淺析房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題及對(duì)策

王筠杰

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位毋庸置疑，而優(yōu)質(zhì)的會(huì)計(jì)核算結(jié)果可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供指引。本文以湖南炳屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，對(duì)其使用的會(huì)計(jì)核算方法、會(huì)計(jì)收入與成本核算現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并對(duì)其存在的相關(guān)問題提出了相應(yīng)策略，希望能夠通過優(yōu)化會(huì)計(jì)核算工作來推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)核算;炳屹公司

引言

近年來，我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平得到了很大的提升，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的作用不可忽視。為謀求進(jìn)一步的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中不斷探索進(jìn)取之道，如今許多房地產(chǎn)企業(yè)都形成了商業(yè)地產(chǎn)、民用地產(chǎn)等多頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢(shì)，有些企業(yè)還將業(yè)務(wù)延伸至物業(yè)管理與商業(yè)經(jīng)營等方面。與此同時(shí)，我國針對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》多次進(jìn)行了修訂，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系得到了進(jìn)一步健全，企業(yè)的核算工作也得到了進(jìn)一步的規(guī)范。在此背景下，本文以湖南炳屹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“炳屹公司”）為例，就房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算情況進(jìn)行了研究。

1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀——以炳屹公司為例

1.1公司簡介

炳屹公司成立于2016年9月，注冊(cè)資本2.5億元，專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理，隸屬于炳屹有限責(zé)任公司。截止目前，該公司以適應(yīng)多項(xiàng)目運(yùn)作為前提，以全面降低成本、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制為主導(dǎo)，以產(chǎn)品創(chuàng)新研究和建設(shè)、銷售為主線，以財(cái)物人力行政等為管理支持，建立了體系化的公司管理機(jī)制。

1.2會(huì)計(jì)核算方法

炳屹公司作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，其采用的會(huì)計(jì)核算方法有七種：一是設(shè)置賬戶，需要按照會(huì)計(jì)要素或者是總體結(jié)構(gòu)要素來對(duì)會(huì)計(jì)核算內(nèi)容進(jìn)行分類;二是復(fù)式記賬，需要準(zhǔn)確地將企業(yè)發(fā)生的每筆業(yè)務(wù)登記于互相聯(lián)系的兩個(gè)及以上賬戶之中，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)發(fā)展的多角度財(cái)務(wù)分析;三是填制和審核憑證，這是編制會(huì)計(jì)報(bào)表的依據(jù)所在，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的記錄和審核也利于責(zé)任的明確;四是登記會(huì)計(jì)賬簿，用來提供完整的系統(tǒng)化會(huì)計(jì)資料;五是成本計(jì)算，對(duì)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中所發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行歸集，成本計(jì)算是企業(yè)經(jīng)營決策過程中的必要依據(jù);六是財(cái)產(chǎn)清查，根據(jù)賬簿來對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)和查詢，有利于保證賬實(shí)相符;七是編制會(huì)計(jì)報(bào)表，將可靠的會(huì)計(jì)資料提供給會(huì)計(jì)信息使用者，從而服務(wù)于經(jīng)濟(jì)決策。這七種會(huì)計(jì)核算方法是一種互相聯(lián)系和補(bǔ)充的方法，貫穿于企業(yè)從填制憑證、登記賬簿直至編制報(bào)表的整個(gè)核算過程之中。

1.3會(huì)計(jì)收入與成本核算現(xiàn)狀

炳屹公司的會(huì)計(jì)核算主要包括收入與成本這兩個(gè)方面。

首先，在收入核算方面，炳屹公司在產(chǎn)品開發(fā)完成之前就已經(jīng)開始了銷售行為，該行為終止于開發(fā)產(chǎn)品的全部售出，而其收入的會(huì)計(jì)核算分兩種情況。一是該公司的開發(fā)項(xiàng)目在未竣工驗(yàn)收時(shí)，無論是否簽訂正式購銷合同，其銷售收入款項(xiàng)全部記入“預(yù)收賬款”科目中且營業(yè)稅費(fèi)也暫時(shí)在“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算。二是當(dāng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格并決算后，炳屹公司根據(jù)購銷合同與購買方辦妥移交手續(xù)之后，就可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并將經(jīng)營成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。

其次，在成本核算方面，該公司的會(huì)計(jì)成本核算科目分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等在產(chǎn)品開發(fā)過程中的成本可以直接計(jì)入“開發(fā)成本”中，產(chǎn)品開發(fā)完成后結(jié)轉(zhuǎn)至“開發(fā)產(chǎn)品”中。

