中小型房企開發(fā)學(xué)區(qū)房的可行性分析

陶湜晟

摘 要：在“房住不炒”政策長期調(diào)控疊加疫情影響下，房地產(chǎn)市場在相當(dāng)一段時間內(nèi)形勢嚴峻，本文旨在此背景中，探討學(xué)區(qū)房為何能在整體遇冷的環(huán)境中保持良好勢頭，并以天津市區(qū)為例，分析中小型房企如何發(fā)揮優(yōu)勢，細分市場，進軍學(xué)區(qū)房項目。

關(guān)鍵詞：學(xué)區(qū)，中小型房企

2018年以來，隨著一系列調(diào)控政策出臺并不斷加碼，房企及從業(yè)者的生存、競爭壓力不斷增大。尤其對于規(guī)模較小，資金力量不夠雄厚的中小型房企來說，過去的粗放式開發(fā)已不再適用。如何在競爭中另辟蹊徑，尋找到適合自己特色的開發(fā)產(chǎn)品，是保生存，求發(fā)展的關(guān)鍵。筆者認為，開發(fā)學(xué)區(qū)房或可成為一些中小企業(yè)的破冰之舉。

一、在整體不利的大環(huán)境下，學(xué)區(qū)房成為市場最熱剛需

（一）2020年初以來樓市持續(xù)降溫

1、宏觀政策調(diào)控持續(xù)收緊，

2018年以來，中央堅持“房住不炒”“一城一策”等調(diào)控政策不放松，投資性購房需求遭遇強力遏制，行業(yè)整體預(yù)期出現(xiàn)明顯下行。2019年，房地產(chǎn)市場在嚴格調(diào)控的影響下整體穩(wěn)中震蕩，考慮到調(diào)控政策很難有實質(zhì)性松動，短期內(nèi)回升速度不會太大。

2、疫情“黑天鵝”導(dǎo)致樓市雪上加霜

2020年初的新冠肺炎疫情無疑給了已現(xiàn)疲態(tài)的房地產(chǎn)市場又一記重創(chuàng)。且不說連續(xù)幾月關(guān)閉售樓處直接引起的交易損失，短期內(nèi)無法復(fù)工，導(dǎo)致需求端的購買力也嚴重受損，且短期難以恢復(fù)。

房價是樓市最直觀的的晴雨表。以天津為例，4月份新房均價 環(huán)比上月下跌 0.11%，二手房環(huán)比上月下跌0.57% ，同比去年同期下跌6.29% 。自去年以來，天津樓市始終處于穩(wěn)中緩降的狀態(tài)。

（二）在樓市“寒冬”期，學(xué)區(qū)房價格逆市飄紅，一路上揚

雖然樓市整體價格持續(xù)下跌，但如細化到以街道、甚至小區(qū)為單位，會發(fā)現(xiàn)在一片綠海中，仍有一些樓盤的房價堅挺不動，甚至有所升溫。如府上和平、翰林公館，體育館街道等房價持續(xù)居高不下。細細分析，這些樓盤具有共同特點：屬于重點小學(xué)學(xué)區(qū)范圍。

目前教育資源日趨不均衡，學(xué)校之間師資力量、教育資源差距越來越大。注重教育的家庭為了能給孩子提供一個相對優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)平臺，越來越多的人選擇購買重點小學(xué)學(xué)區(qū)房。尤其自2020年，全國范圍內(nèi)實行小升初“公私同搖”，取消一切成績選拔。讓孩子在重小就讀，從小打下良好的學(xué)習(xí)基礎(chǔ)，成為很多家長唯一能有的選擇，進而導(dǎo)致重小學(xué)區(qū)房價格居高不下。如岳陽道小學(xué)的對口學(xué)片，即使是一套幾乎無法居住的小面積拆間也能賣出超出十萬元/㎡的高價，且供不應(yīng)求。又如正在熱銷的翰林公館項目，非住宅性質(zhì)且使用年限短，但由于購房可得實驗小學(xué)入學(xué)資格的消息不脛而走，短短一個周末求購者便擠破門庭。

可見，在整體經(jīng)濟形勢走向偏低，客戶購房意愿萎縮的環(huán)境下，學(xué)區(qū)房或成最穩(wěn)定剛需。如能精準(zhǔn)開發(fā)學(xué)區(qū)房產(chǎn)品，充分挖掘?qū)W區(qū)溢價，或可取得不錯的收益。

二、中小型房企開發(fā)學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢

隨著土地價格不斷上漲，融資環(huán)境日趨嚴苛，中小型房企拿地難度越來越大。更遑論眾人皆知的熱點學(xué)區(qū)地塊，如何與資金雄厚的大規(guī)模房企展開競爭？但筆者認為，學(xué)區(qū)房自有其特點，從另一個角度看，反而更適合中小型房企涉足。

