規(guī)模效率遞減狀態(tài)，說明有些企業(yè)存在盲目擴(kuò)張的行為，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)需求，并且制定出適合本公司并且適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的企業(yè)戰(zhàn)略，對(duì)資源的投入進(jìn)行調(diào)控，使投資規(guī)模達(dá)到最優(yōu)，只有在存在經(jīng)濟(jì)意義的擴(kuò)大公司規(guī)模，才能使規(guī)模效率提高，這樣才能從規(guī)模效率的角度提高整體的投資效率。

4.4 政府支持 發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢(shì)

不同的城市存在差異化政策，根據(jù)“在江浙滬房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論壇”的政策，防止房地產(chǎn)發(fā)展的大起大落，同時(shí)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋” 的目標(biāo)，這就對(duì)完善住房體系提出來嚴(yán)格的要求，江蘇地區(qū)政府對(duì)解決好困難家庭住房問題提出了要求，這些政府住房政策，對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)公司起到了引導(dǎo)作用，要促進(jìn)該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展，通過提供優(yōu)惠購房政策，結(jié)合政府補(bǔ)貼，來拉動(dòng)當(dāng)?shù)刈》抠徺I能力，同時(shí)可以為盲目擴(kuò)大規(guī)模引起的規(guī)模效率較差的房地產(chǎn)公司解決住房過剩問題。