解析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制

梁敏

摘要：本文主要從趨勢(shì)影響因素的作用機(jī)制、聯(lián)動(dòng)機(jī)制兩方面入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制進(jìn)行分析。實(shí)證研究結(jié)果顯示：房地產(chǎn)貸款利率與均衡房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢(shì);房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)了通貨膨脹以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲，但是會(huì)在后期抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng);影響因素;聯(lián)動(dòng)機(jī)制

1 引言

近幾年來，我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程加速，房地產(chǎn)價(jià)格逐年增長(zhǎng)，雖然國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)價(jià)格依舊居高不下。由于房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著明顯的影響，因此對(duì)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制進(jìn)行探究有極高的現(xiàn)實(shí)意義。

2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)影響因素的作用機(jī)制

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)

從時(shí)間角度來說，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)趨勢(shì)可以劃分為短期波動(dòng)以及長(zhǎng)期趨勢(shì)。其中，短期波動(dòng)表現(xiàn)為快速、頻繁的小幅度波動(dòng);長(zhǎng)期趨勢(shì)為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)來說，其可以以視為均衡房地產(chǎn)價(jià)格的變化。而對(duì)于短期波動(dòng)來說，其主要是由于受眾非理性價(jià)格預(yù)期、供給彈性不足等因素造成的，所以，在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度增加的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)散相對(duì)常見。

2.2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)模型

本文主要利用AH模型完成對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響因素對(duì)價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)的影響機(jī)制的分析。具體模型為：

其中，P^*_t代表著t期的均衡房地產(chǎn)價(jià)格;X_t代表著t期房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素;P_t代表著t期實(shí)際房地產(chǎn)的價(jià)格;ɑ代表著自相關(guān)系數(shù)，其與房地產(chǎn)當(dāng)期價(jià)格呈現(xiàn)正比例關(guān)系;β代表著收斂系數(shù)，其與均值回歸的驅(qū)動(dòng)力呈現(xiàn)正比關(guān)系;γ代表著反應(yīng)系數(shù)，其于均衡房地產(chǎn)價(jià)格變化的解釋力呈現(xiàn)出正比例關(guān)系。該模型的第一個(gè)表達(dá)式代表了長(zhǎng)期價(jià)格的各個(gè)影響因素。

在該模型基礎(chǔ)上，相關(guān)研究人員對(duì)其進(jìn)行了拓展，列出如下模型：

其中，i代表著解釋變量;k代表著不同的地理區(qū)域;-X代表著解釋變量的數(shù)據(jù)序列，該模型能夠代表短期價(jià)格的各個(gè)影響因素。

2.3 實(shí)證分析

選取我國(guó)東部、東北部、中部、西部四個(gè)區(qū)域內(nèi)的35個(gè)城市作為研究數(shù)據(jù)，結(jié)合回歸模型分析解釋變量對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)的影響效果。結(jié)果顯示：房地產(chǎn)貸款利率與均衡房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢(shì)，且影響效果最大;人口系數(shù)、人均生產(chǎn)總值等與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān)，這些因素的影響排名由小至大分別為房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均生產(chǎn)總值、人均收入、土地價(jià)格以及人口數(shù)量。

結(jié)合上文模型，分析各個(gè)影響因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)的影響效果。結(jié)果顯示：人口數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的短期波動(dòng)產(chǎn)生一定影響，但是作用不大，其他因素（人均生產(chǎn)總值、人均收入等）對(duì)短期波動(dòng)不存在顯著影響。

3 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制

3.1 理論分析

市場(chǎng)供需關(guān)系所形成的系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生影響，在該系統(tǒng)中，房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量相互影響。房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)后，居民、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)基本面也會(huì)隨之發(fā)生變化，從而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響;而對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來說，當(dāng)其指標(biāo)發(fā)生變化時(shí)，會(huì)通過影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)外與外在因素產(chǎn)生作用，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變化。能夠看出，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系極為緊密，兩者之間具有聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

3.2 結(jié)構(gòu)自相量歸回模型

在本次研究中，使用了結(jié)構(gòu)化向量自回歸模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的聯(lián)動(dòng)機(jī)智的進(jìn)行分析。此時(shí)，設(shè)定模型中包含通貨膨脹、貨幣供給、國(guó)民產(chǎn)出供給、房地產(chǎn)價(jià)格這四個(gè)在任何時(shí)期均不存在相關(guān)關(guān)系的變量。其中，通貨膨脹變量反映出政府支出、投資與消費(fèi)的變化，使用CPI同比增長(zhǎng)率代表;貨幣供給變量反映出政府依托對(duì)貨幣存量的調(diào)整來影響利率，最終達(dá)到對(duì)投資與總需求量完成調(diào)節(jié)的效果，使用MS2增長(zhǎng)率代表;國(guó)民產(chǎn)出供給變量反映出商品價(jià)格上漲使總供給曲線向著左上方移動(dòng)，使用GDP增長(zhǎng)率代表;房地產(chǎn)價(jià)格變量反映出由于政策、預(yù)期等外部影響形成的房地產(chǎn)價(jià)格變化，使用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率代表。

本研究中，選取的數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫以及Wind數(shù)據(jù)庫，對(duì)所有的變量均統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為百分比的形式。同時(shí)，對(duì)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行平穩(wěn)性驗(yàn)證。在有截距項(xiàng)的條件下，CPI_t、GDP_t、MS2_t、P_t^House的滯后階數(shù)分別為8、1、5、3;有單位根的概率分別為0.5507、0.2512、0.1783、0.1064，接受原假設(shè)。而進(jìn)一步對(duì)變量的一階差分序列進(jìn)行驗(yàn)證時(shí)，檢驗(yàn)結(jié)果拒絕原假設(shè)。

3.3 脈沖響應(yīng)分析

結(jié)合軟件分析，能夠獲取到相應(yīng)變量的脈沖相應(yīng)函數(shù)圖。結(jié)果顯示：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，CPI增量加速，在第十一季度達(dá)到正值后轉(zhuǎn)入小幅度波動(dòng)，并在第二十二季度基本消失;房?jī)r(jià)上漲后，GDP增量變化在零點(diǎn)附近區(qū)域形成小幅度波動(dòng);房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)M2St增量在第二季度達(dá)到負(fù)值并迅速下滑，在2-5季度迅速上漲為正值。

這意味著，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，會(huì)對(duì)消費(fèi)物品價(jià)格產(chǎn)生短時(shí)間的促進(jìn)，最終表現(xiàn)為通貨膨脹;房?jī)r(jià)上漲能夠迅速推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲，但是會(huì)在后期抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展;房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)會(huì)抑制貨幣供給。

4 結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)貸款利率與均衡房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的趨勢(shì)，且影響效果最大;人口系數(shù)、人均生產(chǎn)總值等與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)正相關(guān);房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)物品價(jià)格產(chǎn)生短時(shí)間的促進(jìn)，最終表現(xiàn)為通貨膨脹;房?jī)r(jià)上漲迅速推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)上漲，但是會(huì)在后期抑制經(jīng)濟(jì)發(fā)展;房地產(chǎn)價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)會(huì)抑制貨幣供給。

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