房產(chǎn)測繪面積計(jì)算中常見問題分析

周劍霞

摘要：由于我國南北跨度大，地域所處地理位置和生態(tài)條件不同，導(dǎo)致各地在房屋建筑外觀和內(nèi)在結(jié)構(gòu)方面存在較大差異。且從某種角度來看，各地房產(chǎn)在相關(guān)測繪細(xì)則實(shí)施過程中存在求同存異現(xiàn)象，特別是同一部位面積計(jì)算方式存在截然不同的現(xiàn)象。鑒于此，文章以北京市房地產(chǎn)測繪細(xì)則為參考，系統(tǒng)整理測算房產(chǎn)面積的具體內(nèi)容與意義，并從中挖掘房產(chǎn)測繪面積計(jì)算常見問題，從而對房產(chǎn)測繪有更加全面的認(rèn)識。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;面積計(jì)算;常見問題

1 引言

黨的十九大以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，散落于城市的老舊建筑逐漸被造型新穎的新建筑所取代，而房產(chǎn)測繪作為房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)組成部分，是一種保障建筑房屋信息完整、準(zhǔn)確的重要手段。目前國家圍繞基礎(chǔ)測繪工作，先后出臺了一系列房產(chǎn)測繪要求和面積計(jì)算細(xì)則，在建筑產(chǎn)業(yè)體制改革過程中，重新構(gòu)建合理的建筑產(chǎn)業(yè)相關(guān)要求、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，帶動我國建筑業(yè)國際化高質(zhì)量發(fā)展。

2 測算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容與意義

2.1 測算房地產(chǎn)面積的內(nèi)容

通常情況下，房地產(chǎn)面積的測繪與計(jì)算主要分為兩大部分：一是用地面積，二是房屋面積。其中，用地面積又細(xì)分為各地類面積、共用土地面積、土地面積以及占地面積;而房屋面積則包括對以下幾類面積的測算，如：使用面積、公攤面積、總建筑面積以及產(chǎn)權(quán)面積。

2.2 測算房地產(chǎn)面積的意義

全面、詳細(xì)的測繪計(jì)算房產(chǎn)的房屋面積和用地面積，不但有助于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、征收稅費(fèi)及城鎮(zhèn)規(guī)劃，且在某種程度上可有效協(xié)助房地產(chǎn)商進(jìn)行單位權(quán)屬的審核、權(quán)證的發(fā)放以及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理等各項(xiàng)工作。另外，房產(chǎn)測繪面積計(jì)算不僅是一項(xiàng)高精確度、技術(shù)性強(qiáng)的工作，且與權(quán)屬單位甚至國家均存在密不可分的關(guān)系，因此，房產(chǎn)測繪面積計(jì)算是整個房地產(chǎn)測繪中不可忽視的重要內(nèi)容，圍繞其問題的討論對整個房地產(chǎn)市場未來發(fā)展具有推動性意義。

3 關(guān)于房產(chǎn)測繪面積計(jì)算中若干問題的研究

3.1 柱廊面積計(jì)算中所存在的問題

目前，國家相關(guān)規(guī)定和細(xì)則中明確指出，在測繪和計(jì)算建筑有柱走廊時，應(yīng)嚴(yán)格遵循柱外圍投影面積計(jì)算規(guī)范，并且針對有柱走廊和無柱走廊需依照以下幾個標(biāo)準(zhǔn)加以區(qū)別：

是否將剪力墻和裝飾柱定義為柱;

是否將獨(dú)立柱和單排柱視為有柱。

只有對柱進(jìn)行明確的定義，才能夠?qū)崿F(xiàn)對有柱走廊和無柱走廊的有效區(qū)分。一般，有柱廊多在現(xiàn)場有柱有墻，而現(xiàn)場無柱無墻的則常被認(rèn)定為無柱走廊，有柱走廊所計(jì)算的是全建筑的面積，無柱走廊不對建筑面積進(jìn)行計(jì)算，而對于墻與柱承重與否，則不在房產(chǎn)測繪所考慮范圍之內(nèi)。

3.2 室外樓梯面積測量中所存在的問題

依據(jù)國家所出臺標(biāo)準(zhǔn)，房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。其中，對于無頂蓋的室外樓梯，應(yīng)取各層樓梯面積的一半對其建筑面積進(jìn)行計(jì)算。但在具體應(yīng)用中，各房產(chǎn)單位只在最頂層取一半面積，其它樓層則取全部面積進(jìn)行計(jì)算。并且房地產(chǎn)市場收集的數(shù)據(jù)，多為所計(jì)算的室外樓梯面積，不屬于國家規(guī)定測繪計(jì)算范圍。

