環(huán)京房價部分“腰斬”

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國慶假期，《中國經(jīng)濟周刊》記者走訪了被稱為環(huán)京“一哥”的燕郊樓市，節(jié)日并沒有出現(xiàn)十分火爆的看房情景，市場較為平靜。在近兩年環(huán)京房價承壓的情況下，當?shù)匾皇?、二手的樓盤價格都較為低迷，相對于2017年初的市場高點，價格部分腰斬。

有的二手房虧了上百萬

記者走訪的幾家售樓處，看房的人均不太多。10月8日下午兩三點鐘某售樓處，大約有10多組客戶在看房，該樓盤是燕郊北城較高端的項目，房子為11層的小高層，樓盤打出低密度洋房的廣告。銷售人員告訴記者，這個十一假期可能很多人都出去旅游或回鄉(xiāng)了，看房的人并不算多。

記者現(xiàn)場了解到，目前該項目在售的戶型為97平方米及121平方米兩種戶型，單價每平方米2.5萬元左右，國慶期間沒有促銷活動。

這樣的價格在燕郊樓盤中處于較高價位，相比之下，附近的高層二手房均價還不到兩萬。燕郊東部七八公里處有幾處新開樓盤項目，均價在17000元/平方米左右，國慶還有買房送車位等特惠活動。比如嘉都項目的活動是限量房源9折加送車位，與它相隔不遠的水榭花城項目，也是購房打折以及送車位。價格較低的樓盤銷售情況要好一些，上述水榭花城項目的銷售人員告訴記者，國慶假期8天，該項目售出171套房，與當?shù)仄渌椖肯啾?，排名靠前?/p>

除了燕郊，環(huán)京的大廠、香河等此前熱門區(qū)域，目前新盤價格也不高。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者咨詢了解，大廠某新盤，打著大廠產(chǎn)業(yè)新城、人大附中等賣點，單價在18000元/平方米。

燕郊新房價格起不來，二手房市場價格也在“低位”徘徊，這讓不少業(yè)主頗受打擊。

在燕郊北城的一個小區(qū)門口，某家房產(chǎn)中介小劉在推薦相關(guān)二手房產(chǎn)。他告訴記者，現(xiàn)在該小區(qū)均價在一萬六七千元，個別著急出手的業(yè)主，還掛出過15000多元的單價。而該小區(qū)房價最高點時均價曾達到3.5萬元/平方米，個別房子單價甚至達到4萬元左右，是當時燕郊最牛的樓盤之一。

小劉當天推薦的一套41平方米的開間，報價是73萬元。據(jù)他回憶，2017年市場最熱的時候，他賣過的該小區(qū)同樣戶型的房子，最高的一套價格達到161萬元?！斑€有一套56平方米的住宅賣了199萬元?！?/p>

如按小劉提供的價格信息，當時100多萬元購買41平方米住宅的業(yè)主，目前虧損了近90萬元。而56平方米的那個住宅，以現(xiàn)在均價，總價下跌已超過100萬元。

現(xiàn)在出手燕郊二手房，價格會不會再跌？

小劉的看法是，現(xiàn)在外地許多三四線城市房價都一萬多了，環(huán)京一萬多的價格，應該沒有多少下降的空間了。一些業(yè)主告訴他，再降的話房子寧可不賣了。

多個新住宅目前不限購

事實上，燕郊只是河北省廊坊市三河市下轄的一個鎮(zhèn)，與通州一河之隔，距離北京東部城區(qū)國貿(mào)等地只有二三十公里，相比北京某些區(qū)域，擁有距離優(yōu)勢，這讓其成為環(huán)京居住或投資的“一哥”。2017年初，燕郊等類似北三縣區(qū)域的房價達到歷史最高點。

2017年3月，北三縣限購政策出臺，購買當?shù)刈≌惙慨a(chǎn)需有當?shù)貞艨诨蛏绫?，北三縣樓市從火爆飆漲逐漸回歸理性平靜。

不過，記者在采訪中了解到，目前燕郊及其他北三縣區(qū)域購房出現(xiàn)一個新動向，即二手房仍然限購，但是新盤一般不限購，北京戶口和外地戶口都可以購買。

上述大廠項目的銷售表示，該項目對外地人都不限購。小劉也告訴記者，目前燕郊新盤不限戶口、社保，都可以做網(wǎng)簽，但是不知道該政策能持續(xù)多長時間。

燕郊某樓盤外景

燕郊某中介掛牌推介的房源。《中國經(jīng)濟周刊》記者李慧敏攝

燕郊水榭花城等項目也表示沒有當?shù)貞艨谝部梢再徺I。

但記者查詢當?shù)胤抗芫值认嚓P(guān)網(wǎng)站，并沒有找到相關(guān)政策。

而上述燕郊洋房的售樓部人員，在記者問到?jīng)]有當?shù)貞艨诤蜕绫？煞褓彿繒r表示，他們沒有明確不限購政策是否可行，如果記者確定購買，“會向上匯報處理這個事”。

