寫字樓租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀及投資走向研究

楊喆雅

摘 要：寫字樓是現(xiàn)代企業(yè)組織在經(jīng)營運(yùn)作過程中需要依賴的主要空間場(chǎng)所，是現(xiàn)代城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中的重要組成部分，是現(xiàn)代城市建設(shè)發(fā)展功能的基本載體。伴隨著現(xiàn)代城市建設(shè)事業(yè)的快速穩(wěn)定推進(jìn)，以及我國民眾創(chuàng)業(yè)熱情的持續(xù)高漲，城市民營企業(yè)數(shù)量規(guī)模的持續(xù)增加，寫字樓建設(shè)數(shù)量持續(xù)增多，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。同時(shí)也為寫字樓租賃市場(chǎng)創(chuàng)造了極其重要且不容忽視的歷史機(jī)遇。本文通過對(duì)寫字樓租賃價(jià)格影響因素及租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀的分析，結(jié)合寫字樓的分類及租賃經(jīng)營特點(diǎn)，對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)及投資走向進(jìn)行簡(jiǎn)要闡釋。

關(guān)鍵詞：寫字樓? 租賃市場(chǎng)? 投資走向? 研究分析

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2020）10（a）--02

進(jìn)入21世紀(jì)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)紛紛將目光投向了商業(yè)寫字樓，特別是國內(nèi)一線大城市的寫字樓，無論是在數(shù)量還是質(zhì)量都獲得飛速發(fā)展。寫字樓也因其低投入、穩(wěn)定回報(bào)的行業(yè)特性得到投資者的青睞。在現(xiàn)代城市中，尤其是老舊寫字樓，大多存在著樓齡持續(xù)時(shí)間過長、建筑內(nèi)外硬件基礎(chǔ)設(shè)施配備狀態(tài)相對(duì)落后等特點(diǎn)，因而其空置發(fā)生率通常處在較高水平，而在寫字樓租賃價(jià)格與銷售價(jià)格增長速度過快因素，以及租賃市場(chǎng)交易環(huán)境持續(xù)變化因素影響制約的條件下，寫字樓租賃經(jīng)營活動(dòng)的開展難度正在持續(xù)提升。而切實(shí)做好針對(duì)寫字樓租賃市場(chǎng)研究，以及投資走向的研究分析工作，具備極其重要且不容忽視的實(shí)際作用。

1 寫字樓分類和經(jīng)營特點(diǎn)

1.1 寫字樓分類

按照實(shí)際具備的使用功能角度進(jìn)行劃分，通常將寫字樓具體劃分為單純型寫字樓、商住兩用型寫字樓以及綜合型寫字樓三個(gè)類別。單純型寫字樓、通常僅具備辦公使用功能，不具備餐飲經(jīng)營功能、展廳功能以及會(huì)議室功能;商住兩用型寫字樓，是同時(shí)具備辦公功能和住宿功能的寫字樓;綜合型寫字樓，是以辦公作為主要使用功能，搭配具備餐飲經(jīng)營功能、展廳功能以及會(huì)議室功能的寫字樓，且除了辦公功能之外的其他使用功能，均處在從屬性地位。

按照實(shí)際具備的建筑面積角度進(jìn)行劃分，通常將寫字樓具體劃分為小型寫字樓、中型寫字樓以及大型寫字樓三個(gè)類別。小型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00平方米以下的寫字樓;中型寫字樓，通常指的是總建筑面積在10000.00～30000.00平方米的寫字樓;而大型寫字樓，則通常指的是總建筑面積在30000.00平方米以上的寫字樓。

按照實(shí)際具備的現(xiàn)代化程度水平進(jìn)行劃分，通常將寫字樓具體劃分為非智能型寫字樓以及智能型寫字樓兩個(gè)類別。非智能型寫字樓，指的是未能配備現(xiàn)代化設(shè)備、設(shè)施，不具備現(xiàn)代化使用功能的傳統(tǒng)化寫字樓;智能型寫字樓，指的是具備支持辦公功能的智能物業(yè)技術(shù)系統(tǒng)，且具備高度自動(dòng)化技術(shù)系統(tǒng)的辦公用寫字樓。

