論新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

馬小芳

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中一項(xiàng)非常重要的工作，成本管理水平的高低關(guān)系著整個(gè)企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，高效的成本管理工作有利于提高企業(yè)的工作效率，面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)行業(yè)都在尋找各種方式以期提高成本管理工作的效率。基于此，以下對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)進(jìn)行了探討，以供參考。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢(shì);房地產(chǎn);成本管理;要點(diǎn)

在經(jīng)濟(jì)和科技不斷發(fā)展的大背景下，人們對(duì)房產(chǎn)建筑的要求越來(lái)越高，同時(shí)在市場(chǎng)和政策的雙重調(diào)控下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著巨大的挑戰(zhàn)，各項(xiàng)成本增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間逐漸被壓縮到臨界點(diǎn)，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，使其能夠不斷地適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用各種方法優(yōu)化成本，如實(shí)行全過(guò)程全員成本控制，既而提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展提供必要的保障。

1 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行成本管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行有效的管理，可以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，提高資金的利用效率，為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行決策提供參考。除此之外，房地長(zhǎng)企業(yè)進(jìn)行成本管理，還可以在很大程度上提升企業(yè)的發(fā)展水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的進(jìn)一步提升，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步發(fā)展，在推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中發(fā)揮著重要的作用，為我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)一定的力量。

2 房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作中存在的有關(guān)問(wèn)題

2.1 成本管理意識(shí)存在誤區(qū)

很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有形成全員參與成本管理的觀念。一方面，成本管理工作多數(shù)集中于一個(gè)或者幾個(gè)部門(mén)，這就會(huì)容易導(dǎo)致成本管理工作被認(rèn)為是成本相關(guān)部門(mén)的工作。另一方面成本管理工作沒(méi)有得到管理層面的重視，片面的理解成本管理只是一味地減少開(kāi)支降低成本，卻忽略了成本管理是本質(zhì)是價(jià)值投資。成本管理并不是簡(jiǎn)單的價(jià)格管理，低價(jià)格不等于低成本。

2.2 成本管理模式沿用舊模式，行業(yè)發(fā)展滯后

成本管理模式中，如何計(jì)算項(xiàng)目成本、如何分析成本的來(lái)源和構(gòu)成，采用什么樣的方法選擇什么樣的時(shí)段分析，都會(huì)影響到整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)行。然而現(xiàn)階段，我國(guó)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理模式的選擇上存在一定的誤區(qū)，比如部分企業(yè)過(guò)度重視工程項(xiàng)目的數(shù)量和開(kāi)發(fā)，忽略了由此會(huì)帶來(lái)的成本增加效益得不到提升的問(wèn)題，成本管理模式始終停留在粗放型的發(fā)展上，成本管理的效果大打折扣。企業(yè)需要從這種模式中走出來(lái)，向精細(xì)化的管理模式邁進(jìn)。

2.3 成本管理體系不完善

（1）缺乏全成本核算意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏全成本管理意識(shí)，多數(shù)企業(yè)在工程建設(shè)階段對(duì)建安工程造價(jià)的管控較為關(guān)注，而對(duì)工程造價(jià)以外的各項(xiàng)費(fèi)用管控并不嚴(yán)格。在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)費(fèi)用（融資費(fèi)用）在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本支出占比越來(lái)越高，資金利用效率問(wèn)題日益突出。（2）缺少堅(jiān)實(shí)的全成本核算基礎(chǔ)。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然已提出全成本管理理念，但具體工作仍未完善，未明確劃分相關(guān)管理費(fèi)用及輔助費(fèi)用，項(xiàng)目后評(píng)估流于形式，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)積累準(zhǔn)確性存疑，影響房地產(chǎn)企業(yè)全成本核算的準(zhǔn)確性。

3 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)成本管理要點(diǎn)

3.1 加強(qiáng)成本管理意識(shí)，貫徹落實(shí)全面預(yù)算的管理理念

全面預(yù)算管理，是指在項(xiàng)目工程開(kāi)始前根據(jù)工程的實(shí)際情況，全面計(jì)算工程項(xiàng)目所需要的一切資金，對(duì)成本進(jìn)行估算，需要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況制定適合的全面預(yù)算管理制度。對(duì)此可以從四個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)貫徹落實(shí)全面預(yù)算的管理理念：一是在作全面預(yù)算時(shí)，需要全部人員的全程參與，積極跟進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展;二是對(duì)工程項(xiàng)目的全階段進(jìn)行估算，具體可以細(xì)分到年和月;三是具體執(zhí)行時(shí)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)每一步，并對(duì)執(zhí)行的過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)把控;四是需要建立系統(tǒng)化科學(xué)化的預(yù)算分析機(jī)制和項(xiàng)目考核機(jī)制。

