公證中如何理解適用新物權(quán)法司法解釋

關(guān)鍵詞 公證 適用 新物權(quán)法 司法

作者簡介：郭遠(yuǎn)朝，黑龍江省龍江縣公證處。

中圖分類號：D926.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.10.011

一、關(guān)于公證的概念與含義分析

（一）公證的定義

公證制度由來已久，早在羅馬共和國時代就已經(jīng)出現(xiàn)了公證制度的雛形。在經(jīng)過數(shù)千年發(fā)展后的今天，公證制度的定義已經(jīng)有了明確的規(guī)定：公證機(jī)構(gòu)依照自然人、法人或任何被官方承認(rèn)的組織的申請，按照相應(yīng)的法律程序?qū)γ袷路尚袨?、具有法律意義的事實、文書的真實性及合法性予以證明的活動[1]。

（二）公證的作用

作為國家司法制度的組成部分，公證制度在預(yù)防糾紛、維護(hù)法制、鞏固法律秩序等方面起到了非常積極的作用，并且也被作為一種常見的司法手段。就本質(zhì)上來說，公證機(jī)構(gòu)的活動屬于證明活動，與人民法院在受理案件時進(jìn)行的訴訟活動有很大差異。兩者的主要差異體現(xiàn)在公證往往在民事爭議發(fā)生之前發(fā)生，其主要作用在于認(rèn)可法律行為、具有法律意義的文書以及相關(guān)事件的真實性與合法性，因而具有控制糾紛過程中的不穩(wěn)定因素、減少訴訟需求的作用，公證本身并沒有解決爭議的功能;訴訟活動則發(fā)生在民事權(quán)益糾紛發(fā)生之后，且還要以當(dāng)事人的起訴為進(jìn)行前提條件，由于訴訟本身具有做出裁決的功能，因此，訴訟能夠用于解決爭議或糾紛。

（三）公證的其他內(nèi)容

公證行為指可采用公證的行為或公證能夠有效發(fā)揮的內(nèi)容。當(dāng)前我國的公證行為包括證明合同（契約）、遺囑、委托等;證明法律行為以外的法律文書（所有在法律上有效的文書均能夠通過公證證明）;證明法律事實（法律事實分為法律行為與法律事件兩種，前者以人的意志為轉(zhuǎn)移而后者不以人的意志為轉(zhuǎn)移，公證中的法律事件是指與人的意志無關(guān)、但會造成一定法律后果的事實）;證明法律后果（與前一條相對，部分事實未必會造成法律后果，但為避免爭議同樣需要證明）;還包括對追償債款及物品文書的證明、對證據(jù)的保全、對遺囑及文件的保管及其他公證行為等。

二、關(guān)于新物權(quán)法

物權(quán)法的全稱是中華人民共和國物權(quán)法，其主要作用在于維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度及社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序、明確物品的歸屬權(quán)、確保物品發(fā)揮其效用，同時保障物品所有人的物權(quán)。物權(quán)法脫胎自憲法。在性質(zhì)上，物權(quán)法屬于司法，這也就意味著物權(quán)法基于民法而產(chǎn)生，其進(jìn)行調(diào)整的基本內(nèi)容人與民事主體之間發(fā)生的法律關(guān)系息息相關(guān)，也因此物權(quán)法具有強(qiáng)行、普通、固有及對財產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)的特性。隨著2020年5月28日《中華人民共和國民法典》的出臺及《民法典》在2021年1月1日起的全面施行，《中華人民共和國物權(quán)法》將在同一時間被廢止。

三、公證中如何理解適用新物權(quán)法司法解釋

（一）如何對不動產(chǎn)處分權(quán)的合法性進(jìn)行審查

1.我國在對不同物權(quán)上的原則是不同的，尋常物品的物權(quán)一般采用法定主義原則，但對于不動產(chǎn)（房產(chǎn)或汽車等）的物權(quán)判定則主要執(zhí)行登記主義原則，登記主義原則是指以不動產(chǎn)登記簿上所明確記載的不動產(chǎn)所有人來判定不動產(chǎn)的歸屬，這也是“房產(chǎn)證上加誰名字”這一社會現(xiàn)象的由來。

2.以多數(shù)《物權(quán)法》中的規(guī)定來看，通常情況下公證處在公證不動產(chǎn)的從屬時，一般會要求當(dāng)事人提供產(chǎn)權(quán)證及不動產(chǎn)登記簿記載情況，判定其是否一致，如果兩者出現(xiàn)差異以不動產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容為優(yōu)先判定證據(jù)。但由于《物權(quán)法》中對真實權(quán)利人請求共享不動產(chǎn)物權(quán)予以支持態(tài)度，因此，在出現(xiàn)這種情況時能否仍以不動產(chǎn)登記簿的記載進(jìn)行判定，還有待商榷。