1.2 經(jīng)營特點(diǎn)

第一，寫字樓的租賃時(shí)間周期大多較為短暫，其租賃成交價(jià)格具備極強(qiáng)的時(shí)效性。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國大陸地區(qū)寫字樓類建筑物的租賃時(shí)間周期大多處在3年左右，展現(xiàn)出鮮明的短租交易特點(diǎn)。出現(xiàn)租賃周期短的特點(diǎn)主要?dú)w因于寫字樓承租人對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)判，以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)因素的控制和規(guī)避，而寫字樓出租人則需要關(guān)注租賃合同履行期間租金價(jià)格水平發(fā)生上漲的可能性。在寫字樓處在短租狀態(tài)條件下，租金價(jià)格僅在租賃合同有效期內(nèi)固定不變，一旦合同履行完畢，交易雙方通常會(huì)重新商議租賃價(jià)格。

第二，寫字樓的租金價(jià)格水平與其實(shí)際出租率之間存在負(fù)相關(guān)制約關(guān)系。通常情形下，在寫字樓租金價(jià)格水平持續(xù)上漲過程中，其實(shí)際出租率會(huì)展示出逐漸下降變化趨勢(shì)，既不是出租率處在較高水平時(shí)出租人能獲取最佳經(jīng)濟(jì)收益，也不是租金價(jià)格處在較高水平時(shí)出租人能獲取最佳經(jīng)濟(jì)收益，只有在遵循市場(chǎng)供需規(guī)律尋找到租金價(jià)格水平與出租率之間的最佳結(jié)合狀態(tài)，才能確保出租人能獲取最佳經(jīng)濟(jì)收益。

第三，產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)構(gòu)單一的寫字樓租賃產(chǎn)品相較產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)構(gòu)多元的寫字樓租賃產(chǎn)品在市場(chǎng)上更具優(yōu)勢(shì)。對(duì)于寫字樓承租人而言，選擇產(chǎn)權(quán)歸屬結(jié)構(gòu)單一的寫字樓租賃產(chǎn)品，有助于規(guī)避租賃產(chǎn)品使用過程中發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛問題，同時(shí)還能順利實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的經(jīng)營目標(biāo)、管理目標(biāo)以及調(diào)配目標(biāo)，確保因經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展而形成的擴(kuò)租需求得到充分滿足，且維持較高水平的物業(yè)服務(wù)品質(zhì);對(duì)比而言，產(chǎn)權(quán)歸屬主體多元的寫字樓建筑物能夠誘導(dǎo)不同業(yè)主之間發(fā)展無序競(jìng)爭(zhēng)，無法充分滿足承租人對(duì)服務(wù)品質(zhì)的要求，影響和降低寫字樓租賃服務(wù)的實(shí)施質(zhì)量。

第四，寫字樓租賃經(jīng)營活動(dòng)在開展過程中注重獲取長期受益。寫字樓建筑物屬于不動(dòng)產(chǎn)，使用壽命在40年以上，且折舊率低，在經(jīng)營過程中需要面對(duì)復(fù)雜多樣的宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。開展寫字樓租賃經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)注重確保實(shí)際獲取的收益，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的有效對(duì)沖和彌補(bǔ)，逐步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與增值目標(biāo)。

