房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟真的那么重要嗎？

周 文

(湖北經(jīng)濟學(xué)院 金融學(xué)院，湖北 武漢 430205; 湖北金融發(fā)展與金融安全研究中心，湖北 武漢 430205; 武漢區(qū)域金融發(fā)展研究院，湖北 武漢 430205)

0 引言

0.1 背景

近年來，房地產(chǎn)業(yè)成為我國最終需求最為旺盛的行業(yè)之一。以固定資產(chǎn)投資為例，房地產(chǎn)業(yè)是我國固定資產(chǎn)投資最多的行業(yè)，如表1所示，按照中國2012年42部門投入產(chǎn)出表的行業(yè)劃分，在所有行業(yè)中，2005～2015年，房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資占我國固定資產(chǎn)投資總額之比穩(wěn)定地保持在30%左右，一個行業(yè)的固定資產(chǎn)投資額幾乎占了全國固定資產(chǎn)投資的1/3。按照《中國固定資產(chǎn)投資年鑒》的統(tǒng)計口徑，我國固定資產(chǎn)投資的資金來源分為六種：國家預(yù)算、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占國內(nèi)貸款來源之比已不斷攀升至36%以上，占其他來源之比已較為穩(wěn)定地維持在80%左右，占自籌資金來源之比穩(wěn)定在20%左右，占利用外資之比雖有起伏，但也占到10%～20%之間，甚至占國家預(yù)算來源之比也由2005年的1.23%提高到2015年的9.21%，最高的是2012年，占比達到11.06%，唯一較小的是占債券來源之比。不可否認的一個事實是，除了債券資金外，幾乎各路資金都蜂擁投向房地產(chǎn)業(yè)。

表1 房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占比情況(2005～2015)

同期，中國按支出法計算的GDP中，資本形成占比約45%，資本形成中，固定資本形成占比約為95%，如表1所示，房地產(chǎn)業(yè)占我國固定資產(chǎn)投資之比約為30%，那么房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資對近些年的GDP的直接貢獻約為12.8%。

如果在房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的基礎(chǔ)上，再考慮房地產(chǎn)最終消費，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻還要大。基于此，理論界與實務(wù)界似乎形成了一個“共識”：房地產(chǎn)業(yè)影響廣泛、產(chǎn)業(yè)鏈長，對中國經(jīng)濟極其重要。但是，要全面評估房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟系統(tǒng)中的重要性，不能僅觀察該行業(yè)當年的固定資產(chǎn)投資額和最終消費額占GDP的比重，以下幾個問題不能回避：第一，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)產(chǎn)出的拉動作用如何？第二，房地產(chǎn)業(yè)對勞動力、資本等要素的報酬拉動作用如何？第三，房地產(chǎn)業(yè)對居民、企業(yè)和政府等機構(gòu)部門收入的拉動作用如何？如果這些拉動作用都十分顯著，那么前述“共識”無可厚非，否則該“共識”仍值得商榷。

0.2 文獻綜述

作為國民經(jīng)濟的一個組成部分，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展自然能帶動經(jīng)濟增長，黃忠華等[1]、祝運海[2]的實證研究均表明了這一點。但是，呂濤認為房地產(chǎn)投資的確能推動各地區(qū)的經(jīng)濟增長，但其增長效應(yīng)并不顯著[3]。不僅如此，王重潤和崔寅生認為如果考慮房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)，其對經(jīng)濟增長的影響將大幅下降[4]，呂風(fēng)勇認為房地產(chǎn)投資傾向的提高會提高當期的產(chǎn)出增長率，但會降低下一期產(chǎn)出增長率，這是因為擠出效應(yīng)降低了資源配置效率，對潛在產(chǎn)出增長率產(chǎn)生了負面影響[5]。許憲春等從房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)消費三個方面全面分析了房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟增長的作用，認為房地產(chǎn)經(jīng)濟合理增長對國民經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義，但房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱會對實體經(jīng)濟造成“抽血效應(yīng)”，對居民消費造成“擠出效應(yīng)”，對金融和經(jīng)濟運行造成“風(fēng)險效應(yīng)”[6]。

與從時間序列或面板數(shù)據(jù)出發(fā)探究房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟增長兩個變量間的關(guān)系不同，有部分研究試圖從行業(yè)間關(guān)聯(lián)的視角來觀察房地產(chǎn)業(yè)是如何影響其他行業(yè)進而拉動經(jīng)濟增長的。王國軍和劉水杏認為房地產(chǎn)業(yè)的后向拉動作用大，而前向推動作用小[7]，夏明認為房地產(chǎn)業(yè)對不同行業(yè)有不同影響，對國民經(jīng)濟拉動作用較大[8]，況偉大[9]和李秀婷等[10]認為房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長、拉動作用強的特點，可有效促進經(jīng)濟增長。但是另有一些研究并不樂觀，趙龍節(jié)和閆永濤認為房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)依賴強，與政府關(guān)系密切，但對國民經(jīng)濟的帶動作用非常有限[11]。魏巍賢和原鵬飛對北京、上海、廈門三地的研究表明，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的帶動作用普遍較弱，其對經(jīng)濟的帶動作用主要通過其緊密相關(guān)產(chǎn)業(yè)來實現(xiàn)[12]，關(guān)高峰和賀根慶對海南省[13]、滿向昱等對北京市[14]的投入產(chǎn)出分析也得出了很相似的結(jié)論。顏節(jié)禮認為房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻很低，從產(chǎn)業(yè)技術(shù)關(guān)聯(lián)和市場關(guān)聯(lián)來看，都不能作為支柱產(chǎn)業(yè)[15]。劉曉欣和賈慶英認為我國房地產(chǎn)業(yè)直接和間接帶動經(jīng)濟的作用極大弱化[16]。

相對于對經(jīng)濟的拉動，房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬以及機構(gòu)收入的影響相關(guān)研究較少，孟延春和湯蒼松認為房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出結(jié)果向利稅傾斜，對勞動力報酬的直接和完全拉動作用非常有限[17]。陸子含等認為房地產(chǎn)業(yè)主要通過拉動機構(gòu)部門收入進而拉動固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟增長[18]。

