新收入準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

加曉偉

摘要：當(dāng)前，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，新收入準(zhǔn)則是基于合同控制權(quán)轉(zhuǎn)移為收入確認(rèn)條件。長期以來，其對房地產(chǎn)行業(yè)所用交付確認(rèn)收入方式帶來了很大的影響?；诖耍槍π率杖霚?zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響相關(guān)知識，本文從以下幾方面進(jìn)行了簡單地論述，希望對相關(guān)領(lǐng)域研究有幫助。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)行業(yè);影響

國民經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)行業(yè)是非常重要的構(gòu)成，其發(fā)揮著中流砥柱的作用。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)地地位關(guān)乎到其作用的發(fā)揮，在城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)增長以及生活標(biāo)準(zhǔn)提高等方面有著明顯的優(yōu)勢。收入準(zhǔn)則發(fā)生變化后，對房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)業(yè)務(wù)帶來了一定的影響。因而房地產(chǎn)企業(yè)必須要提前做好準(zhǔn)備，掌握國家收入準(zhǔn)則發(fā)展動向，以此保障決策制定的科學(xué)性。

一、新收入準(zhǔn)則出現(xiàn)的變化

1.政府指定的新收入準(zhǔn)則，其將現(xiàn)有收入確認(rèn)模型統(tǒng)一后形成單一確認(rèn)模型，也就是沒有業(yè)務(wù)活動的區(qū)分，有效合并現(xiàn)行收入及項(xiàng)目建造合同確認(rèn)方式。同時，融合控制權(quán)轉(zhuǎn)移理念，明確指出風(fēng)險(xiǎn)及報(bào)酬轉(zhuǎn)移已經(jīng)不是收入確認(rèn)原則，基于控制權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)用“五步法”確認(rèn)與計(jì)量收入。另外，收入確認(rèn)時合理劃分時點(diǎn)與時段是非常重要的。2.原準(zhǔn)則規(guī)定收入要結(jié)合已收或應(yīng)收歸家計(jì)量公允價值，新收入準(zhǔn)則則要求企業(yè)參照合同條款與交易習(xí)慣規(guī)定的交易價格計(jì)量收入。其中，新收入準(zhǔn)則也明確規(guī)定了合同中可規(guī)定的特殊情況交易價格如變堆對價、重大融資、非現(xiàn)金對價及第三方支付對價等。3.無法對多重交易安排原有收入處理準(zhǔn)則提供有效的指引，新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)必須要結(jié)合承諾或服務(wù)明確單獨(dú)售價比，在各履約義務(wù)中分?jǐn)偨灰變r格并計(jì)入相應(yīng)收入。4.合同成本包含增量與履行合同成本兩種，新收入準(zhǔn)則明確規(guī)定了何時將兩者確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，什么時候計(jì)入當(dāng)期損益。其中，資本化合同成本，采用基礎(chǔ)相同的資產(chǎn)相關(guān)商品收入確認(rèn)模式，完善原有準(zhǔn)則制度。5.原收入準(zhǔn)則針對特定教育或事項(xiàng)會計(jì)處理作出明確規(guī)定，而新準(zhǔn)則則增設(shè)了總額與凈額法，還有銷售退回條款、售后回購以及銷售質(zhì)量保障條款等特殊交易會計(jì)處理。

二、新收入準(zhǔn)則為房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響

（一）企業(yè)收入確認(rèn)時間被推后

房屋建造中，配套設(shè)施建設(shè)投資項(xiàng)目任務(wù)繁重，開發(fā)商確?，F(xiàn)有完成項(xiàng)目已經(jīng)獲得收入并能為后期項(xiàng)目建設(shè)提供費(fèi)用支持。而在新收入準(zhǔn)則中提出控制權(quán)向收益確認(rèn)時間轉(zhuǎn)移，相較之以風(fēng)險(xiǎn)或報(bào)酬為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)移的收入確認(rèn)時間點(diǎn)明顯延后了。此種情況下，企業(yè)收益時間也明顯推后，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中間保障環(huán)節(jié)被縮減，所以很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所需的資金

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中需要投入大量資金，項(xiàng)目前期規(guī)劃、中期建設(shè)及后期維修維護(hù)，離不開大量資金的支持。所以房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展，完整且運(yùn)轉(zhuǎn)正常的資金流動鏈必不可少。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，實(shí)施多元化方法進(jìn)行融資保障企業(yè)有效開展各項(xiàng)投資活動。企業(yè)應(yīng)用多元化手段融資，比如銀行貸款、前期房屋認(rèn)購、甚至還有非法集資或集團(tuán)洗錢等非法手段。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，要求企業(yè)收入必須要公開且透明，借助新收入準(zhǔn)則獲得更加真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息。