（一）學(xué)區(qū)房的突出特點

1、客戶對居住環(huán)境要求相對不高

學(xué)區(qū)房顧名思義，購房者首要滿足的是房屋附帶的教育價值，而不是居住功能。前幾年北京的“天價學(xué)區(qū)房”僅僅是七㎡的一條過道，因為能落戶就讀重點小學(xué)，也賣出了30萬/㎡的高價。再加上購房者往往不打算長期居住，孩子讀完小學(xué)甚至入學(xué)后就隨之轉(zhuǎn)手。因此購房者不會對房屋居住條件、環(huán)境提太高要求。

2、可供開發(fā)的土地地塊面積小

各區(qū)的重點小學(xué)大都座落在相對繁華的地段，具有少則幾十多則上百年的積淀，周邊配套齊全且頗有歷史。這也注定了新開發(fā)的重小學(xué)區(qū)土地不可能有大面積新地，大都從舊房改造而來，位置零落，面積狹小，不適合開發(fā)大規(guī)模小區(qū)

3、學(xué)區(qū)房本身性質(zhì)注定新開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量受限

每所學(xué)校能承載的學(xué)位數(shù)量有限。如和平區(qū)部分小學(xué)及河?xùn)|實驗小學(xué)為了控制入學(xué)人數(shù)，早已執(zhí)行了六年一學(xué)位政策。又如臺灣路小學(xué)、昆明路小學(xué)由于其學(xué)位稀少實行小班教學(xué)，房價比同類重小都要高出一截。如果大規(guī)模開發(fā)學(xué)區(qū)房，隨之產(chǎn)生的大量學(xué)位不但所在小學(xué)可能無法承載，之前有學(xué)位的老業(yè)主也會因?qū)W校擴招影響教學(xué)質(zhì)量乃至影響房價，不利于轉(zhuǎn)手而進行抵制。如前幾年的“和平印”項目，營銷時曾宣傳過可入學(xué)中心小學(xué)，但該項目新增近千戶，引起該學(xué)區(qū)業(yè)主大量意見反彈，最終落實為入學(xué)中心二小。

（二）中小型房企學(xué)區(qū)房拿地優(yōu)勢

綜上可見，學(xué)區(qū)房適合做成規(guī)模小，總體戶數(shù)少，相對經(jīng)濟適用的低利微型項目。而目前市面上大型房企擅長推出的，注重打造業(yè)主居住體驗的高成本，高品質(zhì)產(chǎn)品，與購買學(xué)區(qū)房的客戶需求并不匹配，其隨成本而提升的房價再加上學(xué)區(qū)溢價也會令購房者望而卻步。但對于中小型房企來說卻正適合，可以靈活拿地，精準(zhǔn)投資，快速開發(fā)，短期即可回籠資金。尤其對于與政府聯(lián)系緊密的中小型房企，還可以借助資源優(yōu)勢與資金相對雄厚的合作方各取所長，共同開發(fā)。

三、以天津市區(qū)為例，分析開發(fā)學(xué)區(qū)房需注意的因素

（一）天津市區(qū)各區(qū)學(xué)片比較

天津市內(nèi)六區(qū)教育資源并不均衡。按程度可排名為：和平、河西、南開、河?xùn)|、河北、紅橋。其中和平區(qū)重點小學(xué)數(shù)量多，密度大，中學(xué)師資力量雄厚，無疑是家長們的第一選擇。但對開發(fā)商而言，一來和平區(qū)作為天津市中心地帶，尚能開發(fā)的土地極其稀少，且寸土寸金，所費資金過高;二來鑒于其中心位置，所有土地用于商業(yè)開發(fā)顯然利潤更為豐厚，用于建設(shè)學(xué)區(qū)住宅不但回報低，且涉及到相對緊張的重小學(xué)位，反而容易引發(fā)老業(yè)主反對風(fēng)險。

緊隨其后的河西區(qū)擁有五所公立重小，七所私立小學(xué)，是眾多限于種種原因無法“擠”進和平的家長首選。再次擁有三所公立重小，數(shù)所私立小學(xué)和多所重點初中的南開區(qū)也是購買學(xué)區(qū)房者的常見選擇。而河?xùn)|、河北、紅橋三區(qū)重點小學(xué)較少。尤其這幾區(qū)的中學(xué)師資普遍較差，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)重小的學(xué)區(qū)溢價也相對較低。不建議納入重點考慮范圍。

綜上，對于中小型房企而言，不妨將目光鎖定在河西、南開區(qū)重點小學(xué)附近。尤其是學(xué)校密度不高，周邊尚有開發(fā)余力的地塊，如河西區(qū)師大二附小、河西中心學(xué)片，南開區(qū)五馬路、中營學(xué)片。河?xùn)|區(qū)實驗小學(xué)、河北區(qū)昆一小學(xué)等地塊可作為備選適當(dāng)關(guān)注。

