淺談當(dāng)下房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及對策

鄧曙光

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是重要的民生事業(yè)。目前某市房地產(chǎn)市場形勢平穩(wěn)。下面，筆者將從近幾年某市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況、近幾年房產(chǎn)市場銷售情況分析、新冠肺炎疫情對某市房地產(chǎn)市場的影響分析、某市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展建議等方面出發(fā)，淺談當(dāng)下房地產(chǎn)市場運行現(xiàn)狀及對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;發(fā)展概況;銷售情況;發(fā)展建議

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是重要的民生事業(yè)。從2016年下半年開始，某市房地產(chǎn)業(yè)開始走出前幾年的低迷狀態(tài)，市場剛性需求被激發(fā)，改善型需求量日益攀升，從過去每年不到百萬平方躍升到兩百萬平方的規(guī)模保持高位運行，目前某市房地產(chǎn)市場形勢平穩(wěn)。

1 近幾年某市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

1.1 房產(chǎn)開發(fā)隊伍日益壯大

目前某市有資質(zhì)有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)178家，其中一級資質(zhì)3家，二級資質(zhì)116家，三級資質(zhì)59家，其中中國房地產(chǎn)業(yè)綜合實力排名前50強(qiáng)企業(yè)入駐某市的有10家，有實力的大型房企的進(jìn)入，給某市房產(chǎn)行業(yè)帶來蓬勃生機(jī)，也推動了某市本土企業(yè)開發(fā)經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變和目標(biāo)定位的提升。主城區(qū)近幾年新開發(fā)建設(shè)小區(qū)40多個，已建16層以上高層100多幢，總面積超過10萬平方米的有22個，超過30萬平方米的有8個;各個小區(qū)配套設(shè)施日趨完善，環(huán)境打造日趨優(yōu)美，先后有15個小區(qū)榮獲省優(yōu)秀園林小區(qū)和省優(yōu)秀住宅小區(qū)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資建設(shè)情況

近幾年某市房地產(chǎn)投資額、新開工面積、竣工面積、銷售面積和銷售金額跟以往相比呈逐年遞增之勢。2016、2017、2018、2019年某市房地產(chǎn)投資額均保持在50億元上下，房地產(chǎn)投資額占全市固定資產(chǎn)投資總額的比例在12.5%上下，比十二五時期有較大提高。

全市房地產(chǎn)項目中心城區(qū)占70%以上，是房產(chǎn)投資、開發(fā)的主陣地。從2016年開始中心城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積增長迅速，新開工面積119萬㎡，竣工面積156萬㎡;2017年新開工面積200萬㎡，竣工面積175萬㎡，2018年新開工面積228萬㎡，增幅為14%，竣工面積147萬㎡，2019年房產(chǎn)市場熱度不減，新開工面積227萬㎡，竣工面積159萬㎡。

2 近幾年房產(chǎn)市場銷售情況分析

2.1 近幾年房產(chǎn)銷售面積。從2017年開始某市加快了房產(chǎn)開發(fā)用地出讓速度，開發(fā)企業(yè)拿地開發(fā)熱情高漲，政府部門全方位加強(qiáng)服務(wù)，推動企業(yè)早布局、早開工、早入市，不斷增加商品房供應(yīng)量。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也搶抓高鐵時代、節(jié)點城市發(fā)展機(jī)遇，加快“走出去”營銷，承接了上海和蘇南地區(qū)的部分外溢購買力，保持了市場旺盛的銷售形勢，2019年全年銷售面積223萬㎡，增幅為19.25%。總銷量中從各板塊份額來看主城區(qū)占銷售市場的主體;從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看以住宅產(chǎn)品為主體，商業(yè)辦公用房占比很小;從客戶源比例來看，本地購房戶購買占85%以上，對市場構(gòu)成有力的支撐。2020年一季度累計銷售面積38.9萬平米，受疫情影響，同比下降24.5%。

2.2 截止2019年商品房庫存情況。由于2017年新開工商品房項目增加，一批充足的房源涌入市場，截止2019年12月末，全市商品房庫存總面積248.7萬平米，其中住宅庫存125.6萬平米，占比50.5%，商辦類庫存123.1萬平米，占比49.5%。從去庫周期看，全市商品房住宅平均去庫周期8個月，新開盤樓盤去化率達(dá)到76%，主城區(qū)去化較快。

3 新冠肺炎疫情對某市房地產(chǎn)市場的影響分析

疫情的出現(xiàn)，使得春節(jié)后開發(fā)企業(yè)售樓部關(guān)閉，企業(yè)復(fù)工時間延遲，項目線上銷售流程受阻，部分房產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為線上銷售，但線上銷售模式不夠成熟，成交量大幅下降，同時疫情防控壓抑了外地人購房的需求。受疫情影響，全市商品房銷售面積和銷售額同比2月份下降幅度大，3月份同比略有下降。

1月全市商品房銷售面積17.6萬平米，其中住宅類房產(chǎn)14.2萬平米，同比增長4.9%;2月因疫情影響，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2月20日開始陸續(xù)復(fù)工，全市商品房銷售面積4.9萬平米，其中住宅類房產(chǎn)4.46萬平米，同比下降69.3%;3月份全市商品房銷售面積16.4萬平米，其中住宅類房產(chǎn)14萬平米，同比下降9.2%。通過對比分析，中心城區(qū)銷量不降反升，同比增長4.8%。

不久前，賽拉維發(fā)布了《助家戰(zhàn)“疫”大調(diào)查》，共采集到5226個樣本量，全面地分析出疫情之下人們對住宅的新看法。數(shù)據(jù)顯示，僅19%的人對居家環(huán)境較滿意，56%認(rèn)為換房才能改善現(xiàn)狀;高達(dá)52%的客戶萌生置業(yè)計劃，其中剛需18%，改善34%;關(guān)注南北通透及房間通風(fēng)效果的高達(dá)63%，對客廳功能單一的高達(dá)42%，對玄關(guān)儲存量不足的抱怨高達(dá)100%……

企業(yè)復(fù)工后，積壓的剛需購房需求逐步釋放，尤其是改善型剛需，因中心城區(qū)的產(chǎn)品質(zhì)量和科技含量相對較高、能滿足人們新需求的高品質(zhì)住宅項目，銷售額和成交量沒有受到太大的影響，量、價均呈上升趨勢。

4 某市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展建議

4.1 科學(xué)有序出讓土地，穩(wěn)定市場供給。政府要堅持“房住不炒”定位，突出市場導(dǎo)向，科學(xué)安排出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地，尤其是住宅用地，以保證市場供求動態(tài)平衡，持續(xù)保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4.2 加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。行業(yè)主管部門，要堅決落實黨中央“房住不炒”的要求，依法依規(guī)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。通過加強(qiáng)誠信體系建設(shè)，以誠信公約、誠信服務(wù)承諾等形式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把“誠信、品牌、社會責(zé)任”與房地產(chǎn)行業(yè)的成長緊密相連。促使企業(yè)誠信經(jīng)營、守法經(jīng)營，營造規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境，維護(hù)購房群眾的合法利益。

4.3 加快結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級。后疫情時代，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)勇于調(diào)思路、求發(fā)展，深入謀劃轉(zhuǎn)型升級，采取“拓渠道、補(bǔ)短板、強(qiáng)聯(lián)合、謀突破”策略，發(fā)揮自身優(yōu)勢，精心打造自己的特色品牌。由單一居住功能向多功能、多類型發(fā)展，在居住空間、住宅品質(zhì)方面下功夫，提升總體競爭力和產(chǎn)品吸引力。

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