改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資困境與創(chuàng)新

楊勇

摘 要：近年來我國經(jīng)濟發(fā)展取得較好成績，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目增多，彼此之間的競爭力不斷增強?，F(xiàn)階段我國政策調(diào)整，避免房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度過快，影響到整體經(jīng)濟建設(shè)。本文主要介紹了改革背景房地產(chǎn)行業(yè)存在的融資困難問題，結(jié)合自身實踐，提出了六點建議，創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，以供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)? 銀行貸款? 融資額度? 自有資金

一、改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)存在的融資困境

（一）銀行貸款大量收縮

房地產(chǎn)業(yè)作為我國發(fā)展較早的產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻。在房地產(chǎn)發(fā)展初期，企業(yè)建設(shè)需要銀行貸款的支持。隨著房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)積累了一些資金，對于銀行貸款的需求大幅度降低。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)放緩。銀行為了降低金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的授信大幅度放緩，銀行貸款整體呈現(xiàn)大量收縮狀態(tài)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)上市融資門檻高

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展中較為強勁的產(chǎn)業(yè)之一，在上市融資中，由于政策與產(chǎn)業(yè)自身因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)上市融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)需要滿足眾多的上市條件，才能獲得審批。但是很多企業(yè)不能滿足這些條件，造成社會中能夠上市融資的房地產(chǎn)企業(yè)較少，不能有效融資，加速自身發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)融資額度調(diào)整

商業(yè)銀行為了降低金融風(fēng)險，調(diào)整了房地產(chǎn)企業(yè)融資額度。新時期上級主管部門重視對我國經(jīng)濟發(fā)展的調(diào)控，避免通貨膨脹的發(fā)生，商業(yè)銀行普遍削減了房地產(chǎn)的融資額度，避免較多資金流入房地產(chǎn)，影響到我國整體經(jīng)濟建設(shè)的穩(wěn)定性。

（四）商業(yè)項目貸款受限

房地產(chǎn)業(yè)受到我國相關(guān)法律政策的影響，企業(yè)商業(yè)項目貸款受到較大限制。隨著我國法律法規(guī)進一步完善，房地產(chǎn)建設(shè)中出現(xiàn)的亂象將進一步減少，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)工作。目前，房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)項目受到限制，整體融資成本增加，造成房地產(chǎn)自身融資工作陷入困境。

二、改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新措施

（一）拓寬融資渠道

為了降低房地產(chǎn)業(yè)的融資壓力，需要企業(yè)管理部門重視制度創(chuàng)新，拓寬融資渠道，結(jié)合企業(yè)產(chǎn)業(yè)融資案例，爭取更多的融資機會。房地產(chǎn)企業(yè)在融資工作中，降低融資成本，建立良好的融資方式，改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資困境。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過并購一些小型企業(yè)，通過這些企業(yè)向銀行申請貸款，這種特殊形式的貸款，能夠有效改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困難等問題。

目前，隨著法律政策調(diào)整，商業(yè)銀行自身業(yè)務(wù)低迷，為了降低金融風(fēng)險，避免房地產(chǎn)自身發(fā)展對銀行業(yè)的沖擊，對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)大量降低。通過這種特殊的貸款形式，能夠有效避開這些法律法規(guī)，更好地對企業(yè)自身結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，形成良好生態(tài)。

（二）借助信托產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)資金實現(xiàn)融資創(chuàng)新

隨著經(jīng)濟發(fā)展，信托業(yè)務(wù)在富人階層的應(yīng)用較多，并且隨著經(jīng)濟發(fā)展，整體金融規(guī)模不斷擴大，累計資產(chǎn)已經(jīng)突破3萬億大關(guān)。對于信托資產(chǎn)的研究可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)在信托資產(chǎn)中的占比已經(jīng)超過25%。房地產(chǎn)業(yè)對于信托業(yè)務(wù)開展有著重要作用。

相比往年，信托產(chǎn)品業(yè)務(wù)發(fā)展較快，已經(jīng)累積了較多的金融資產(chǎn)，并且整體形勢平穩(wěn)較快發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)融資中，需要借助信托產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)資金，創(chuàng)新融資方式，吸收更多資金，參與房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)中。