已有研究關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用以及在國民經(jīng)濟中地位進行了廣泛討論，綜合各種結(jié)論大致可以得出以下共識：房地產(chǎn)業(yè)對當期的經(jīng)濟增長具有重要作用，而對未來的經(jīng)濟增長可能作用不顯著，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的直接貢獻較大，但對其他行業(yè)的經(jīng)濟帶動作用可能有限，對企業(yè)盈余和政府收入拉動顯著，對勞動力報酬的帶動作用有限。由此而引申出來的問題是：第一，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的作用為什么主要是短期而直接的，長期而間接的作用為什么比較??？第二，房地產(chǎn)業(yè)到底對哪些行業(yè)的拉動作用比較大，其產(chǎn)業(yè)鏈到底是長還是短？第三，與投入產(chǎn)出分析法相比，有沒有其他方法能跳出行業(yè)間關(guān)聯(lián)的局限，全面討論房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的影響？

0.3 本文的工作

本文擬基于中國2002、2007和2012年的投入產(chǎn)出表及其他經(jīng)濟統(tǒng)計資料編制三個年份的社會核算矩陣(Social Accounting Matrix, SAM)，把42個行業(yè)部門、勞動力和資本兩個要素部門、居民和企業(yè)兩個機構(gòu)部門納入內(nèi)生部門參與SAM乘數(shù)的計算，并對房地產(chǎn)業(yè)對所有行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的影響乘數(shù)進行轉(zhuǎn)移效應(yīng)、開環(huán)效應(yīng)、閉環(huán)效應(yīng)的分解，同時，對房地產(chǎn)業(yè)對重點行業(yè)、兩種要素、兩個機構(gòu)的影響路徑進行了結(jié)構(gòu)化分析，試圖細致地解決以下問題：房地產(chǎn)業(yè)到底通過什么路徑對哪些聯(lián)系緊密行業(yè)的產(chǎn)出、勞動力和資本報酬、居民和企業(yè)收入造成了什么特征的影響？

本文的邊際貢獻體現(xiàn)在：第一，基于SAM的研究可以將更多的要素部門和機構(gòu)部門納入內(nèi)生部門進行乘數(shù)計算，包含的經(jīng)濟信息更充分，分析結(jié)論更為豐富；第二，基于SAM的乘數(shù)分解和結(jié)構(gòu)化路徑分析，能夠厘清房地產(chǎn)業(yè)影響行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的基本原理和主要路徑。

1 模型

1.1 房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)出、要素報酬、機構(gòu)收入的影響機制

如圖1所示，在暫不考慮政府部門的情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，對其他行業(yè)的中間投入需求增加，自然地引起其他行業(yè)的產(chǎn)出增加，這是一種直接影響；同理，其他行業(yè)的產(chǎn)出增加，對房地產(chǎn)業(yè)以及其他各行業(yè)的中間投入需求增加，這將引起各行業(yè)的產(chǎn)出進一步增加，這是一種間接影響。各行業(yè)的產(chǎn)出增加，自然會影響各行業(yè)的增加值，增加值主要在勞動力和資本兩大要素部門進行分配，形成勞動力和資本報酬，這兩種要素報酬會影響居民和企業(yè)收入，進而影響居民消費和企業(yè)投資，最后又回過頭來影響房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的產(chǎn)出，這是一種引致影響。因此，房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的影響具有多環(huán)節(jié)循環(huán)的特征。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)出、要素報酬、機構(gòu)收入的影響機制示意圖

再把政府部門考慮進來，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出變動意味著政府部門的土地出讓金收入變動；含房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)增加值分配過程中，政府的生產(chǎn)稅收入會受影響；要素報酬分配結(jié)束后，政府的所得稅收入會相應(yīng)變動，因此，即便不考慮消費稅收入，政府部門收入將在多個環(huán)節(jié)受到影響。

1.2 SAM的乘數(shù)及其分解

通常，SAM設(shè)定4個內(nèi)生賬戶集：產(chǎn)業(yè)、商品、要素和機構(gòu)，其中產(chǎn)業(yè)和商品賬戶集將一個2n×2n的矩陣集結(jié)成一個n×n的中間投入產(chǎn)出矩陣(n為產(chǎn)業(yè)/商品的部門數(shù))，因此，實際參與矩陣運算的內(nèi)生賬戶集只有三個。記內(nèi)生賬戶間的交易矩陣為N，記外生賬戶對內(nèi)生賬戶的注入為Y，記各賬戶的行和(列和)為Xn，有:

N+Y=Xn

(1)

將SAM內(nèi)生賬戶中的每個元素除以所在列的列和，可以得到平均支出傾向矩陣，以An表示。可有:

Xn=AnXn+Y=(I-An)-1Y=MaY

(2)

式(2)中，I為單位矩陣，Xn=[X1,X2,X3]T,Y=[Y1,Y2,Y3]T，Ma稱為賬戶乘數(shù)矩陣，它反映了社會核算矩陣中各賬戶間的內(nèi)在關(guān)系。1單位外生沖擊對第j賬戶的產(chǎn)出影響為：

(3)

分別定義：

(4)

(5)

令：

(6)

矩陣細節(jié)為:

(7)

(8)

(9)

此時，賬戶乘數(shù)矩陣Ma可分解為：

Ma=Ma3Ma2Ma1

(10)

Ma1是轉(zhuǎn)移乘數(shù)矩陣，其中間的分塊矩陣是單位陣，(I-A11)-1為產(chǎn)業(yè)間轉(zhuǎn)移乘數(shù)，(I-A33)-1為機構(gòu)間(企業(yè)和居民間)轉(zhuǎn)移乘數(shù)。

Ma2是開環(huán)乘數(shù)矩陣，其對角線上的單位陣表明它不涉及各內(nèi)生賬戶集之間的轉(zhuǎn)移，而其他非對角線上分塊矩陣體現(xiàn)了不同賬戶集之間的交互作用。

Ma3是閉環(huán)乘數(shù)矩陣，其對角線上的三個分塊矩陣展現(xiàn)了矩陣A*中的內(nèi)生賬戶間收入流循環(huán)轉(zhuǎn)移關(guān)系。