3.2 利用信息化工具進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理

科技的不斷進(jìn)步為企業(yè)信息化管理提供了便利，企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理需要軟件系統(tǒng)的支持，可使用全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)，通過(guò)快速的信息傳遞和決策機(jī)制對(duì)銷(xiāo)售成本、人力資源成本、工程項(xiàng)目成本、管理費(fèi)用進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，糾正偏差，調(diào)整與目標(biāo)成本差異，為成本控制提供保證。一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按項(xiàng)目設(shè)定目標(biāo)成本，在取得土地時(shí)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境，分析市場(chǎng)供求關(guān)系，編制目標(biāo)成本報(bào)告，分解目標(biāo)成本。二、在預(yù)算管理信息系統(tǒng)中對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行合約規(guī)劃，將成本分為已簽合約已發(fā)生成本、已簽合約未發(fā)生成本、未簽合約成本，分析合約成本與目標(biāo)成本差異，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行總體調(diào)整，確保目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。

3.3 完善房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控制度體系

在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的過(guò)程中，重視成本管理工作。首先要做好合同的管理工作。合同是對(duì)雙方行為的約束，在整個(gè)施工過(guò)程中發(fā)揮著重要的作用，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，能夠減少雙方行為中不恰當(dāng)行為的出現(xiàn)，從而能夠提升成本管理水平。在進(jìn)行合同管理的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)于違約、合同工期、結(jié)算方法等內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)定，從而能夠減少問(wèn)題的出現(xiàn)。同時(shí)，在進(jìn)行管理的過(guò)程中，應(yīng)該重視崗位的分工管理，對(duì)于每個(gè)崗位的工作責(zé)任進(jìn)行明確，使相關(guān)工作人員在開(kāi)展工作的過(guò)程中，能夠高度重視，從而能夠減少問(wèn)題的出現(xiàn)。

3.4 打通成本發(fā)生與控制的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮成本管理的協(xié)同效益

一是要梳理出成本發(fā)生的各個(gè)環(huán)節(jié)，并且將這些環(huán)節(jié)與業(yè)務(wù)流程對(duì)應(yīng)起來(lái)，通過(guò)業(yè)務(wù)的邏輯關(guān)系來(lái)統(tǒng)領(lǐng)，進(jìn)而解決各自為戰(zhàn)的不足。同時(shí)，通過(guò)對(duì)各環(huán)節(jié)彼此之間的關(guān)系梳理，也是更好的進(jìn)行聯(lián)動(dòng)成本管理的基礎(chǔ)。二是要在具體的管理手段上下功夫，進(jìn)行必要的修改和完善，以期能夠促進(jìn)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理手段的統(tǒng)一。一脈相承的方式并不代表完全相同，不同環(huán)節(jié)的成本發(fā)生具有不同的特點(diǎn)，也就需要在具體的操作中有不同的側(cè)重。因此，這里所講的統(tǒng)一僅僅指宏觀層面的目標(biāo)一致性和理念一致性，預(yù)期的目標(biāo)能夠相互補(bǔ)充，達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)最終的目標(biāo)。三是要建立各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理的溝通交流機(jī)制，在財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)統(tǒng)領(lǐng)之下，彼此的溝通協(xié)調(diào)能夠更好的打破成本管理各個(gè)環(huán)節(jié)之間的界限，發(fā)揮出成本管理的協(xié)同效益。

4 結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極從發(fā)揮各成本發(fā)生環(huán)節(jié)成本管理協(xié)同效益、優(yōu)化制度和管理結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、增強(qiáng)成本管理的全面性等角度出發(fā)，結(jié)合自身的具體發(fā)展基本現(xiàn)狀，切實(shí)的實(shí)施和執(zhí)行一系列的措施，并在實(shí)踐中不斷的優(yōu)化、調(diào)整和完善，為企業(yè)的成本管理和控制的優(yōu)化和提升提供助力，促進(jìn)企業(yè)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

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