（三）利用企業(yè)自有資金

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過較長時間的發(fā)展，積累了大量資金，在現(xiàn)階段企業(yè)融資困難時期，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，有效借助企業(yè)內(nèi)部資金，推動產(chǎn)業(yè)建設(shè)。利用企業(yè)自有資金，有效降低了企業(yè)融資成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)需要涉及的產(chǎn)業(yè)較多，在企業(yè)經(jīng)營中，存在較多應(yīng)收賬款與票據(jù)等。房地產(chǎn)企業(yè)可以使用這些票據(jù)，在較短時間內(nèi)獲取資金，促進自身發(fā)展。這些自有資金的快速變現(xiàn)，降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。針對部分房地產(chǎn)企業(yè)，自有資金缺乏，難以快速獲取較多資金。針對這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以對現(xiàn)階段工程進行分析，利用時間上的差異，將企業(yè)資金在內(nèi)部有效周轉(zhuǎn)。

（四）組織內(nèi)部員工跟投

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工，可以參與到企業(yè)建設(shè)中去，通過企業(yè)員工跟投，有效調(diào)動員工與員工家庭的資產(chǎn)，參與到企業(yè)建設(shè)中。通過收益的合理分配，讓員工享受到企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的紅利，提高企業(yè)凝聚力。在組織內(nèi)部員工跟投時，應(yīng)該充分考慮員工的職級，授予不同的額度，有利于促進企業(yè)內(nèi)部公平性建設(shè)。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工參與跟投，享受到企業(yè)發(fā)展帶來的利潤，通過科學(xué)合理的規(guī)章制度，讓員工資金與企業(yè)效益之間掛鉤，讓員工在日常工作中，提高自身工作熱情。通過這種方式，能夠改善現(xiàn)階段融資困難等問題，重視企業(yè)內(nèi)部建設(shè)。

（五）結(jié)合房產(chǎn)信托投資基金REITs

房地產(chǎn)信托投資基金從本質(zhì)上說，是一種證券產(chǎn)品。這種基金能夠在不同持有者之間自由買賣交易，并且能夠享受到收益的分紅，還可以通過轉(zhuǎn)手賺取差價。在房地產(chǎn)融資陷入困境中，可以結(jié)合REITs，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供資金支持。這種交易模式，有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。這種募集資金方式的使用，準入門檻降低，能夠快速募集資金。房地產(chǎn)企業(yè)通過該基金的應(yīng)用，能夠優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在企業(yè)經(jīng)營中，有效降低了企業(yè)風(fēng)險，提高企業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。因此，在實踐中，需要發(fā)揮自身重要作用，借助房地產(chǎn)基金，有效募集社會閑散資金，為企業(yè)自身發(fā)展提供助力。這種基金的使用，并不會對企業(yè)股權(quán)造成較大沖擊，有利于公司結(jié)構(gòu)穩(wěn)健運行。這種另辟蹊徑的融資方式，符合市場的需求，在房地產(chǎn)融資陷入困境階段，為房地產(chǎn)建設(shè)帶來改變，通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流，促進房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展。

（六）重視前端融資思路的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)融資應(yīng)該重視前端融資思路的應(yīng)用，結(jié)合明股實債，改善房地產(chǎn)企業(yè)融資困境。明股實債一般包括認購、投資入股與退出三個環(huán)節(jié)，在交易中，一般購買機構(gòu)為銀行理財、集合信托和保險資金等內(nèi)容，在房地產(chǎn)融資過程中，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來穩(wěn)健的現(xiàn)金流?，F(xiàn)階段使用明股實債模式，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)募集較多資金。在交易中，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過股權(quán)的形式參與投資，能夠獲得固定收益，并且在退出后，能夠快速變現(xiàn)。這種模式的使用，存在較多的金融操作，一般情況下，可以通過對公司分紅的分配來獲得收益。這種模式的使用，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展帶來一定的契機，通過資金的流入，為企業(yè)發(fā)展注入活力，提高經(jīng)濟效益，在社會經(jīng)濟建設(shè)中，可以發(fā)揮更大的作用。

三、結(jié)束語

總而言之，新時期房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展受到制約，企業(yè)出現(xiàn)融資困難等問題。企業(yè)管理人員應(yīng)具備辯證思維，合理應(yīng)對市場中的挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)變發(fā)展機遇，創(chuàng)新融資方式，緩解企業(yè)融資困難等問題。在經(jīng)濟建設(shè)中，借鑒其他產(chǎn)業(yè)融資方式，促進自身結(jié)構(gòu)升級，推出多種融資渠道，改善現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨的難題。

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