可將式(10)寫成加法形式：

Ma=I+(Ma1-I)+(Ma2-I)Ma1+

(Ma3-I)Ma2Ma1

=I+T+O+C

(11)

其中，I表示初始的單位注入；T表示轉(zhuǎn)移乘數(shù)效應(yīng)，可測度外生注入對各內(nèi)生賬戶集內(nèi)部的直接轉(zhuǎn)移效應(yīng)；O表示開環(huán)乘數(shù)效應(yīng)，可測度外生注入對內(nèi)生賬戶集間的交叉經(jīng)濟影響；C為閉環(huán)乘數(shù)效應(yīng)，可測度外生注入經(jīng)過收入循環(huán)后對初始沖擊點的影響。

在乘數(shù)計算過程中需要說明的是：第一，房地產(chǎn)業(yè)的最終需求——即固定資產(chǎn)投資和最終消費——可看成是外生注入；第二，該外生注入對其他行業(yè)部門的影響包括轉(zhuǎn)移效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)，不包括開環(huán)效應(yīng)；第三，該外生注入對要素部門和機構(gòu)部門的影響均包括開環(huán)效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)，但不包括轉(zhuǎn)移效應(yīng)。

1.3 基于SAM的結(jié)構(gòu)化路徑分析

Lantner[19]和Gazon[20]在分析經(jīng)濟影響的結(jié)構(gòu)化特征方面進行了最初的嘗試，Defourny和Thorbecke將其應(yīng)用于擴展的線性化模型[21]，結(jié)構(gòu)化路徑分析逐步從投入產(chǎn)出模型應(yīng)用到SAM模型(王其文等[22])。

如圖2，結(jié)構(gòu)化分析路徑方法將SAM中的每個內(nèi)生賬戶看作結(jié)點，兩個結(jié)點i和x之間的聯(lián)系用弧(i,x)表示，平均支出傾向矩陣An中的元素axi定義為弧的強度，它反映了從結(jié)點i對結(jié)點x影響的大小。連接結(jié)點i，x，y，j所形成的連續(xù)的弧(i,x)，(x,y)，(y,j)稱作路徑，路徑所包含的弧的個數(shù)稱為路徑長度。如果一條路徑不重復(fù)經(jīng)過其中任何一個結(jié)點，那么該路徑為基礎(chǔ)路徑，起點和終點恰好重合的路徑為回路，圖2中，i→x→y→j是一條基礎(chǔ)路徑，而x→y→z→x就是一條回路。

圖2 結(jié)構(gòu)化路徑分析中的基礎(chǔ)路徑與回路

賬戶i受到外生注入的沖擊，經(jīng)過路徑s最終作用于j，其影響(i→j)可以定量地分為三類：直接影響、完全影響和總體影響。直接影響是賬戶i的收入變動通過基礎(chǔ)路徑對賬戶j收入的影響，如果賬戶i和賬戶j直接連接，其直接影響就是平均支付傾向矩陣An中的元素aji，即:

(12)

如果賬戶i到賬戶j需要經(jīng)過多個結(jié)點，直接影響為該路徑各段弧的強度之積，以圖2為例，即：

(13)

在復(fù)雜的經(jīng)濟體中，某一結(jié)點對另一結(jié)點的影響除了通過基礎(chǔ)路徑產(chǎn)生的直接影響外，還會因為基礎(chǔ)路徑結(jié)點之間存在的大量回路產(chǎn)生間接影響，把經(jīng)由這一路徑造成的直接影響和間接影響加總可以得到該路徑上的完全影響：

(14)

式(14)中，Ms為路徑乘數(shù)，其值等于兩個行列式的商Δs/Δ，其中Δ為行列式|I-An|的值，Δs為在行列式|I-An|的基礎(chǔ)上刪除基礎(chǔ)路徑經(jīng)過的各個結(jié)點后得到的子式的行列式的值。路徑乘數(shù)不小于1，該值越接近1，表明經(jīng)過基礎(chǔ)路徑各個結(jié)點的回路影響越小，主要是直接影響在起作用，該值越顯著地大于1，表明除直接影響外，經(jīng)過基礎(chǔ)路徑各個結(jié)點的回路影響也很大。

總體影響刻畫的是對起始結(jié)點與受影響終點之間所有路徑影響的綜合，在數(shù)量上，結(jié)點i發(fā)生外生注入后，對結(jié)點j產(chǎn)生的總體影響就是賬戶乘數(shù)矩陣Ma中的第j行、第i列的元素值，即：

(15)

直接影響、完全影響和總體影響的聯(lián)系和區(qū)別在于：僅依次經(jīng)過某一條基礎(chǔ)路徑各段弧的影響是直接影響，它加上經(jīng)過該基礎(chǔ)路徑各個結(jié)點的所有回路的影響構(gòu)成完全影響，所有路徑的完全影響之和構(gòu)成總體影響。

2 2002、2007、2012年中國SAM矩陣的編制

以國家統(tǒng)計局公開發(fā)布的中國2002年、2007年和2012年42部門投入產(chǎn)出表為基礎(chǔ)，結(jié)合歷年中國財政年鑒、中國統(tǒng)計年鑒、中國國際收支平衡表和中國資金流量表(實物表)中的相關(guān)數(shù)據(jù)，筆者采用自上而下的編制方法，先編制了2002、2007和2012年中國宏觀SAM，再編制這三個年份的中國細化SAM。

2.1 2002年和2007年中國SAM矩陣的編制

與中國經(jīng)濟的社會核算矩陣研究小組[23]的SAM賬戶分類相同，本文在編制2002和2007年宏觀SAM時，均分為商品、活動、勞動力、資本、居民、企業(yè)、政府補貼、預(yù)算外和體制外、政府、儲蓄—投資、存貨變動、國外等12個賬戶，在編制細化SAM時，將商品和活動賬戶細分為42個行業(yè)部門，因此這兩個年份的宏觀SAM是12×12部門的，細化SAM是94×94部門的。