2、炳屹公司會(huì)計(jì)核算存在的問題

2.1會(huì)計(jì)科目設(shè)置不夠規(guī)范。會(huì)計(jì)科目設(shè)置不夠規(guī)范是大部分房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作都存在的一個(gè)較突出的問題，炳屹公司亦不例外。雖然在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行之下，大部分行業(yè)都貫徹落實(shí)了專業(yè)性會(huì)計(jì)科目的設(shè)置，但房地產(chǎn)企業(yè)卻還未能完成，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容相當(dāng)繁雜，比如炳屹公司在核算開發(fā)間接費(fèi)這一成本時(shí)，其內(nèi)容包括了行政管理費(fèi)、營銷設(shè)施建造費(fèi)、工程管理費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)、資本化借款費(fèi)等多種費(fèi)用項(xiàng)目，其他成本費(fèi)用同樣是包含多種項(xiàng)目，其會(huì)計(jì)核算工作的復(fù)雜程度可見一斑。另外，會(huì)計(jì)科目設(shè)置不規(guī)范，也導(dǎo)致了賬目的梳理和核算需要花費(fèi)更長的時(shí)間，會(huì)計(jì)核算人員的工作量與工作難度也被大大加重，這都是不可忽視的問題。

2.2企業(yè)收入與成本核算復(fù)雜。炳屹公司作為一家房地產(chǎn)公司，其收入與成本核算復(fù)雜的問題一直是經(jīng)營管理者與會(huì)計(jì)核算的財(cái)務(wù)人員們考慮的問題。一方面，炳屹公司的收入核算復(fù)雜，其原因在于收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，因?yàn)槠髽I(yè)的收入核算要分為竣工前與竣工后兩種情況，而分期收款和預(yù)售等銷售工作在項(xiàng)目竣工前就已經(jīng)開始了，而竣工前的銷售收入是難以滿足收入確認(rèn)條件的，且不同種類的會(huì)計(jì)核算工作也有所不同，這些都導(dǎo)致收入核算難度的增加。另一方面，炳屹公司的成本核算復(fù)雜，考慮到避稅的問題，企業(yè)會(huì)根據(jù)具體情況來進(jìn)行成本核算，因此成本核算的分配比較隨意，而這種隨意的分配方式又會(huì)導(dǎo)致企業(yè)成本賬面值不能反映真實(shí)成本，企業(yè)難以根據(jù)核算了解真實(shí)情況。

2.3會(huì)計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制不完善。根據(jù)炳屹公司成本核算復(fù)雜的問題可以發(fā)現(xiàn)，這是因?yàn)楸芏悊栴}而導(dǎo)致此情況，同時(shí)成本核算隨意分配的根源實(shí)際上是會(huì)計(jì)核算監(jiān)督機(jī)制的不完善所致。監(jiān)督問題分為內(nèi)外兩個(gè)方面，在內(nèi)部監(jiān)督方面，炳屹公司經(jīng)營的最終目的是盈利，而企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)榭紤]避稅盈利的問題而忽視了會(huì)計(jì)核算工作的重要性，因此對(duì)于會(huì)計(jì)核算的監(jiān)督工作也就相對(duì)放松，由此導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算工作雖然有利于避稅盈利，但卻缺失了反映企業(yè)經(jīng)營情況的作用。在外部監(jiān)督方面，主要作用是針對(duì)企業(yè)偷稅漏稅等情況進(jìn)行檢查，而對(duì)于通過合理合法的會(huì)計(jì)核算工作來避稅的方式，外部監(jiān)督也毫無辦法。

2.4會(huì)計(jì)核算人才較為匱乏。無論處于哪一行業(yè)之中，人才對(duì)于企業(yè)的發(fā)展都是不可或缺的，而對(duì)于炳屹公司這樣資金流量大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，會(huì)計(jì)核算工作更為復(fù)雜，對(duì)于會(huì)計(jì)核算人才的需求也更大。炳屹公司成立時(shí)間比較短，擁有精通會(huì)計(jì)核算工作的財(cái)務(wù)人員也比較匱乏，而會(huì)計(jì)核算失誤、會(huì)計(jì)核算結(jié)果不準(zhǔn)確的問題也曾有發(fā)，如果不能解決這個(gè)問題，即使是會(huì)計(jì)科目設(shè)置規(guī)范、監(jiān)督機(jī)制完善也是無濟(jì)于事的。此外，炳屹公司還引進(jìn)了先進(jìn)的會(huì)計(jì)軟件用以提高核算效率，但是當(dāng)前軟件的應(yīng)用情況還不甚理想，這也說明了綜合性的會(huì)計(jì)人才是比較匱乏的。