（三）影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理

經(jīng)過多年發(fā)展，會計(jì)體系發(fā)展不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)逐步解決了財(cái)務(wù)管理賬目混亂、建賬規(guī)范性差、缺乏正規(guī)的保障流程以及財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)等問題，然而因房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理還存在一些漏洞。新會計(jì)準(zhǔn)則改變并修訂了收入確認(rèn)模型、時間、多重交易安排及交易價格等，促使房地產(chǎn)企業(yè)明確了財(cái)務(wù)管理方法。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，管理人員要學(xué)習(xí)并適應(yīng)新收入準(zhǔn)則，并應(yīng)用于日常財(cái)務(wù)管理工作中，保障管理工作效率。

（四）企業(yè)稅費(fèi)繳納受到了影響

新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)，對企業(yè)利潤表帶來了一定的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也要及時改變稅費(fèi)繳納，尤其是要注意內(nèi)部所得稅的變化，其與企業(yè)效益聯(lián)系緊密，同時對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展是否合法也有著決定性作用。盡管新收入準(zhǔn)則是以收入費(fèi)用理念為基礎(chǔ)開展日常工作，但所制定的內(nèi)容是比較詳細(xì)的，此種情況下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與納稅間存在一定差異，特別是新收入準(zhǔn)則詳細(xì)規(guī)定了部分特殊交易事項(xiàng)交易價格與客戶信用風(fēng)險(xiǎn)。對于這些內(nèi)容我國稅法制定的規(guī)定比較少，由此加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)與納稅間的差距。

（五）對信息披露帶來了一定的影響

新收入準(zhǔn)則中增加了很多新內(nèi)容，同時也對執(zhí)行層面操作步驟及使用工具做出了一定的更新。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)收入確認(rèn)模式簡單，有明確的交付確認(rèn)途徑，且執(zhí)行步驟沒有很復(fù)雜，很少有事項(xiàng)需要進(jìn)行會計(jì)估計(jì)與判斷。其結(jié)合客戶合同對收入進(jìn)行確認(rèn)，應(yīng)用五步法及時段確認(rèn)法，為企業(yè)制定了嚴(yán)格的收入確認(rèn)模式。企業(yè)執(zhí)行新收入準(zhǔn)則過程中，如何有效地為投資者與利益相關(guān)方反映這一變化與涉及影響，信息披露內(nèi)容、方式與頻率是十分關(guān)鍵的。

三、新收入準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

（一）規(guī)范新準(zhǔn)則使用提高財(cái)務(wù)人員綜合素養(yǎng)

新準(zhǔn)則合理規(guī)定了收入確認(rèn)方法與時間，使得會計(jì)制度更加完善，獲得更加規(guī)范與公開的會計(jì)數(shù)據(jù)信息。因新收入準(zhǔn)則是結(jié)合合同實(shí)現(xiàn)確認(rèn)收入，因而使得企業(yè)收入業(yè)務(wù)處理工作比較復(fù)雜，例如識別單項(xiàng)履約義務(wù)、單獨(dú)售價的確認(rèn)及交易價格分?jǐn)偟取４朔N情況下，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范應(yīng)用新收入準(zhǔn)則是十分必要的。企業(yè)要加強(qiáng)培養(yǎng)會計(jì)人員職業(yè)道德素養(yǎng)與專業(yè)技能，可定期邀請行業(yè)專家為員工開展培訓(xùn)教育活動，以此系統(tǒng)化學(xué)習(xí)新準(zhǔn)則關(guān)鍵內(nèi)容與變化點(diǎn)，以此確保從業(yè)人員深入了解企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)程度，提高其業(yè)務(wù)處理能力，從而準(zhǔn)確判斷企業(yè)業(yè)務(wù)情況，更好地應(yīng)用新收入準(zhǔn)則開展各項(xiàng)工作。