2.2 2012年中國SAM矩陣的編制

隨著我國財政體制不斷完善，財政補貼逐漸從財政體系中淡出，2006年之后，政府給予居民的價格補貼已不再發(fā)布，2011年，財政部全面取消預(yù)算外資金，所有政府性收入全部納入預(yù)算管理，因此，2012年中國宏觀SAM減少了“政府補貼”、“預(yù)算、體制外”兩個部門，僅包括剩余10個賬戶，但細化SAM的商品和活動賬戶同樣細分為42個行業(yè)部門，因此2012年宏觀SAM是10×10部門的，細化SAM是92×92部門的。

2.3 三個年份內(nèi)生部門的設(shè)置

本文致力于測算房地產(chǎn)業(yè)對行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的影響，因此，在三個年份中，均把商品、活動、勞動力、資本、居民和企業(yè)六個賬戶設(shè)置成內(nèi)生部門，政府相關(guān)部門、儲蓄-投資、存貨變動及國外部門設(shè)置為外生部門。在實際運算時，把商品和活動部門這個84×84的矩陣集結(jié)成一個42×42的中間投入產(chǎn)出矩陣，和三個年份42部門投入產(chǎn)出表的生產(chǎn)部門劃分保持一致。

3 實證分析

3.1 房地產(chǎn)業(yè)對行業(yè)產(chǎn)出的拉動作用

(1)房地產(chǎn)業(yè)對行業(yè)總產(chǎn)出拉動作用的排序情況

如果42個行業(yè)最終需求增加1個單位，對所有行業(yè)的總產(chǎn)出會產(chǎn)生多大的拉動作用？通過公式(3)可以計算出各行業(yè)的影響值。值得說明的是，此處關(guān)注的是42個行業(yè)受影響產(chǎn)出的加總，沒有把對要素部門和機構(gòu)部門的影響加進來。如表2所示，2002年、2007年和2012年，如果最終需求增加1單位，通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)造成的產(chǎn)出總效應(yīng)和轉(zhuǎn)移效應(yīng)都是最大的，閉環(huán)效應(yīng)最大的是農(nóng)業(yè)部門，不同年份、不同效應(yīng)排序處于中間位置(第21位)的行業(yè)有變化。

但從表2中不難發(fā)現(xiàn)：三個年份，無論是總效應(yīng)、轉(zhuǎn)移效應(yīng)還是閉環(huán)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)都排序倒數(shù)第二或倒數(shù)第一位，這一排序結(jié)果清晰地表明房地產(chǎn)業(yè)無論是通過行業(yè)間的直接拉動(轉(zhuǎn)移效應(yīng))，還是通過影響機構(gòu)部門收入后再對各行業(yè)造成的引致拉動(閉環(huán)效應(yīng))幾乎都是所有行業(yè)中最小的，這一結(jié)果與孟延春和湯蒼松[17]、何東偉和胡小鵬[24]依據(jù)中國投入產(chǎn)出表計算的房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)排序可以相互印證，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)總產(chǎn)出拉動作用極低。

表2 房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)拉動行業(yè)總產(chǎn)出效應(yīng)比較

(2)房地產(chǎn)業(yè)重點影響的行業(yè)

雖然總產(chǎn)出拉動作用有限，但還是有必要進一步厘清房地產(chǎn)業(yè)到底重點拉動了哪些行業(yè)產(chǎn)出，以回答其產(chǎn)業(yè)鏈長短問題。表3是2002、2007和2012年三個年份房地產(chǎn)業(yè)最終需求變動1個單位，總效應(yīng)排位前十的受影響行業(yè)。從表3中可以觀察到排序第1的都是房地產(chǎn)業(yè)自身，這是由于總效應(yīng)包括了房地產(chǎn)業(yè)自身外生注入的那1個單位，如果不考慮這1個單位，房地產(chǎn)業(yè)對自身的拉動作用微乎其微——2002年對該行業(yè)1萬元錢的投資或最終消費僅能間接拉動該行業(yè)產(chǎn)出110元，通過影響機構(gòu)部門收入再回頭來影響該行業(yè)的產(chǎn)出僅為370元。

表3 房地產(chǎn)業(yè)影響產(chǎn)出的總效應(yīng)前十位行業(yè)

三個年份，排名第2到第10位的行業(yè)主要是農(nóng)業(yè)、化學(xué)工業(yè)、金融業(yè)、食品制造及煙草加工業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)等行業(yè)，對這些行業(yè)的總效應(yīng)可以分解為轉(zhuǎn)移效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)，其中轉(zhuǎn)移效應(yīng)是生產(chǎn)部門內(nèi)部較直接的拉動，而閉環(huán)效應(yīng)是對機構(gòu)部門收入造成影響后，又回過頭來影響機構(gòu)部門對各行業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求而造成的引致影響，因此，閉環(huán)效應(yīng)受到兩個因素的影響：其一，房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)部門收入的影響大??；其二，機構(gòu)部門對各行業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的需求占該部門總產(chǎn)品和服務(wù)需求的比重。從表2中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)對農(nóng)業(yè)造成的總影響比較大，主要是對農(nóng)業(yè)的閉環(huán)效應(yīng)比較大，如果房地產(chǎn)業(yè)對居民、企業(yè)等機構(gòu)部門的收入影響不大，那么對農(nóng)業(yè)的閉環(huán)效應(yīng)大的原因在于居民的需求結(jié)構(gòu)中農(nóng)產(chǎn)品占比較高。因此，房地產(chǎn)業(yè)對閉環(huán)效應(yīng)較大的行業(yè)造成了較大的總效應(yīng)，并不是因為房地產(chǎn)業(yè)直接對該行業(yè)產(chǎn)出的拉動，而是因為受影響的行業(yè)在機構(gòu)部門的需求結(jié)構(gòu)中比較重要。

在表3中可以發(fā)現(xiàn)，2002、2007、2012三年中，只有金融業(yè)的轉(zhuǎn)移效應(yīng)顯著大于閉環(huán)效應(yīng)，2012年，另有租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移效應(yīng)較大，與此同時，三個年份中，金屬冶煉及壓延加工業(yè)的轉(zhuǎn)移效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)十分接近，從產(chǎn)出總效應(yīng)層面觀察，房地產(chǎn)業(yè)顯著、直接拉動的行業(yè)主要是金融業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)三個行業(yè)。

