城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分析與研究

黃雪蓮

【摘要】近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度不斷革新以及房地產(chǎn)等建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)成為了一個(gè)隨之發(fā)展起來(lái)的領(lǐng)域。它是眾多土地評(píng)價(jià)中的一種類型，由于城鎮(zhèn)人口以及商業(yè)的聚集，城鎮(zhèn)的土地使用價(jià)值以及商業(yè)價(jià)值是遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也頗高。通過(guò)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，可以直觀反映一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益，有助于發(fā)覺(jué)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的障礙，合理利用有限的土地資源，使城鎮(zhèn)土地得到更好的規(guī)劃與配置，發(fā)揮其最大的用途，改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況。因此本文將對(duì)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行分析與研究。

【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)土地? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析? 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究

引言：我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)一直實(shí)行的土地政策都是無(wú)償、無(wú)期限、不流通的制度，這就導(dǎo)致我們對(duì)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分析與研究處于初級(jí)階段，同時(shí)也沒(méi)有體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)。往往是土地使用者擁有土地收益和土地支配權(quán)，這從一定程度來(lái)講侵犯了我國(guó)的土地公有制制度同時(shí)也造成了我國(guó)有限且寶貴的土地資源的配置浪費(fèi)與國(guó)有資產(chǎn)的流失。城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)將有效改善這種局面，那么對(duì)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分析與研究更是推進(jìn)其發(fā)展的重要內(nèi)容。

一、城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的現(xiàn)狀及其重要性

（一）城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的開(kāi)展?fàn)顩r

城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在國(guó)內(nèi)開(kāi)展的較晚，西方專業(yè)學(xué)者對(duì)其有一定研究，確實(shí)創(chuàng)造了很多研究方法可供參考。我國(guó)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是伴隨著城鎮(zhèn)土地使用制度改革而發(fā)展起來(lái)的。起初的劃分比較隨意，后來(lái)制度不斷完善，同時(shí)也是土地使用需要，借鑒一些西方學(xué)者的科學(xué)方法，其理論基礎(chǔ)和評(píng)價(jià)方法都得取得了較大完善，產(chǎn)生了具有中國(guó)特色的城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與相應(yīng)體系。雖然已形成體系，但是在諸多方面還不夠成熟，包括理論上還有評(píng)價(jià)方法上等等……現(xiàn)如今，我國(guó)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要依據(jù)就是馬克思的地租理論，這一理論主要建立在資本主義的基礎(chǔ)上，這與我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)存在一定的差異。因此結(jié)合我國(guó)當(dāng)前情況，制定出符合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才是首要解決的問(wèn)題。我國(guó)還開(kāi)展了城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以統(tǒng)一的定級(jí)估價(jià)來(lái)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)價(jià)，這樣不利于發(fā)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)，也不利于土地的合理安排。隨著土地使用制度改革的不斷深入，城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)至關(guān)重要。關(guān)乎國(guó)家利益，必然要放到重要的地位。所以說(shuō)研究現(xiàn)狀，看清事實(shí)，根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況，借鑒國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提出切實(shí)解決問(wèn)題的城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論依據(jù)和方法，有著重大的意義。

（二）開(kāi)展城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要意義

近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)上地使用制度不斷優(yōu)化，將無(wú)償、無(wú)限期使用土地的制度改為有償、有限期使用土地的制度，各種稅務(wù)也因此有所增加，此時(shí)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)發(fā)揮了重要作用。通過(guò)開(kāi)展城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，堅(jiān)持了我國(guó)社會(huì)主義土地公有制制度，保障國(guó)有土地資產(chǎn)不流失，合理增加了稅收，發(fā)掘土地的最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，更好地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，若想保留國(guó)有土地資產(chǎn)必須進(jìn)行土地使用制度改革，那么科學(xué)的土地調(diào)查、評(píng)估也就是開(kāi)展科學(xué)的城鎮(zhèn)土地評(píng)價(jià)至關(guān)重要。它進(jìn)一步推動(dòng)制度改革，并且加強(qiáng)土地科學(xué)合理利用，維護(hù)國(guó)家與人民的權(quán)益。

二、結(jié)合城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀研究的建議

針對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)現(xiàn)狀，我國(guó)地理面積并不是小數(shù)目，地形、地貌、使用情況、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況各不相同，倘若都以統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定級(jí)估價(jià)的話，結(jié)果很難發(fā)揮其重要的指導(dǎo)作用，不利于對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。因此，結(jié)合各個(gè)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)情況以及影響因素，分別確定評(píng)價(jià)結(jié)果才能準(zhǔn)確反映問(wèn)題。

（一）等級(jí)確定與土地評(píng)估有機(jī)結(jié)合

城鎮(zhèn)土地的等級(jí)評(píng)定和土地評(píng)估并不是由一個(gè)部門(mén)完成的，那么結(jié)合時(shí)，難免有脫節(jié)的地方。所以若想解決這一問(wèn)題，必須從根本上進(jìn)行整改，將二者有機(jī)結(jié)合起來(lái)，各部門(mén)不應(yīng)為了定級(jí)而定級(jí)，為了估價(jià)而估價(jià)。發(fā)覺(jué)定級(jí)與評(píng)估兩者之間的結(jié)合點(diǎn)，同時(shí)引入經(jīng)濟(jì)學(xué)與地理學(xué)的相關(guān)知識(shí)，以科學(xué)的算法才能得出科學(xué)的結(jié)論。二者結(jié)合離不開(kāi)多種數(shù)據(jù)的支持，首先要研究城市土地經(jīng)濟(jì)屬性以及城市土地空間屬性、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)定與城市發(fā)展最佳地域結(jié)構(gòu)結(jié)合在一起，更好的為經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展服務(wù)。土地評(píng)估既要定性又要定量，地理信息系統(tǒng)的引入要全面、多樣，參考多種既有模型，根據(jù)不同用地類型的特點(diǎn)，制訂不同的評(píng)價(jià)體系，使得城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的研究成果與實(shí)際相符合。

（二）地理信息技術(shù)與級(jí)差收益測(cè)算有機(jī)地結(jié)合

依靠科學(xué)的手段，往往既節(jié)省人力又節(jié)省物力，不斷更新測(cè)量技術(shù)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)交易的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上來(lái)計(jì)算出土地級(jí)差收益，以便準(zhǔn)確地反映在城鎮(zhèn)不同區(qū)位上土地收益的實(shí)際狀況。技術(shù)方面，引入GIS技術(shù)，土地級(jí)差評(píng)價(jià)往往與土地質(zhì)量等級(jí)、價(jià)格之間存在著十分復(fù)雜的關(guān)系，借助地理信息系統(tǒng)等科學(xué)手段進(jìn)行評(píng)估，保證了評(píng)價(jià)的客觀性、準(zhǔn)確性，以可靠的科學(xué)數(shù)據(jù)來(lái)表明事實(shí)，同時(shí)節(jié)約了大量的人力物力投入，從根本上提高了工作效率。

三、結(jié)束語(yǔ)

城鎮(zhèn)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)有效保護(hù)了土地財(cái)產(chǎn)，對(duì)于解決土地利用問(wèn)題，合理配置、規(guī)劃，從而提高城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)效益有著重大意義。在更多科學(xué)技術(shù)的協(xié)作下，相信一定會(huì)以更客觀準(zhǔn)確的形式來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

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