不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐中需要注意的若干問題

摘要：不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是房屋產(chǎn)權(quán)管理和登記的基礎(chǔ)，對調(diào)查實(shí)踐中遇到的問題進(jìn)行明確，對提高不動產(chǎn)管理工作效率具有積極促進(jìn)作用。本文主要分析不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要內(nèi)容和具體要求，在對相關(guān)技術(shù)路線進(jìn)行明確的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐中需要注意的若干問題，以供借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);權(quán)籍調(diào)查;調(diào)查機(jī)制

城市化發(fā)展過程中，為規(guī)范不動產(chǎn)管理工作，對居民不動產(chǎn)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查具有重要意義。同時(shí)，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查也是城市土地管理和利用的重要內(nèi)容，相關(guān)領(lǐng)域工作人員應(yīng)利用先進(jìn)的技術(shù)手段和管理經(jīng)驗(yàn)，推動不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的有序開展，并且明確不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的主要內(nèi)容和要求，提高調(diào)查質(zhì)量。

1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容與要求

1.1 調(diào)查內(nèi)容

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容，應(yīng)包括宗地信息和房屋等構(gòu)（建）筑物信息。相關(guān)人員應(yīng)以宗地為單位，查清宗地及其房屋定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，對于宗地信息方面，應(yīng)確定宗地的權(quán)利人、具體性質(zhì)與類型、宗地用途和面積等基本信息。在房屋等不動產(chǎn)構(gòu)建物或建筑物的信息方面，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的調(diào)查內(nèi)容為房屋權(quán)利人、位置信息、項(xiàng)目名稱、不動產(chǎn)性質(zhì)、是否存在共有情況、房屋結(jié)構(gòu)的規(guī)劃用途、層數(shù)、建筑面積和公攤等等，對于相關(guān)內(nèi)容應(yīng)構(gòu)建完善的調(diào)查工作方案和技術(shù)應(yīng)用方法，使得實(shí)際調(diào)查結(jié)果更加精準(zhǔn)化。

1.2 主要依據(jù)

應(yīng)用在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的主要依據(jù)為當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)權(quán)籍管理工作條例，尤其是由于產(chǎn)權(quán)的登記和管理方面的規(guī)定，具體參考依據(jù)如下：不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）、土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010）、地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001）、房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）等等。相關(guān)調(diào)查依據(jù)，為調(diào)查工作指明了方向，使得不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐活動更加規(guī)范具體。相關(guān)調(diào)查人員在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中應(yīng)根據(jù)行業(yè)相關(guān)規(guī)定，對自身的工作方式和內(nèi)容進(jìn)行改進(jìn)，促使調(diào)查結(jié)果與實(shí)際情況相符合。

1.3 技術(shù)要求

以不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）、土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010）、地籍調(diào)查規(guī)程（TD/T1001）、房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986.1-2000）等相關(guān)文件為依托，對不動產(chǎn)權(quán)籍情況進(jìn)行工作部署和安排，并且在調(diào)查實(shí)踐活動中，充分利用現(xiàn)有的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查組織方案，做好登記管理和審批交易工作。實(shí)際調(diào)查中，需要利用先進(jìn)的技術(shù)，例如信息化管理系統(tǒng)和智能終端設(shè)備，對調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行收集與整理[1]。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐中注意問題

2.1 前期準(zhǔn)備中出現(xiàn)的問題

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中，應(yīng)注意做好前期準(zhǔn)備工作，相關(guān)人員需要根據(jù)授權(quán)委托書對調(diào)查問題進(jìn)行明確。同時(shí)，調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)做好不動產(chǎn)材料的收集、歸納和匯編工作，綜合分析不動產(chǎn)登記、抵押、查封以及權(quán)屬問題，對相關(guān)要素進(jìn)行全面控制，使得產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作具有良好效果，與不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查目標(biāo)相一致。在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查準(zhǔn)備階段，相關(guān)人員還需要制定科學(xué)有效的調(diào)查方案，做好圖表、數(shù)據(jù)和文件資料收集和整理，促使不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查活動合理高效進(jìn)行。

實(shí)踐工作中，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料分散到不同部門，相關(guān)調(diào)查組織機(jī)構(gòu)，應(yīng)攜帶不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查資料和相關(guān)證明文件，到國土、房產(chǎn)、林業(yè)或檔案部門地相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢，并做好文件材料的公章加蓋，使得不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作更加科學(xué)合理[2]。一般情況下，不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查由縣級以上政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成，主要調(diào)查內(nèi)容應(yīng)包括不動產(chǎn)情況核實(shí)、權(quán)屬關(guān)系確定和界址情況等內(nèi)容，在開展相關(guān)內(nèi)容的調(diào)查與核實(shí)工作前期，需要做好繪制工具和相關(guān)技術(shù)的準(zhǔn)備工作，對于發(fā)生明顯權(quán)籍變化的不動產(chǎn)應(yīng)做好現(xiàn)場記錄，并錄入檔案數(shù)據(jù)庫，為后期的管理工作提供數(shù)據(jù)支持。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查機(jī)制問題