另有一些行業(yè)受到房地產(chǎn)業(yè)的影響，其總效應(yīng)并不在前十位，但其轉(zhuǎn)移效應(yīng)卻比較大，從表4中可以觀察到，部分行業(yè)的轉(zhuǎn)移效應(yīng)顯著大于閉環(huán)效應(yīng)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)分別出現(xiàn)在2002年和2007年的結(jié)果中，建筑業(yè)出現(xiàn)在2002年和2012年的結(jié)果中，考慮到租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)在2012年出現(xiàn)在總影響排位前十位、且轉(zhuǎn)移效應(yīng)顯著大于閉環(huán)效應(yīng)的行業(yè)中，由此可以進一步得出結(jié)論：2002、2007和2012年三個年份，房地產(chǎn)業(yè)能顯著、直接拉動產(chǎn)出的行業(yè)穩(wěn)定地包括金融業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)四個行業(yè)。

表4 總效應(yīng)前十位之外轉(zhuǎn)移效應(yīng)排位前十位的行業(yè)

(3)房地產(chǎn)業(yè)對其重點影響行業(yè)的影響路徑

房地產(chǎn)業(yè)是如何拉動金融業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)四個行業(yè)的？是否經(jīng)過了其他行業(yè)作為中間結(jié)點？本文基于2002、2007和2012年三個年份的SAM對房地產(chǎn)業(yè)對這四個行業(yè)的“一步式”影響路徑進行結(jié)構(gòu)化路徑分析，三個年份都選擇農(nóng)業(yè)和化學(xué)工業(yè)作為對比報告了結(jié)果，詳見表5。由表5可以觀察到，三個年份中，房地產(chǎn)業(yè)不經(jīng)過其他結(jié)點對金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)以及建筑業(yè)的影響占比都非常高，且路徑乘數(shù)都比較小，這表明，雖然房地產(chǎn)業(yè)對這些行業(yè)的產(chǎn)出影響也包括其他回路，但這些回路的作用很有限，起主要作用的是直接影響。經(jīng)濟上可以這樣解釋：房地產(chǎn)行業(yè)對這三個行業(yè)的影響是直接的“一步式”影響。而房地產(chǎn)業(yè)影響金屬冶煉及壓延加工業(yè)的路徑乘數(shù)相對較高，這表明對該行業(yè)產(chǎn)出影響還存在較重要的回路，并且從2002年到2012年，這一基礎(chǔ)路徑的影響占比逐漸變小，可見房地產(chǎn)業(yè)對該行業(yè)產(chǎn)出的拉動還存在其他影響路徑。對重點行業(yè)的結(jié)構(gòu)化路徑分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)業(yè)主要對金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)的產(chǎn)出顯著、直接造成影響，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈并不長。

表5 房地產(chǎn)業(yè)重點影響行業(yè)“一步式”影響路徑所占比重

3.2 房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬的拉動作用

(1)房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬拉動作用的排序情況

本文編制的三個SAM中，要素部門僅包括勞動力和資本兩種生產(chǎn)要素，假設(shè)各行業(yè)最終需求增加1個單位，可分別計算出各行業(yè)對勞動力和資本報酬拉動的總效應(yīng)、開環(huán)效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)。將各行業(yè)最終需求增加1單位對兩種要素報酬的各層次效應(yīng)值分別加總，可以得到各行業(yè)對要素報酬拉動的總效應(yīng)、開環(huán)效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)，部分結(jié)果如表6所示。

從表6中可以發(fā)現(xiàn)，2002年和2007年，42個行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬拉動的總效應(yīng)、開環(huán)效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)都排位最后，到2012年，其對要素報酬拉動的總效應(yīng)排第39位，其值為1.15，僅高于批發(fā)和零售業(yè)(1.088)、石油和天然氣開采業(yè)(1.083)、石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)(1.038)；其對要素報酬拉動的開環(huán)效應(yīng)排第29位，位次有較大幅度前移，其值為0.833，排位最后一位的是石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)(0.701)；其對要素報酬拉動的閉環(huán)效應(yīng)排第41位，其值為0.317，僅略高于廢品廢料業(yè)(0.308)。相對于2002和2007年，2012年的變化表明，房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬拉動作用有所提升，主要是因為該行業(yè)通過自身或其他行業(yè)部門對要素報酬造成的開環(huán)效應(yīng)有所上升，其閉環(huán)效應(yīng)，即通過“房地產(chǎn)業(yè)——要素報酬——機構(gòu)收入——行業(yè)產(chǎn)出——要素報酬”路徑對要素報酬造成的影響依然很有限。綜合三個年份的總效應(yīng)來看，房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬的拉動作用非常小。

表6 房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的要素報酬拉動效應(yīng)比較

(2)房地產(chǎn)業(yè)對兩種要素報酬的具體拉動作用

從表7可以觀察到，雖然不同年份的具體數(shù)值有差異，但房地產(chǎn)業(yè)對勞動力報酬拉動的總效應(yīng)不如對資本報酬拉動的總效應(yīng)大，這表明，房地產(chǎn)業(yè)拉動的主要是資本報酬，而不是勞動力報酬，房地產(chǎn)業(yè)具有資本密集的特征。

再觀察房地產(chǎn)業(yè)對兩種要素報酬拉動的總效應(yīng)構(gòu)成，從表7可以發(fā)現(xiàn)，不同年份房地產(chǎn)業(yè)對勞動力報酬拉動的開環(huán)效應(yīng)與閉環(huán)效應(yīng)占比大致相當，各占50%左右，而不同年份房地產(chǎn)業(yè)對資本報酬拉動的開環(huán)效應(yīng)占比要大得多，特別是2007年和2012年，開環(huán)效應(yīng)占比均超過了80%，這表明該行業(yè)通過自身或其他行業(yè)部門對資本收入造成的開環(huán)效應(yīng)占絕大部分，通過“房地產(chǎn)業(yè)——要素報酬——機構(gòu)收入——行業(yè)產(chǎn)出——資本收入”路徑對資本報酬造成的閉環(huán)效應(yīng)十分有限。表7還可以解釋表6中2012年房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬拉動的開環(huán)效應(yīng)排位上升的原因：房地產(chǎn)業(yè)資本報酬拉動開環(huán)效應(yīng)占比逐步提高，使得房地產(chǎn)業(yè)對整個要素報酬拉動的開環(huán)效應(yīng)提高，排位前移。

