淺析物業(yè)公司權(quán)益的法律保護(hù)

黃輝

摘 要：現(xiàn)在小區(qū)管理中，物業(yè)公司催繳物業(yè)管理費(fèi)非常困難，小區(qū)業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。對(duì)于拒交物管費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司先固定證據(jù)，可委托律師向業(yè)主發(fā)送催告函，在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向有管轄權(quán)法院的提起訴訟，提出自己的合法的訴訟請(qǐng)求。否則，物業(yè)公司難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，也使物業(yè)公司的權(quán)益受損，引發(fā)諸多社會(huì)矛盾，不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，小區(qū)的秩序也得不到有效保護(hù)，本文探索物業(yè)糾紛后公司如何保護(hù)自己權(quán)益及法律適用。

關(guān)鍵詞：物業(yè)糾紛;物業(yè)公司的權(quán)利保護(hù);法律規(guī)定

案情介紹

案情介紹：某小區(qū)共有業(yè)主1500多戶，小區(qū)物業(yè)公司統(tǒng)計(jì)，從2015年開始，就有部分業(yè)主未繳納物管費(fèi)，并對(duì)其他業(yè)主形成負(fù)面影響，欠繳物管費(fèi)的業(yè)主越來越多，到2019年8月，共有800多戶業(yè)主未繳納物管費(fèi)，欠繳物管費(fèi)共計(jì)200多萬元，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難，小區(qū)正常的秩序受到嚴(yán)重挑戰(zhàn)。物業(yè)公司在萬般無賴之下，委托律師事務(wù)所處理，律師事務(wù)所研究之后，采取向業(yè)主發(fā)送律師函，采取在律師事務(wù)所調(diào)解處理或向法院起訴的方式解決欠繳的物管費(fèi)，這些方法能否有效保護(hù)物業(yè)公司的合法權(quán)益 ？

首先，承辦律師需對(duì)該欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行分析，分析業(yè)主的職業(yè)情況，如是公務(wù)員、教師等事業(yè)單位的業(yè)主采取及時(shí)向其發(fā)送律師催收函的方式催收欠繳的物業(yè)費(fèi)，因這一部分業(yè)主系采取公積金貸款的方式購買商品房，房開公司掌握著這一部分業(yè)主的信息，而物管公司通常是房開公司成立的，因此，物管公司很容易得到這一信息，利用這一信息能夠及時(shí)更快解決物管公司的合法權(quán)益。

其次，物業(yè)公司自己催收物管費(fèi)與律師催收物管費(fèi)的區(qū)別，效果。在本案中，物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)送物管費(fèi)催繳通知書，業(yè)主以各種理由拒絕繳納，如說物業(yè)公司服務(wù)不到位，商品房質(zhì)量不合格，收繳的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高等。事實(shí)上，這些都是業(yè)主故意刁難物業(yè)公司，從法律角度來看，欠繳物業(yè)費(fèi)與這些理由屬于不同的法律關(guān)系，如果業(yè)主認(rèn)為房屋質(zhì)量不合格，可以啟動(dòng)鑒定程序，房屋鑒定確屬不合格的，可以向房開公司索賠或退房;如果是房屋瑕疵，可以向法院請(qǐng)求房開公司修補(bǔ);如果是物管費(fèi)用過高，可以請(qǐng)求物價(jià)局對(duì)物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。律師發(fā)律師催收函催收物管費(fèi)，作用效果比物業(yè)公司自行催收效果好，律師的催收函對(duì)業(yè)主具有法律效力，具有威懾力，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五款的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。業(yè)主經(jīng)物業(yè)公司多次催收仍然拒繳物管費(fèi)的行為，已經(jīng)違反了法律規(guī)定和合同約定的義務(wù)，給物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)造成了重大影響，嚴(yán)重?fù)p害了物業(yè)公司的合法利益。并限業(yè)主在一定期限內(nèi)向物業(yè)公司足額支付所拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則律師將依法提起訴訟，業(yè)主將承擔(dān)訴訟費(fèi)、5‰違約金、執(zhí)行費(fèi)等不利后果，如果惡意拖欠，還將被列入失信人員名單。所以，業(yè)主會(huì)慎重考慮訴訟帶來的不利后果，及時(shí)支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。

