論商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的幾點(diǎn)體會(huì)

楊曉宇

摘 要：在客觀條件允許的情況下，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估得到的評(píng)估價(jià)值更為客觀、真實(shí)。為此，在日常評(píng)估工作實(shí)踐中應(yīng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行了解、分析、總結(jié)及分類，形成相應(yīng)的商業(yè)分區(qū)及租金地段圖，并制定相應(yīng)的進(jìn)深指數(shù)及臨街深度價(jià)格修正率表。

關(guān)鍵詞：中小城市? 商業(yè)房地產(chǎn)? 收益法? 租賃收益? 深度指數(shù)? 臨街深度價(jià)格修正率

近年來(lái)，隨著中小城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展及城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)體量不斷增大，商業(yè)房地產(chǎn)不斷增多，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)數(shù)量不斷增加。在日常評(píng)估工作中，如何合理評(píng)估委估商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值，使我們的評(píng)估工作更好地服務(wù)于社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，是值得每一個(gè)評(píng)估人員深思的問(wèn)題。為此，我根據(jù)自己日常評(píng)估工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特總結(jié)以下體會(huì)與同行共同探討，以資共同提高評(píng)估業(yè)務(wù)水平。

一、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)在客觀條件允許的情況下，應(yīng)首先采用收益法進(jìn)行評(píng)估

對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估，一般常用市場(chǎng)法及收益法兩種方法，但現(xiàn)階段由于“網(wǎng)絡(luò)銷售”對(duì)實(shí)體店業(yè)務(wù)量的蠶食、實(shí)體店運(yùn)營(yíng)費(fèi)用較高及整體市場(chǎng)有限的有效需求，導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)與其租金收入之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，對(duì)同一商業(yè)房地產(chǎn)同時(shí)采用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估，兩種方法計(jì)算出的評(píng)估價(jià)值有時(shí)差異會(huì)較大。那么，評(píng)估時(shí)若出現(xiàn)這種情況，我們應(yīng)以哪種方法的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)呢？

根據(jù)日常評(píng)估實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)：比較法是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。在日常評(píng)估實(shí)踐中采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，我們一般都要將可比實(shí)例不正常的成交價(jià)格進(jìn)行修正、即交易情況修正，從而將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成正常價(jià)格。但房地產(chǎn)市場(chǎng)由于市場(chǎng)信息不完全暢通、信息不對(duì)稱，加之經(jīng)濟(jì)人的逐利行為作用，就會(huì)產(chǎn)生一定程度的盲目性交易行為。有時(shí)，這種盲目交易行為不是個(gè)別行為，而是以群體性購(gòu)買方式出現(xiàn)。而群體購(gòu)買方式是具有普遍性的，雖然交易價(jià)格相對(duì)較高、雖經(jīng)交易情況修正，但該可比實(shí)例價(jià)格仍會(huì)偏高，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致的。這時(shí)若采用該經(jīng)過(guò)交易情況修正的交易實(shí)例用比較法測(cè)算委估商業(yè)房地產(chǎn)，則測(cè)算出的評(píng)估價(jià)值也將偏高。而收益法是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。在日常的評(píng)估實(shí)踐中采用收益法評(píng)估時(shí)，對(duì)預(yù)期收益的確定基本采用委估商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域地段的相似物業(yè)同一性經(jīng)營(yíng)類別的客觀租賃收益，由此我們可以判定：經(jīng)過(guò)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戶長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)戶所能支付給業(yè)主的租金應(yīng)為其經(jīng)營(yíng)收入中扣除經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅及費(fèi)、人工工資、自身經(jīng)營(yíng)盈利等的最大可能額度，相對(duì)而言其客觀性可期。故我覺(jué)得對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估得到的評(píng)估價(jià)值更為客觀、真實(shí)，比較能反映目前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)對(duì)委估商業(yè)房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可度。

二、采用收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)于租賃收益的確定

首先，應(yīng)對(duì)委估商業(yè)房地產(chǎn)所處城鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)分布有一個(gè)完整、全面的了解，以便確定委估商業(yè)房地產(chǎn)所處的商業(yè)地段及租金水平。根據(jù)城鎮(zhèn)的規(guī)模大小，一般情況下：縣級(jí)的商業(yè)中心區(qū)基本為一個(gè)，并以此向外輻射，越往外走商業(yè)性越差，可將商業(yè)性按繁華程度并結(jié)合租金檔次劃分為：較繁華地段、繁華地段、次繁華地段及一般地段;縣級(jí)市的商業(yè)中心區(qū)一個(gè)，次級(jí)商業(yè)中心區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況分為一至二個(gè)。縣級(jí)市的商業(yè)中心區(qū)按繁華程度并結(jié)合租金檔次劃分為較繁華地段、繁華地段、次繁華地段及一般地段，縣級(jí)市的次級(jí)商業(yè)中心區(qū)按繁華程度并結(jié)合租金檔次劃分為繁華地段、次繁華地段及一般地段。更大的城市可根據(jù)實(shí)際商業(yè)情況及租金水平并結(jié)合日常評(píng)估實(shí)踐工作劃分相應(yīng)數(shù)量的商業(yè)中心區(qū)及次級(jí)商業(yè)中心區(qū)，甚至是商業(yè)中心區(qū)、次級(jí)商業(yè)中心區(qū)及一般商業(yè)中心區(qū)等。不同的地段對(duì)應(yīng)不同的租金水平，在日常的評(píng)估實(shí)踐工作中不斷收集、分析，劃分相應(yīng)商業(yè)中心區(qū)不同繁華程度地段，并確定相應(yīng)繁華程度的租金水平，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的積累，就能對(duì)相應(yīng)的城鎮(zhèn)建立起相應(yīng)的商業(yè)分區(qū)及租金地段圖，以輔助日常的評(píng)估工作。