表7 房地產(chǎn)業(yè)對勞動力和資本報酬的拉動作用

(3)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對要素報酬拉動的路徑

如表8所示，房地產(chǎn)業(yè)主要通過自身、金融業(yè)、建筑業(yè)以及租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)拉動了勞動力報酬。2002、2007和2012年三個年份，這四個基礎(chǔ)路徑對勞動力報酬的拉動作用之和均占到50%左右。其中，房地產(chǎn)業(yè)通過自身對勞動力報酬的拉動起絕對作用，其次是通過金融業(yè)對勞動力報酬有部分拉動，因此，房地產(chǎn)業(yè)主要通過“房地產(chǎn)——勞動力”和“房地產(chǎn)——金融業(yè)——勞動力”兩條路徑對勞動力報酬產(chǎn)生影響。

表8 房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬拉動的主要影響路徑

從表8可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展主要通過“房地產(chǎn)——資本”這一路徑影響資本報酬，三個年份占比均為70%以上，2007和2012年均達到80%左右，通過“房地產(chǎn)——金融業(yè)——資本”這一路徑的影響也相對較大，這表明，房地產(chǎn)業(yè)也主要通過“房地產(chǎn)——資本”和“房地產(chǎn)——金融業(yè)——資本”兩條路徑對資本報酬產(chǎn)生影響。

從表8中還可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)影響勞動力報酬各路徑的路徑乘數(shù)都相對較大，而影響資本報酬各路徑的路徑乘數(shù)都比較小，這表明，房地產(chǎn)業(yè)影響勞動力報酬的路徑還包括其他一些作用較大的回路，影響路徑相對復(fù)雜；而房地產(chǎn)業(yè)影響資本報酬主要是通過直接影響起作用，其影響路徑中回路的作用比較小，影響路徑簡單、直接。

綜合而言，房地產(chǎn)業(yè)主要通過自身和金融業(yè)對要素報酬造成影響，路徑比較單一，特別是對資本報酬的影響簡單而直接，高度依賴這兩條路徑。

3.3 房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)部門收入的拉動作用

由于經(jīng)濟系統(tǒng)中還存在政府和外國這兩類外生部門，它們參與交易和分配后，勞動力和資本報酬與居民和企業(yè)收入并不一一對應(yīng)，在本文的分析中，居民和企業(yè)部門作為內(nèi)生部門參與了SAM乘數(shù)計算，政府是一個外生部門，因此，可以基于SAM分析房地產(chǎn)業(yè)對居民和企業(yè)兩個內(nèi)生部門收入的影響。

(1)房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)收入總體拉動作用的排序情況

從表9可以觀察到，與對要素報酬拉動效應(yīng)相似，2002和2007年，房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)收入的拉動總效應(yīng)、開環(huán)效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)在所有42個行業(yè)中是最低的，2012年，總效應(yīng)上升到第39位，開環(huán)效應(yīng)提升到第14位，閉環(huán)效應(yīng)依然排序非?？亢?，排第41位，僅高于廢品廢料業(yè)。這表明：雖然房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)收入拉動的開環(huán)效應(yīng)有所上升，但總體的拉動作用依然非常有限。

表9 房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的機構(gòu)收入拉動效應(yīng)比較

(2)房地產(chǎn)業(yè)對兩類機構(gòu)收入的具體拉動作用

從表10可以發(fā)現(xiàn)，三個年份，房地產(chǎn)業(yè)對居民收入的總影響中，開環(huán)效應(yīng)占比達60%左右，而房地產(chǎn)業(yè)對企業(yè)收入的總影響中，開環(huán)效應(yīng)占比達80%左右，這從兩個部門的細節(jié)上進一步驗證了表9的結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)對居民和企業(yè)收入拉動的開環(huán)效應(yīng)有所上升，而閉環(huán)效應(yīng)和總效應(yīng)非常有限。

表10 房地產(chǎn)業(yè)對居民和企業(yè)收入的拉動作用

(3)房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)收入拉動的路徑

如前所述，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移效應(yīng)主要通過對金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)三個行業(yè)的“一步式”影響完成，為了分析房地產(chǎn)業(yè)對居民和企業(yè)收入的具體影響路徑，除了“房地產(chǎn)——勞動力——居民”和“房地產(chǎn)——資本——企業(yè)”兩條路徑外，另外也分析了房地產(chǎn)業(yè)通過這三個行業(yè)對機構(gòu)收入的影響。

從表11中可以發(fā)現(xiàn)，三個年份，通過這四條路徑，房地產(chǎn)業(yè)對居民收入的影響占總影響的比重大約在30%左右，其中最重要的是“房地產(chǎn)——勞動力——居民”這一路徑，占總影響的比重超過20%，其次相對重要的是“房地產(chǎn)——金融業(yè)——勞動力——居民”這一路徑，2012年這一路徑的影響占總影響之比已達到5.67%。三個年份，這兩條路徑的路徑乘數(shù)都相對較大，這表明，這兩條路徑上的回路影響比較重要，影響路徑相對復(fù)雜。

表11 房地產(chǎn)業(yè)影響機構(gòu)收入的主要路徑

三個年份，房地產(chǎn)業(yè)通過“房地產(chǎn)——資本——企業(yè)”這一路徑的影響占總影響的比重約為80%，相對重要的是“房地產(chǎn)——金融業(yè)——資本——企業(yè)”這一路徑，2012年，這一路徑的影響占總影響之比已達6.15%。三個年份，這兩條路徑的路徑乘數(shù)都相對較小，這表明，這兩條路徑上主要是直接影響在起作用，是相對簡單的“一步式”影響。

