城市地價(jià)及土地集約利用探析

黃萌

摘 要： 近年來，城市發(fā)展速度越來越快，城市地價(jià)不斷增長，市場競爭在這其中發(fā)揮著重要作用。與此同時(shí)，城市發(fā)展卻面臨著一些問題，如土地的使用缺少統(tǒng)一規(guī)劃，這個(gè)問題直接導(dǎo)致了城市地價(jià)在不斷增長的同時(shí)，土地利用率卻持續(xù)低下。所以，必須采取土地集約利用措施才能有效解決該問題。本文通過闡述城市地價(jià)與土地集約利用的有關(guān)概念，深入分析城市地價(jià)與土地集約利用之間的關(guān)系，旨在為相關(guān)部門控制城市地價(jià)，提高土地集約利用率提供參考。

關(guān)鍵詞： 城市地價(jià);土地集約利用;關(guān)系

【中圖分類號(hào)】F299.23 ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A ? ? 【文章編號(hào)】1674-3733（2020）07-0017-01

1 引言

隨著國家大力推進(jìn)城市化的進(jìn)程，城市的規(guī)模也在逐漸擴(kuò)大，與此同時(shí)，城市用地緊張和土地利用效益低下等問題也越來越突出。所以，對(duì)各地城市管理者來說，如何提高城市的土地利用效率，控制城市地價(jià)的盲目增長，是當(dāng)前各地城市規(guī)劃管理面臨的重要任務(wù)。本文通過闡述城市地價(jià)與土地集約利用的相應(yīng)概念，深入探析兩者之間的內(nèi)在關(guān)系，旨在為明確兩者間的聯(lián)系，有效控制城市地價(jià)和提高土地集約利用率提供借鑒。

2 城市地價(jià)的相關(guān)概念

城市地價(jià)指的是購買主體向土地所有者購買一定期限土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用，具體可利用地租和平均利息的比值計(jì)算來得到[1]。在我國，絕大部分的土地均為國家所有，只有集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地不在這個(gè)范圍，其中城市地價(jià)就是購買主體向國家政府購買一定土地使用權(quán)而支付的土地價(jià)格，換句話說，就是政府部門通過一次性出讓土地使用權(quán)所收取的單位地租。

一般情況下，在我國用于商業(yè)途徑的土地使用權(quán)為40年，而住宅生活和工業(yè)用地這樣的非商業(yè)途徑的土地使用權(quán)則分別是70年和50年。目前，在我國只允許對(duì)國有土地和集體所有權(quán)土地進(jìn)行交易與流轉(zhuǎn)，所以本文探討的城市地價(jià)也僅僅為國有土地范圍。

3 土地集約利用

3.1 土地集約利用的相關(guān)概念。土地集約利用的概念最早由國外學(xué)者大衛(wèi)·里卡多提出，早年提出這個(gè)概念的目的是為了通過科學(xué)調(diào)配人力、物力及提高技術(shù)水平等途徑提升農(nóng)用土地的產(chǎn)出數(shù)量，旨在實(shí)現(xiàn)農(nóng)用土地利用價(jià)值的最大效益。經(jīng)過城市的不斷發(fā)展，土地集約利用的概念得到了進(jìn)一步完善，如今的土地集約利用一般指對(duì)存量土地人力、物力和財(cái)力的合理投入和科學(xué)規(guī)劃，從而能夠達(dá)到城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和資源等要素的協(xié)調(diào)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)城市土地利用效率的最大化[2]。

基于城市發(fā)展的角度，因?yàn)槌鞘械耐恋丶s利用經(jīng)常受到政治經(jīng)濟(jì)及科學(xué)技術(shù)等方面的影響，所以其土地集約利用是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的綜合體，而非固定不變的系統(tǒng)。另一方面，在土地集約利用這個(gè)系統(tǒng)中，土地利用與資金投入之間存在著緊密的聯(lián)系，即不斷加大資源投入，則城市土地綜合效益也會(huì)不斷提高，但是當(dāng)達(dá)到土地利用臨界值后（土地利用集約邊界），土地綜合效益就開始下降，所以很多城市管理者都會(huì)采用土地利用集約邊界作為理論上的最佳方案。

3.2 土地利用類型與相應(yīng)評(píng)價(jià)要素。根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的研究，城市土地利用類型可劃分為建筑居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等方面。對(duì)于土地利用類型的評(píng)價(jià)，類型不同則評(píng)價(jià)指標(biāo)也不同。例如建筑居住用地，則通過建筑密度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、平均人口密度和住宅綠化率等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià);商業(yè)用地方面則通過商業(yè)綜合容積率、單位土地營業(yè)額和商業(yè)用地效益水平等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià);工業(yè)用地方面則通過工業(yè)用地利用率及容積率、單位土地工業(yè)利稅和單位土地工業(yè)總產(chǎn)值等指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)[3]。