其次，要調(diào)查了解各地段內(nèi)不同的經(jīng)營(yíng)類別，具體為經(jīng)營(yíng)貴金屬飾品、品牌服裝及鞋專賣、普通服裝及鞋、飲品、食品或餐飲及建筑材料等，根據(jù)各地段商業(yè)性優(yōu)劣依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況確定各地段內(nèi)的經(jīng)營(yíng)類別，并確定不同地段各經(jīng)營(yíng)類別的租金水平。因經(jīng)營(yíng)不同商品類別，從市場(chǎng)當(dāng)中獲得的收益是不一樣的，能夠承受的房屋租金也就不一樣。同時(shí)，還應(yīng)注意區(qū)分不同地段以經(jīng)營(yíng)何種類別商品為主，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)類別具有一定的聚集性，相同經(jīng)營(yíng)類別會(huì)在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中逐漸形成一定的聚集，在傳遞給客戶群體購(gòu)買何種商品應(yīng)去何處的訊息同時(shí)，逐步形成方便客戶的“一條龍”服務(wù)，即在同一地段可將相關(guān)同質(zhì)商品買齊，順便將原先落戶在該地段經(jīng)營(yíng)與主營(yíng)商品品質(zhì)不搭的商品經(jīng)營(yíng)戶擠出該地段，以完成不同地段的商品經(jīng)營(yíng)性優(yōu)選。

至此，委估商業(yè)房地產(chǎn)的租賃收益就可根據(jù)在何種繁華地段以經(jīng)營(yíng)何種商品前提下進(jìn)行核定，再結(jié)合委托人提供的租賃合同作為參考、分析，由此確定的評(píng)估租金參數(shù)就比較準(zhǔn)確了。

三、采用收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)應(yīng)考慮商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)深對(duì)租金的影響

考量委估商業(yè)房地產(chǎn)好壞除地段及經(jīng)營(yíng)類別外，還有一個(gè)重要的實(shí)物指標(biāo)，即寬深比——商業(yè)房地產(chǎn)臨街面的寬度與垂直于臨街一側(cè)的長(zhǎng)度之比。在日常的評(píng)估實(shí)踐工作中，對(duì)寬深比的控制應(yīng)不低于0.4，再低不能低于0.35，基本為不低于0.35-0.4之間，則委估商業(yè)房地產(chǎn)就寬深比而言，租金水平可按正常情況提取。若委估商業(yè)房地產(chǎn)寬深比低于0.35，則委估商業(yè)房地產(chǎn)租金要進(jìn)行一定程度的折減，越低折減程度越高;若委估商業(yè)房地產(chǎn)寬深比高于0.4，則委估商業(yè)房地產(chǎn)租金要進(jìn)行一定程度的疊加，越高疊加程度越高。

若寬深比小于0.35的商業(yè)房地產(chǎn)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的進(jìn)深較長(zhǎng)，在日常評(píng)估實(shí)踐工作中，可按照臨街深度價(jià)格修正率表對(duì)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)深度的商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)深分段計(jì)算租金，最終以各段進(jìn)深的商業(yè)房地產(chǎn)建筑面積做為各段商業(yè)房地產(chǎn)租金的權(quán)數(shù)求取委估商業(yè)房地產(chǎn)綜合租金。商業(yè)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)深度則根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)所處城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域經(jīng)濟(jì)體量結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類別綜合考慮確定，對(duì)于經(jīng)營(yíng)建材類商品、餐飲類等的商鋪，考慮經(jīng)營(yíng)商品的尺寸及對(duì)經(jīng)營(yíng)空間的特殊要求，可適當(dāng)延長(zhǎng)標(biāo)準(zhǔn)深度。超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)深度后的各段臨街深度及相應(yīng)的深度價(jià)格修正率的確定則需要評(píng)估人員在日常評(píng)估實(shí)踐工作中針對(duì)各城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及區(qū)域經(jīng)濟(jì)體量不斷測(cè)算、分析、暫定、再驗(yàn)證、再分析，直至最終確定各城鎮(zhèn)的臨街深度價(jià)格修正率表。

綜上所述，在客觀條件允許的情況下，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估得到的評(píng)估價(jià)值更為客觀、真實(shí)。為此，在日常評(píng)估工作實(shí)踐中我們應(yīng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行了解、分析、總結(jié)及分類，形成相應(yīng)的商業(yè)分區(qū)及租金地段圖，并利用進(jìn)深指數(shù)及臨街深度價(jià)格修正率表，以便我們合理確定委估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金收益，從而得到客觀、合理的評(píng)估價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

[1]中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）.