3.法理上認(rèn)為以登記主義確認(rèn)不同產(chǎn)權(quán)的方式在本質(zhì)上屬于公示方式，從簡單一點的角度上來講，這種方式類似“宣稱主權(quán)”，因而在物權(quán)法定主義下具有絕對性及排他性，主要是為了確定物權(quán)的變動規(guī)則，并使不動產(chǎn)這類物權(quán)在交易時具有較高的安全性及可靠性。但由于實際生活中可能產(chǎn)生的意外遠(yuǎn)超過人們能夠預(yù)見到的，因此僅僅依靠不動產(chǎn)物權(quán)登記簿上的記載情況進(jìn)行判斷，有些情況下也會有失偏頗，因此《物權(quán)法》中對一些特殊情況進(jìn)行了補(bǔ)充說明，如“有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿有誤”的情況下，不動產(chǎn)登記簿將無法再作為判定不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所屬的主要依據(jù)。這種情況的出現(xiàn)，意味著與不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有直接利害的關(guān)系人享有對不動產(chǎn)登記簿進(jìn)行質(zhì)疑及請求更正的權(quán)利。

4.多數(shù)公證實務(wù)中都會涉及到對當(dāng)事人不動產(chǎn)物權(quán)的真實性及合法性進(jìn)行審查，如當(dāng)事人持有不動產(chǎn)權(quán)證委托進(jìn)行不動產(chǎn)售出的公證，而產(chǎn)權(quán)證上以及不動產(chǎn)登記簿上明確了此人確實是該不動產(chǎn)的所有者，則可按照正常手續(xù)進(jìn)行公證。但如果在此基礎(chǔ)上適用《物權(quán)法司法解釋（一）》中的第二條規(guī)定進(jìn)行審查，那就需要針對此當(dāng)事人的婚配情況，不動產(chǎn)是否在婚內(nèi)取得，與其配偶是否就該不動產(chǎn)制定過財產(chǎn)協(xié)議等，尤其是關(guān)于夫妻共有財產(chǎn)的協(xié)議更應(yīng)當(dāng)?shù)玫皆敿?xì)核實，否則極易造成委托處分侵權(quán)，致使公證本身不再具備應(yīng)有的法律效力。

5.如果在此基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸，也可針對婚姻存續(xù)期間的情況進(jìn)行分析。以婚前某一方不動產(chǎn)約定添加共有人的公證為例，如果不做這些相關(guān)證明，同樣會出現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿記載內(nèi)容與真實權(quán)利人產(chǎn)生沖突的情況。針對這種情況，公證處應(yīng)針對由婚內(nèi)一方父母出資購買卻登記在子女名下的房屋核實出資方父母意見，并綜合考慮雙方情況后給出公證證明，確保公證本身具有應(yīng)有的法律效力。

（二）如何理解和把握不動產(chǎn)預(yù)告登記的效力

1.《物權(quán)法司法解釋》中針對未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，擅自轉(zhuǎn)移或設(shè)定不動產(chǎn)使用權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)的行為作出了明確規(guī)定，規(guī)定這種行為應(yīng)按《物權(quán)法》第二十條第一款的內(nèi)容，使之不具備被法律承認(rèn)的物權(quán)效力。通過簡單了解可以得知，這種內(nèi)容是針對房產(chǎn)開發(fā)商、土地使用者等不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行一物多售的行為出現(xiàn)的，同時對制止將已出售的內(nèi)容擅自作為抵押也具有一定的制約效力。然而，公證事務(wù)中不僅涉及到這方面的公證，同時還涉及到了二手房、車的買賣、抵押、委托辦理所有權(quán)預(yù)告登記等一系列相關(guān)事項。

2.預(yù)告登記在概念上與本登記是相對的，其概念在于：當(dāng)事人在簽訂對不動產(chǎn)進(jìn)行買賣或其他處理的協(xié)議之后，為保障其物權(quán)在將來得到實現(xiàn)，可按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記，在預(yù)告登記時限到達(dá)前的時間里，所有未經(jīng)預(yù)告登記人認(rèn)可的、針對該不動產(chǎn)進(jìn)行的處理行為均不被法律所承認(rèn)。也就是說，在預(yù)告登記期間未被登記人認(rèn)可的不動產(chǎn)處理行為不具有相應(yīng)的法律效力。由此可見，預(yù)告登記本身具有預(yù)備性，因而雖然不具有物權(quán)效力但卻具有債權(quán)效力，在預(yù)登記期內(nèi)也體現(xiàn)出一定的對抗效力。