結(jié)合表8和表11可以得出結(jié)論：房地產(chǎn)業(yè)對企業(yè)收入的影響主要是通過直接影響自身和金融業(yè)的資本報酬實現(xiàn)的，這兩條路徑可以解釋房地產(chǎn)對企業(yè)收入影響的絕大部分。同時，房地產(chǎn)業(yè)通過影響自身及金融業(yè)勞動力報酬影響居民收入也是該行業(yè)影響居民收入的兩條重要路徑，但影響路徑相對復(fù)雜。

(4)房地產(chǎn)業(yè)對政府收入的影響

本文在SAM乘數(shù)的計算過程中，將政府部門設(shè)置成外生部門，因此，沒有像居民和企業(yè)部門的分析那樣進行乘數(shù)分解和結(jié)構(gòu)化路徑研究，但是從一些統(tǒng)計資料中依然可以得到政府部門來源于房地產(chǎn)業(yè)的收入情況。

如表12所示，從2002年到2012年，全國國有土地使用權(quán)出讓金收入從2416.79億元增加到28042.28億元，房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)稅凈額從772.93億元增加到5486.53億元，由于國有土地使用權(quán)出讓金歸口于地方政府的非稅收入，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)相關(guān)稅收也主要歸于地稅，2002、2007和2012年，僅這兩項收入即占地方本級收入的比重依次是37.46%、59.86%和54.89%，這表明，全國平均觀察，土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收已成為地方政府的主要收入來源。

表12 三個年份的土地出讓金及生產(chǎn)稅凈額

3.4 對實證分析結(jié)果的討論

(1)對經(jīng)濟拉動作用較低但房地產(chǎn)業(yè)不斷膨脹的原因

上述結(jié)果顯示，2002、2007和2012年，房地產(chǎn)業(yè)幾乎是全部42個行業(yè)中對行業(yè)總產(chǎn)出、勞動力和資本報酬、居民和企業(yè)收入的總效應(yīng)最小的行業(yè)，但近年來該行業(yè)固定資產(chǎn)投資額巨大，這決定了該行業(yè)對我國經(jīng)濟的直接拉動作用大，而間接和引致拉動作用小。

這一結(jié)果與市場長期形成的“房地產(chǎn)業(yè)影響廣泛、產(chǎn)業(yè)鏈長，對中國經(jīng)濟極其重要”的印象形成了鮮明對比。但是，表13關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)中間投入、增加值及其分配特征的數(shù)據(jù)表明，這一結(jié)果經(jīng)得起檢驗。第一，從表13可以觀察到，房地產(chǎn)業(yè)的中間投入占總產(chǎn)出的比(不超過27%)遠低于各行業(yè)整體水平(不低于61%)，這表明，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加對其他行業(yè)的直接拉動非常有限。第二，根據(jù)三個年份的投入產(chǎn)出表，房地產(chǎn)業(yè)的中間投入中，金融業(yè)占比最大，依次為28.82%、14.94%和41.37%，而這三個年份金融業(yè)的中間投入占該行業(yè)產(chǎn)出的比值依次為36.06%、31.05%和40.37%，同樣遠低于各行業(yè)的整體水平，這樣一來，房地產(chǎn)業(yè)就很難通過拉動金融業(yè)進而拉動其他行業(yè)產(chǎn)出了，房地產(chǎn)業(yè)間接拉動經(jīng)濟效應(yīng)偏低的原因可見一斑；第三，從表13可以觀察到，房地產(chǎn)業(yè)的增加值中，固定資產(chǎn)折舊占比(不低于50%)遠高于各行業(yè)整體水平(不超過16%)，這部分增加值很難直接推動居民消費和社會凈資本的增加，形成強烈反差的是，房地產(chǎn)業(yè)的勞動力報酬占該行業(yè)增加值的比(不超過20%)遠低于各行業(yè)整體水平(不低于41%)，房地產(chǎn)業(yè)的勞動力報酬占全部行業(yè)勞動力報酬總額的比也不超過2%，這表明，通過房地產(chǎn)業(yè)提高居民報酬、拉動居民消費，進而對經(jīng)濟造成的引致拉動作用非常小。

表13 房地產(chǎn)業(yè)的中間投入、增加值及其分配特征

由此可見，房地產(chǎn)業(yè)對我國其他行業(yè)產(chǎn)出的直接、間接和引致拉動效應(yīng)均很小，但這樣一個行業(yè)的固定資產(chǎn)投資額長期居高不下的原因何在？一是因為該行業(yè)經(jīng)營環(huán)境相對單純，直接關(guān)聯(lián)行業(yè)僅包括金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等少數(shù)幾個行業(yè)；二是因為該行業(yè)投資回報周期短，資本報酬和企業(yè)收入的開環(huán)效應(yīng)占總效應(yīng)的比重極高、路徑乘數(shù)較低可以間接佐證這一結(jié)論；三是金融業(yè)的大力支持，房地產(chǎn)開發(fā)與運營有比較良好的擔(dān)保手段、投資回報高、投資周期短，金融機構(gòu)基于安全性、收益性和流動性的考慮，自然會為房地產(chǎn)業(yè)提供充分的資金支持；四是地方政府對土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入的高度依賴使得他們有充分動力鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

(2)房地產(chǎn)業(yè)不協(xié)調(diào)發(fā)展可能造成的后果

房地產(chǎn)業(yè)不協(xié)調(diào)發(fā)展可能降低我國長期投資效率，聚集金融風(fēng)險，影響地方財政安全。第一，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重過高有可能導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資長期效率低下，甚至有可能擠出其他行業(yè)的投資——如果金融資源是有限的，對房地產(chǎn)開發(fā)和運營的金融支持越充足，對其他行業(yè)提供資金的要求就越苛刻，其他行業(yè)企業(yè)，特別是這些行業(yè)的中小企業(yè)，融資難、融資貴就是很自然的現(xiàn)象了，這可能長時期對中國經(jīng)濟造成不利影響，陳多長認為中國香港房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)發(fā)展，抑制了制造業(yè)的發(fā)展，損害了香港經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?，最終香港房地產(chǎn)業(yè)本身也受到了傷害，中國大陸要引以為戒[25]。