（二）學(xué)區(qū)房潛在客戶的共同特點

1、客戶大部分從外區(qū)遷居而來，之前的生活區(qū)域相距較遠

房屋的“學(xué)區(qū)”屬性體現(xiàn)在兩個方面。一是對口小學(xué)教學(xué)質(zhì)量，是否屬于“重小”，另一方面是所在學(xué)片的對口初中是否資源占優(yōu)。小升初公私同搖的政策頒布后，對口初中的好壞影響占比日趨上升。正例如和平區(qū)新星小學(xué)，雖然本身教學(xué)力量弱，但對口的和平二片是全市重點初中最密集的區(qū)域，不乏有家長放棄教學(xué)質(zhì)量更好的新興南路、西康路小學(xué)，單純?yōu)榱藢W(xué)籍購入。而反例如河?xùn)|重小一中心小學(xué)，之前憑借其可觀的私立錄取率躋身河?xùn)|熱點學(xué)區(qū)，但公私同搖后由于對口初中片太差，購房者已是興致寥寥。

可見，新政策下愿意購買學(xué)區(qū)房的家長往往來自小學(xué)、初中質(zhì)量相對都差的外區(qū)，為了孩子入學(xué)舉家搬遷。原有生活圈如工作單位等離孩子就讀學(xué)校較遠，普遍需要私家車以方便出行。

2、孩子年齡小，三口以上家庭占多數(shù)

絕大多數(shù)購買學(xué)區(qū)房的家庭擁有學(xué)齡前兒童，部分家庭育有二胎?？紤]到現(xiàn)在雙職工家庭并不罕見，往往學(xué)齡前兒童需有老人同住幫帶，家庭成員一般為三到四口人。在設(shè)計戶型、配套設(shè)施時，要充分考慮到業(yè)主人口特點。

3、思想上注重教育，經(jīng)濟實力以中等收入為多

前者不必贅述。目前河西區(qū)、南開區(qū)的學(xué)區(qū)房普遍價格為3-5萬之間，相較和平區(qū)動輒六七萬（可自住）甚至十萬以上（拆間）的價格要親民很多，吸引了大部分對和平區(qū)高房價望而興嘆的家長。對這類家庭來說，學(xué)區(qū)房屬于“踮腳夠得著”的大宗消費，購房時不僅要考慮學(xué)區(qū)價值，更要性價比，確保實用為先對住宅的其他要求相對較低。

（三）明確客戶的需求目標(biāo)

1、確保學(xué)區(qū)價值

購買學(xué)區(qū)房的首要需求就是學(xué)位。購房者一般比較關(guān)注兩方面，一是房屋確實屬于重小范圍內(nèi)，最好是“鐵片”。這就要求開發(fā)商一方面能確保地塊對應(yīng)的學(xué)片，不會出現(xiàn)劃歸他校的風(fēng)險。另一方面注意交房時間，保證業(yè)主能在當(dāng)年小學(xué)報名之前落戶。

2、滿足居住要求

愿意購買新建學(xué)區(qū)房的家庭大都準(zhǔn)備孩子上學(xué)期間全家自住。開發(fā)商在設(shè)計產(chǎn)品時要充分考慮到客戶家庭構(gòu)成特點，尤其考慮到有的家庭可能有二胎，有的家庭會有老人陪讀帶娃等等，打造適合多口之家的宜居產(chǎn)品。

3、易于出手

學(xué)區(qū)房除了居住屬性和學(xué)位屬性之外，還有非常重要的投資屬性。尤其對于那些不惜從外區(qū)遷來的購房者而言，遠離生活重心本非長遠之計，待孩子拿到學(xué)籍，或者成長到一定年齡之后就會將學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)手。因此，在設(shè)計產(chǎn)品時也要考慮到產(chǎn)品的保值性，以及易于進行二手房交易。

（四）開發(fā)學(xué)區(qū)房需注意的因素

根據(jù)客戶特點及需求，不難看出，開發(fā)學(xué)區(qū)房要注意以下幾點：一是嚴格把控工期，確保交房時間，最好控制在每年三月份之前，以免耽擱業(yè)主落戶入學(xué);二是考慮到二手房交易契稅，以及業(yè)主家庭構(gòu)成，項目戶型建議以89㎡及以下的小三居為主，大二居為輔，可兼顧業(yè)主求學(xué)、宜居需求;三是小區(qū)內(nèi)要針對車輛多、兒童多、老人多的特點做好規(guī)劃，如設(shè)置足夠多車位，做到人車分離，集中安置老年人常用的電動車停放點;四是針對性打造周邊配套商業(yè)，比如進行商業(yè)經(jīng)營時，可通過自持租賃、優(yōu)先出售等方式與早教、托管班、幼兒園等機構(gòu)開展合作，滿足業(yè)主需求，達到三方共贏;五是在營銷策略上，可適當(dāng)對教師行業(yè)或高知身份的購房客戶采取優(yōu)惠傾斜，更加凸顯產(chǎn)品的“學(xué)府”特點，打造小區(qū)書香氛圍;六是小區(qū)規(guī)劃住宅數(shù)量不宜過多、過高。以數(shù)量較少的高層、小高層為宜，可打造“麻雀雖小，五臟俱全”的小型高品質(zhì)小區(qū)，逐漸形成品牌。

參考文獻：

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[2]熊群英，趙迪主編.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理【M】.大連：大連理工大學(xué)出版社，2017.