2 寫字樓租賃價(jià)格影響因素及租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀

2.1 租賃價(jià)格影響因素

2.1.1 地理位置與整體品質(zhì)因素

寫字樓實(shí)際具備的地理位置因素，對(duì)寫字樓實(shí)際面對(duì)的租賃需求，以及出租人在租賃交易過程中實(shí)際獲取的租金價(jià)格水平具有深刻的制約作用。針對(duì)寫字樓建筑實(shí)際具備的地理位置特征展開考量分析，需要同時(shí)關(guān)注和考量其周邊商業(yè)經(jīng)營氛圍因素、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配備狀態(tài)因素，以及其他配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)情況等。例如，是否處于或者是鄰近城市中心商業(yè)區(qū)、周邊是否分布有數(shù)量較多的商業(yè)設(shè)施、周邊是否有地鐵或者是輕軌等公共交通基礎(chǔ)設(shè)施、所處區(qū)位與城市交通主干道之間的最近距離、是否靠近商業(yè)銀行業(yè)務(wù)辦理網(wǎng)點(diǎn)以及是否靠近商業(yè)街區(qū)等。

寫字樓實(shí)際具備的整體品質(zhì)，對(duì)其實(shí)際租賃價(jià)格水平具有一定影響。其主要制約因素，包括寫字樓的基本外觀特征、知名度水平以及建設(shè)施工質(zhì)量等。

在寫字樓租賃交易市場(chǎng)活動(dòng)的具體開展過程中，處在高端層級(jí)的承租人往往更加關(guān)注寫字樓所具備的地理位置和整體品質(zhì)狀態(tài)，而不是實(shí)際租賃價(jià)格水平，因此具備良好的地理位置和整體品質(zhì)的寫字樓租賃產(chǎn)品，能夠在實(shí)際的市場(chǎng)交易中發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

2.1.2 物業(yè)管理因素

寫字樓實(shí)際具備的物業(yè)管理服務(wù)水平，對(duì)其實(shí)際化的租金價(jià)格水平具備深刻影響，而衡量物業(yè)管理工作質(zhì)量的主要切入點(diǎn)，在于關(guān)注寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障水平和服務(wù)保障水平。

從寫字樓租賃價(jià)格確定的角度展開分析，出租人和承租人對(duì)寫字樓租賃產(chǎn)品物業(yè)管理水平的判斷，應(yīng)當(dāng)以具體的細(xì)節(jié)作為切入點(diǎn)。比如，目前城市寫字樓中都普遍存在著上、下班時(shí)間段電梯間人流擁擠問題。對(duì)于這一問題，部分高品質(zhì)的城市寫字樓物業(yè)服務(wù)公司，會(huì)借由與樓內(nèi)分布的各家企業(yè)管理人員展開商討，倡導(dǎo)實(shí)施分時(shí)段上、下班制度，同時(shí)還可以執(zhí)行高層業(yè)主與低層業(yè)主分開使用電梯策略，倡導(dǎo)所有電梯使用者能夠自覺排隊(duì)進(jìn)出轎廂，繼而有效縮減電梯乘坐活動(dòng)開展過程中的等候時(shí)間。與此同時(shí)，在雨天，部分高品質(zhì)的城市寫字樓物業(yè)管理服務(wù)公司，能夠?yàn)檫M(jìn)入大樓內(nèi)部的人員主動(dòng)提供用于盛裝含水雨傘的塑料袋，繼而在細(xì)節(jié)層面充分展示物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的整體形象。

2.1.3 整體定位因素

現(xiàn)代城市寫字樓項(xiàng)目實(shí)際具備的整體定位特征，對(duì)寫字樓在租賃交易市場(chǎng)活動(dòng)過程中實(shí)際獲取的租賃價(jià)格水平具備深刻的影響。對(duì)比而言，處在城市中心商業(yè)區(qū)，或者是城市內(nèi)部具備較好商業(yè)發(fā)展氛圍，或者是周邊公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配備狀態(tài)較為良好的現(xiàn)代化商務(wù)寫字樓，其在租賃交易市場(chǎng)活動(dòng)過程中的租金價(jià)格通常會(huì)處在較高水平。此外，是否有充足的停車位數(shù)量也是承租方重點(diǎn)關(guān)注的因素。部分租戶會(huì)將固定車位數(shù)量寫入租賃合同，以保障自身日常使用需求。

