土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響研究

李濤

摘要： 我國政府通過實施土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)開展總體調(diào)控，文章以此為敘述基礎(chǔ)，闡述了土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生作用的機制，剖析了土地供應(yīng)總體數(shù)量、供應(yīng)系統(tǒng)和供應(yīng)途徑對房地產(chǎn)市場的作用效果以及給予總結(jié)。

關(guān)鍵詞： 土地供應(yīng)政策;房地產(chǎn)市場;房價

1 引言

近年來在國際金融危機的影響下，我國房地產(chǎn)市場逐漸步入了低迷狀況并且發(fā)展的狀況也傾向于持續(xù)惡化，因此，國家為保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性實施了很多的總體調(diào)控政策。從2005年到現(xiàn)在，我國政府在不斷的提高房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控水平，由于不一樣的土地供應(yīng)政策會產(chǎn)生不一樣的激勵效果，也會促成不同的制度體系，能在一定程度上讓政府、單位和個人在土地使用過程中清楚自己需要履行的義務(wù)，從而形成有效的土地資源配置。應(yīng)用土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場有著總體調(diào)控的作用，實際上就是以中央政府作為主體的國家以及各層次政府通過對全國或者是本轄區(qū)內(nèi)土地資源的供總量、供應(yīng)途徑和供應(yīng)系統(tǒng)的控制和管理，對相應(yīng)的范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場運行予以指導(dǎo)和總體上的調(diào)控。

2 土地供應(yīng)政策目標(biāo)及特征分析

2.1土地供應(yīng)政策的目標(biāo)

土地供應(yīng)政策的根本目的是保護(hù)土地資源，改進(jìn)土地資源在各個地區(qū)、行業(yè)和單位中的分配，與此同時更好的滿足國家總體調(diào)控的需要，保證國民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)連續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展進(jìn)程，達(dá)到土地供應(yīng)合理的目的，還需要通過使用經(jīng)濟(jì)和法律途徑結(jié)合行政措施快速有效的實施市場機制，來改善土地資源的分配效率。

2.2 我國土地供應(yīng)政策的特征

我國城市土地供應(yīng)政策和外國的土地供應(yīng)政策還存在一定的差異，我國的土地供應(yīng)政策對城市土地供應(yīng)有著政府壟斷的現(xiàn)象，外國一般利用調(diào)整土地供應(yīng)量這個措施和通過整頓土地來供應(yīng)市場需求的措施來改善這種現(xiàn)象。我們闡述的土地供應(yīng)政策是政府在更改批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的土地數(shù)目和供應(yīng)方面的問題，還有調(diào)節(jié)控制城市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

3土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的影響

3.1 土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)作用

土地政策對房地產(chǎn)市場的作用大致涵蓋了兩個方面，第一個方面是土地價格對房價上的影響，土地價格是房價的重要構(gòu)成部分，土地價格的提升有極大地可能性會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本錢升高，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資力度減小。如果房地產(chǎn)市場的提供量降低，那么就會影響到房子的價格，因此，土地供應(yīng)數(shù)目對房價造成的影響也很大。還有一方面，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)開發(fā)單位可開發(fā)的土地數(shù)目有決定性作用，它可以作用于房地產(chǎn)企業(yè)的投資力度，然后極大的影響到房地產(chǎn)市場的供給數(shù)目，最終作用于房地產(chǎn)價格。讓土地政策與金融、稅收政策做比較，土地總體的調(diào)控政策只對供給有一定作用，但是不能夠?qū)π枨罅吭斐捎绊懀膊荒軌蜃龅阶屨w市場的保持平穩(wěn)狀態(tài)。土地政策這一措施對供給造成了明顯的影響，由于土地所有權(quán)屬于國家，對土地的需求不能夠以頒發(fā)土地政策做到簡單地調(diào)控土地供給，這樣只會加重人們對土地的需求量。

3.2 土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯影響

土地政策對于房價浮動作用極大，通過對土地的總體調(diào)控可以調(diào)整房地產(chǎn)市場的運營狀態(tài)。對房地產(chǎn)的土地總體調(diào)控是指我國政府有效的利用配置土地提供量來決定房地產(chǎn)市場運營狀態(tài)。因為土地是房地產(chǎn)開發(fā)的重要基石，它與金融、財政方面的調(diào)控安排相比較，土地調(diào)控對提升供給數(shù)目的作用更大，可是成效得到的體現(xiàn)的時間比較長。不管是土地總數(shù)調(diào)控還是體系調(diào)控，土地供應(yīng)時滯會直接影響到調(diào)控成效。如果不能夠充分重視土地供應(yīng)時滯問題，那么就不能夠明確掌握調(diào)控的作用，對市場的調(diào)控也只在淺層面上，政策的實施不能夠達(dá)到預(yù)想的目標(biāo)。

3.3 對房地產(chǎn)市場數(shù)量的影響

土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場的主要組成元素之一，土地供應(yīng)如果是被儲備、荒廢或者是被有意的囤聚，那么土地供應(yīng)就轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)市場的供給。因此文章所說的土地供應(yīng)總數(shù)是實際供應(yīng)數(shù)目。土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場有兩個層面的作用，第一個層面是作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總數(shù)，尤其是作用于增量房地產(chǎn)產(chǎn)物，第二個方面就是作用于生產(chǎn)和預(yù)算量，但是作用效果和作用的時間有所差異。