4 城市地價(jià)與集約利用的關(guān)系探析

眾所周知，城市地價(jià)具有一定的特殊性，其特殊性表現(xiàn)在地價(jià)是城市地價(jià)使用權(quán)的外在形式，本質(zhì)上是購買土地一定年限使用權(quán)所支付的單位價(jià)格。也就是說，有需求的主體必須向出讓主體支付一定的費(fèi)用才能得到土地的使用權(quán)，但另一方面，城市土地價(jià)格的增長一定會(huì)導(dǎo)致支付主體支出費(fèi)用的增加，所以為了保持平衡收支，購買主體一定會(huì)仔細(xì)考慮土地購買中的支出和收益，以保證通過購買土地使用權(quán)而獲得的經(jīng)濟(jì)效益要大于費(fèi)用的支出。因此，城市地價(jià)的增長對(duì)土地集約利用具有正向積極的調(diào)控作用[4]。

4.1 城市地價(jià)與城市規(guī)模的關(guān)系探析。城市地價(jià)與城市規(guī)模之間存在著緊密聯(lián)系，地價(jià)對(duì)城市發(fā)展規(guī)模具有積極的調(diào)節(jié)作用。一方面，城市地價(jià)的增長使得購買主體花費(fèi)上升，購買主體則會(huì)結(jié)合投入和產(chǎn)出將企業(yè)單位或者是家庭搬到地價(jià)相對(duì)便宜的區(qū)域，所以，土地價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致城市規(guī)模擴(kuò)大。另一方面，如果企業(yè)等生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大或者人員增加，家庭等搬遷至郊區(qū)，則各種成本就會(huì)上升，而原有土地面積有限，在不購買城市土地的情況下必然會(huì)提高土地集約利用，以降低成本，提高土地利用率。因此，地價(jià)的上升勢必會(huì)提高土地集約利用，對(duì)城市規(guī)模起到積極的調(diào)節(jié)作用。

4.2 城市地價(jià)能夠提高土地利用強(qiáng)度。從短期來看，當(dāng)土地的供應(yīng)不能滿足其需求時(shí)，只有通過提高土地的利用強(qiáng)度，也就是通過提高單位面積土地資源的投入來提高土地產(chǎn)出。像我國北京上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的地區(qū)容積率相對(duì)其他地方比較高，所以說我國的城市土地集約利用率還是有比較大的開發(fā)空間，在土地供應(yīng)變化較為穩(wěn)定的情況下，土地集約利用就是解決城市地價(jià)上漲的重要途徑。

4.3 城市地價(jià)影響城市的空間布局和用地結(jié)構(gòu)。眾所周知，土地需求的產(chǎn)生一定會(huì)對(duì)城市地價(jià)產(chǎn)生重要影響，需求上的競爭越激烈，城市地價(jià)就會(huì)越高。據(jù)了解，地價(jià)的高低變化不僅受土地的位置數(shù)量及設(shè)施的影響，而且也受土地的結(jié)構(gòu)和土地規(guī)劃類型等要素的影響。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，工業(yè)、住宅、商業(yè)用地結(jié)構(gòu)的地價(jià)比例大概為1∶1.5∶3.5，因此可以看出商業(yè)用地價(jià)格要遠(yuǎn)大于工業(yè)和住宅用地。此外，住宅、工業(yè)、商業(yè)用地的投入產(chǎn)出比為1∶100∶1 000，商業(yè)用地遠(yuǎn)大于其他兩種用地，所以在進(jìn)行城市用地規(guī)劃布局時(shí)，一般都會(huì)優(yōu)先于商業(yè)用地，這樣對(duì)其用地規(guī)劃和布局也具有積極的作用。

結(jié)語：當(dāng)前，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市土地的供應(yīng)比較緊張，部分土地集約利用度也較低。為了城市的未來發(fā)展，城市管理部門要長遠(yuǎn)規(guī)劃，積極調(diào)整地價(jià)，合理利用土地，才能真正提高城市土地集約利用效率，更好地協(xié)調(diào)城市土地資源與發(fā)展的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊火生.城市地價(jià)與土地集約利用的關(guān)系研究[J].建筑技術(shù)開發(fā)，2019，（17）：108-111.

[2] 李博翀，李燦，葛京鳳，梁爽，徐晨曦，劉國君.基于縣域尺度的河北省城市地價(jià)質(zhì)量測度及空間差異研究[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境，2019，33（08）：55-63.

[3] 梁彥慶，劉超，蔡興冉，黃志英，葛京鳳.城市地價(jià)與土地集約利用協(xié)調(diào)性分析——以河北省為例[J].地理與地理信息科學(xué)，2019，35（03）：85-93.