房地產(chǎn)企業(yè)成本管控分析

王娜

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的管控一直非常嚴格。尤其是近年來，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)去泡沫化，對于房地產(chǎn)企業(yè)成本管控日趨嚴格，隨之而來的是利潤空間進一步被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)若想減小外部環(huán)境對經(jīng)濟效益的影響，提升自身綜合能力，就不得不在企業(yè)中實行嚴格科學的內(nèi)部管控制度來降低成本，增加經(jīng)濟效益。文章在闡釋房地產(chǎn)企業(yè)成本管控重要性的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面存在的主要問題及不足，提出相關(guān)意見，以期為當前房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展提供參考價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本管控;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控內(nèi)涵

成本是一個企業(yè)管理過程中重點關(guān)注的指標，可以說，成本的多少決定了企業(yè)的利潤。作為一個概念而言，從字面上看，企業(yè)的成本管控就是對于企業(yè)成本的管理與控制。對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品成本構(gòu)成與其他產(chǎn)品有其相似性，但也有其特殊性，因為他的開發(fā)過程復雜繁多，各項工作均會涉及到成本投入，雖然各個程序都有不同的控制點，但萬變不離其宗，都可以從成本形成原因及成本費用上予以考慮。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

企業(yè)控制成本原本就屬于企業(yè)管理的重要手段和方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更加重要。因為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、涉及的環(huán)節(jié)較多，如土地征收及拆遷、項目立項、項目設(shè)計、施工、竣工驗收、銷售以及各種各樣的招投標程序。這些復雜的流程及環(huán)節(jié)帶來的是不斷增加的成本，且其中包含的不確定因素比較多，從而容易造成房地產(chǎn)企業(yè)成本投入較大、周期長、回收成本較慢的一些特點。這些特點決定了成本管控的重要意義與價值。為使企業(yè)既能應對復雜且不確定性比較大的狀況，又能在市場競爭中獲得利益最大化，增強企業(yè)的競爭實力，提高企業(yè)的盈利能力，推行嚴格有效的成本管控方式就顯得更加重要了。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控方面的局限性

（一）成本管控意識不強

近20年來，房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，取得了高額回報，起初只要能拿到地就意味著巨大利潤，因此一般的房地產(chǎn)公司對成本管控毫無意識，更無方法。加之由于相關(guān)人才的匱乏及對成本控制認識程度不足，往往忽視了對于成本控制的關(guān)注，因此對成本的管控也只停留在事后的核算，事中成本無法把控，導致實際開發(fā)成本超支，企業(yè)實際的經(jīng)濟效益大打折扣。

（二）成本管控缺乏前瞻性，容易忽略拿地和前期設(shè)計成本

房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)成本涉及到許多方面，主要包括土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費及開發(fā)間接費用等，而企業(yè)利潤除了和成本有關(guān)外，還與管理費用、財務費用、銷售費用、稅金等有關(guān)，要想獲得高收益，每個階段每個費用必須重視。在房價高升的驅(qū)動下，對土地成本和前期設(shè)計的管控是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較忽略的。主要原因有：一是在土地招拍掛之前，對標的土地的相關(guān)情況、標的物以及周邊所在地區(qū)的規(guī)劃、標的物所在地人口屬性、地上建筑物等認識不足，分析不夠。雖有相關(guān)調(diào)研工作，卻缺少細致、足夠的分析與比較，可研分析也不夠全面、深刻，不可避免的存在著地價奇高的現(xiàn)象。與此同時，因為土地成本過高，甚至于遠超周邊樓盤，完工成本及銷售成本也隨之拉高，這種情況下，成本管控從源頭就沒有控制好，也就無法形成合理的利潤空間。二是審核設(shè)計方案不嚴謹。設(shè)計方案往往影響到建設(shè)施工成本，一個好的設(shè)計方案除了功能設(shè)計外，也應考慮到成本管控方面。然而在實際中，在選定設(shè)計方案時，時常會以價格作為唯一標準，價低者得。而這樣的設(shè)計方案往往對房屋的結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計的合理性與安全性等方面缺乏足夠的把控，極易造成在施工階段產(chǎn)生不確定因素，形成設(shè)計缺陷，后期的建設(shè)成本必然上升。

（三）成本管理未能系統(tǒng)化

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的業(yè)務鏈條過程復雜，這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)成本管控的復雜性;也決定了房地產(chǎn)成本管控必然是一個系統(tǒng)化、標準化工程，而非簡單的一項具體工作;還決定了成本管控是一個全員參與并且貫穿于整個事前、事中、事后的科學管理與控制過程。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)的周期時間長，而且過程比較復雜。即使在項目前期就已經(jīng)制定了目標成本，也需要經(jīng)歷項目的所有過程才能最終實現(xiàn)，才能體現(xiàn)成本管控的有效性。與其他行業(yè)比較而言，房地產(chǎn)行業(yè)有著諸多的特殊性，絕非一個部門可以單獨完成的，也絕非某幾個部門就可以單獨完成的，而需要各個部門相互配合，互相協(xié)同，鼎力支持才可以實現(xiàn)最終目標。正因為如此，單純依靠財務部門解決成本控制問題，也是不可能的。財務部門可以簡單地通過數(shù)據(jù)分析，對比分析成本實際發(fā)生與成本預算之間的差距，形成屬于自身專業(yè)的意見，但是若要提供專業(yè)的、有深層次的管控原因，財務部門則有些心有余而力不足，如還需要提出管控措施，則局限性更為明顯。除財務人員以外，也可以讓造價人員參與成本管控，造價人員的缺點是缺乏相關(guān)財務知識，對成本管控的各個方面的系統(tǒng)性認識不足。