4 土地供應(yīng)政策下房地產(chǎn)市場發(fā)展建議

房地產(chǎn)價格很大程度上是對房地產(chǎn)的需要的實際表現(xiàn)，土地市場的供給需求作用于地價，有效影響著房地產(chǎn)的價格。當(dāng)人們對房地產(chǎn)數(shù)量的需求量變高時，土地供應(yīng)數(shù)目、地價、房地產(chǎn)價格和地產(chǎn)數(shù)目都會有所提高，當(dāng)房地產(chǎn)的價格提升時，土地供應(yīng)量也會有一定的提高，房地產(chǎn)價格是土地供應(yīng)量浮動的主要因素。通過對土地供給浮動情況的剖析，隨著城市的不斷的發(fā)展，可以用比較少的土地供應(yīng)量來調(diào)整控制房地產(chǎn)價格的變化。

4.1 調(diào)整土地供應(yīng)使用方向

土地的使用發(fā)展方向的供給比重，可以有效的體現(xiàn)政府的產(chǎn)業(yè)政策，就比如說在現(xiàn)在我國利用的供地結(jié)的政策是，對不能夠達(dá)到國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項目終止供地，對具有約束性項目提升供地標(biāo)準(zhǔn)，按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、動態(tài)調(diào)控和訂立新型約束條件同時調(diào)整商業(yè)使用土地的數(shù)量，加大產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的提供。

4.2 調(diào)整住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

住宅占用土地總量在土地供應(yīng)總量中的所占比重能夠極大地影響住宅用地的提供總量，以住宅占用地總量來影響住宅市場供給與需要的關(guān)系，從而到影響住房標(biāo)價。各個種類住宅用地的提供結(jié)構(gòu)對應(yīng)的是房地產(chǎn)商品的結(jié)構(gòu)，住宅商品提供需要結(jié)構(gòu)涵蓋了商品住宅、普通商品住宅等類型。而在這其中，商品住宅是標(biāo)準(zhǔn)的市場化商品，廉租房則就屬于社會保障產(chǎn)品。住宅用地供給的結(jié)構(gòu)比重對住房市場體系的進(jìn)步和住房保障系統(tǒng)的建設(shè)有很大的作用。

在保障性住房用地供應(yīng)遠(yuǎn)超了市場需求時，就會極大的作用于完全市場化的住宅市場情況。所以以不占用市場的空間為基礎(chǔ)提供合適的比重，是保障性住房用地的提供的重要原則。當(dāng)完全市場化的住宅用地供應(yīng)超過了市場需求時 ，就會極大地作用于住房保障體系的構(gòu)建，也有極大地可能性影響社會安定。在現(xiàn)在，我國大多數(shù)城市都有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)，房價上漲迅速，房價收入比例過高等狀況，還有一些城市存在不合理的強調(diào)住房市場化，不在意住房保障體系建設(shè)的住房政策有極大地聯(lián)系的問題，而這樣的問題都是現(xiàn)在急需解決的。

4.3 調(diào)整土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)

土地供應(yīng)空間區(qū)位結(jié)構(gòu)可以極大地對城市區(qū)域發(fā)展做出一定的改變作用，然后作用于區(qū)域的房地產(chǎn)市場。一個比較好的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，可以與城市發(fā)展方向、環(huán)境發(fā)展要求更加符合更適應(yīng)，將公共基礎(chǔ)設(shè)施用地合理安排在一起，可以優(yōu)化城市作用、空間結(jié)構(gòu)，更好的幫助區(qū)域土地分配平衡，功能用地科學(xué)劃分，房地產(chǎn)整體價值得到提高，房地產(chǎn)市場均衡進(jìn)步。但是科學(xué)的的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，會讓土地供應(yīng)與城市整體劃分安排不同，城市功能不能夠得到有效的調(diào)節(jié)。

5 結(jié)語：

本文在前人研究成果的基礎(chǔ)上，從理論上分析了土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的作用機理，得到了如下結(jié)論：土地供應(yīng)量能對房價波動產(chǎn)生較大的影響，是房價變化的重要影響因素之一。土地供應(yīng)對房價的作用具有時滯效應(yīng)。當(dāng)前的房價不僅受到當(dāng)前土地供應(yīng)量的影響，還受到滯后- -年的土地供應(yīng)量的影響。土地供應(yīng)對住房價格具有負(fù)向影響。土地供應(yīng)增加，房價下降;土地供應(yīng)減少，房價上漲。因此土地供應(yīng)量是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場有效的工具，政府增加土地供應(yīng)量能有效緩解當(dāng)前房價過快上漲，促進(jìn)房價水平回歸理性。土地供應(yīng)量對房價的影響，當(dāng)年的土地供應(yīng)量對房價的影響機制主要是通過影響開發(fā)商和購房者對未來房價的預(yù)期來實現(xiàn)的。政府減少土地供應(yīng)，開發(fā)商和購房者會預(yù)期未來土地供應(yīng)不足，從而進(jìn)-步預(yù)期未來住宅供應(yīng)不足導(dǎo)致房價上漲。

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