由于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查涉及內(nèi)容較多，管理工作繁復(fù)，需要構(gòu)建完善的調(diào)查機(jī)制，對日常工作作出指導(dǎo)和部署，然而，調(diào)查機(jī)制的實(shí)施過程中，由于各部門的工作內(nèi)容和范圍存在明確的差異，影響相關(guān)機(jī)制的落地實(shí)施。相關(guān)人員需要在科學(xué)有效的工作框架內(nèi)，對調(diào)查內(nèi)容和要求進(jìn)行明確，使得不動產(chǎn)調(diào)查工作效率更高，與行業(yè)先進(jìn)技術(shù)水平相一致，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐工作目標(biāo)。

實(shí)踐調(diào)查中，工作機(jī)制不完善容易導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查信息出現(xiàn)錯(cuò)誤，不利于產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)工作的有序開展。為有效改善這一問題，需要產(chǎn)權(quán)調(diào)查部門根據(jù)實(shí)際需要，統(tǒng)籌各下屬單位的產(chǎn)權(quán)核對工作，對整個(gè)調(diào)查工作進(jìn)行統(tǒng)一的制度規(guī)劃與部署，促使不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查效果達(dá)到最佳。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，需要利用多樣化的手段，對各項(xiàng)影響調(diào)查效果的因素進(jìn)行控制。實(shí)踐表明，制定科學(xué)合理的產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作機(jī)制，可對整個(gè)工作內(nèi)容進(jìn)行組織和領(lǐng)導(dǎo)，促使相關(guān)人員具有工作積極性和主動性，確保不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方向與內(nèi)容的準(zhǔn)確性與合理性。實(shí)際工作中，為進(jìn)一步提升不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查活動的開展效果，需要對管理機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化升級，相關(guān)工作人員應(yīng)結(jié)合地區(qū)特色，對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表和單元圖繪制表進(jìn)行針對性設(shè)計(jì)，使得調(diào)查結(jié)果具有實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。

2.3 調(diào)查結(jié)果信息化管理問題

促進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方式的信息化與智能化，是提高調(diào)查組織效率的重要方式，對不動產(chǎn)權(quán)登記和管理工作具有積極的促進(jìn)作用。例如，在產(chǎn)權(quán)調(diào)查實(shí)踐活動中，信息化調(diào)查軟件的應(yīng)用，使得不動產(chǎn)權(quán)籍信息的獲取途徑更加廣泛，相關(guān)人員可通過管理平臺和數(shù)字化軟件技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對調(diào)查工作效率的提升，并且根據(jù)調(diào)查內(nèi)容對工作組織方式與實(shí)踐內(nèi)容做出調(diào)整，使得不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作與行業(yè)發(fā)展要求相一致，切實(shí)提升了產(chǎn)權(quán)管理與登記工作的現(xiàn)代化發(fā)展水平。

例如，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中涉及測繪工作，利用信息化技術(shù)和工具，使得相關(guān)人員對于房屋面積的測繪工作效率更高，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關(guān)規(guī)定，需要相關(guān)人員在完善的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作機(jī)制框架范圍內(nèi)，對房產(chǎn)測繪工作進(jìn)行優(yōu)化，利用現(xiàn)代化的管理方式和測量工具，使得產(chǎn)權(quán)登記工作更加智能便利。實(shí)際管理工作中，相關(guān)人員可通過掃描二維碼的方式及時(shí)準(zhǔn)確獲取不動產(chǎn)權(quán)籍信息，節(jié)約時(shí)間成本，促使產(chǎn)權(quán)登記管理工作方式更加先進(jìn)。

此外，基于信息化技術(shù)的應(yīng)用，可構(gòu)建基于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫和管理系統(tǒng)，為保證調(diào)查活動的開展效果，需要以現(xiàn)有的地（海）籍?dāng)?shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，對房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，構(gòu)建統(tǒng)一高效的管理工作機(jī)制，為相關(guān)人員的調(diào)查決策提供便利條件，同時(shí)，相關(guān)信息化數(shù)據(jù)化管理系統(tǒng)的構(gòu)建，使得不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果一體化管理成為行業(yè)發(fā)展趨勢。實(shí)際工作中，為保證調(diào)查結(jié)果信息共享、調(diào)查結(jié)果更加具有指導(dǎo)意義，需要通過信息技術(shù)對數(shù)據(jù)庫資源進(jìn)行完善，為相關(guān)審查登記工作奠定良好基礎(chǔ)。在日后的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與管理工作中，應(yīng)做好數(shù)據(jù)庫的維護(hù)與升級，利用信息化管理方式，提高工作能力。

3 結(jié)語

綜上所述，在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查實(shí)踐中，相關(guān)人員需要做好調(diào)查前準(zhǔn)備工作，明確不動產(chǎn)管理中的權(quán)屬關(guān)系、合理開展不動產(chǎn)測繪工作，并準(zhǔn)確記錄實(shí)際調(diào)查結(jié)果，為不動產(chǎn)存量登記和產(chǎn)權(quán)管理工作提供技術(shù)保障，同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注目前不動產(chǎn)調(diào)查中方法應(yīng)用不當(dāng)?shù)默F(xiàn)狀問題，在管理實(shí)踐中，對相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)范。

參考文獻(xiàn)：

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[2]胡晶晶.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查關(guān)系研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2019，30（24）：15+20.

作者簡介：李磊（1986年4月—）男，漢族，江蘇省揚(yáng)州市人，大學(xué)本科學(xué)歷，測繪工程師，研究方向：不動產(chǎn)測繪、地理信息系統(tǒng)。