從上述分析可以看出，對成本管控方面有一套較為完備的、科學的管理體系是必不可少的，需要整個開發(fā)部門和人員的共同努力，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)有序開展成本管控。否則，成本管控部門無法形成相關(guān)分析報告，更無法為企業(yè)決策者提供有用的財務報告和財務信息，甚至有可能出現(xiàn)決策失誤。同時，因為部分房地產(chǎn)企業(yè)自身管理意識薄弱，尤其是財務管理理念匱乏，財務管理水平弱化，在進行成本管控的過程中，管控手段不夠細致，內(nèi)容不夠全面，極易導致成本管控形同虛設(shè)。

三、房地產(chǎn)成本管控的優(yōu)化措施

（一）提高成本管控意識

如前文所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控不是一個人、一個部門就能完成的，而是一個系統(tǒng)的工程，是一個全員參與全過程的管控，因此成本管控意識是企業(yè)控制成本工作應做到的。企業(yè)管理者應該通過各種方式，如經(jīng)常組織全員參加成本管控培訓，形成良好的成本管控意識，并采取制度和措施實踐，使成本管控貫穿于工作始終與各個環(huán)節(jié)。同時，企業(yè)各級管理者應從實際工作出發(fā)，充分發(fā)揮管理職能，在保證工程質(zhì)量的前提下，要高度重視成本管控工作的實施情況，要以創(chuàng)新理念，高效的管理方法，逐步提升成本管控工作的實效性。要針對性地制定有效、可實施的成本管控措施，對成本管控中存在的問題、困難與不足，及時分析，及時糾正，及時整改，以此提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，促使企業(yè)更好的發(fā)展。

（二）做好項目前期成本管控

土地成本是成本的重要內(nèi)容。因此在項目開展前，應通過多次調(diào)研、評估等方式做好前期準備工作，以此做好項目投資風險評估、效益評估等，如能控制土地成本，至少將土地成本控制在同地區(qū)周邊樓盤的平均水平，成本管控則起到了較好的效果了。

開發(fā)設(shè)計階段是建設(shè)項目實施階段的前提，既可以在拿地之前就有初步的設(shè)計方案，為管控土地成本提供依據(jù)，也可以在拿地之后進入到實質(zhì)性的技術(shù)設(shè)計。項目前期決策階段至項目設(shè)計階段的影響是深遠的，對工程造價管控起到關(guān)鍵作用，影響程度將達75%。技術(shù)設(shè)計階段，影響工程造價程序約為25%。因此掌控好開發(fā)設(shè)計階段是控制整個工程成本管控的關(guān)鍵舉措。建議：一是要推進限額設(shè)計，通過設(shè)計經(jīng)濟責任制管控費用。設(shè)計人員應能圍繞項目開發(fā)的初衷及決策，對建筑工程預算定額及費用定額有良好的管控，尤其對當?shù)氐慕ㄖ牧项A算價格有充分了解，然后按項目投資預算控制初步設(shè)計及概算，要熟練初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計和概算。二是除了設(shè)計的成本估算，設(shè)計質(zhì)量將對成本增加有直接關(guān)系，因此要通過招投標等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計方案，避免在施工過程中出現(xiàn)重大的調(diào)整。設(shè)計是產(chǎn)品的靈魂，產(chǎn)品的設(shè)計不單要滿足客戶需求，而且要考慮設(shè)計方案的造價因素，不要一味地注重外觀造型。三是設(shè)計要滿足多頭需求。設(shè)計是一個系統(tǒng)方案，除了設(shè)計師參與外，在實施前，仍需要工程部門、銷售部門、財務部門等共同參加，集思廣益，以此尋找符合項目建設(shè)最優(yōu)，成本控制最優(yōu)的設(shè)計思路。

（三）建立健全成本管理體系

因為房地產(chǎn)開發(fā)周期長，建設(shè)中間環(huán)節(jié)多，成本管控的主體應該包括項目所有的直接或間接參與者，成本管控的對象包含開發(fā)環(huán)節(jié)的所有階段，為了不失去對開發(fā)成本的控制，需建立健全財務成本管理體系，做好全過程的成本控制。應由財務部門牽頭，與成本部門一起出具成本科目與財務科目匹配一覽表，將所有工程合同按財務科目開發(fā)成本下面的六個明細科目建立合同臺賬，每一次合同付款、結(jié)算都需要更新表中數(shù)據(jù)，這樣財務部門就可以時刻掌握每一份合同的履約情況，并對每一合同執(zhí)行情況進行動態(tài)管理。月末統(tǒng)一再與賬面核對數(shù)據(jù)，以便于項目成本結(jié)轉(zhuǎn)后核對每一項成本與目標成本的差異，并就差異原因找出應對措施。通過健全的財務成本管理體系，能及時了解項目的實時成本，企業(yè)省時省力，最終達到財務與成本部門共享信息，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善的發(fā)展目標。

四、結(jié)語

當前，我國宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策日益完善，尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)、政策等日趨完備。作為國民經(jīng)濟重要的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)市場必將規(guī)范化、標準化，也終將走向良性、可持續(xù)發(fā)展的道路，盡管也將遇到更多的市場壓力和競爭風險。有效、及時的成本管控至關(guān)重要，足以使房地產(chǎn)企業(yè)應對可能出現(xiàn)的困難，在市場競爭中有足夠的實力立于不敗之地。

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（作者單位：湖南繼善投資發(fā)展有限公司）