3、炳屹公司會(huì)計(jì)核算問題的應(yīng)對(duì)策略

3.1規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目。目前，炳屹公司的會(huì)計(jì)核算科目不合理的問題亟待解決，因此企業(yè)會(huì)計(jì)核算的質(zhì)量和效率也可以通過該問題的解決來得到提升。企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先對(duì)自身的經(jīng)營狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而設(shè)施科學(xué)合理的會(huì)計(jì)科目，比如企業(yè)下屬單位如果不需要進(jìn)行獨(dú)立核算，那么只需要在企業(yè)總賬目下設(shè)置子賬目，就可以大大提升會(huì)計(jì)核算的工作效率。如此當(dāng)項(xiàng)目竣工時(shí)，企業(yè)可以從核算中直觀地了解到各個(gè)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，從而制定下一步的發(fā)展方向。

3.2優(yōu)化企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法。面對(duì)會(huì)計(jì)核算工作日益繁雜的局面，炳屹公司應(yīng)該規(guī)范收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化會(huì)計(jì)成本核算方法。一方面，企業(yè)應(yīng)該遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的商品銷售收入確認(rèn)原因，依據(jù)企業(yè)營業(yè)特點(diǎn)，規(guī)范公司的收入確認(rèn)的準(zhǔn)則，促進(jìn)不同企業(yè)使用同一原則開展收入確認(rèn)工作。另一方面，企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況靈活采用兩種方法：一是先按品種劃分成本對(duì)象后，在同一成本對(duì)象內(nèi)再按交付使用時(shí)間確定最小的成本核算對(duì)象;二是先按交付使用時(shí)間劃分后，在同一成本對(duì)象內(nèi)再按產(chǎn)品品種確定最小的成本核算對(duì)象。以此，成本核算工作也就明晰具有條理了。

3.3加快健全監(jiān)督管理機(jī)制。會(huì)計(jì)監(jiān)督管理機(jī)制的完善關(guān)系著企業(yè)的會(huì)計(jì)核算是否能夠?yàn)榻?jīng)營決策所用。一方面，炳屹公司可以引入外來機(jī)構(gòu)來對(duì)企業(yè)的財(cái)稅事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，從而強(qiáng)化企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的合法性。另一方面，炳屹公司內(nèi)部設(shè)置的審計(jì)部門與財(cái)務(wù)部門也應(yīng)該進(jìn)行定期和不定期的會(huì)計(jì)核算賬目檢查工作，規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)核算人員工作。外部監(jiān)督起到的作用是盡可能保證企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的合法，而企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督則要在合法的基礎(chǔ)上著重于會(huì)計(jì)核算工作的有效性，而內(nèi)外部監(jiān)督的結(jié)合，方能使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作向著正確、高效的方向發(fā)展。

3.4積極培養(yǎng)會(huì)計(jì)核算人才。炳屹公司想要使會(huì)計(jì)核算工作真正為企業(yè)發(fā)揮效用，就應(yīng)當(dāng)重視人才的培養(yǎng)工作。人才培養(yǎng)應(yīng)當(dāng)分為內(nèi)外兩種培養(yǎng)模式，其中內(nèi)部培養(yǎng)就是企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)工作，通過定期對(duì)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算理論知識(shí)、會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)核算實(shí)操等進(jìn)行培訓(xùn)，提升財(cái)會(huì)人員能力。外部培養(yǎng)就是企業(yè)出資為內(nèi)部財(cái)務(wù)人員進(jìn)行脫崗培訓(xùn)，幫助其提升學(xué)歷與財(cái)會(huì)證件資歷，另外還可以進(jìn)行校企合作，在學(xué)校中為企業(yè)儲(chǔ)備人才。需要指出的是，除了財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算技能之外，企業(yè)還應(yīng)該重視財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，應(yīng)用企業(yè)文化、激勵(lì)機(jī)制等來培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的企業(yè)忠誠度。

4、結(jié)論

隨著多元化新時(shí)代的到來，同時(shí)對(duì)比一般企業(yè)來看的話，房地產(chǎn)行業(yè)具有前期投資高、資金占用成本高、開發(fā)周期長等諸多特點(diǎn)，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要防控并降低各個(gè)環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必要時(shí)刻了解自身的經(jīng)營狀況，而良好的會(huì)計(jì)核算工作就可以有效反饋企業(yè)的經(jīng)營信息，使企業(yè)能夠根據(jù)實(shí)際情況來及時(shí)制定合理的發(fā)展策略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。本文就炳屹公司的會(huì)計(jì)核算情況進(jìn)行分析，從中找出問題并提出相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)于包括炳屹公司在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作都具有一定的借鑒意義。

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