同時，該細(xì)則還明確指出，樓梯間的面積應(yīng)以實(shí)際自然層面積為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算，但并未強(qiáng)調(diào)樓梯間范圍，使得相關(guān)規(guī)定在具體實(shí)施過程中常出現(xiàn)混亂現(xiàn)象，不但容易激起各種糾紛，且影響房地產(chǎn)測繪質(zhì)量和計(jì)算效率。目前，在諸多房屋建筑中，一樓和二樓未設(shè)置樓梯間，只設(shè)立有電梯通道，所產(chǎn)生的中空部分是否歸為房產(chǎn)測量部分，一直以來都是實(shí)際應(yīng)用過程中引發(fā)爭議的話題，但部分房地產(chǎn)建筑商對于該規(guī)定的理解存在方向性錯誤，使得出現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，引發(fā)多種糾紛，嚴(yán)重威脅建筑商和消費(fèi)者利益。對此，《房產(chǎn)測量規(guī)范》中則明確指出：“樓梯間應(yīng)當(dāng)形成房間一樣的空間才能夠按此規(guī)定執(zhí)行”。但在實(shí)際情況中該內(nèi)容時常被歪曲，因此為更好的開展面積測量工作，需在房地產(chǎn)行業(yè)做好系統(tǒng)規(guī)范，以確保所獲取數(shù)據(jù)的精確性，從而保護(hù)消費(fèi)者和建筑商合法權(quán)益。

3.3 地下車位面積測量中所存在的問題

通過對我國現(xiàn)有《房屋測量規(guī)范》的研究與分析發(fā)現(xiàn)，目前尚未明確規(guī)定地下車位建筑面積計(jì)算方法，傳統(tǒng)房地產(chǎn)地下室的總面積中囊括了地下車位面積，并且具備產(chǎn)權(quán)辦理的權(quán)利，如果地下室是由面向整棟樓進(jìn)行的服務(wù)，將被視為公攤面積，按照系數(shù)分?jǐn)?，該方式將?dǎo)致無車位產(chǎn)權(quán)的用戶取得部分地下室面積分?jǐn)倷?quán)利，存在極大的不合理性，違背“誰使用、誰分?jǐn)偂钡南嚓P(guān)原則。

針對地下車位面積的計(jì)算問題，部分人認(rèn)為盡管其屬于地下室范圍，但其在位置和面積上較為明確和固定，具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)，不可與地下室面積混為一談。但也有部分人認(rèn)為，地下車位處于地下室范圍內(nèi)，且周圍缺乏相應(yīng)的維護(hù)結(jié)構(gòu)，容易形成兩者的錯位，產(chǎn)生權(quán)屬糾紛和矛盾，認(rèn)為不應(yīng)以獨(dú)立產(chǎn)權(quán)形式進(jìn)行辦理，應(yīng)參與分?jǐn)偂ａ槍Φ叵萝囄坏牧克銌栴}，目前業(yè)界普遍采用的做法是利用埋設(shè)界址點(diǎn)進(jìn)行測量，從而確定坐標(biāo)數(shù)據(jù)后，可以進(jìn)行車位的交易以及產(chǎn)權(quán)辦理。

3.4 電梯計(jì)算存在的問題

除此之外，電梯面積也是房產(chǎn)測繪中極具爭議性話題。受建筑物功能的不斷提升和優(yōu)化等因素影響，電梯的服務(wù)對象產(chǎn)生了細(xì)微變化，例如，某一樓層不開電梯門是否計(jì)算建筑面積;地下一層電梯基坑與基坑下方地面高度不足2.2m，此基坑是否計(jì)算建筑面積;電梯通過某一夾層且對此夾層開門的是否計(jì)算建筑面積;屋面上通過鋼爬梯才能到達(dá)的電梯機(jī)房是否計(jì)算建筑面積。上述內(nèi)容在某種程度上均存在一定的爭議，但整體來講，只有簡單統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，才能夠更好的促進(jìn)房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展，因此，電梯配套面積的計(jì)算應(yīng)被歸屬于自然層的水平投影計(jì)算范圍。

4結(jié)語：

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的今天，房產(chǎn)測量技術(shù)得到了有效提升，并在建筑商和消費(fèi)者合法權(quán)益的維護(hù)方面發(fā)揮著越來越重要的作用。此次研究圍繞當(dāng)前房產(chǎn)測量所面臨的幾類問題進(jìn)行梳理，分析了常用計(jì)算方法的利弊，為后期問題的處理與解決提供了參考依據(jù)。在房地產(chǎn)市場規(guī)?；l(fā)展過程中，房產(chǎn)測量具有舉足輕重的地位，盡管在某些方面上存在諸多不足之處，但相信伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和時代的進(jìn)步，將得到全方位的優(yōu)化與完善。

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