再次，對(duì)于經(jīng)過律師發(fā)送催收函后仍未繳納物管費(fèi)的業(yè)主，律師還可在訴前進(jìn)行調(diào)解，通知業(yè)主到律師事務(wù)所進(jìn)行調(diào)解，告知業(yè)主調(diào)解的好處，減少訴累，節(jié)約成本。在這一階段，工作做到位，能產(chǎn)生良好的效果，收到事半功倍的效果，對(duì)其他業(yè)主也能產(chǎn)生積極的效果，通常來說，大多數(shù)業(yè)主都愿意在庭前調(diào)解解決問題，一方面，拖欠的物管費(fèi)雖然時(shí)間較長(zhǎng)，但物管費(fèi)每年2000元左右，每位業(yè)主的物管費(fèi)通常不會(huì)超過10000元，大多數(shù)在5000元左右，一般業(yè)主在調(diào)解時(shí)能積極主動(dòng)繳納，對(duì)于支付欠繳的物管費(fèi)業(yè)主的負(fù)擔(dān)不會(huì)太重。另一方面，本身就需要繳納，及時(shí)繳納可免除訴訟費(fèi)、違約金、執(zhí)行費(fèi)等費(fèi)用，對(duì)業(yè)主來說，是較好的選擇。

再次，對(duì)于部分業(yè)主通過上述的兩種處理方式都不能解決，律師只能向法院起訴這部分業(yè)主，到訴訟階段，法院、律師仍然希望在訴訟中進(jìn)行調(diào)解解決問題。一是在訴訟中的調(diào)解仍然是解決問題的良好途徑，在法院中的調(diào)解使得業(yè)主的選擇更具靈活性，要不調(diào)解處理，要不判決處理。如果能夠調(diào)解處理，物業(yè)公司可以放棄訴訟費(fèi)、違約金等費(fèi)用，可以延長(zhǎng)被告業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的時(shí)間等，當(dāng)事人業(yè)主能積極主動(dòng)履行給付款項(xiàng)的義務(wù)，雙方之間的矛盾很快能夠得到化解，為以后及時(shí)履行繳納物管費(fèi)奠定了基礎(chǔ)。二是如果當(dāng)事人不選擇自愿進(jìn)行調(diào)解，法院將會(huì)擇期宣判，必然增加當(dāng)事人雙方的訴訟成本，對(duì)于法院的判決，物業(yè)公司最不愿意選擇此途徑解決問題，但在采取其它途徑仍不能解決的情況下，在判決時(shí)，法院會(huì)判決被告業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi)、訴訟費(fèi)、違約金等費(fèi)用，這些費(fèi)用通常會(huì)比調(diào)解的費(fèi)用高，這也是一種較好的保護(hù)物業(yè)公司自身合法權(quán)益的途徑。但采用這種判決方式，訴訟的時(shí)間通常較長(zhǎng)，若任何一方不服法院判決，提起上訴，二審的通常會(huì)半年左右才會(huì)做出終審判決，做出終審判決并送達(dá)雙方后，物業(yè)公司才能向基層法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

最后，二審判決生效后，若被告業(yè)主仍未及時(shí)支付欠交的物業(yè)費(fèi)、違約金等，原告物業(yè)公司應(yīng)在法律規(guī)定的兩年時(shí)間內(nèi)向基層法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，由基層法院對(duì)被執(zhí)行人采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，強(qiáng)制劃扣被告銀行賬戶的款項(xiàng)、查封被告的財(cái)產(chǎn)等措施來實(shí)現(xiàn)債務(wù)的履行。否則，即使生效的判決也不能得法律的支持，法院的判決也淪為一張空頭支票，不能保護(hù)原告物業(yè)公司的合法權(quán)益。

綜上所述，當(dāng)業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)后，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)尋求解決問題的多種有效措施，選擇上述途徑可節(jié)約訴訟成本，避免訴累，也更好的解決問題。

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