入住率不到一半，仍有人想上車

是誰在環(huán)京買房？

在管莊附近單位工作的小牛，在北京市區(qū)有一套房子，但因為不想跟長輩擠在一起住，小兩口在燕郊另買了一套房居住，每天開車上下班，單程半小時左右，覺得還挺方便。

不過，小牛告訴記者，之前可能投資的居多，所以燕郊的房子入住率普遍低。晚上在燕郊會發(fā)現(xiàn)很多樓盤亮燈率都不到一半。她家附近的一個新樓盤，交付已經(jīng)一年多了，從晚上燈光來判斷，入住率“感覺都不到五分之一”。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，小劉“擺攤”賣房的小區(qū)對面一處看起來較新的樓盤，僅從室外空調(diào)機的安裝來看，整棟樓的空調(diào)安裝量屈指可數(shù)，前后數(shù)棟樓人氣都格外冷清。

最早一批在燕郊買房的鳳姐，以8000多元/平方米購置了3套房子，在價格高點賣出兩套，目前還持有一套?！拔覀兙褪峭顿Y，都不裝修的，燕郊很多都是投資。”鳳姐告訴記者，“目前這一套可以說是凈賺的，所以現(xiàn)在價格多少我也不太在意?！?/p>

而半投資半自住的趙磊在環(huán)京的購房經(jīng)歷可稱得上“酸爽”，具有北京購房資格的他，之前因為資金有限，在北京市區(qū)買房壓力大，就打算在環(huán)京買房。對比下來，他覺得燕郊在與北京的交通、距離方面性價比較高，自住可以，作為投資也可以。2018年底，彼時燕郊樓市已經(jīng)下跌了一波，趙磊判斷價格已經(jīng)觸底，因為限購，他選擇在燕郊購置了一套商住公寓，單價兩萬元左右的loft，目前還未交房。

沒想到的是，這一年多來，燕郊各類房子價格又下降一輪。趙磊發(fā)現(xiàn)，他所購房產(chǎn)附近有個成熟的商住項目，之前看房時單價是15000元左右，而現(xiàn)在單價已降到了八九千元。所以他預計未來自己的房子如果入市，可能價格堪憂。

“我擔心我買的商住房出不了手，如果當?shù)刈≌惙课菹拶彿砰_的話，誰還來買商住的？”趙磊說。

不過，還是有不少人看好環(huán)京，因為與副中心的協(xié)同發(fā)展可為北三縣等環(huán)京項目帶來新的利好。

2019年1月11日，北京市政府在通州北京行政副中心舉行了揭牌儀式，副中心時代開啟。

《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》2020年初頒布，規(guī)劃范圍包括北京市通州區(qū)和河北省廊坊市所轄三河市、大廠回族自治縣、香河縣行政轄區(qū)范圍，總面積2164平方公里。關(guān)于軌道交通方面，規(guī)劃指出，推進城際鐵路建設。構(gòu)建以北京城市副中心站為主，亦莊站、燕郊站、三河站、香河站為補充的客運樞紐體系，實現(xiàn)對外交通與城市交通的順暢銜接。

張峰在環(huán)京看房則是為了投資，其年收入100多萬，他在北京及其他地方已有不少房產(chǎn)。對股市不感冒的他，還是愿意把錢投在房子上，國慶節(jié)前，他抽出兩天時間幾乎把北三縣都跑遍了，大廠、燕郊的不少新盤都看了。

張峰告訴記者，現(xiàn)在北京市區(qū)的房子價格太高，投資已不合適，他一直看好燕郊等環(huán)京區(qū)域，尤其北京市政府遷到通州以后，他更堅定了要在環(huán)京做點兒投資的決心。

張峰說，前兩年燕郊等地的房價下調(diào)后他就想過來看，但因為這兩年安頓孩子去國外讀書和工作忙的原因，一直沒能來，現(xiàn)在趕上環(huán)京價格處于較低點，打算出手。他打算節(jié)后再去燕郊、大廠看看，把買房的事定下來。

（文中小劉、小牛、鳳姐、趙磊、張峰均為化名）

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2020年第19期）

責編：楊百會 yangbaihui@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