第二，金融業(yè)將過多的金融資源投向房地產(chǎn)業(yè)也不利于自身安全發(fā)展，從宏觀層面而言，這使得金融業(yè)更容易受到經(jīng)濟周期波動的影響，不利于金融業(yè)審慎、穩(wěn)健經(jīng)營；從微觀層面而言，金融資源過于集中于某一個行業(yè)，不利于金融風(fēng)險的分散和金融業(yè)務(wù)多樣化潛力的培育，這不利于金融機構(gòu)的長遠安全發(fā)展。王國軍和劉水杏認為要對房地產(chǎn)業(yè)過度依賴金融業(yè)的現(xiàn)象保持警惕，這一現(xiàn)象可能導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展過熱、出現(xiàn)泡沫進而引發(fā)經(jīng)濟危機[7]。賈慶英認為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度越高，而與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)越來越弱，這兩個行業(yè)集聚了大量風(fēng)險[26]。Zhaoetal認為那些金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系過于緊密的經(jīng)濟體更加脆弱，房地產(chǎn)業(yè)的危機會迅速誘發(fā)金融危機，進而很快引發(fā)經(jīng)濟危機[27]。這些觀點發(fā)人深省。

第三，地方政府高度依賴土地出讓金的收入結(jié)構(gòu)也是不安全的。地方政府一直或輕或重地面臨經(jīng)濟增速的考核壓力，往往希望通過加大地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生支出來實現(xiàn)地方經(jīng)濟的快速增長，相比于稅收收入，土地出讓金收入能迅速實現(xiàn)且金額巨大，無疑是這些支出最高效的資金來源。長期以來，地方財政收入對土地出讓金形成了過度依賴，在現(xiàn)階段，地方財政收入是否可以繼續(xù)維持很大程度上取決于房地產(chǎn)業(yè)能否繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，需要對此保持高度警惕。

4 結(jié)論與建議

4.1 主要結(jié)論

本文通過編制2002、2007和2012年中國SAM，對房地產(chǎn)業(yè)對行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的拉動作用進行了乘數(shù)分解和結(jié)構(gòu)化路徑分析，主要結(jié)論如下：

第一，房地產(chǎn)業(yè)對行業(yè)總產(chǎn)出的轉(zhuǎn)移、閉環(huán)和總拉動效應(yīng)都極低；房地產(chǎn)業(yè)直接拉動的行業(yè)主要包括金融業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)和金屬冶煉及壓延加工業(yè)四個行業(yè)；其中，房地產(chǎn)業(yè)對前三個行業(yè)的影響主要通過“一步式”的基礎(chǔ)路徑完成?？偟貋砜?，房地產(chǎn)業(yè)僅能夠直接、顯著影響這幾個行業(yè)，緊密相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈并不長。

第二，房地產(chǎn)業(yè)對要素報酬的總體拉動作用非常有限；房地產(chǎn)業(yè)對勞動力報酬拉動的開環(huán)效應(yīng)和閉環(huán)效應(yīng)大致相當，而對資本報酬的拉動主要靠開環(huán)效應(yīng)；房地產(chǎn)業(yè)主要通過自身和金融業(yè)對要素報酬造成影響，其中對資本報酬的影響簡單、直接，高度依賴這兩條路徑。

第三，房地產(chǎn)業(yè)對機構(gòu)收入拉動的開環(huán)效應(yīng)有所提高，但閉環(huán)效應(yīng)和總效應(yīng)依然非常有限；房地產(chǎn)業(yè)對企業(yè)收入的拉動主要是通過直接影響自身和金融業(yè)的資本報酬實現(xiàn)的，這兩條路徑可以解釋房地產(chǎn)對企業(yè)收入拉動的絕大部分；房地產(chǎn)業(yè)通過影響自身及金融業(yè)勞動力報酬進而影響居民收入也是該行業(yè)影響居民收入的兩條重要路徑，但影響路徑要復(fù)雜一些；土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收已成為地方政府的主要收入來源。

第四，房地產(chǎn)業(yè)對行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的拉動作用偏低的原因在于房地產(chǎn)業(yè)的中間投入占產(chǎn)出之比很低，其主要上游行業(yè)對其他行業(yè)的中間投入需求也不高，該行業(yè)勞動力報酬占各行業(yè)勞動力報酬總額之比非常小。

4.2 相關(guān)政策建議

如何合理控制房地產(chǎn)投資，調(diào)整投資的行業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)社會資本更多地向有利于長期拉動行業(yè)產(chǎn)出、要素報酬和機構(gòu)收入的行業(yè)投資是當前我國經(jīng)濟發(fā)展過程中的一個重要課題。第一，應(yīng)堅持不懈地創(chuàng)新房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段，在控制房價漲幅的同時努力把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤控制在合理范圍之內(nèi)，只有如此，才能從根本上改變各路資金蜂擁涌向房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀；第二，應(yīng)加強房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的規(guī)制與指引，逐漸引導(dǎo)各類金融機構(gòu)降低在房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)比重，鼓勵金融資源配置的多樣化轉(zhuǎn)變，堅持不懈地控制金融風(fēng)險、培育金融發(fā)展新潛力；第三，應(yīng)盡快讓地方政府從與房地產(chǎn)開發(fā)和運營商、金融機構(gòu)形成的“鐵三角”中撤出，減少對土地出讓金的依賴，減少地方財政安全隱患。我國目前正在推進國稅和地稅征管體制改革和房產(chǎn)稅立法工作，正是地方政府從“土地財政”依賴中安全抽身的好時機，一方面，要抓緊確定地方財政收入結(jié)構(gòu)的調(diào)整路徑，實現(xiàn)向穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入為主的結(jié)構(gòu)平穩(wěn)過渡；另一方面，應(yīng)抓緊完善土地出讓金管理辦法，提高土地出讓金的使用效率，如用它成立一些產(chǎn)業(yè)投資基金，專門為房地產(chǎn)業(yè)以外的行業(yè)投資提供資金支持。