對(duì)于地理區(qū)位和周邊環(huán)境配套條件相近的商務(wù)寫字樓租賃產(chǎn)品而言，綜合型寫字樓的租金價(jià)格通常顯著高于單純型寫字樓和商住兩用型寫字樓的價(jià)格;具有良好朝向及景致樓層的寫字樓租賃產(chǎn)品，其租金價(jià)格水平通常顯著高于一般樓層的寫字樓租賃產(chǎn)品的價(jià)格。

2.1.4 大客戶比例

當(dāng)前，在城市寫字樓建筑物，承租客戶類型呈現(xiàn)區(qū)域式集中分布態(tài)勢(shì)。同時(shí)，中小型承租客戶為了便于自身商務(wù)洽談及形象的樹立，往往結(jié)合自身承租能力，偏向于選擇同類、大型、知名客戶較多的寫字樓項(xiàng)目。因此，寫字樓在大型承租客戶企業(yè)經(jīng)營實(shí)力影響的支持條件下，其在租賃市場(chǎng)環(huán)境中的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力會(huì)發(fā)生顯著提升，客觀上會(huì)誘導(dǎo)其實(shí)際租賃交易價(jià)格水平發(fā)生一定程度的改善提升。

2.2 租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資（單宗投資額超過1億元）總額高達(dá)500億元，環(huán)比增長28%。在政策鼓勵(lì)下，內(nèi)資買家頻頻購入自用物業(yè)。以總交易額占比近九成，成為交易主力。在投資類型上，北京投資者的首選仍然是寫字樓物業(yè)，占本季投資額的50%。

隨著我國第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”的創(chuàng)業(yè)背景下，金融、科技、專業(yè)服務(wù)類企業(yè)數(shù)量迅猛增加，將成為寫字樓市場(chǎng)的主力客戶。而寫字樓項(xiàng)目也因其租戶相對(duì)較為穩(wěn)定，租金能準(zhǔn)時(shí)繳納的特性，在住宅市場(chǎng)越來越嚴(yán)的政策調(diào)控下，成為投資的“重頭戲”。

3 寫字樓投資走向

寫字樓項(xiàng)目總價(jià)高、一次性投入大，但優(yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目，市場(chǎng)客源豐富、租金收益穩(wěn)定、項(xiàng)目轉(zhuǎn)手變現(xiàn)能力強(qiáng)，是比較平穩(wěn)的投資方式。因此，對(duì)商務(wù)寫字樓房產(chǎn)項(xiàng)目開展的投資活動(dòng)，是現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)過程中重點(diǎn)關(guān)注的產(chǎn)品類型。從實(shí)際使用方式類型角度分析，開展商務(wù)寫字樓投資活動(dòng)，主要用于自主性公司經(jīng)營使用，或者是對(duì)外租賃。

針對(duì)寫字樓項(xiàng)目的投資活動(dòng)過程中，應(yīng)綜合考量投資產(chǎn)品對(duì)象的地理區(qū)位因素、周邊環(huán)境因素、公共交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套狀態(tài)因素、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量因素，并且在自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，注重選擇優(yōu)質(zhì)房型，購置一定數(shù)量的固定停車位。致力于在積極改善提升寫字樓租賃產(chǎn)品的品質(zhì)特征和使用價(jià)值條件下，支持其在租賃市場(chǎng)交易環(huán)境中，能夠長期且穩(wěn)定地獲取到較高水平的交易價(jià)格。

4 結(jié)語

寫字樓租賃行業(yè)是現(xiàn)代城市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的重要組成部分，本文認(rèn)真梳理分析城市寫字樓租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)開展過程中的基本特點(diǎn)，以及影響制約寫字樓租賃價(jià)格水平的主客觀因素及市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，合理規(guī)劃寫字樓項(xiàng)目的未來投資走向，能支持我國現(xiàn)代城市寫字樓租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)，長期穩(wěn)定地獲取到良好的經(jīng)濟(jì)收益。

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