（二）完善內(nèi)部財(cái)務(wù)系統(tǒng)并對內(nèi)部控制進(jìn)行優(yōu)化

時代不斷進(jìn)步的同時科學(xué)技術(shù)發(fā)展速度加快，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)的調(diào)整方可有效滿足新收入準(zhǔn)則要求，尤其是云數(shù)據(jù)?；跁?jì)政策發(fā)生的變化，企業(yè)對財(cái)務(wù)信息與管理系統(tǒng)進(jìn)行及時調(diào)整，例如在合同交易價格分?jǐn)偟礁鲉雾?xiàng)履約義務(wù)中重新設(shè)置計(jì)算公式，根據(jù)新收入準(zhǔn)則會計(jì)從業(yè)人員改變相關(guān)要素以此進(jìn)行會計(jì)業(yè)務(wù)處理工作，以此更好地適應(yīng)新收入準(zhǔn)則。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)審核收入確認(rèn)有關(guān)的事項(xiàng)，以此保障會計(jì)信息質(zhì)量的準(zhǔn)確性與相關(guān)性。

（三）加大企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表與信息披露力度

熟悉并了解新收入準(zhǔn)則信息披露要求基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)要及時調(diào)整并完善自身報(bào)表披露內(nèi)容。首先，變更以往收入會計(jì)政策，還要在會計(jì)報(bào)表中做好附注說明，準(zhǔn)則披露重要收入變更情況。其次，披露收入確認(rèn)合同信息，根據(jù)不同合同收入類型分類進(jìn)行披露。最后，應(yīng)用披露時段法進(jìn)行收入方法與步驟的確認(rèn)，確認(rèn)收入金額，明確規(guī)定合同義務(wù)完成時點(diǎn)及剩余履約義務(wù)交易分?jǐn)們r格?？傊?，新收入準(zhǔn)則要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好財(cái)務(wù)信息的公開與透明，以此獲得真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息。

（四）加大房建項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管力度

近些年房地產(chǎn)行業(yè)保持快速發(fā)展趨勢，縱觀行業(yè)發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，整個行業(yè)從以往供不應(yīng)求向部分地區(qū)供大于求或銷售供求平衡的趨勢轉(zhuǎn)移。建筑項(xiàng)目供求情況發(fā)生變化、國家進(jìn)行宏觀調(diào)控并修訂新收入準(zhǔn)則，為行業(yè)發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。行業(yè)發(fā)展中如何順應(yīng)國家宏觀調(diào)控、符合新收入準(zhǔn)則要求前提下，吸引更多顧客已成為企業(yè)亟待解決的問題，以此方可促使企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。1.產(chǎn)品層面上，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視房屋產(chǎn)品建造質(zhì)量的提高，這是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重中之重。2.完善房建項(xiàng)目配套設(shè)備，營造良好綠化環(huán)境，加強(qiáng)小區(qū)及周邊基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，為人們營造適宜的生活環(huán)境。3.企業(yè)要公開并透明內(nèi)部財(cái)務(wù)信息，確保順利融資開展后期項(xiàng)目建設(shè)。4.加強(qiáng)企業(yè)運(yùn)行與管理情況監(jiān)督，為企業(yè)健康發(fā)展提供推動力。

（五）采取有效措施促進(jìn)企業(yè)順利進(jìn)行合法融資

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，因行業(yè)具有一定特殊性加上國家宏觀政策影響，加劇了行業(yè)融資難度。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行中，融資是非常重要的，企業(yè)必須要采取有效措施積極解決這一問題，基于國家相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)探索適宜本企業(yè)發(fā)展的融資方法。1.房地產(chǎn)企業(yè)要保持內(nèi)部信息公開與透明，以良好發(fā)展趨勢及行業(yè)發(fā)展前景吸引社會資本參與項(xiàng)目投資，以此拓寬企業(yè)發(fā)展范圍及資金來源渠道。2.部分城市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展供求平衡，因而企業(yè)要盡可能爭取獲得地區(qū)銀行貸款支持，以此更好地進(jìn)行后期項(xiàng)目開發(fā)。3.對內(nèi)部現(xiàn)有流動及固定資金加大管理力度，保障資金高效使用，以此實(shí)現(xiàn)開源節(jié)流，促使資金在企業(yè)內(nèi)部正常流轉(zhuǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，新收入準(zhǔn)則是我國與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則保持同步的重要舉措，新收入準(zhǔn)則的實(shí)施很大程度上會影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，確保合同銷售額符合收入確認(rèn)，降低信息不匹配或失真現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要注意加強(qiáng)估計(jì)與判斷，以此為企業(yè)盈余管理奠定良好的基礎(chǔ)。通過后期實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)檢驗(yàn)內(nèi)部新收入準(zhǔn)則實(shí)施情況及價值。

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