3.與預(yù)告登記有關(guān)的這方面內(nèi)容適用于以下情況：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)商針對開發(fā)完成但尚在建設(shè)過程中的不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行抵押擔(dān)保公證時，應(yīng)先對不動產(chǎn)項目本身是否已經(jīng)進(jìn)行了對外預(yù)售，若能證明不動產(chǎn)有對外預(yù)售的事實條件發(fā)生同時也辦理了預(yù)告登記，則需要房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)辦人提供由權(quán)利人同意抵押的書面證明，對這類書面證明的真實性也應(yīng)進(jìn)行核實。

（2）如果遇到有委托他人代替自己登記新購置的商品房所有權(quán)的情況，對其購房合同是否申辦過預(yù)告登記的情況進(jìn)行調(diào)查，若沒有，則無法證明購房人確定購買其房屋，此時原則上需要在先辦理了預(yù)告登記的前提下再進(jìn)行公證，若當(dāng)事人執(zhí)意進(jìn)行則應(yīng)向其說明這種做法存在的風(fēng)險，并予以記錄。

（三）如何理解和審查按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度在民事法律關(guān)系中非常重要，有關(guān)物權(quán)共有問題，《物權(quán)法司法解釋（一）》中用了大量的內(nèi)容和細(xì)節(jié)描述，這足以證明相關(guān)方面的內(nèi)容的重要性。就復(fù)雜程度來說，按份共有在所有共有類型中排在前列，因此對于該內(nèi)容的司法解釋尤為詳盡，其中，又以優(yōu)先購買權(quán)最為詳細(xì)。優(yōu)先購買權(quán)的主旨在于通過減少共有人人數(shù)的方式使共有物的使用關(guān)系得到簡化、提高共有物的利用效率、維護(hù)共有人內(nèi)部團(tuán)結(jié)，因此，在適用過程中需要重點把握以下問題：

1.針對按份共有份額的情況，其他共有人無法享有優(yōu)先購買權(quán)的概念、特征、行使條件等，這是由于優(yōu)先購買權(quán)是基于交易上的一項權(quán)利，而無償處分本身缺乏價格，因而不能作為一種交易形式，因此在這種情況下優(yōu)先購買權(quán)也無法享有其意義，如當(dāng)事人以轉(zhuǎn)贈、贈予的方式處理遺囑時，公證員無須審查其他人的優(yōu)先權(quán)意愿，增強(qiáng)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)在性質(zhì)和效力性作用[2]。

2.按份共有人如果選擇有償轉(zhuǎn)讓共有份額的形式，那么應(yīng)當(dāng)對其他共有人是否主張適用優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行審查。如夫妻雙方相互委托將持有的物權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給第三人的情況，這種情況乍一看似乎不需對第三共有人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行審核，但出于程序嚴(yán)謹(jǐn)性的考慮，仍需要要求第三共有人承諾放棄優(yōu)先購買權(quán)，以確保審查及其他相應(yīng)制度的進(jìn)行滿足相應(yīng)的規(guī)則及規(guī)范。

3.優(yōu)先購買權(quán)不適用于共有人之間的轉(zhuǎn)讓行為。物權(quán)法中對某一共有人轉(zhuǎn)讓其所持共有份額的情況進(jìn)行了規(guī)定，規(guī)定其他人享有優(yōu)先購買權(quán)，但未規(guī)定轉(zhuǎn)讓方向上的優(yōu)先權(quán)，因此優(yōu)先購買權(quán)在內(nèi)部關(guān)系或是外部關(guān)系上的適用并不明確[3]?；诖耍k理這方面公正時原則上可認(rèn)定其他共有人相互之間不存在優(yōu)先購買，但需要對其是否針對內(nèi)部轉(zhuǎn)讓能否行使優(yōu)先權(quán)及優(yōu)先權(quán)的具體行使情況有過約定進(jìn)行調(diào)查，如果確保有約定，那么就需要按照約定內(nèi)容辦理。

四、結(jié)語

綜上所述，一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政治發(fā)展、文化保護(hù)和環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)建設(shè)、文化教育、民生問題等諸多因素，在外部表象看，越來越表現(xiàn)出對法律制度加以鞏固與調(diào)整的需求度與關(guān)注度?；谖覈壳暗幕緡閬矸治?，我國已在逐步地加大對社會主義法治國家的建設(shè)，社會各個方面的發(fā)展速度迅速，因此，更應(yīng)正視法律制度具有的滯后性現(xiàn)象和問題，提高對相關(guān)法律制度的要求，全面了解和掌握物權(quán)法在調(diào)整民事關(guān)系中發(fā)揮的重要作用，適用新司法解釋在公證工作中必不可少，對于適用新物權(quán)法，應(yīng)能更好地體會其法學(xué)價值，充分發(fā)揮物權(quán)法在調(diào)整民事關(guān)系的作用。

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